Apelação Cível Nº 0112272-40.2015.4.02.5004/ES

RELATÓRIO

Trata-se de apelações cíveis interpostas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e por R. C. B., postulando a reforma da sentença constante do evento 89, que julgou procedentes, em parte, os pedidos, conforme dispositivo transcrito a seguir:

"Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, (a) para condenar a CEF à devolução em dobro dos valores indevidamente pagos a título de juros, “Comissão Pecuniária FGHAB” e taxa de administração, desde fevereiro/2013 a junho/2015, cuja cobrança declaro nula nesse período (isto é, nos 29 meses de atraso imputados à CEF, nos termos da fundamentação acima), em valor total a ser apurado em fase de liquidação; (b) para condenar, solidariamente, CEF e PREMAX: a compensar os danos morais causados, com o pagamento de R$ R$ 15.225,40 (quinze mil duzentos e vinte e cinco reais e quarenta centavos), com incidência de correção monetária desde a data da sentença e juros de mora de 1 % ao mês a contar da citação até a data do efetivo pagamento (STJ – Súmula 362);"

Em seu apelo (evento 98), a CEF defende sua ilegitimidade passiva ad causam, uma vez que apenas atua na condição de credora do contrato de financiamento habitacional firmado com a parte autora; que somente financiou a construção e, portanto, não possui qualquer responsabilidade, já que sequer é legítima para responder aos termos da inicial – pela solidez da obra ou por seu prazo de entrega; e que, assim, merece reforma a sentença para que seja reconhecida sua ilegitimidade. No mérito, salienta a apelante que o atraso na conclusão da obra não se dá por sua conduta, uma vez que atua exclusivamente como agente financeiro do empreendimento, conforme jurisprudência deste Tribunal; que "promoveu a fiscalização das obras realizadas pela PREMAX ENGENHARIA LTDA em perfeita consonância aos limites contratuais, apurando a aplicação dos recursos e conclusão das etapas do empreendimento Condomínio Residencial Linhares, para assim autorizar a liberação dos valores contratados"; que, nestas situações, cabe à CEF, tão somente, notificar a seguradora acerca da situação, para que esta tome as providências necessárias para garantir a continuação das obras do empreendimento; que, na última vistoria realizada no empreendimento, conforme Relatório emitido em 13/08/2013, constatou-se a paralisação da obra (com atraso de 53 dias); que, em cumprimento às exigências normativas, a construtora recebeu três notificações da CEF, através das quais foi comunicado o atraso de 53 dias, bem como foi solicitada a apresentação de justificativas e a adoção de providências visando à regularização do atraso; que, em 27/11/2013, findo o prazo para que a construtora apresentasse justificativas/providências, foi encaminhado ofício à Seguradora (Ofício nº 337/2013), no qual foi comunicada a caracterização do sinistro e solicitadas as providências para substituição da construtora; que, portanto, cumpriu com todas as suas obrigações no que tange à sua posição contratual; e que, devido a fatores alheios à sua vontade e conduta, não pode evitar a dilação do prazo para entrega das chaves.

Prossegue a CEF, assinalando que a sua responsabilidade, na qualidade de responsável pela fiscalização do empreendimento, se encontra adstrita à vistoria de aplicação dos recursos e mensuração das etapas concluídas no sentido de promover a liberação dos valores contratados; que não há justificativa para que seja imputada à empresa demandada responsabilidade indenizatória por atrasos na entrega do empreendimento, em relação aos quais compete exclusivamente à construtora e à seguradora responder; que não restou comprovado qualquer nexo de causalidade entre os supostos danos de ordem material ou moral sofridos pelo autor e qualquer ato praticado pela CEF; que, assim, deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva ad causam, para julgar extinto o processo sem resolução de mérito; e que, não sendo esse entendimento, deve ser deferido o ingresso da J. MALUCELLI SEGURADORA S/A na lide e promovida a inclusão da construtora no polo passivo da demanda, julgando-se improcedente o pedido.

