Documento:20001608505

Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5009609-77.2019.4.02.5103/RJ

RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

RELATÓRIO

Tratam-se de apelações, atribuídas à minha relatoria por livre distribuição, interpostas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF (Carlos Martins de Oliveira OAB/RJ 19.608) e EDIFICAR ENGENHARIA LTDA. (João Paulo Sá Granja de Abreu OAB/RJ 114.560), figurando como apelados os mesmos e T. D. B. (Adriano Azevedo Coutinho – OAB/RJ 161.581), em face de sentença proferida pelo MM. Juiz Federal Substituto DIMITRI VASCONCELOS WANDERLEY, da 1ª Vara Federal de Campos, que julgou procedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para determinar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com a determinação da restituição imediata do valor pago pelo autor (R$ 141.484,57) à vista, com incidência de juros legais a partir da citação e atualização monetária pelo IPCA desde a data do respectivo pagamento.

Na origem, visa a demanda à condenação na obrigação de fazer, consubstanciada na rescisão contratual de financiamento imobiliário e indenização pelos danos materiais. Como causa de pedir, aduz o autora que a segunda ré não entregou o empreendimento no prazo de prorrogação contratual nem finalizou as respectivas obras, não dando qualquer satisfação pelo atraso, incidindo no descumprimento contratual.

Em razões recursais (evento 40/1º grau), a CEF sustenta, em síntese, que: i) no caso em questão, a CAIXA comparece simplesmente como agente financeiro, concessor do financiamento para aquisição do terreno e construção da unidade habitacional, incumbindo-se tão somente em liberar o recurso mutuado; ii) o atraso na execução da obra se deu por culpa exclusiva da Construtora, a qual deverá responder por quaisquer danos ocasionados à autora; iii) a relação da CAIXA com a obra é somente no sentido de financiá-la. O responsável pela execução da obra, no caso a Construtora, é que deve responder por atrasos injustificados e possíveis prejuízos causados a quem quer que seja; iv) a demandante apresenta meros fatos, expondo o que seria a sua versão, sem ao menos produzir qualquer prova com um mínimo de força convincente para corroborar suas alegações; v) a CAIXA atua tão somente na qualidade de agente financeiro do contrato de financiamento para construção do imóvel e não possui ingerência no que diz respeito à fase construção; vi) a vistoria técnica a cargo do agente financeiro, quando o financiamento é realizado para construção do imóvel, destina-se a tão somente verificar o andamento e continuidade das obras, certificando a sua regularidade quanto ao cronograma financeiro acordado com o construtor/incorporador. A responsabilidade pela construção e segurança da obra é do responsável técnico, que leva a efeito suas atribuições sob supervisão e controle da empresa construtora; vii) é evidente que a condenação está equivocada quando determina que a Caixa realize a devolução do valor exorbitante de R$ R$ 141484,57, quando somente o valor de R$ 26.902,42 foi repassado à CEF. Ao final, requer o provimento recursal.

Por sua vez, em suas razões recursais, evento 72/1º grau, a Edificar Engenharia Ltda sustenta, em síntese, que: i) faz jus à gratuidade da justiça; ii) a simples exposição de datas dá conta de demonstrar que não é verídica a afirmação do recorrido, isto porque a demanda foi ajuizada no dia 06 de dezembro de 2019 e as chaves dos empreendimentos estavam disponíveis para entrega desde o mês de agosto do referido ano, conforme ata de assembleia anexa (doc. juntado). Prova do documental ignorada pelo autor da sentença; iii) embora o pedido principal (a rescisão) se trate de direito potestativo, não é justo imputar à empresa prejuízo muito maior do que o de fato devido, conforme se verá nos tópicos a seguir. Desta forma, carece de reforma a sentença apelada no sentido de improceder o pedido inaugural; iv) se o contrato assinado entre às partes se deu em obediência as exigências do Código Civil de 2002, não faz sentido, portanto, que sofra modificações, por mero desejo do recorrido. Aqui, portanto, residente a ofensa legislativa que dar ensejo ao presente instrumento recursal; v) a função social do contato está intimamente ligada ao princípio da conservação do contrato. A ofensa aos comandos legais e aos princípios que regimentam tais comandos não podem sofrer agressões interpretativas como as expostas na sentença; vii) o que pretende a recorrente, é demonstrar a legalidade das cláusulas 9.8, 9.10 e 9.11, que seriam fundamentais para manter a recorrente em situação, mínima de cumprir uma suposta rescisão contratual; e, assim, fazer com que se observe o princípio da Pacta Sunt Servanda, que determina que o acordado entre as partes valha como verdadeira lei.

