Apelação Cível Nº 0005660-54.2010.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por L. S., visando à reforma da sentença que julgou improcedentes os pedidos (evento SJRJ 126).

Nas razões de sua apelação (evento SJRJ 132), a autora sustenta que ajuizou a presente ação em face dos réus, objetivando indenização por dano moral, a resolução do contrato firmado entre as partes e o ressarcimento, ou a troca do imóvel popular por outro adequado às condições de seu irmão deficiente, ou, por fim, a reparação dos danos do imóvel, com a remoção da família enquanto durasse o reparo; que também requereu a declaração de nulidade de cláusula abusiva do contrato (cláusula 4ª, §7º), "face a responsabilidade técnica e a culpa no mínimo, 'in eligendo', para que todos integrem o polo passivo"; que firmou com as rés o contrato de compra e construção de um imóvel, que, a partir da entrega das chaves, apresentou vários vícios construtivos, gerando danos diversos; que "não foi a autora quem escolheu a incorporadora/ construtora que realizou a obra (pacote veio pronto), e ainda, não participou da mesma, quer seja opinando, quer seja indicando e/ ou sugerindo algo, por ser uma pessoa naturalmente leiga, apesar de ser um conjuntinho habitacional"; que a CEF "obtém lucro com cada um desses eventos, e evidentemente que não financiaria sem a devida pesquisa, 'prima face', realizando no mínimo um estudo de seus possíveis parceiros, a fim de não financiar em vão"; que devem ser observados os arts. 7º, parágrafo único, e 30 do CDC; que a CEF, "pela sua marca, imagem e natureza jurídica, como Empresa Pública", forneceu a segurança necessária à busca do imóvel; que a responsabilidade técnica por parte da CEF resta demonstrada, ante a culpa “in eligendo”, beirando a responsabilidade objetiva; que o STJ entende pela legitimidade do agente financeiro, quando se trata de empreendimento de natureza popular, destinado a mutuários de baixa renda, para responder, solidariamente, por vícios na construção de imóvel cuja obra foi por ele financiada com recursos do SFH; e que o perito constatou que não há coluna, tendo o réu (vendedor) tentado "passar que essa informação era de conhecimento da autora", uma leiga no assunto.

Contrarrazões da CEF e da ré pessoa jurídica PEIXOTO anexadas nos eventos SJRJ 143 e 146.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001643461v2 e do código CRC ea8ae1e6.

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Apelação Cível Nº 0005660-54.2010.4.02.5101/RJ

VOTO

Conheço da apelação, porque presentes os pressupostos de admissibilidade.

Como relatado, a sentença julgou improcedente o pedido (evento SJRJ 126).

Com efeito, a ilegitimidade passiva ad causam da CEF resta evidente na hipótese dos autos, tendo em vista a causa de pedir, que tem por base a existência de vícios construtivos, sendo improcedente o pedido de rescisão do contrato, como se verá adiante.

Em regra, a Caixa Econômica Federal é parte ilegítima para responder pelos vícios de construção ou atraso na entrega de imóvel financiado. Esta Turma, alinhada aos precedentes do Superior Tribunal de Justiça, reconhece a ilegitimidade passiva da CEF quanto aos pedidos formulados com base em vícios de construção de imóvel financiado junto ao Programa Minha Casa Minha Vida que esteja fora da Faixa I (destinada a mutuários de baixa e baixíssima renda) ou pelo SFH, pois inexiste, nesses casos, solidariedade entre a CEF e a construtora por tais vícios. Tampouco se trata de imóvel de propriedade do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR.

De fato, nem todo contrato imobiliário pode ser considerado como voltado para pessoas de baixa ou baixíssima renda, podendo a CEF atuar como mero agente financeiro ou agente promotor de políticas públicas, situação que deve ser aferida de acordo com os termos do contrato firmado entre as partes.

In casu, trata-se de contrato de compra e venda de terreno e construção e mútuo com hipoteca e utilização de recursos do FGTS firmado entre a autora e a ré PEIXOTO GUARINO EMPREENDIMENTOS LTDA, tendo a CEF como credora hipotecária, em 10/01/2003 (evento SJRJ 115 - fls. 7/18).

Assim, a responsabilidade contratual da CEF está relacionada ao cumprimento do contrato de mútuo habitacional, com repasse do valor mutuado ao vendedor.