Nas razões de seu apelo (evento 108), o autor assinala que ajuizou ação em face da CEF e da construtora PREMAX ENGENHARIA LTDA, em razão da inexecução do contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em construção do Edifício Vicenza, do Condomínio Residencial Villa Veneto, referente ao apartamento nº 308; que o pedido de indenização por danos materiais foi julgado improcedente, tendo a sentença entendido no sentido de que o programa governamental da aquisição da moradia impede a destinação do imóvel para fins de locação; que tal fundamento é "diametralmente oposto" ao entendimento já pacificado, como recurso repetitivo, perante o STJ, no Tema nº 996; que, conforme o Tema 996 do STJ, a presunção é sim aplicável aos contratos do âmbito do PMCMV; que se estabeleceu a tese de que o "fato de um imóvel adquirido sob égide do programa governamental “Minha Casa, Minha vida” não ser entregue no prazo estipulado NÃO AFASTA a presunção de prejuízo, pois, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça – STJ, a condenação da parte vendedora por lucros cessantes independe da comprovação da finalidade do negócio em transação"; que "a obrigação de indenizar nasce na ocorrência do prejuízo, pressupõe-se ter sofrido o titular, vez que este não se apossou do imóvel na data estabelecida em contrato"; que "o prognóstico contratual gerou a justa expectativa de que o comprador pudesse usufruir do imóvel"; que, "quando não o faz por razões contestáveis à construtora, surge a responsabilidade de reparação, independentemente da produção de prova específica do prejuízo suportado"; e que, portanto, deve ser acolhido o pedido de dano material, com a condenação solidária  das apeladas ao pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, de todo período de atraso da obra até a data da efetiva disponibilização da posse do imóvel.

Contrarrazões do autor no evento 109. Sem contrarrazões da CEF, conforme evento 119.

É  o relatório. Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001599533v2 e do código CRC 600e90dc.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO
Data e Hora: 4/9/2023, às 21:31:41

Apelação Cível Nº 0112272-40.2015.4.02.5004/ES

VOTO

Conheço das apelações, porque presentes os pressupostos de admissibilidade.

Em contrarrazões, o autor/apelado defende o não conhecimento do apelo da CEF, por ofensa ao princípio da dialeticidade, ante a reprodução do teor de sua contestação. Apesar de haver trechos na apelação da CEF copiados da contestação apresentada, são oferecidas razões no recurso para defender sua ilegitimidade passiva ad causam no início da peça à fl. 4 (evento 98), que não são reprodução da defesa constante no evento 13 - OU15. Além disso, o fato de reiterar acórdão que trata do tema da ilegitimidade também se mostra adequado à apelação, na defesa da tese. Assim, embora haja cópia de trechos da contestação nas razões da apelação da CEF, verifica-se que há razões específicas no recurso que defendem sua ilegitimidade passiva ad causam para responder pelos danos decorrentes por atraso na entrega do imóvel, ponto essencial da fundamentação da sentença ora apelada.

Como relatado, trata-se de apelações interpostas em face de sentença que  julgou procedentes, em parte, os pedidos: "(a) para condenar a CEF à devolução em dobro dos valores indevidamente pagos a título de juros, “Comissão Pecuniária FGHAB” e taxa de administração, desde fevereiro/2013 a junho/2015, cuja cobrança declaro nula nesse período (isto é, nos 29 meses de atraso imputados à CEF, nos termos da fundamentação acima), em valor total a ser apurado em fase de liquidação; (b) para condenar, solidariamente, CEF e PREMAX: a compensar os danos morais causados, com o pagamento de R$ R$ 15.225,40 (quinze mil duzentos e vinte e cinco reais e quarenta centavos)" (evento 89).

O Juiz de primeiro grau entendeu pela legitimidade passiva ad causam da CEF, considerando sua "responsabilidade de fiscalizar e averiguar a construção com o intuito de liberar a verba remanescente na proporção da conclusão das etapas da obra, e de notificar eventual paralisação à Seguradora". Asseverou que "o acionamento tardio da seguradora caracteriza culpa da empresa pública ré pelos atrasos que, ao final, acabaram inviabilizando a entrega no prazo previsto da unidade habitacional adquirida pela parte autora". Condenou, assim, a CEF a restituir, em dobro, os valores pagos a título de juros, “Comissão Pecuniária FGHAB” e taxa de administração cobrados após a data prevista de conclusão da obra (28/01/2013) até junho de 2015 (nos meses de atraso imputados à CEF). E também condenou a CEF, de forma solidária com a construtora, ao pagamento de indenização por danos morais.

No que concerne à denunciação da lide à seguradora, sem razão a apelante CEF.

O instituto denominado denunciação da lide caracteriza uma modalidade de intervenção de terceiros e foi delineado no art. 125 do CPC, sendo que o caso em análise tem sua tipificação no inciso II: "àquele que estiver obrigado, por lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo de quem for vencido no processo". É uma demanda incidente à principal e tem por finalidade assegurar o direito de garantia ou de regresso que o denunciante pretende exercer contra o denunciado.