Contrarrazões da CEF no evento 86/1º grau, pugnando pelo não provimento recursal.

Contrarrazões do demandante às apelações nos eventos 88/1º grau e 89/1º grau, pugnando pela manutenção da sentença.

Instado a se manifestar, evento 5, o Ministério Público Federal opinou pela desnecessidade de sua intervenção.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001608505v2 e do código CRC 39fab258.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 29/09/2023, às 14:08:17

Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5009609-77.2019.4.02.5103/RJ

RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

VOTO

Conforme relatado, tratam-se de apelações, atribuídas à minha relatoria por livre distribuição, interpostas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF (Carlos Martins de Oliveira OAB/RJ 19.608) e EDIFICAR ENGENHARIA LTDA. (João Paulo Sá Granja de Abreu OAB/RJ 114.560), figurando como apelados os mesmos e T. D. B. (Adriano Azevedo Coutinho – OAB/RJ 161.581), em face de sentença proferida pelo MM. Juiz Federal Substituto DIMITRI VASCONCELOS WANDERLEY, da 1ª Vara Federal de Campos, que julgou procedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para determinar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com a determinação da restituição imediata do valor pago pelo autor (R$ 141484,57) à vista, com incidência de juros legais a partir da citação e atualização monetária pelo IPCA desde a data do respectivo pagamento.

A sentença atacada, evento 29/1º grau, foi fundamentada nos seguintes termos:

[...] Analisando a documentação juntada aos autos e diante da inexistência de qualquer fato novo, adoto, como razão de decidir, os fundamentos lançados na decisão que deferiu o pedido liminar. " exame dos autos revela que os autores celebraram compromisso de compra e venda com a construtora EDIFICAR ENGENHARIA, tendo por objeto imóvel situado da Rua dos Goytacazes, nº 467, apto 803, bloco 01, Centro, Campos/RJ. Em que pese o adimplemento integral das prestações do imóvel, a construtora não entregou empreendimento após o decurso do prazo para conclusão da obra, cujo termo final se deu em 28/07/2018 (evento 2, doc. 58). A cláusula 5.2.2.3 do contrato de promessa de compra e venda previu que o valor de R$ 163.920,00 seria adimplido através de financiamento habitacional contraído pelo promitente comprador em operação realizada junto à Caixa Econômica Federal. Nessa linha, em 28/01/2015 foi firmado contrato de mútuo imobiliário com alienação fiduciária em garantia, no qual figuraram: i) o autor como comprador/devedor/fiduciante; ii) EDIFICAR ENGENHARIA LTDA como vendedora, entidade organizadora e construtora; e iii) a CEF, como credora fiduciária. O valor da garantia fiduciária foi estimado em R$ 163.920,00, ao passo que o montante do financiamento concedido foi de R$ 147.528,00, a ser adimplido em 420 parcelas pela compradora. Esse contexto fático indica que houve a celebração de dois contratos entre a autora e os réus. Tais contratos, embora sejam autônomos, guardam nítida relação de coligação, na medida em que há entre eles um objetivo econômico comum: a aquisição de bem imóvel. A documentação carreada aos autos pelos autores demonstra, nesta cognição sumária, que o imóvel objeto da contenda não foi entregue até o momento (v. imagens do evento 2, docs. 45 a 48), em descumprimento ao prazo previsto na cláusula 12 do contrato de promessa de compra e venda, que fixou prazo para conclusão da obra de 36 meses, a partir da assinatura do contrato de financiamento entre as partes, prorrogável pelo prazo de 180 dias." A segunda ré alega que foi enviada convocação para vistoriar o imóvel, o que foi negado pela parte autora. A despeito de o empreendimento estar na fase de entrega, é fato notório e admitido pela própria ré que o procedimento para a entrega das chaves ocorreu após o prazo final para a entrega da obra prevista contratualmente. Dessa forma, atua a parte autora no estrito direito de escolha de optar pela rescisão contratual, tendo em vista o estado de mora da parte ré, por sua culpa exclusiva, nos termos dos artigos 475 do Código Civil. Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC julgo procedente o pedido para determinar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com a determinação da restituição imediata do valor pago pelo autor (R$ 141484,57) à vista, com incidência de juros legais a partir da citação e atualização monetária pelo IPCA desde a data do respectivo pagamento. Condeno a segunda ré Edificar ao pagamento das custas e honorários, ora estabelecidos em 10% sobre o valor da condenação.