Com efeito, e ainda que ambas as relações – compra e venda e mútuo imobiliário – possam ter origem em um mesmo documento, tal circunstância não tem o condão de estabelecer a responsabilidade solidária entre a CEF e o vendedor ou construtor, tendo a Caixa atuado como agente financeiro na qualidade de credora hipotecária (evento SJRJ 115 - fls. 7/18).

In casu, inexiste responsabilidade solidária entre as partes, ante a atuação da CEF como agente financeiro.

As questões relativas a vícios de construção só podem ser apreciadas pela Justiça Estadual em face do construtor ou do vendedor. Não há solidariedade entre o agente financeiro e o construtor na hipótese, repita-se.

Neste sentido, citem-se arestos deste Tribunal:

 "APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. DEMANDA QUE OBJETIVA RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. ATUAÇÃO DA CEF COMO MERO AGENTE FINANCEIRO DE MÚTUO HABITACIONAL. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL PARA PROCESSAR E JULGAR PEDIDOS RELACIONADOS AO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. FALTA DE ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DOS REQUISITOS SUBJETIVOS E FORMAIS DE VALIDADE DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

– Cuida-se de demanda na qual formula o Autor pretensões de condenação da parte ré à rescisão do contrato de compra e venda e de financiamento, devolução de todos os valores pagos e indenização pelos danos morais sofridos ante o dissabor referente ao atraso na entrega de seu bem.

– Depreende-se que a CEF, in casu, atua como mero agente financeiro, apenas detendo responsabilidade no tocante ao mútuo feneratício, não se verificando, destarte, qualquer relação jurídico-material entre a empresa pública e o demandante no que tange à construção da unidade habitacional adquirida, cujo atraso na entrega fundamenta essencialmente os pleitos rescisórios e indenizatórios.

– Há de ser reconhecida, de ofício, a incompetência da Justiça Federal para processar e julgar a específica demanda referente ao atraso na entrega da obra, visto que deve ser dirigida à vendedora e à construtora, pessoas não constantes no art. 109 da CRFB/1988.

– Inexistindo qualquer alegação de ausência dos requisitos subjetivos e formais de validade do contrato de mútuo hipotecário sob exame, limitando-se a parte autora a impugnar o seu objeto, revela-se descabida a pretensão de rescisão do contrato de financiamento habitacional.

– Impõe-se o acolhimento das razões recursais da Caixa Econômica Federal, para reconhecer sua ilegitimidade passiva e, anulando de ofício a sentença recorrida quanto à condenação das demais rés, determinar o declínio da competência para a Justiça Estadual para processamento e julgamento das específicas pretensões formuladas contra SPE Portal da Barra Ltda e S2 Construtora e Incorporadora Ltda, na forma do art. 485, IV e VI, do CPC c/c art. 109, I, da CR/1988, bem como para julgar integralmente improcedentes os pedidos autorais a ela dirigidos, sendo descabido, em outro turno, o provimento do recurso autoral.

– Apelação da Caixa Econômica Federal provido e apelo de Armando de Oliveira Leal Filho não provido."

(TRF 2ª Região, Apelação cível nº 5003162-70.2019.4.02.5104/RJ, Sétima Turma Especializada, Relator: Desembargador Federal Sergio Schwaitzer, julgado em 04/05/2022).

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CEF APENAS PELO FINANCIAMENTO.

1. Agravo de instrumento contra decisão que declarou a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal - CEF e, reconhecendo a incompetência da Justiça Federal, determinou a remessa dos autos para a Justiça Estadual. A questão a ser enfrentada diz respeito à análise da legitimidade da CEF para figurar no feito, em razão do atraso na entrega do imóvel financiado.

2 - Na hipótese dos autos, verifica-se que a CEF participou apenas como credora fiduciária. O contrato diz respeito a um imóvel livremente escolhido e adquirido pelos autores em 2012, sem qualquer intervenção da CEF, a não ser pelo fornecimento do financiamento. A prestação que a CEF se obrigou a cumprir no contrato foi simplesmente fornecer o financiamento para aquisição do imóvel, nada indicando que tenha deixado de adimplir sua parte. Na hipótese dos autos, o contrato de financiamento não está vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida.

3 - A CEF só tem responsabilidade pelo cumprimento das obrigações que assume para com o mutuário referente ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, a liberação do empréstimo, correção das prestações e do saldo devedor, não tendo responsabilidade sobre os trabalhos realizados pelas construtoras ou incorporadores. Precedentes deste Regional.