Não se mostra plausível a aplicação do instituto na hipótese, uma vez que o direito perseguido pela parte autora, por sua peculiaridade, exige prestação judicial mais célere, tendo em vista que relativo ao direito à moradia, o que se contrapõe aos percalços que podem envolver a denunciação da lide e atrasar o desfecho da demanda principal.

Ademais, inexiste prejuízo à CEF, que poderá oportunamente exercer seu direito em momento posterior, por meio de ação regressiva.

Destaque-se que a CEF, na qualidade de beneficiária do seguro (cláusula vigésima segunda - evento 1 - OUT4 - fl. 18), tem o dever de acionar a apólice do mesmo, uma vez que, embora não seja responsável pelo ressarcimento dos prejuízos, é agente garantidor tanto da retomada da obra, como da sua conclusão, sendo desnecessária, portanto, a denunciação à lide da seguradora.

Em relação à tese de inclusão da construtora no polo passivo da demanda, deve a apelante CEF atentar que a construtora consta como ré na lide, tendo sido, inclusive, condenada ao pagamento de indenização por danos morais, de forma solidária com a CEF. Contudo, como se verá adiante a Justiça Federal é incompetente para julgar a lide em face da construtora. Não merece, assim, maiores debates o tema.

Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da CEF, tem parcial razão a apelante. Vejamos.

Conforme a causa de pedir da petição inicial, verifica-se que o autor entende pela responsabilidade da CEF e da construtora pelo atraso na entrega do imóvel. Quanto à CEF, defende ser a responsável pelo PMCMV, tendo responsabilidade pelo acompanhamento da execução das obras, uma vez que "foi quem escolheu a construtora e negociou com a mesma, além de ter elaborado o projeto e promovido o empreendimento". Destaca o autor que a cláusula décima prevê a possibilidade de substituição da construtora, dentre outras hipóteses, no caso de haver inobservância do cronograma de obras da CEF. Ressalta a jurisprudência dos Tribunais Regionais Federais no sentido da manutenção da CEF no polo passivo em casos similares. E considera, por fim, que faz jus à indenização por danos morais e materiais, estes na forma de lucros cessantes.

Em regra, a Caixa Econômica Federal é parte ilegítima para responder pelos vícios de construção ou atraso na entrega de imóvel financiado. Esta Turma, alinhada aos precedentes do Superior Tribunal de Justiça, reconhece a ilegitimidade passiva da CEF quanto aos pedidos formulados com base em vícios de construção ou atraso da obra de imóvel financiado junto ao Programa Minha Casa Minha Vida que esteja fora da Faixa I, destinada a mutuários de baixa e baixíssima renda, pois inexiste, nesses casos, solidariedade entre a CEF e a construtora por tais vícios. Tampouco se trata de imóvel de propriedade do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR.

De fato, nem todo contrato vinculado ao PMCMV pode ser considerado como voltado para pessoas de baixa ou baixíssima renda, podendo a CEF atuar como mero agente financeiro ou agente promotor de políticas públicas, situação que deve ser aferida de acordo com os termos do contrato firmado entre as partes.

In casu, trata-se de contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com alienação fiduciária em garantia (evento 1 - OUT4), vinculado ao PMCMV com recursos do FGTS. O prazo previsto para construção era de 25 meses para um contrato firmado em 28/01/2011.

Assim, a responsabilidade contratual da CEF está relacionada ao cumprimento do contrato de mútuo habitacional, com repasse do valor mutuado à vendedora/construtora.

Por outro lado, cumpre ressaltar que a CEF é legitimada passiva ad causam tão somente para os pedidos de restituição do valor cobrado após o prazo previsto para entrega do imóvel e correspondente indenização por danos morais. As demais providências postuladas decorrem de relações jurídicas distintas, sendo à vendedora/construtora atribuída a responsabilidade diante do atraso na entrega do imóvel. Ou seja, o pleito indenizatório por danos morais e lucros cessantes em razão do atraso da obra se referem tão somente à construtora/vendedora.

Registre-se, assim, que o pedido indenizatório deve ser apreciado somente em relação à cobrança dos juros de obra após a previsão de sua conclusão, e apenas em face da CEF. 

Com efeito, e ainda que ambas as relações – compra e venda e mútuo imobiliário – possam ter origem em um mesmo documento, tal circunstância não tem o condão de estabelecer a responsabilidade solidária entre a CEF e a vendedora/construtora, tendo a Caixa atuado como agente financeiro na qualidade de credora fiduciária (evento 1 - OUT4).