Assim vieram-me os autos. Decide-se.

Cinge-se a controvérsia em perquirir acerca da possibilidade jurídica de rescisão contratual de contrato de financiamento habitacional.

Prevê o art. 586 do Código Civil, in verbis:

Art. 586. O mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis. O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade.

Neste sentido, restituir as coisas ao seu status quo ante, no caso do mútuo é a restituição do capital mutuado corrigido à empresa pública ré, o que se faz com a satisfação pela garantia hipotecária, não se deve esquecer que os valores pagos, serviram para remunerar o mútuo através dos juros e amortizar o saldo devedor através da parcela de amortização.

A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, de acordo com orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.102.539/PE, de Relatoria da Ministra Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, direciona-se no sentido de que dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

Na hipótese dos autos, trata-se de imóvel escolhido livremente pelo apelado, consoante condições de mercado, tendo a CEF agido na condição de mero agente financiador.

Noutro giro, no que tange à legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, cumpre distinguir as relações entre a demandante e a construtora e entre a autora e a instituição financeira, destacando-se que os pedidos formulados na inicial decorrem de relações jurídicas distintas, sendo à construtora atribuídas as responsabilidades decorrentes do contrato de compra e venda; e à CEF, aquelas relativas ao financiamento do imóvel.

Com efeito, na hipótese concreta, a CEF atuou como mero agente financeiro, razão pela qual inexiste responsabilidade pelo alegado atraso na construção do empreendimento.

A CEF figura como credora/fiduciante no contrato de financiamento imobiliário, não sendo vendedora do imóvel, figurando no referido contrato apenas como agente financeiro. Logo, nessa qualidade, a instituição financeira detém responsabilidade limitada somente ao contrato de mútuo firmado.

Na hipótese de afastamento da rescisão contratual e manutenção do contrato de compra e venda, a eventual inadimplência do demandante quanto às parcelas mensais geraria a consolidação da propriedade do bem imóvel em favor da CEF.

Ademais, na modalidade de alienação fiduciária em garantia, a propriedade resolúvel permanece com a Caixa Econômica Federal, que se mantém como proprietária, transferindo somente a posse ao devedor, razão pela qual o procedimento expropriatório tem como escopo consolidar esse fracionamento. Neste sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO PROPRIEDADE. REGULARIDADE PROCEDIMENTO. TEORIA IMPREVISÃO. NÃO CABIMENTO.

1. Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu a tutela de urgência.

2. Os requisitos à concessão de tutela provisória de urgência, de natureza antecipada ou cautelar (requerida seja em caráter antecedente ou incidental), consistem na simultânea presença de fumus boni juris e periculum in mora, ou seja, indícios da probabilidade (ou incontestabilidade) do alegado direito enquanto calcado em fundamento jurídico, bem como de perigo de dano ao mesmo direito ou de risco ao resultado útil do processo, sendo que, de forma contrária, a tutela de urgência não pode causar irreversibilidade dos efeitos antecipados.

3. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66”. Precedentes: STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 14.6.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022.

4. Os problemas financeiros invocados pelo agravante não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0009645-26.2013.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 3.12.2021.

5. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedente: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019.

6. Na modalidade de alienação fiduciária em garantia, a propriedade resolúvel permanece com a Caixa Econômica Federal, que se mantém como proprietária, transferindo somente a posse ao devedor, razão pela qual o procedimento expropriatório tem como escopo consolidar esse fracionamento.

7. Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedente: STJ, 3ª Turma, REsp 1649595, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 16.10.2020.

8. A consolidação da propriedade, por si só, obsta a regularização do débito, inexistindo a possibilidade da convalidação do contrato pelo simples pagamento, mesmo que integral, após decorrido o prazo legal de quinze dias para a purga da mora (art. 26, Lei 9514/1997), porque extinto em função da execução da garantia, por força das diretrizes impostas pela Lei nº 9514/1997.