4. Agravo de instrumento desprovido.”

(TRF-2ª Reg., AG 0013915-31.2017.4.02.0000, 5ª Turma Especializada, Relator: Des. Fed. Alcides Martins, E-DJF2R 13/07/2018.) (Destacamos.)

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE DA CEF. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL EM RELAÇÃO AOS VENDEDORES DO IMÓVEL.

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que reconheceu a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal e determinou a sua exclusão do polo passivo da presente demanda, com a consequente determinação de remessa dos autos para uma das Varas Cíveis da Justiça Estadual localizadas na Comarca de Maricá, diante do reconhecimento da incompetência da Justiça Federal.

2. A responsabilidade da Caixa Econômica Federal, na qualidade de agente financeiro, é limitada ao contrato de mútuo firmado, não havendo, deste modo, relação obrigacional entre os mutuários e a Ré no que tange ao valor final da obra, à existência de eventual superfaturamento do imóvel e aos vícios detectados no imóvel por ela financiado.

3. Uma vez reconhecida a ilegitimidade passiva ad causam da Caixa Econômica Federal para figurar no pólo passivo da demanda, descabe à Justiça Federal analisar o pedido formulado em face dos vendedores do imóvel, a teor do disposto no artigo 109, I, da CRFB/88.

4. Agravo de Instrumento desprovido. “

(TRF-2ª Reg., AG 00089882220174020000, 8ª Turma Especializada, Relator: Des. Fed. Marcelo Pereira da Silva, E-DJF2R 08/01/2018.)(Destacamosl)

Pela leitura do contrato de financiamento imobiliário (evento SJRJ 115 – fls. 7/18), verifica-se que a ré PEIXOTO GUARINO EMPREENDIMENTOS LTDA consta como vendedora e a CEF como credora hipotecária. Não há, no contrato, disposição contratual acerca de desenvolvimento do planejamento, elaboração e implementação do imóvel como atribuições da CEF, o que demonstra, de fato, o papel desempenhado pela Caixa apenas como agente financeiro. Registre-se que a vendedora não é a construtora (RF INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA), como se depreende da contestação apresentada (evento SJRJ 115 fl. 24).

Ademais, a engenharia da CEF avalia o imóvel para verificar as condições do bem dado em garantia por hipoteca, ou seja, para seu exclusivo interesse, de natureza comercial, e não no interesse dos adquirentes, não se responsabilizando por vícios de construção acaso existentes. Não há que se falar em nulidade, portanto, da cláusula quarta, parágrafo sétimo, do contrato, que ressalta a ausência de responsabilidade técnica pela edificação (fls. 10/11 do evento SJEJ 115).,

O Superior Tribunal de Justiça, como já assinalado, firmou entendimento no sentido de que a responsabilidade da CEF por vícios de construção ou atraso na entrega da obra dependerá das circunstâncias em que se deu a sua intervenção para a celebração do negócio jurídico (aquisição do imóvel), nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda (STJ, 4ª Turma, REsp nº 1.102.539, Relatora Min. Maria Isabel Galotti, DJe 31/10/2012), o que não é o caso, como visto.

Registre-se que o imóvel obteve o "habite-se" concedido em 03/02/2004, o contrato foi firmado em 10/01/2003 (eventos 114 - fl. 18 - AV-3 e 115 - fls. 7/18) e a presente ação foi ajuizada em 22/04/2010. E os pedidos formulados, inclusive os subsidiários, tiveram por base a tese de vícios de construção.

Não se verifica, portanto, qualquer relação jurídico-material entre a empresa pública e a demandante no que tange à construção do imóvel adquirido, cujos vícios de construção fundamentam essencialmente os pleitos rescisórios e indenizatórios, o que implica necessariamente no reconhecimento da incompetência da Justiça Federal para processar e julgar essa específica demanda em relação à vendedora.

Tendo em vista a ausência de responsabilidade da CEF, por vícios construtivos no imóvel, decorrente de ato da construtora e/ou vendedora, impõe-se a improcedência dos pedidos formulados em face da CEF, no que tange aos pedidos de rescisão do contrato de financiamento imobiliário, com a devolução das verbas despendidas a esse título, de indenização por danos morais e de nulidade da cláusula quarta, parágrafo sétimo, do contrato. A responsabilidade pelos vícios de construção é apenas da construtora, razão pela qual a CEF não pode ser prejudicada com a suspensão do pagamento dos encargos do financiamento.

