Apelação Cível Nº 5050938-75.2019.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND
RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta pela parte autora (evento 107/JFRJ), tendo por objeto sentença (evento 65/JFRJ), prolatada nos autos de ação ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, DIRECIONAL ENGENHARIA S/A e GENEBRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, objetivando a rescisão de contrato de financiamento imobiliário, a restituição de taxa de corretagem, de taxa de obra e dos valores já pagos e o ressarcimento de danos morais, que julgou improcedente a pretensão autoral.
A causa de pedir foi, assim, sumariada:
"Os Autores alegam ter adquirido bem imóvel em construção com promessa de conclusão para 30/06/2018, entretanto o prazo de entrega acabou não sendo cumprido, levando-os a perderem o interesse no bem.
Sustenta a parte autora fazer à rescisão dos contratos celebrados com a devolução de todos os valores pagos ao longo da relação contratual."
Sustentam os apelantes:
"O direito do Recorrente vem primordialmente amparado na Súmula 543 do STJ, ainda no Código de Defesa do Consumidor – Lei n. 8.078/90, uma vez que os autores se caracterizam como consumidores ao passo que a requerida, configura se como fornecedora, nos termos dos artigos 2º e 3º do CDC.
(...)
No caso em tela, o apelante NÃO DESISTIU SIMPLESMENTE DO NEGÓCIO, como fundamentou em sentença o juízo a quo.
Foi, sim, a apelada quem deu causa a RESCISÃO CONTRATUAL, quando DESCUMPRIU CLAUSULAS CONTRATUAIS, uma delas foi o atraso excessivo na entrega do imóvel, ou seja, além do prazo fornecido pela apelada, foi desconsiderado 180 dias, por ser considerado uma prazo razoavel e após, esses 180 dias, ultrapassaram mais 24 meses, ou seja, mais 288 dias.
Outra clausula que a apelada feriu foi quando atribuiu aos apelantes a taxa SATI, por ser considerada illegal. E taxa de OBRA, devidamente fundamentadas na inicial.
O juízo a quo, ainda mencionou em sentença que, quem estaria inadimplete eram as partes apelantes. No entanto, as apelantes quando ajuizaram a ação, estariam em dia com suas obrigações. E ainda, nenhuma ação de cobrança fora ajuizada para cobrar supostas irregularidades cometidas pelas apelantes.
Ainda, não há nada na ordenamento juridico vigente que impeça o desfazimento de um negócio, caso a instituição financeira tenha feito o pagamento a construtora, que DESCUMPRIU O PRAZO DE ENTREGA DE FORMA EXCESSIVA. Para isso, basta determinar que a 1ª apelada (DIRECIONAL) devolva o valor que recebeu à 2ª reclamada (CEF). E por fim devolva aos apelantes o que estes pagaram na forma da lei.
(...)
Conforme já acima citado, o contrato foi claro em prever que a entrega das chaves ocorreria em 30/06/2018 , admitindo uma tolerância de 180 dias.
No entanto, conforme demonstra nos documentos ema nexo, a entrega das chaves ocorreria somente em Maio de 2022 .
Tal atraso de mais de 44 meses por si só confere à Autora o direito à resolução contratual, a qual deve ocorrer livre de qualquer retenção financeira por parte das Rés.
(...)
Portanto é indiscutível que houve um inadimplemento contratual que ampara a resolução do contrato aqui pleiteado. Afinal, passaram-se mais de 44 meses do prazo previsto para entrega do imóvel.
(...)
Assim, diante do desinteresse da Autora em exigir o cumprimento do compromisso, resta a via judicial para buscar a resolução do contato firmado, o que deve ocorrer sem qualquer retenção dos valores que já foram pagos, conforme posicionamento firmado nos tribunais:
(...)
Portanto, quando não se admite a inversão do ônus da prova, tendo em vista a diferença das partes, demonstra clara quebra do contraditório e da ampla defesa, razão pela qual, merece provimento o presente pedido."
Contrarrazões da Genebra e da Direcional (evento 120/JFRJ).
Não houve oferecimento de contrarrazões por parte da CEF, conforme se verifica no decurso de prazo a que se refere o evento 118/JFRJ.