9. Agravo de instrumento não provido. Agravo interno prejudicado (TRF2. 5ª Turma Especializada, AG 5011834-48.2022.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 14.12.2022) (grifos nossos)

Neste passo, deve ser feita a necessária distinção entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre promitente vendedor e compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda. Neste sentido, confira-se o precedente:

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO BENEFICIÁRIO. Em ação que objetiva a rescisão do contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária em garantia, não se aplica a ideia (correta) expressa na Súmula n.º 543 do STJ, pois o compromisso de compra e venda não mais subsiste, e sim a definitiva compra e venda, com mútuo e alienação fiduciária em garantia, levados ao Registro de Imóveis. Não há base para o distrato do mútuo, nem mesmo lógica, pois o dinheiro já foi transferido ao mutuário, e dele para o alienante, e o distrato teria, de qualquer modo, que repor o valor mutuado. Eventuais dificuldades financeiras do devedor não importam quebra da base do contrato, e são de antemão consideradas nos ajustes da espécie. Apelação desprovida. (TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0142750-15.2017.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020) (grifos nossos).

Diante deste cenário, quanto à rescisão do contrato de financiamento imobiliário celebrado entre o demandante e a CEF, e considerando que a atuação da empresa pública federal foi exclusivamente como agente financeiro decorrente da concessão de empréstimo às recorrentes, pois não vendeu nem se comprometeu a construir o imóvel em determinado prazo - constata-se, de plano, que a responsabilidade é apenas da construtora/incorporadora, razão pela qual a CEF não pode ser prejudicada com a suspensão do pagamento dos encargos do financiamento.

Nesse passo, conclui-se pela inexistência de responsabilidade da CEF, a ensejar a improcedência dos pedidos formulados em face da instituição financeira.

Na hipótese dos autos, houve a liberação dos recursos de financiamento pela CEF em favor da vendedora, bem como consolidação da garantia de alienação fiduciária junto ao Registro de Imóveis, mostrando-se juridicamente impossível o desfazimento da disponibilização do valor financiado, muito menos sem que os juros incorridos durante todo o período sejam devidamente quitados.

Ademais, ainda que ambas as relações - compra e venda e mútuo imobiliário - possam ter origem em um mesmo documento, tal circunstância não teria o condão de estabelecer a responsabilidade solidária entre as partes demandadas.

Ante o exposto, inexistentes razões jurídicas para o distrato do mútuo, reputam-se improcedentes os pedidos de rescisão do mútuo financeiro habitacional em face da CEF, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Noutro giro, a relação negocial entre o demandante e os vendedores evoluiu de promessa de compra e venda para a venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9514/1997, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem motivo juridicamente idôneo.

Deste modo, o contrato de promessa de compra e venda firmado com a construtora/vendedora já se extinguiu pelo alcance do seu objeto, tendo as obrigações ali assumidas subsumidas no contrato de compra e venda definitivo firmado posteriormente, com financiamento imobiliário através da CEF, de modo que, para o desfazimento do negócio entre a incorporadora e a construtora, o recorrido deveria devolver o imóvel, o qual foi entregue em garantia em alienação fiduciária para a instituição financeira.

Acresça-se que a pretensão autoral não consiste na simples rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda, mas sim a resolução de mútuo hipotecário garantido com recursos do SFH. Chancelar a pretensão autoral sem o apontamento de ilegalidade por parte da CEF, ocasionaria risco a todo o fundo público.

Dessa forma, diante do vínculo negocial existente entre o banco financiador, os vendedores e o demandante, afigura-se juridicamente impossível a rescisão contratual unicamente em face da CEF, de modo que a improcedência se estende à construtora. Neste sentido:

APELAÇÃO. SFH. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. MÚTUO FINANCEIRO. IMPOSSIBILIDADE RESCISÃO. IMPROCEDÊNCIA. DANOS MORAIS. NÃO CARACTERIZADOS. SENTENÇA REFORMADA

1. Apelação interposta em face de sentença que julgou extinta a ação, sem o julgamento do mérito, em relação à apelante e, em relação à Caixa Econômica Federal, julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Cinge-se a controvérsia em perquirir acerca da possibilidade jurídica de rescisão contratual em decorrência de suposto inadimplemento, consubstanciado no atraso de entrega do imóvel adquirido através de financiamento habitacional.

2. A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, de acordo com orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.102.539/PE, de Relatoria da Ministra Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, direciona-se no sentido de que dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

3. Prevê o art. 586 do Código Civil que o mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis, sendo ao mutuário obrigatório a restituição ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade. este sentido, restituir as coisas ao seu status quo ante, no caso do mútuo é a restituição do capital mutuado corrigido à empresa pública.

4. No que tange à legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, cumpre distinguir as relações entre a demandante e as vendedoras e entre os mesmos e a instituição financeira, destacando-se que os pedidos formulados na inicial decorrem de instrumentos contratuais e relações jurídicas distintos, sendo à construtora atribuídas as responsabilidades decorrentes do contrato de compra e venda; e à CEF, aquelas relativas ao financiamento do imóvel. Assim, na hipótese de afastamento da rescisão contratual e manutenção do contrato de compra e venda, a eventual inadimplência dos demandantes quanto às parcelas mensais geraria a consolidação da propriedade do bem imóvel em favor da CEF.