As questões relativas a vícios de construção e/ou atraso da obra só podem ser apreciadas pela Justiça Estadual em face do construtor/vendedor. Inexiste, no caso concreto em apreço, litisconsórcio passivo necessário entre a CEF, de um lado, e a construtora/vendedora, de outro. E não há solidariedade entre o agente financeiro e o vendedor/construtor na hipótese.

Em outras palavras: a competência para julgar o pleito em face da construtora/vendedora não se deslocaria para a Justiça Federal, já que a hipótese é de competência em razão da pessoa, de cunho constitucional e, como tal, inderrogável, não se incluindo essa empresa no rol previsto no artigo 109, inciso I, da CRFB/1988.

Assim, de ofício, a sentença é declarada nula quanto à condenação da ré PREMAX, ante o reconhecimento da incompetência da Justiça Federal em relação a tal ré. Em consequência, deve o processo ser desmembrado, para que cópia dos autos seja remetida à Justiça Estadual, a fim de que a lide seja julgada em relação à vendedora/construtora PREMAX.

Deste entendimento não destoa a jurisprudência, conforme os seguintes julgados:

 "APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. DEMANDA QUE OBJETIVA RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. ATUAÇÃO DA CEF COMO MERO AGENTE FINANCEIRO DE MÚTUO HABITACIONAL. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL PARA PROCESSAR E JULGAR PEDIDOS RELACIONADOS AO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. FALTA DE ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DOS REQUISITOS SUBJETIVOS E FORMAIS DE VALIDADE DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

– Cuida-se de demanda na qual formula o Autor pretensões de condenação da parte ré à rescisão do contrato de compra e venda e de financiamento, devolução de todos os valores pagos e indenização pelos danos morais sofridos ante o dissabor referente ao atraso na entrega de seu bem.

– Depreende-se que a CEF, in casu, atua como mero agente financeiro, apenas detendo responsabilidade no tocante ao mútuo feneratício, não se verificando, destarte, qualquer relação jurídico-material entre a empresa pública e o demandante no que tange à construção da unidade habitacional adquirida, cujo atraso na entrega fundamenta essencialmente os pleitos rescisórios e indenizatórios.

– Há de ser reconhecida, de ofício, a incompetência da Justiça Federal para processar e julgar a específica demanda referente ao atraso na entrega da obra, visto que deve ser dirigida à vendedora e à construtora, pessoas não constantes no art. 109 da CRFB/1988.

– Inexistindo qualquer alegação de ausência dos requisitos subjetivos e formais de validade do contrato de mútuo hipotecário sob exame, limitando-se a parte autora a impugnar o seu objeto, revela-se descabida a pretensão de rescisão do contrato de financiamento habitacional.

– Impõe-se o acolhimento das razões recursais da Caixa Econômica Federal, para reconhecer sua ilegitimidade passiva e, anulando de ofício a sentença recorrida quanto à condenação das demais rés, determinar o declínio da competência para a Justiça Estadual para processamento e julgamento das específicas pretensões formuladas contra SPE Portal da Barra Ltda e S2 Construtora e Incorporadora Ltda, na forma do art. 485, IV e VI, do CPC c/c art. 109, I, da CR/1988, bem como para julgar integralmente improcedentes os pedidos autorais a ela dirigidos, sendo descabido, em outro turno, o provimento do recurso autoral.

– Apelação da Caixa Econômica Federal provido e apelo de Armando de Oliveira Leal Filho não provido."

(TRF 2ª Região, Apelação cível nº 5003162-70.2019.4.02.5104/RJ, Sétima Turma Especializada, Relator: Desembargador Federal Sergio Schwaitzer, julgado em 04/05/2022).

“CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA DOS AUTOS À JUSTIÇA ESTADUAL.

1. Trata-se de agravo de instrumento contra decisão, que reconheceu a ilegitimidade passiva ad causam da Caixa Econômica Federal, bem como a incompetência do Juízo, e declinou da competência para processar e julgar o feito em favor da Justiça Estadual, especificamente em favor de uma das Varas da Comarca de Niterói.

2. A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Precedente: Superior Tribunal de Justiça, REsp n. 1102539, Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma.

3. In casu, a CEF atuou como agente financeiro em sentido estrito, pois se limitou em emprestar os recursos financeiros aos agravantes, para aquisição de imóvel já pronto e acabado, não havendo como imputar-lhe a responsabilidade pelos vícios contemporâneos à época da construção, já que, por razões óbvias, não poderia ter exercido qualquer fiscalização na ocasião.