É o relatório.
VOTO
Conforme relatado, trata-se de Apelação Cível interposta pela parte autora (evento 107/JFRJ), tendo por objeto sentença (evento 65/JFRJ), prolatada nos autos de ação ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, DIRECIONAL ENGENHARIA S/A e GENEBRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, objetivando a rescisão de contrato de financiamento imobiliário, a restituição de taxa de corretagem, de taxa de obra e dos valores já pagos e o ressarcimento de danos morais, que julgou improcedente a pretensão autoral.
Inicialmente, em relação às rés DIRECIONAL ENGENHARIA S/A e GENEBRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, diante da ausência de litisconsórcio passivo necessário, entendo que este juízo falece de competência in ratione personae, a teor do que preceitua o art. 109, I, da CRFB, devendo a pretensão ser deduzida junto à Justiça Estadual, razão pela qual deve o processo ser extinto, sem resolução do mérito, em relação às mesmas, por ausência de pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo.
Conforme se verifica no evento 25 – CONTR 2 a 23/JFRJ, foi celebrado entre a parte autora, a CEF, DIRECIONAL ENGENHARIA S/A e GENEBRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, em 29/04/2016, contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações - PMCMV - Recursos FGTS.
Assim, o imóvel objeto da lide foi adquirido com recursos destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).
O referido programa, instituído pela Lei nº 11.977/2009, tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais, levando em consideração a localização do imóvel, o valor e a renda familiar. Trata-se de uma política pública objetivando promover moradia às famílias de baixa renda, bem como atende aos interesses políticos e econômicos ao fomentar o mercado financeiro, em especial nos setores imobiliário e da construção civil.
Nesse cenário, a CEF tem papel fundamental na gestão operacional do PMCMV, tendo em vista que é a responsável pela concessão do financiamento tanto ao usuário quanto às construtoras e incorporadoras bem como, a depender do tipo de operação, pela aprovação do projeto dos pontos de vista técnico, jurídico e econômico-financeiro.
Desta forma, no âmbito do PMCMV, a CEF pode atuar tanto como agente meramente financeiro, quanto como agente executor de políticas públicas.
Ao atuar como agente financeiro, sem previsão contratual de gerenciamento da obra, a CEF limita suas fiscalizações ao controle da aplicação dos recursos emprestados em cada etapa, para seu exclusivo interesse, quando há relação de mútuo com a incorporadora, com o intuito de liberar a verba remanescente na proporção do andamento das obras. Confira-se a cláusula 21.3:
"21.3 – O acompanhamento da execução das obras, para fins de liberação de parcelas, será efetuado pela Engenharia da CAIXA, ficando entendido que a vistoria será feita EXCLUSIVAMENTE para o efeito de medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabilidade técnica pela edificação, pelo que será cobrado, a título de taxa de vistoria com medição de obra, a cada visita ordinária, o valor correspondente à tabela de taxas/tarifas fixadas pela CAIXA para esse tipo de serviço, vigente na data do evento.”
Importante ressaltar que não se trata, aqui, de imóvel construído com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), objeto de lei específica (Lei 10.188/2001), caso em que a CEF atuaria como agente executor de políticas federais para promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
No caso concreto, a controvérsia gira em torno de pedidos de rescisão contratual, devolução dos valores pagos e indenização por danos materiais e morais por atraso na entrega do imóvel.
Como se verifica, a cláusula acima transcrita é clara ao excluir da CEF qualquer responsabilidade técnica pelo empreendimento.
Assim, da análise do instrumento contratual, constata-se que a CEF não participou da realização da obra, mas atuou exclusivamente como agente financeiro que disponibilizou empréstimo para o adquirente do imóvel, bem como para a construção do empreendimento.
Atuando como agente financeiro, a CEF não detém legitimidade para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na entrega de imóvel adquirido com recursos destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida.
Neste sentido:
“RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CEF. AUSÊNCIA. AGENTE FINANCEIRO.
1. Cinge-se a controvérsia a definir se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade para responder pelo atraso na entrega de imóvel financiado com recursos destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).