5. Sendo a CEF o agente financeiro, é patente sua legitimidade em ação na qual se discutem cláusulas do contrato de financiamento com ela celebrado. A responsabilidade da instituição financeira, contudo, limita-se ao contrato de mútuo, inexistindo relação jurídico-material da mesma com os autores no que tange ao atraso na entrega da obra e vícios de construção do imóvel.

6. Deve ser feita a necessária distinção entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre promitente vendedor e compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda. Precedente: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0142750-15.2017.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020.

7. Inexiste a responsabilidade da CEF por atraso na entrega do imóvel decorrente de ato da construtora é matéria afeta ao mérito, a ensejar a improcedência dos pedidos formulados em face da CEF, no que tange à rescisão do contrato (acessório) de financiamento imobiliário, com a devolução das verbas despendidas a esse título.

8. Houve a liberação dos recursos de financiamento pela CEF em favor da vendedora, bem como consolidação da garantia de alienação fiduciária junto ao Registro de Imóveis, mostrando-se juridicamente impossível o desfazimento da disponibilização do valor financiado, muito menos sem que os juros incorridos durante todo o período sejam devidamente quitados. Precedente: TRF2, 7ª Turma Especializada, AC0134575-13.2016.4.02.5166, Rel. Des. Fed. ANTONIO HENRIQUE CORREA DA SILVA, DJe 23.11.2020.

9. Razão assiste aos apelantes quanto à impossibilidade de se rescindir o mútuo feneratício sem a participação das recorrentes, diante do vínculo contratual. Com efeito, a relação negocial entre os demandantes e os vendedores, ora apelantes, evoluiu de promessa de compra e venda para a venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9514/1997, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem motivo juridicamente idôneo.

10. O contrato de promessa de compra e venda firmado com a construtora/vendedora, ora apelante, já se extinguiu pelo alcance do seu objeto, tendo as obrigações ali assumidas subsumidas no contrato de compra e venda definitivo firmado posteriormente, com financiamento imobiliário através da CEF, de modo que, para o desfazimento do negócio entre a incorporadora e a construtora, os apelados deveriam devolver o imóvel, o qual foi entregue em garantia em alienação fiduciária para a instituição financeira.

11. A pretensão dos autores não consiste na simples rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda, mas também a resolução de mútuo hipotecário garantido com recursos do SFH. Chancelar a pretensão autoral sem o apontamento de ilegalidade por parte da CEF ou da construtora, ocasionaria risco a todo o fundo público, o que não parecer ser razoável.

12. Diante do vínculo negocial existente entre o banco financiador, os vendedores e os demandantes, afigura-se juridicamente impossível a rescisão contratual unicamente em face da CEF, de modo que a improcedência se estende ao apelante.

13. Embora se reconheça o desconforto quanto aos vícios construtivos, a demandante não demonstra que tal situação violou sua esfera extrapatrimonial, a justificar a indenização por danos morais. 14. Não havendo circunstância excepcional violadora da esfera extrapatrimonial da demandante, o mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária fundamentação complementar que demonstre a gravidade da circunstância fática, a ensejar a pretendida indenização. Precedentes: STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1689543, Rel. Min. RAUL ARAUJO, DJe 26.3.2021; STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1736900, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 3.3.2021.

15. Os autores não lograram comprovar o efetivo abalo moral sofrido, a ensejar indenização a título de danos morais. De fato, não trouxe aos autos elementos que esclareçam ou denotem o constrangimento ou as lesões à sua dignidade que ultrapassem o limite do mero dissabor.

16. Os precedentes reconhecem que, quando a situação experimentada não tem o condão de expor a parte a dor, vexame, sofrimento ou constrangimento perante terceiros, não há falar em dano moral, uma vez que se trata de circunstância a ensejar mero aborrecimento ou dissabor. Precedente: STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1729628, Rel. Min. RAUL ARAUJO, DJe 7.4.2021.

17. Não é caso de aplicação do art. 85, §11 do CPC, eis que não presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

18. Apelação provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0105357-04.2017.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, Julgado em 14.9.2021) (grifos nossos).