4. A hipótese, na verdade, é de vício redibitório, cuja responsabilidade daí decorrente é do vendedor do imóvel, conforme estabelecido nos artigos 443 e seguintes do Código Civil.

5. Agravo de Instrumento desprovido.”

(TRF-2ª Reg., AG 0008303-78.2018.4.02.0000, 5ª Turma Especializada, Relator Des. Fed. Aluisio Gonçalves de Castro Mendes, DJ 08/10/2018)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CEF APENAS PELO FINANCIAMENTO.

1. Agravo de instrumento contra decisão que declarou a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal - CEF e, reconhecendo a incompetência da Justiça Federal, determinou a remessa dos autos para a Justiça Estadual. A questão a ser enfrentada diz respeito à análise da legitimidade da CEF para figurar no feito, em razão do atraso na entrega do imóvel financiado.

2 - Na hipótese dos autos, verifica-se que a CEF participou apenas como credora fiduciária. O contrato diz respeito a um imóvel livremente escolhido e adquirido pelos autores em 2012, sem qualquer intervenção da CEF, a não ser pelo fornecimento do financiamento. A prestação que a CEF se obrigou a cumprir no contrato foi simplesmente fornecer o financiamento para aquisição do imóvel, nada indicando que tenha deixado de adimplir sua parte. Na hipótese dos autos, o contrato de financiamento não está vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida.

3 - A CEF só tem responsabilidade pelo cumprimento das obrigações que assume para com o mutuário referente ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, a liberação do empréstimo, correção das prestações e do saldo devedor, não tendo responsabilidade sobre os trabalhos realizados pelas construtoras ou incorporadores. Precedentes deste Regional.

4. Agravo de instrumento desprovido.”

(TRF-2ª Reg., AG 0013915-31.2017.4.02.0000, 5ª Turma Especializada, Relator: Des. Fed. Alcides Martins, E-DJF2R 13/07/2018)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE DA CEF. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL EM RELAÇÃO AOS VENDEDORES DO IMÓVEL.

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que reconheceu a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal e determinou a sua exclusão do polo passivo da presente demanda, com a consequente determinação de remessa dos autos para uma das Varas Cíveis da Justiça Estadual localizadas na Comarca de Maricá, diante do reconhecimento da incompetência da Justiça Federal.

2. A responsabilidade da Caixa Econômica Federal, na qualidade de agente financeiro, é limitada ao contrato de mútuo firmado, não havendo, deste modo, relação obrigacional entre os mutuários e a Ré no que tange ao valor final da obra, à existência de eventual superfaturamento do imóvel e aos vícios detectados no imóvel por ela financiado.

3. Uma vez reconhecida a ilegitimidade passiva ad causam da Caixa Econômica Federal para figurar no pólo passivo da demanda, descabe à Justiça Federal analisar o pedido formulado em face dos vendedores do imóvel, a teor do disposto no artigo 109, I, da CRFB/88.

4. Agravo de Instrumento desprovido. “

(TRF-2ª Reg., AG 00089882220174020000, 8ª Turma Especializada, Relator: Des. Fed. Marcelo Pereira da Silva, E-DJF2R 08/01/2018)

Pela leitura do contrato de financiamento imobiliário (evento 1 – OUT4), verifica-se que PREMAX ENGENHARIA LTDA consta como vendedora, entidade organizadora e interveniente construtora, e a CEF como credora fiduciária. Não há, no contrato, disposição contratual acerca de desenvolvimento do planejamento, elaboração e implementação do empreendimento (PMCMV) como atribuições da CEF, o que demonstra, de fato, o papel desempenhado pela Caixa apenas como agente financeiro.  

Ademais, a engenharia da CEF avalia o imóvel para verificar a medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, por se tratar de contrato de mútuo e compra e venda de unidade habitacional em construção, não se responsabilizando pela edificação, nos termos da cláusula terceira e parágrafo primeiro do contrato (evento 1 - OUT 4 - fl. 6).

Cumpre registrar, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça, como já assinalado, firmou entendimento no sentido de que a responsabilidade da CEF por vícios de construção ou atraso na entrega da obra dependerá das circunstâncias em que se deu a sua intervenção para a celebração do negócio jurídico (aquisição do imóvel), nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda (STJ, 4ª Turma, REsp nº 1.102.539, Relatora Min. Maria Isabel Galotti, DJe 31/10/2012). No caso, trata-se da situação descrita no item i, como visto.