2. O exame da legitimidade passiva da CEF está relacionado com tipo de atuação da empresa pública no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional, ora como agente meramente financeiro, em que não responde por pedidos decorrentes de danos na obra financiada, ora como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, em que responde por mencionados danos. Precedente.
3. Para o fim de verificar o tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisar os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir.
4. No caso dos autos, considerando-se que a participação da CEF na relação jurídica sub judice ocorreu exclusivamente na qualidade de agente operador do financiamento para fim de aquisição de unidade habitacional, a instituição financeira não detém legitimidade para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na entrega do imóvel adquirido com recursos destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).
5. Recurso especial não provido.”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1534952/SC, rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva, DJe 14/02/2017).
“PROCESSUAL CIVIL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. AGENTE FINANCEIRO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
1. A Lei nº 11.977/2009, em seu artigo 3º, prevê diferentes modalidades de operações por faixa de renda, podendo a CAIXA fiscalizar e colaborar na execução dos projetos – e, nesse caso, há patrocínio do governo federal para os subsídios das construções, uma vez que o programa é voltado para famílias que recebem até três salários mínimos, isto é, de baixa ou baixíssima renda - ou atuar como mero agente financeiro – para famílias com renda entre três e dez salários mínimos. Nessa segunda faixa, o empreendimento e a construtora são escolhidos pelo próprio interessado.
2. A Caixa Econômica Federal atuou na condição de mero agente financeiro, não ostentando legitimidade para responder por pedido decorrente de eventuais vícios de construção ou irregularidades durante as obras, como atraso na entrega do imóvel financiado, ainda que o contrato de mútuo esteja vinculado ao PMCMV. Precedentes do STJ (REsp 897045/RS e REsp 1.534.952/SC) e deste e. Tribunal (AC 0102553- 68.2014.4.02.5004 e AI 000614-96.2016.4.02.0000). Logo, pedidos de construção do empreendimento e de indenização por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel somente podem ser imputados à entidade organizadora, vendedora e construtora da unidade habitacional.
3. Processo extinto sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, pela ilegitimidade passiva ad causam da CEF.
4. Apelação provida.”
(TRF2, 7ª Turma Especializada, rel. Juiz Federal Convocado Flávio Oliveira Lucas, AC 0102569-22.2014.4.02.5004, DJe 05/06/2018)
A Sexta Turma Especializada deste Eg. Tribunal, em processo de minha relatoria, manifestou-se no mesmo sentido:
"PROCESSUAL CIVIL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. ILEGITIMIDADE DA CEF. ATUAÇÃO COMO AGENTE FINANCEIRO. RÉUS REMANESCENTES. INEXISTÊNCIA DE FORO PRIVILEGIADO. SENTENÇA CASSADA DE OFÍCIO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO EM RELAÇÃO À CEF. REMESSA DOS AUTOS À JUSTIÇA ESTADUAL.
1. Trata-se de Apelações Cíveis interpostas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (evento 126/JFRJ), pela BERKLEY INTERNATIONAL DO BRASIL SEGUROS S.A. (evento 133/JFRJ), pela CAIXA SEGURADORA S/A (evento 135/JFRJ) e por LUCIMAR RIBEIRO DE PAULA (evento 140/JFRJ), tendo por objeto sentença (evento 83/JFRJ), integrada pelas sentenças proferidas nos aclaratórios (eventos 95 e 119/JFRJ) prolatada nos autos de ação ajuizada por Lucimar Ribeiro de Paula em face da Caixa Econômica Federal, Caixa Seguradora S/A, Berkley Internacional do Brasil Seguros S/A e Total 2007 Administradora de Condomínios Bens e Imóveis Ltda, objetivando, em síntese, indenização por danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega do imóvel objeto da presente lide.
2. O imóvel objeto da lide foi adquirido com recursos destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).
3. O referido programa, instituído pela Lei nº 11.977/2009, tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais, levando em consideração a localização do imóvel, o valor e a renda familiar. Trata-se de uma política pública objetivando promover moradia às famílias de baixa renda, bem como atende aos interesses políticos e econômicos ao fomentar o mercado financeiro, em especial nos setores imobiliário e da construção civil.