Em consequência, no que concerne à CEF, mantém-se a sentença de improcedência em relação aos  pedidos de rescisão do contrato de mútuo imobiliário, indenização por danos morais e nulidade da cláusula quarta, parágrafo sétimo, do contrato, devendo os demais pedidos subsidiários serem julgados pela Justiça Estadual no que concerne à vendedora.

Assim sendo, a competência para julgar o pleito em face da vendedora não se desloca para a Justiça Federal, já que a hipótese é de competência em razão da pessoa, de cunho constitucional e, como tal, inderrogável, não se incluindo no rol previsto no artigo 109, inciso I, da CRFB/1988.

É nula, portanto, a sentença quanto à vendedora ante o reconhecimento, de ofício, da incompetência da Justiça Federal em relação a tal ré. Declina-se, assim, da competência em favor da Justiça Estadual, devendo o processo ser desmembrado, para que cópia dos autos seja remetida ao Juízo Estadual, a fim de que a lide seja julgada em relação à vendedora.

Isto posto,

Voto por dar parcial provimento ao apelo da autora, para, em relação à CEF, manter a improcedência dos pedidos de rescisão do contrato de mútuo imobiliário, de indenização por danos morais e de nulidade da cláusula quarta, parágrafo sétimo, do contrato, e para declarar a nulidade da sentença em relação à vendedora, determinando-se a remessa dos autos à Justiça Estadual para analisar os pedidos correspondentes.

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Apelação Cível Nº 0005660-54.2010.4.02.5101/RJ

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E O CONSTRUTOR OU VENDEDOR. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA DOS AUTOS À JUSTIÇA ESTADUAL EM RELAÇÃO À RÉ VENDEDORA.

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido em relação à CEF e à vendedora.

2. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a responsabilidade da CEF por vícios de construção ou atraso na entrega da obra dependerá das circunstâncias em que se deu a sua intervenção para a celebração do negócio jurídico (aquisição do imóvel), nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda (STJ, 4ª Turma, REsp nº 1.102.539, Relatora Min. Maria Isabel Galotti, DJe 31/10/2012).

3. Nem todo contrato imobiliário pode ser considerado como voltado para pessoas de baixa ou baixíssima renda, podendo a CEF atuar como mero agente financeiro ou agente promotor de políticas públicas, situação que deve ser aferida de acordo com os termos do contrato firmado entre as partes. Na hipótese, trata-se de contrato de compra e venda de terreno e construção e mútuo com hipoteca e utilização de recursos do FGTS firmado entre a autora e a ré vendedora, tendo a CEF (credora hipotecária) atuado na condição de agente financeiro em sentido estrito.

4. No que concerne à CEF, é mantida a sentença de improcedência em relação aos  pedidos de rescisão do contrato de mútuo imobiliário, de indenização por danos morais e de nulidade da cláusula quarta, parágrafo sétimo, do contrato.

5. A competência para julgar o pleito em face do construtor ou vendedor não se desloca para a Justiça Federal, já que a hipótese é de competência em razão da pessoa, de cunho constitucional e, como tal, inderrogável, não se incluindo no rol previsto no artigo 109, inciso I, da CRFB/1988. Determinação de remessa dos autos à Justiça Estadual para apreciar a lide em relação à ré vendedora.

6. Apelação da autora conhecida e parcialmente provida.  

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, dar parcial provimento ao apelo da autora, para, em relação à CEF, manter a improcedência dos pedidos de rescisão do contrato de mútuo imobiliário, de indenização por danos morais e de nulidade da cláusula quarta, parágrafo sétimo, do contrato, e para declarar a nulidade da sentença em relação à vendedora, determinando-se a remessa dos autos à Justiça Estadual para analisar os pedidos correspondentes, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 11 de outubro de 2023.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001643463v7 e do código CRC 2b01e01d.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 06/09/2023

Apelação Cível Nº 0005660-54.2010.4.02.5101/RJ

: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA DE 11/10/2023

Apelação Cível Nº 0005660-54.2010.4.02.5101/RJ

RELATORA: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

PREFERÊNCIA: SILVIO CESAR DA CUNHA TUBBS por L. S.

RELATORA DO ACÓRDÃO: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 18/10/2023

Apelação Cível Nº 0005660-54.2010.4.02.5101/RJ

RELATORA: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

DENISE GARCIA NEGREIROS

Secretária