Passa-se a analisar o pedido de devolução dos encargos até a data da efetiva entrega do imóvel, de acordo com o pedido formulado na petição inicial.

No que concerne à tese de ilegalidade da cobrança de encargos após o prazo previsto para a conclusão da construção, deve ser reconhecido o direito à restituição, observada a cláusula sétima do contrato firmado entre as partes, que dispõe in verbis (evento 1 – OUT4 - fl. 9):

“CLÁUSULA SÉTIMA – FORMA E LOCAL DE PAGAMENTO DAS TAXAS À VISTA, NA FASE DE CONSTRUÇÃO E DE AMORTIZAÇÃO E DOS ENCARGOS MENSAIS

– São devidas seguintes taxas e encargos:

I – Pelo(s) COMPRADOR(ES)/DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTES(S), na contratação:

a - Comissão Pecuniária FGHAB.

II – Pelos(s) COMPRADOR(ES)/DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTES(S), mensalmente, na fase de construção, mediante débito em conta, que fica desde já autorizado:

a - Encargos relativos a juros e atualização monetária, à taxa prevista no quadro “C" deste instrumento, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês;

b – Comissão Pecuniária FGHAB;

c - Taxa de Administração.

III - ...”

Constata-se, portanto, que a cláusula sétima do contrato é expressa quanto à obrigação do devedor (mutuário) de pagar mensalmente, na fase de construção, os encargos relativos a juros e atualização monetária, bem como Comissão Pecuniária FGHAB e taxa de administração. A obrigação do devedor está, inclusive, destacada em negrito, descabendo qualquer alegação de falta de clareza da cláusula. Também consta a obrigação do devedor após a fase de construção, quando se inicia a fase de amortização.

Ressalte-se que não se considera abusiva a cláusula contratual que estabelece o pagamento de juros e atualização monetária durante a fase de construção. O STJ já pacificou entendimento no sentido da legalidade da cláusula que prevê a incidência de juros compensatórios antes da entrega do imóvel ao promitente comprador. Confira-se a jurisprudência do Tribunal Superior sobre o tema:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM FASE DE CONSTRUÇÃO. PAGAMENTO EM PRESTAÇÕES. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO (ERESP 670.117/PB). RECURSO PROVIDO.

1. Não é ilegal ou abusiva a cláusula constante de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção que preveja a incidência de juros compensatórios sobre os valores de prestação pagos antes da entrega do imóvel ao promitente comprador.

2. Recurso especial provido.”

(RESP – 737267, processo: 2005.00.47385-8, Quarta Turma, Relator: Ministro Raul Araújo, DJE de 16/04/2013.) (Destacamos.)

“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM FASE DE CONSTRUÇÃO. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE.

1. Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios.

2. Por isso, não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos.

3. No caso concreto, a exclusão dos juros compensatórios convencionados entre as partes, correspondentes às parcelas pagas antes da efetiva entrega das chaves, altera o equilíbrio financeiro da operação e a comutatividade da avença.

4. Precedentes: REsp n. 379.941/SP, Relator Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 3/10/2002, DJ 2/12/2002, p. 306, REsp n. 1.133.023/PE, REsp n. 662.822/DF, REsp n. 1.060.425/PE e REsp n. 738.988/DF, todos relatados pelo Ministro ALDIR PASSARINHO JÚNIOR, REsp n. 681.724/DF, relatado pelo Ministro PAULO FURTADO (Desembargador convocado do TJBA), e REsp n. 1.193.788/SP, relatado pelo Ministro MASSAMI UYEDA.

5. Embargos de divergência providos, para reformar o acórdão embargado e reconhecer a legalidade da cláusula do contrato de promessa de compra e venda de imóvel que previu a cobrança de juros compensatórios de 1% (um por cento) a partir da assinatura do contrato.”

(Embargos de Divergência em Recurso Especial – 670117, processo: 2010.01.82236-6, Segunda Seção, Relator: Ministro Sidnei Beneti, DJE de 26/11/2012.) (Destacamos.)

Cite-se aresto deste Tribunal na mesma linha de entendimento do STJ:

“ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. CEF. FINANCIAMENTO IMÓVEL. FASE DE CONSTRUÇÃO. INÍCIO DA AMORTIZAÇÃO. ABUSIVIDADE NÃO CONSTATADA. INDENIZAÇÃO INDEVIDA.