4. No âmbito do PMCMV, a CEF pode atuar tanto como agente meramente financeiro, quanto como agente executor de políticas públicas.
5. Ao atuar como agente financeiro, sem previsão contratual de gerenciamento da obra, a CEF limita suas fiscalizações ao controle da aplicação dos recursos emprestados em cada etapa, para seu exclusivo interesse, quando há relação de mútuo com a incorporadora, com o intuito de liberar a verba remanescente na proporção do andamento das obras.
6. Da análise do instrumento contratual, constata-se que a CEF não participou da realização da obra, mas atuou exclusivamente como agente financeiro que disponibilizou empréstimo para o adquirente do imóvel, bem como para a construção do empreendimento.
7. Atuando como agente financeiro, a CEF não detém legitimidade para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na entrega de imóvel adquirido com recursos destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida.
8. Carecendo a parte ré de pertinência subjetiva para a lide, não há como se dar trâmite à demanda, devendo o feito ser extinto sem resolução do mérito em relação à CEF.
9. Tendo em vista que os réus remanescentes não constam do rol do art. 109, da Lei Maior, não dispondo, portanto, de foro privilegiado, os autos devem ser remetidos à Justiça Estadual.
10. Sentença cassada de ofício.
11. Extinção do processo sem resolução do mérito em relação à Caixa Econômica Federal, com fulcro no art. 485, VI, do CPC.
12. Remessa dos autos ao Juízo Estadual.
13. Apelações prejudicadas.
14. Condenação da parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em R$ 1.000,00 (mil reais), cuja exigibilidade ficará suspensa tendo em vista a gratuidade deferida no evento 6/JFRJ."
(TRF2, Sexta Turma Especializada, AC 0136061.79.2017.4.02.5102, rel. Des. Fed. Poul Erik Dyrlund, j. 14/12/2021)
A análise da questão posta em juízo parte de dois tipos de contratos distintos, podendo se depreender que a construtora é responsável por eventuais danos causados aos mutuários, seja em decorrência da construção, ou mesmo por atraso na entrega da obra, não havendo como se reconhecer qualquer responsabilidade da CEF, mesmo que de forma solidária, uma vez que ela apenas age como agente financeiro e na qualidade de credora fiduciária, havendo flagrante ilegitimidade passiva ad causam, razão pela qual a Justiça Federal carece de competência constitucional para a análise da questão, afeta à Justiça Estadual.
Desta forma, não há solidariedade entre a CEF e a construtora pelo atraso na entrega do imóvel, não devendo ser imputada à referida empresa pública a obrigação de indenizar o autor por danos morais e materiais. Tais pedidos devem ser direcionados à empresa responsável pela obrigação contratual de construir e entregar o empreendimento, leia-se, a construtora, perante a Justiça Estadual.
Noutro eito, quanto ao pedido relativo à chamada taxa de obra, objeto de cobrança pela CEF em decorrência do contrato de financiamento, a referida empresa pública federal é, nesse ponto, legítima para figurar no polo passivo.
A cobrança da taxa de evolução de obra é legítima desde que seja realizada na fase de construção do imóvel, período que é estabelecido contratualmente.
Após o prazo estipulado, a cobrança deste encargo é indevida, uma vez que deve ser iniciada a fase de amortização.
In casu, não ocorreu cobrança irregular em relação à taxa de obra, conforme se extrai da bem lançada sentença, in verbis:
"Assentadas tais premissas, o Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Programa Minha Casa Minha Vida n° 85555364037, estabeleceu que o prazo para construção do empreendimento é de 33 meses (Item B8).
Como o pacto foi assinado em 29/04/2016, a taxa de obra deveria perdurar até 29/01/2020, sendo certo que durante esses trinta e três meses a mutuária arcaria com encargos que não contribuem para a amortização da dívida, possuem estes verdadeira natureza de taxa (juros) de obra; a partir de fevereiro de 2020, os valores pagos pela autora devem necessariamente integrar as parcelas de amortização da dívida.