APELAÇÃO. SFH. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO CRONOGRAMA OBRA. MÚTUO FINANCEIRO. LEGITIMIDADE CEF. TEORIA DA ASSERÇÃO. TEORIA DA CAUSA MADURA. IMPOSSIBILIDADE RESCISÃO CONTRATUAL. IMPROCEDÊNCIA. DANOS MORAIS. NÃO CARACTERIZADOS. SENTENÇA REFORMADA

1. Apelação interposta em face de sentença que julgou extinto o processo, sem resolução de mérito, com base no art. 485, VI do CPC, em relação à CEF, no que tange aos pedidos de rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, bem como extinguiu o processo sem resolução do mérito em razão da incompetência absoluta do Juízo, quanto aos pedidos formulados em face das demais rés, nos termos dos arts. 64, § 1º, e 485, IV, do CPC. Cinge-se a controvérsia em perquirir acerca da possibilidade jurídica de rescisão contratual em decorrência de suposto inadimplemento, consubstanciado no atraso de entrega do imóvel adquirido através de financiamento habitacional.

4. Na hipótese dos autos, trata-se de imóvel escolhido livremente pelas apelantes, consoante condições de mercado, tendo a CEF agido na condição de mero agente financiador.

5. Cumpre distinguir as relações entre as demandantes e as vendedoras e entre as autoras e a instituição financeira, destacando-se que os pedidos formulados na inicial decorrem de instrumentos contratuais e relações jurídicas distintos, sendo à construtora atribuídas as responsabilidades decorrentes do contrato de compra e venda; e à CEF, aquelas relativas ao financiamento do imóvel. Com efeito, na hipótese concreta, a CEF atuou como mero agente financeiro, razão pela qual inexiste responsabilidade pelo atraso na entrega da obra.

6. Conquanto figure a CEF como credora/fiduciante no contrato de financiamento imobiliário, não é vendedora do imóvel, figurando no referido contrato apenas como agente financeiro. Logo, nessa qualidade, a instituição financeira detém responsabilidade limitada somente ao contrato de mútuo firmado, inexistente relação obrigacional entre as apelantes, na qualidade de mutuárias e a CEF, agente financeiro, no tange ao atraso no cronograma da obra.

7. Embora a CEF não tenha responsabilidade para responder por vícios construtivos, uma vez que agiu na condição de agente financeiro, deve a instituição financeira figurar no polo passivo na lide, em decorrência da aplicação da teoria da asserção. Pela teoria da asserção, as condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, devem ser aferidas a partir das afirmações deduzidas na petição inicial, razão pela qual reconheço a legitimidade passiva da CEF na presente demanda. Precedente: STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1710782, Rel. Min. RAUL ARAUJO, DJe 26.3.2021.

8. Na hipótese de afastamento da rescisão contratual e manutenção do contrato de compra e venda, a eventual inadimplência das demandantes quanto às parcelas mensais geraria a consolidação da propriedade do bem imóvel em favor da CEF. Dessa forma, mostra-se inequívoca a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, apenas quanto ao pedido de rescisão de mútuo contratual, inexistindo sua responsabilidade pelo atraso no cronograma da obra.

9. Conquanto a decisão recorrida não tenha apreciado o mérito da demanda, deve-se aplicar a teoria da causa madura, constante do art. 1.013, §§3º e 4º do CPC, não sendo possível falar em supressão de instância. Por essa teoria, entende-se pela possibilidade de ser proferida decisão de mérito diretamente no Tribunal por ocasião do julgamento do recurso de apelação.

10. Para aplicação da teoria da causa madura, faz-se necessário que dois requisitos estejam presentes, quais sejam, o processo se enquadrar em alguma das hipóteses previstas e estar em condição de imediato julgamento, ou seja, a demanda não precisa cuidar unicamente de questão de direito, podendo englobar também matérias fáticas. Isso porque a restrição contida no art. 515, §3º do CPC/73, que previa a necessidade de a causa versar sobre questão unicamente de direito, não se repetiu no novo Código de Processo Civil.

11. Deve haver a reforma da sentença terminativa proferida com fundamento no art. 485, inciso VI, do CPC, e, tratando-se de hipótese de julgamento per saltum, ser aplicado o disposto no art. 1.013, §3º, inciso I, desse mesmo diploma processual.

12. A causa se encontra madura para julgamento perante este Órgão Colegiado, na medida em que os documentos carreados aos autos se mostram suficientes para a formação do convencimento judicial quanto ao pleito formulado, aplicando-se, in casu, a teoria da causa madura, como corolário dos princípios da celeridade, efetividade e da instrumentalidade do processo.