1. Trata-se de ação ordinária proposta por JOSE NASSER BARBOSA e ELIANA DE LIMA NASSER BARBOSA em face de CEF-CAIXA ECONOMICA FEDERAL, objetivando provimento jurisdicional que reconheça seu direito à revisão da clausula sétima do contrato firmado entre as partes para excluir a cobrança de encargos relativos a juros e correção monetária cobrados durante o período de obras, incidentes entre a data da assinatura do contrato até a efetiva liberação ao construtor do saldo financiado, com a consequente revisão dos valores pagos a serem apurados em liquidação de sentença.

2. A controvérsia em questão envolve a cobrança dos encargos da fase de construção, objeto do contrato de mútuo firmado com a CEF, contra o que se insurge a parte autora/apelante.

3. A cobrança dos encargos devidos na fase de construção, correspondentes aos juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel financiado, quando adquirido ainda em fase de construção, sem que haja a amortização do débito nesse período, é admitida pelo C. Superior Tribunal de Justiça (STJ). Saliente-se, nesse contexto, o princípio do pacta sunt servanda, como regra, em razão da natureza jurídica do contrato enquanto fonte obrigacional, devendo ser observados os seus preceitos quando celebrado de modo a atender aos pressupostos e requisitos necessários à sua validade. Precedente desta Corte: TRF2, 6ª Turma Especializada, AG 00062474320164020000, Rel. Des. Fed. SALETE MACCALÓZ, E-DJF2R 17.10.2016.

4. Denota-se que a cobrança dos encargos da fase de construção ocorreu entre agosto de 2013 a julho de 2014, iniciando a amortização do mútuo em agosto de 2014, dentro, portanto, do prazo de 19 meses previsto no contrato. Outrossim, não há elementos probatórios nos autos que evidenciem a data da entrega das chaves à autora, especialmente que tenha ocorrido anteriormente a julho de 2014. Dessa forma, não restou comprovada a cobrança dos encargos relativos à fase de construção em período posterior aos prazos contratualmente estabelecidos, inexistindo, portanto, a cobrança indevida referida pelos Apelantes e, por consequência, valor a ser devolvido sob essa rubrica.

5. A previsão contida no parágrafo quinto da cláusula terceira (no sentido da libração do valor não financiado ao longo da obra) não afasta a legalidade das cobranças realizadas pela CEF durante a fase de construção, considerando-se que as respectivas prestações foram calculadas com base no valor do financiamento concedido (R$ 392.000,00) e não com base no valor de aquisição da unidade habitacional objeto do contrato (R$ 456.558,69), abatendo-se, assim, o valor empregado pelos mutuários através de recursos próprios (R$ 64.558,69).

6. Apelação não provida.”

(TRF 2ª Região, Apelação, Processo: 0062969-52.2018.4.02.5101, 8ª Turma Especializada, Relator: Desembargador Federal Marcelo Pereira da Silva, publicado em 15/08/2019.) (Destacamos.)

Contudo, embora se reconheça a legalidade da cláusula terceira do contrato de mútuo, que prevê a cobrança de juros na fase de construção, também deve ser observado o prazo estipulado no pactuado para a construção do imóvel.  

Assim, levando-se em conta o teor da apelação, há de ser mantida a condenação à devolução dos valores pagos no período estipulado na sentença.

Como visto anteriormente, o pagamento das taxas previstas na fase de construção é devido durante o prazo indicado para a construção e entrega da obra e observado o prazo de prorrogação, se estipulado. Contudo, não se pode aceitar a cobrança por prazo indeterminado quando há previsão expressa para o prazo de construção. A sentença deve ser mantida nessa parte, em relação à CEF, na qual condenou à devolução dos valores desembolsados após a data prevista para a conclusão das obras.

Quanto aos danos morais, embora se reconheça os transtornos causados ao autor com a cobrança indevida de encargos após o decurso do prazo de construção firmado entre as partes, considera-se que os fatos narrados se enquadraram como mero dissabor, inexistindo indícios ou provas de que o autor tenha sofrido constrangimento, dor ou humilhação capazes de gerar o pagamento da indenização pretendida. Destaque-se, também, que, após a fase de construção, o autor deveria arcar com os encargos na fase de amortização, com valores superiores aos cobrados à parte autora, conforme se depreende do contrato de mútuo firmado entre as partes.

Assim sendo, a sentença merece reforma, para se afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Por fim, resta prejudicado o apelo do autor.