A documentação que instrui o feito revela que o demandante A. F. L. recebeu termo de vistoria e recebimento do imóvel adquirido em 29/11/2019, ou seja, faltando dois meses para conclusão do prazo de prorrogação das obras (Evento 35, OUT2).
Portanto, os pagamentos e a realização da obra foram efetuados conforme estipulado em contrato, não há abusividade ou demora excessiva na construção, bem como na cobrança das parcelas de construção/legalização.
Desse modo, improcedente o pedido de devolução das parcelas pagas a título de taxa de obra, visto que não ocorreu qualquer cobrança irregular.
Além disso, não há cobrança de outros valores de forma indevida no contrato em análise, o que afasta a pretensão autoral de devolução."
Por fim, em relação à extinção dos contratos, confira-se a doutrina de Nelson Nery Junior e Rosa Nery:
“2. Resilição. Modo de extinção do contrato por simples declaração de uma (resilição unilateral) ou de ambas (resilição bilateral) as partes. É o gênero do qual são espécies o distrato, a denúncia, a revogação e a renúncia. É extinção sem retroatividade das obrigações das partes.
(...)
6. Resolução. Modo de extinção do contrato por circunstância superveniente à sua formação. São motivos de resolução do contrato, por exemplo: onerosidade excessiva, inadimplemento absoluto, violação positiva do contrato, mora, morte de uma das partes nos contratos intuitu personae etc. Pressupõe a impossibilidade (ou inconveniência) da continuidade ou manutenção do vínculo contratual, haja ou não inadimplemento contratual. Caracteriza-se como meio concedido pela lei aos contratantes, e também a terceiros, de poder extinguir o contrato para obter a reparação dos prejuízos que o outro contratante causou pelo descumprimento do contrato, mesmo que o contrato seja válido, o que se faz por meio da reposição das coisas ao estado anterior à celebração do contrato (Manresa y Navarro. Coment. CC, v. VIII, art. 1289, p. 662). É retroativa, com a restituição do recebido e pagamento de perdas e danos (CC 475). A resolução não se confunde com a extinção do contrato pela execução, ou seja, pelo cumprimento de todas as suas cláusulas, fim mesmo do contrato.
7. Rescisão. A rescisão tem “origem em defeito contemporâneo à formação do contrato”, sendo que a presença do vício torna o ato anulável no sistema do CC (CC 171) e nulo nos sistemas do CDC e dos contratos bancários (CDC 51 IV; LU 11) (Rosado de Aguiar. Extinção, p. 70), como é o caso, por exemplo, da rescisão do contrato em virtude de vício redibitório ou da necessidade de rescisão por causa de vício do negócio, que o torna anulável, podendo decorrer da rescisão o pagamento de perdas e danos. É causa de desconstituição do negócio jurídico, que lhe retira a eficácia. A rescisão é sempre judicial.”
(Código Civil Comentado, 12ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2017, pp. 1.030-1.031)
Como visto, a rescisão contratual tem origem em defeito contemporâneo à formação do contrato, ou seja, o contrato não preenche os requisitos legais.
A causa de pedir, qual seja, atraso na entrega do imóvel, não está atrelada ao pedido de rescisão.
Assim, não há razão para a presença da CEF no pólo passivo.
Neste diapasão, carecendo a CEF de pertinência subjetiva para a lide, não há como se dar trâmite à demanda, devendo o feito ser extinto sem resolução do mérito em relação à CEF também no tocante ao pedido de rescisão contratual.
Feitas tais considerações, voto por, de ofício, julgar extinto o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC, em relação à DIRECIONAL ENGENHARIA S/A e GENEBRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, julgar extinto o processo sem resolução do mérito em relação à CEF, com fulcro no art. 485, VI, do CPC, no tocante aos pedidos de rescisão, devolução de valores pagos, indenização por danos materiais e morais. No tocante à devolução de valores pagos a título de taxa de obra, negar provimento ao recurso. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), cuja exigibilidade ficará suspensa, tendo em vista a gratuidade deferida no evento 50/JFRJ.
Documento eletrônico assinado por POUL ERIK DYRLUND, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001617677v4 e do código CRC c6805499.
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