13. Deve ser feita a necessária distinção entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre promitente vendedor e compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda. Precedente: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0142750-15.2017.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020.

14. Quanto ao pedido de rescisão do contrato de financiamento imobiliário celebrado entre os demandantes e a CEF, e considerando que a atuação da empresa pública federal foi exclusivamente como agente financeiro decorrente da concessão de empréstimo às recorrentes, pois não vendeu nem se comprometeu a construir o imóvel em determinado prazo - constata-se, de plano, que a responsabilidade pelo atraso na entrega é apenas da construtora/incorporadora, razão pela qual a CEF não pode ser prejudicada com a suspensão do pagamento dos encargos do financiamento.

15. Sendo a CEF o agente financeiro, é patente sua legitimidade em ação na qual se discutem cláusulas do contrato de financiamento com ela celebrado. A responsabilidade da instituição financeira, contudo, limita-se ao contrato de mútuo, inexistindo relação jurídico-material da instituição bancária com as autoras no que tange ao atraso na entrega da obra.

16. Conclui-se pela inexistência de responsabilidade da CEF pelo atraso no cronograma é matéria afeta ao mérito, a ensejar a improcedência dos pedidos formulados em face da CEF, no que tange à rescisão do contrato de financiamento imobiliário, com a devolução das verbas despendidas a esse título.

17. Não pode a CEF ser responsabilizada a título de reparação por danos morais e materiais, porquanto cumpriu sua parte contratual, no sentido de disponibilização dos valores que foram emprestados. Precedente: TRF2, 8ª Turma Especializada, AC 0079097-12.2016.4.02.5104, Rel. Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, DJe 25.9.2019.

18. Houve a liberação dos recursos de financiamento pela CEF em favor da vendedora, bem como consolidação da garantia de alienação fiduciária junto ao Registro de Imóveis, mostrando-se juridicamente impossível o desfazimento da disponibilização do valor financiado, muito menos sem que os juros incorridos durante todo o período sejam devidamente quitados.

19. Ainda que ambas as relações - compra e venda e mútuo imobiliário - possam ter origem em um mesmo documento, tal circunstância não teria o condão de estabelecer a responsabilidade solidária entre as partes demandadas.

20. Inexistentes razões jurídicas para o distrato do mútuo, reputam-se improcedentes os pedidos de rescisão do mútuo financeiro habitacional em face da CEF, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

21. A relação negocial entre as demandantes e os vendedores evoluiu de promessa de compra e venda para a venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9514/1997, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem motivo juridicamente idôneo.

22. O contrato de promessa de compra e venda firmado com a construtora/vendedora já se extinguiu pelo alcance do seu objeto, tendo as obrigações ali assumidas subsumidas no contrato de compra e venda definitivo firmado posteriormente, com financiamento imobiliário através da CEF, de modo que, para o desfazimento do negócio entre a incorporadora e a construtora, as recorrentes deveriam devolver o imóvel, o qual foi entregue em garantia em alienação fiduciária para a instituição financeira.

23. A pretensão das autoras não consiste na simples rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda, mas sim a resolução de mútuo hipotecário garantido com recursos do SFH. Chancelar a pretensão autoral sem o apontamento de ilegalidade por parte da CEF, ocasionaria risco a todo o fundo público, o que não parecer ser razoável.

24. Os precedentes do STJ reconhecem que o mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedente: STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1925514, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 17.6.2021.

25. Diante do vínculo negocial existente entre o banco financiador, os vendedores e as demandantes, afigura-se juridicamente impossível a rescisão contratual unicamente em face da CEF, de modo que a improcedência se estende aos demais réus.

26. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor das apelantes, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, §3º, do CPC

26. Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0182561-62.2017.4.02.5154, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 15.9.2021) (grifos nossos).

Outrossim, por se tratar de desistência unilateral do apelado e tendo havido transferência da propriedade resolúvel à Caixa Econômica Federal (CEF), devem ser obedecido os trâmites da Lei 9.514/97.

Neste sentido, não mais subsiste a Promessa de Compra e Venda (PCV), uma vez que já foi celebrado Contrato Definitivo de Compra e Venda e Alienação Fiduciária, sendo a atual proprietária fiduciária do imóvel a Caixa Econômica Federal, conforme consta na matrícula do imóvel.

Diante desse cenário, imperativa a reforma da sentença, para julgar totalmente improcedentes os pedidos.