Isto posto,

Voto por dar parcial provimento ao apelo da CEF, para julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais, mantendo a sentença no mais e determinando o desmembramento e a remessa dos autos à Justiça Estadual para analisar os pedidos formulados em face da vendedora/construtora PREMAX; e por não conhecer do recurso do autor, por prejudicado.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001599534v2 e do código CRC ec855781.

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Signatário (a): MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO
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Apelação Cível Nº 0112272-40.2015.4.02.5004/ES

EMENTA

PMCMV. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO E DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ATRASO NA ENTREGA DO BEM IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E A CONSTRUTORA E VENDEDORA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL EM RELAÇÃO À CONSTRUTORA/VENDEDORA. COBRANÇA INDEVIDA DE ENCARGOS APÓS O PRAZO PREVISTO PARA CONCLUSÃO DA OBRA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS.

1. Apelações interpostas pelo autor e pela CEF em face de sentença que julgou procedentes, em parte, os pedidos, para: (a) condenar a CEF à devolução em dobro dos valores indevidamente pagos a título de juros, “Comissão Pecuniária FGHAB” e taxa de administração, desde fevereiro/2013 a junho/2015, em valor a ser apurado em fase de liquidação; e (b) condenar, solidariamente, CEF e PREMAX a compensar os danos morais causados, com o pagamento de R$ 15.225,40.

2. Trata-se de contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com alienação fiduciária em garantia, vinculado ao PMCMV com recursos do FGTS, com prazo previsto de construção em 25 meses para um contrato firmado em 28/01/2011.

3. As lides delineadas na exordial são distintas, em razão da causa de pedir e dos pedidos ali formulados e, por esse motivo, a competência para julgar o pleito em face da construtora/vendedora não se desloca para a Justiça Federal, já que a hipótese é de competência em razão da pessoa, de cunho constitucional e, como tal, inderrogável, não se incluindo essas empresas no rol previsto no artigo 109, inciso I, da CRFB/1988.

4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a responsabilidade da CEF por vícios de construção ou atraso na entrega da obra dependerá das circunstâncias em que se deu a sua intervenção para a celebração do negócio jurídico (aquisição do imóvel), nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda (STJ, 4ª Turma, REsp nº 1.102.539, Relatora Min. Maria Isabel Galotti, DJe 31/10/2012).

5. Nem todo contrato vinculado ao PMCMV pode ser considerado como voltado para pessoas de baixa ou baixíssima renda, podendo a CEF atuar como mero agente financeiro ou agente promotor de políticas públicas, situação que deve ser aferida de acordo com os termos do contrato firmado entre as partes. Na hipótese, a CEF atuou na condição de agente financeiro em sentido estrito.

6. A CEF é legitimada passiva ad causam tão somente para os pedidos de restituição do valor cobrado após o prazo previsto para entrega do imóvel e correspondente indenização por danos morais. As demais providências postuladas decorrem de relações jurídicas distintas, sendo à vendedora/construtora atribuída a responsabilidade diante do atraso na entrega do imóvel.

7. Inexistência de responsabilidade solidária entre as partes, ante a atuação da CEF como agente financeiro.

8. Acolhida a tese de ilegalidade da cobrança de encargos após o prazo previsto para a conclusão da construção, efetivamente pagos pelo autor, reconhecendo-se o direito à restituição de tais valores. Embora se reconheça a legalidade da cláusula sétima do contrato de mútuo, que prevê a cobrança de juros na fase de construção, também deve ser observado o prazo estipulado no pactuado para a construção do imóvel. 

9. Danos morais não configurados no caso dos autos, considerando-se que os fatos narrados se enquadraram como mero dissabor, inexistindo indícios ou provas de que o autor tenha sofrido constrangimento, dor ou humilhação capazes de gerar o pagamento da indenização pretendida, em razão da cobrança de encargos após o prazo estipulado para conclusão da obra.

10. Apelação da CEF conhecida e parcialmente provida. Apelação do autor não conhecida, por prejudicada.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, dar parcial provimento ao apelo da CEF, para julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais, mantendo a sentença no mais e determinando o desmembramento e a remessa dos autos à Justiça Estadual para analisar os pedidos formulados em face da vendedora/construtora PREMAX; e por não conhecer do recurso do autor, por prejudicado, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 06 de setembro de 2023.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001599535v3 e do código CRC 9e359521.

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Data e Hora: 18/9/2023, às 14:11:27

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 06/09/2023

Apelação Cível Nº 0112272-40.2015.4.02.5004/ES

RELATORA: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATORA DO ACÓRDÃO: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária