Apelação Cível Nº 5011646-44.2023.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA
RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação interposto por L. M. D. N. () contra a sentença proferida pelo M.M. Juiz da 27ª Vara Federal do Rio de Janeiro () nos autos da ação pelo procedimento comum, que julgou improcedente o pedido inicial pelo qual objetivava "a rescisão contratual de todos os contratos firmados (1ª e 3ª Rés) e a restituição dos valores pagos pela autora, corrigidos e atualizados, com a retenção de até 10% de multa contratual a ré", bem como a condenação das rés ao pagamento de indenização a título de danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Em suas razões recursais, alegou a apelante, em síntese, que "É incontroverso nos autos que, no dia 30/09/2022 a Apelante firmou contrato particular de compra e venda com a Apelada PRADOS EMPREENDIMENTOS, cujo objeto seria um imóvel de sua propriedade, e que, em 24/10/2022, celebrou contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações (Programa Casa Verde e Amarela) com a Apelada CAIXA ECONÔMICA FEDERAL" para aquisição do Apartamento 509 do Bloco 4, do Empreendimento Viva Vida Santa Cruz, localizado à Rua Macapá, 273, Santa cruz, Rio de Janeiro/RJ, de matrícula n.º 257082 junto ao 4º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro, pelo valor de R$ 156.500,00, sendo R$ 27.744,80, a título de entrada, pago em parcelas iguais e sucessivas por meio de boletos emitidos pela CEF, e o valor de R$ 122.966,20, através de financimento imobiliário a ser contratado junto à CEF.
Alega ainda que "por questões pessoais decorrentes de dificuldades financeiras, a Apelante decidiu por realizar o distrato do contrato, tendo entrado em contato com a construtora – já que as tratativas aconteceram por intermédio dela – e que esta afirmou que a rescisão não seria possível, sendo este o ponto que reside a controvérsia dos autos", destacando a existência de disposição expressa no contrato quanto à possibilidade da realização do distrato, bem como que "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência, inclusive dos tribunais superiores, há muito reconhece, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato, não havendo como se impor ao comprador a manutenção dos efeitos de um ato jurídico que não mais deseja e que não irá prosperar."
Acrescentou ainda que "o fato de o contrato possuir alienação fiduciária em garantia, por si só, não impede a sua resolução e tampouco a restituição dos valores pagos, visto que a cláusula de alienação fiduciária apenas confere um direito real à aquisição, que não impede desfazimento do pacto principal, já que o acessório deve seguir a mesma sorte deste" e que "o presente caso não se trata de hipótese de inadimplência contratual por parte do comprador, mas sim de pedido de resolução de contrato, motivo pelo qual o Tema Repetitivo nº 1095 do STJ não deve ser aplicado."
Afirmou, ainda, que "demonstrada a possibilidade de rescisão contratual por iniciativa da compradora, insta ressaltar que a multa expressa no contrato havido com a Apelada PRADOS EMPREENDIMENTOS, que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, corrigidos e atualizados, no caso de rescisão contratual, é totalmente excessiva, e viola o artigo 53 do CDC" e que "não há no contrato de financiamento firmado com a Apelada CAIXA ECONÔMICA FEDERAL a possibilidade de rescisão contratual por desistência voluntária da Apelante ou quaisquer outros motivos, o que reforça ainda mais que o contrato é eivado de diversos vícios, e estabelece uma desproporcionalidade absurda em desfavor do consumidor", ressaltando que "considerando que este instrumento se deu unicamente por conta do contrato firmado com a Apelada PRADOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL atua como credora fiduciária, logo, rescindindo o negócio jurídico principal, é medida impositiva de direito a resilição do segundo contrato, independentemente de disposição expressa" e que "o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o percentual de retenção deve ficar entre 10 e 25% dos valores pago, sendo abusivas e nulas as cláusulas que determinam percentual superior, nos termos dos artigos 51, inciso IV e 53 do Código de Defesa do Consumidor."
Alegou, por fim, ser "inegável que a Apelante desperdiçou seu tempo para solucionar os problemas e liberar entraves causados pelas fornecedoras, ora Apeladas, como o telefonema e diligências realizadas, as quais instruem a inicial e não foram objeto de impugnação específica, sendo, portanto, incontroverso" e que "tais ponderações, conquanto incontroversas nos autos, preenchem os requisitos da responsabilidade civil objetiva e autorizam a condenação das Apeladas à indenização pela perda do tempo útil, até porque este é um dano in re ipsa."
Apresentadas contrarrazões pela CEF (Evento 62-JFRJ) e por PRADOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e DIRECIONAL ENGENHARIA S/A (Evento 63-JFRJ).
O Ministério Público Federal pugnou pelo prosseguimento do feito, deixando de opinar sobre o mérito, por entender não estarem presentes quaisquer das hipóteses de legitimação previstas na Constituição Federal ou no art. 178 do Código de Processo Civil (Evento 6-TRF2).
É o breve relatório. Peço dia para julgamento.
VOTO
Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por L. M. D. N. contra a sentença proferida pelo M.M. Juiz da 27ª Vara Federal do Rio de Janeiro nos autos da ação pelo procedimento comum, que julgou improcedente o pedido inicial pelo qual objetivava "a rescisão contratual de todos os contratos firmados (1ª e 3ª Rés) e a restituição dos valores pagos pela autora, corrigidos e atualizados, com a retenção de até 10% de multa contratual a ré", bem como a condenação das rés ao pagamento de indenização a título de danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
A lide envolve a pretendida rescisão do contrato de compra e venda de unidade habitacional, com a constituição de alienação fiduciária em garantia sobre o bem, firmado entre a autora (compradora e devedora fiduciária), PRADOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. (alienante), DIRECIONAL ENGENHARIA S.A. (interveniente construtora e fiadora) e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF (credora fiduciária), requerendo a Autora a rescisão contratual, bem como a devolução dos valores já pagos, o impedimento de inclusão de seu nome dos órgãos de proteção ao crédito e condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00.