Não é caso de aplicação do art. 85, §11 do CPC, eis que não presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

Ante o exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA EDIFICAR ENGENHARIA LTDA.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001608506v2 e do código CRC dbfd77fb.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 29/09/2023, às 14:08:21

Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5009609-77.2019.4.02.5103/RJ

RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

EMENTA

APELAÇÕES. SFH. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. MÚTUO FINANCEIRO. IMPOSSIBILIDADE RESCISÃO CONTRATUAL.

1. Apelações interpostas em face de sentença que julgou procedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para determinar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com a determinação da restituição imediata do valor pago pelo autor (R$ 141.484,57) à vista, com incidência de juros legais a partir da citação e atualização monetária pelo IPCA desde a data do respectivo pagamento.

2. Restituir as coisas ao seu status quo ante, no caso do mútuo é a restituição do capital mutuado corrigido à empresa pública ré, o que se faz com a satisfação pela garantia hipotecária, não se deve esquecer que os valores pagos, serviram para remunerar o mútuo através dos juros e amortizar o saldo devedor através da parcela de amortização.

3. A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, de acordo com orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.102.539/PE, de Relatoria da Ministra Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, direciona-se no sentido de que dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Na hipótese dos autos, trata-se de imóvel escolhido livremente pela apelada, consoante condições de mercado, tendo a CEF agido na condição de mero agente financiador.

4. A CEF figura como credora/fiduciante no contrato de financiamento imobiliário, não sendo vendedora do imóvel, figurando no referido contrato apenas como agente financeiro. Logo, nessa qualidade, a instituição financeira detém responsabilidade limitada somente ao contrato de mútuo firmado.

5. Na modalidade de alienação fiduciária em garantia, a propriedade resolúvel permanece com a Caixa Econômica Federal, que se mantém como proprietária, transferindo somente a posse ao devedor, razão pela qual o procedimento expropriatório tem como escopo consolidar esse fracionamento. Precedente: RF2. 5ª Turma Especializada, AG 5011834-48.2022.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 14.12.2022.

6. Na hipótese de afastamento da rescisão contratual e manutenção do contrato de compra e venda, a eventual inadimplência do demandante quanto às parcelas mensais geraria a consolidação da propriedade do bem imóvel em favor da CEF.

7. Deve ser feita a necessária distinção entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre promitente vendedor e compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda. Precedente: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0142750-15.2017.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020.

8. Quanto à rescisão do contrato de financiamento imobiliário celebrado entre o demandante e a CEF, e considerando que a atuação da empresa pública federal foi exclusivamente como agente financeiro decorrente da concessão de empréstimo às recorrentes, pois não vendeu nem se comprometeu a construir o imóvel em determinado prazo - constata-se, de plano, que a responsabilidade é apenas da construtora/incorporadora, razão pela qual a CEF não pode ser prejudicada com a suspensão do pagamento dos encargos do financiamento.

9. A relação negocial entre a demandante e os vendedores evoluiu de promessa de compra e venda para a venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9514/1997, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem motivo juridicamente idôneo.

10. O contrato de promessa de compra e venda firmado com a construtora/vendedora já se extinguiu pelo alcance do seu objeto, tendo as obrigações ali assumidas subsumidas no contrato de compra e venda definitivo firmado posteriormente, com financiamento imobiliário através da CEF, de modo que, para o desfazimento do negócio entre a incorporadora e a construtora, o recorrido deveria devolver o imóvel, o qual foi entregue em garantia em alienação fiduciária para a instituição financeira.

11. Diante do vínculo negocial existente entre o banco financiador, os vendedores e o demandante, afigura-se juridicamente impossível a rescisão contratual unicamente em face da CEF, de modo que a improcedência se estende à construtora. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0105357-04.2017.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, Julgado em 14.9.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0182561-62.2017.4.02.5154, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 15.9.2021.

12. Por se tratar de desistência unilateral da apelada e tendo havido transferência da propriedade resolúvel à Caixa Econômica Federal (CEF), dever ser obedecido os trâmites da Lei 9.514/97.

13. Reformada a sentença, necessária a inversão do ônus sucumbencial.

14. Não é caso de aplicação do art. 85, §11 do CPC, eis que não presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

15. Apelação da CEF provida. Apelação da Edificar Engenharia Ltda provida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA EDIFICAR ENGENHARIA LTDA, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 13 de setembro de 2023.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001608507v3 e do código CRC d7e07fca.

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Data e Hora: 29/09/2023, às 14:08:24