Alegou a autora, em síntese, ter efetuado o pagamento dos valores correspondentes à entrada, contudo, em razão de dificuldades financeiras, não tem mais condições de prosseguir com as obrigações contraídas, razão pela qual buscou a composição extrajudicial do conflito, sem que tenha obtido êxito.
Verifica-se, inicialmente, que a pretensão da demandante possui evidente repercussão sobre ambas as relações jurídicas, tanto de compra e venda como de financiamento com alienação fiduciária, devendo-se observar que o resultado do julgamento sobre a rescisão do contrato de mútuo teria o condão de afetar diretamente a compra e venda e as relações jurídicas mantidas entre as demais partes contratantes e a CEF, cujos recursos objeto do financiamento com alienação fiduciária em garantia propiciaram, em última análise, a aquisição da unidade imobiliária, razão pela qual afigura-se imprescindível que todas as relações jurídicas sejam avaliadas de forma conjunta e inseparável.
Prosseguindo-se na apreciação da controvérsia, observa-se que a pretendida rescisão contratual está fundamentada unicamente nas dificuldades financeiras da autora em prosseguir com o contrato, afirmando não ter mais interesse na sua continuidade, não havendo qualquer alegação de vício contratual ou inadimplemento por parte das rés.
Nesse aspecto, não merece guarida a argumentação da autora, uma vez que o contrato foi firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, e por não haver comprovação, sequer alegação, da existência de vício, não se admite a sua resilição unilateral (distrato) tão somente em razão de dificuldades financeiras, alegação que não é apta, por si só, a ensejar o desfazimento do negócio jurídico. Nesse sentido, os seguintes precedentes:
SFH. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE TODAS AS PRESTAÇÕES PAGAS. ART. 53 DO CDC. INAPLICABILIDADE. 1. Lide na qual se requer a rescisão de contrato de mútuo imobiliário com alienação fiduciária em garantia, bem como a devolução de todas as prestações pagas, ao argumento de o mutuário não possuir condições financeiras para honrar o pagamento das prestações seguintes. 2. Inaplicável o art. 53 do CDC à hipótese dos autos, tendo em vista que se trata de contrato de mútuo c om constituição de alienação fiduciária em garantia, em que a CEF é o agente financeiro e a credora/interveniente quitante, e não a vendedora do imóvel. 3. Trata-se de relações jurídicas diferentes: no contrato de compra e venda, o vendedor se comprometeu a vender o imóvel, por determinado preço e forma de pagamento, e o autor se comprometeu a comprá-lo sob tais condições; no contrato de mútuo, a CEF se comprometeu a emprestar determinada quantia para o autor, e este se comprometeu a restituí-la com correção monetária e juros. Portanto, a CEF apenas emprestou a quantia postulada pelo próprio mutuário (autor), tendo o direito de recebê-la com correção e juros, conforme pactuado (pacta sunt servanda). A alienação fiduciária foi feita para garantia do financiamento. A situação seria diferente se a CEF fosse a vendedora do imóvel, mas este não é o caso dos autos. 4. Apelação conhecida e desprovida. (TRF-2 - AC: 201150040005142, Relator: Desembargador Federal JOSE ANTONIO LISBOA NEIVA, Data de Julgamento: 26/06/2013, SÉTIMA TURMA ESPECIALIZADA, Data de Publicação: 11/07/2013).
SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO BENEFICIÁRIO.
- Em ação que objetiva a rescisão do contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária em garantia, não se aplica a ideia (correta) expressa na Súmula n.º 543 do STJ, pois o compromisso de compra e venda não mais subsiste, e sim a definitiva compra e venda, com mútuo e alienação fiduciária em garantia, levados ao Registro de Imóveis.
- Não há base para o distrato do mútuo, nem mesmo lógica, pois o dinheiro já foi transferido ao mutuário, e dele para o alienante, e o distrato teria, de qualquer modo, que repor o valor mutuado. Eventuais dificuldades financeiras do devedor não importam quebra da base do contrato, e são de antemão consideradas nos ajustes da espécie. Apelação desprovida.
(TRF2, AC 0142750-15.2017.4.02.5116, Órgão julgador: Sexta Turma Especializada, Relator: Desembargador Federal GUILHERME COUTO, DJe 12/03/2020)
Eventual resilição unilateral do contrato, como pretendida no caso em apreço, por vontade exclusiva da mutuária, é espécie excepcional de extinção do contrato, que encontra previsão do art. 473, caput, do Código Civil, sendo possível nas hipóteses em que há previsão legal ou contratual para tanto; contudo, não há no instrumento contratual qualquer previsão da possibilidade resilição contratual unilateral.
Por fim, importa consignar que, havendo o inadimplemento contratual por parte da devedora, não há impedimento para inclusão do seu nome em cadastro restritivo de crédito, havendo ainda a previsão contratual a respeito do vencimento antecipado da dívida (Cláusula 18).
Assim, deve ser integralmente mantida a sentença de primeiro grau.
Considerando o exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso de apelação, majorando os honorários advocatícios a que foi condenado o ora apelante em 1%, nos termos do §11 do art. 85 do CPC, observado o disposto no art. 98, §3º, do CPC, em razão da gratuidade de justiça deferida.
Documento eletrônico assinado por MARCELO PEREIRA DA SILVA, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001631400v6 e do código CRC c37b9b38.
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Signatário (a): MARCELO PEREIRA DA SILVA
Data e Hora: 12/12/2023, às 17:30:48