Apelação Cível Nº 5003342-16.2020.4.02.5116/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF contra sentença, integrada em julgamento de embargos de declaração, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para determinar a resolução do contrato de arrendamento residencial firmado entre as partes referente ao imóvel do bloco 22 do empreendimento Parque Cavaleiro II e condenar a CEF/FAR a: “pagar à parte autora a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de compensação por danos morais”, com “juros moratórios, calculados com base no índice oficial de juros aplicados à caderneta de poupança, nos termos da regra do art. 1º-F da Lei 9.494/97, com redação da Lei 11.960/09 e a correção monetária calculada com base no IPCA”, que “devem fluir desde a data da sentença”.  Ca sentença também condenou a empresa pública a “restituir à parte autora a quantia que totalize todas as taxas de arrendamento residencial pagas”, com correção monetária pelo IPCA desde o desembolso de cada parcela e juros moratórios calculados com base no índice oficial aplicado à caderneta de poupança, desde a data da sentença e, ainda, a “indenizar a parte autora pelos danos materiais referentes: aos valores de aluguel que comprovadamente tenham sido pagos até a concessão do aluguel social; pelos danos físicos ao interior da unidade residencial da parte autora e, eventualmente, aos equipamentos, mobília e eletrodomésticos do imóvel (valores a serem apurados em liquidação); e pelos valores pagos referentes ao imposto de transmissão e demais custos cartorários, também a serem comprovados em sede de liquidação de sentença” (evento 30 e 42 / SJRJ).

 Em suas razões de apelação (evento 39/SJRJ), a CEF alega que: há risco de bin in idem decorrente de condenação oriunda de demandas coletivas, uma ação civil pública e uma ação proposta pelo condomínio, sobre o mesmo empreendimento; há recente posicionamento do STJ sobre a ausência de direito potestativo à rescisão, sem a retenção prevista no contrato; não tem responsabilidade pelos reparos dos vícios de construção, já que atuou na qualidade de administradora do FAR e gestora pública para fomento de produção de moradia a público de baixa renda; ainda que se entenda pela sua responsabilidade, ela não pode ser responsabilizada pela falta de manutenção da unidade, conforme constatado em laudo pericial que aponta vazamentos de esgoto proveniente de unidade vizinha; no âmbito social do contrato de arrendamento residencial, regido por lei específica, não se configura uma relação de consumo e, portanto, não se aplica o Código de Defesa do Consumidor; tampouco se aplica a tarifação da indenização imposta; a indenização moral, acaso mantida, deve ser reduzida, para evitar enriquecimento ilícito.

 Em suas contrarrazões (evento 51/SJRJ), Márcio Lora pugna pelo desprovimento da apelação da CEF.

 É o relatório.

(vim)

Documento eletrônico assinado por LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001532721v2 e do código CRC 81e512d4.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): LUIZ PAULO DA SILVA ARAUJO FILHO
Data e Hora: 12/07/2023, às 15:33:43

Apelação Cível Nº 5003342-16.2020.4.02.5116/RJ

VOTO

1. A apelação deve ser parcialmente provida.

2. Trata-se de imóvel localizado no bloco 22 do Condomínio Parque dos Cavaleiros II, localizado na Rua Manoel Francisco Nunes, nº 1250, apartamento 504, no município de Macaé/RJ, objeto de Contrato de arrendamento residencial com opção de compra (evento 1, CONTR 10/SJRJ), o qual, segundo o Autor, apresentou diversos problemas de vazamentos, rachaduras e outros danos decorrentes de vícios de construção que, inclusive, levaram à interdição do prédio pela Defesa Civil em 2020, obrigando-o a desocupá-lo, conforme Termo de Interdição nº 001528, de 31/01/2020 (evento 23, ANEXO 2, p. 16 / SJRJ).

Em 07/03/2019, o autor efetuou a compra do imóvel no valor de R$ 42.343,20 (quarenta e dois mil, trezentos e quarenta e três reais e vinte centavos), conforme certidão do Registro de Imóveis – 2º Ofício de Macaé-RJ (evento 1, OUT 11 / SJRJ).

3. No que diz respeito à alegação de ilegitimidade passiva, o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a responsabilidade da CEF por vícios de construção ou atraso na entrega da obra dependerá das circunstâncias em que se deu a sua intervenção para a celebração do negócio jurídico (aquisição do imóvel), nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda (STJ, 4ª Turma, REsp nº 1.102.539, Relatora Min. Maria Isabel Galotti, DJe 31/10/2012).

No caso ora analisado, a Caixa Econômica Federal atua como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, pois o imóvel, originalmente destinado a Arrendamento Residencial, veio a ser objeto de compra e venda entre o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e o Autor (evento 1, CONTR 10 /SJRJ). Portanto, a CEF é parte passiva legítima.

 4.  Além disso, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações contratuais realizadas com as instituições financeiras, conforme prevê o enunciado nº 297 da Súmula do STJ:

 Súmula 297 STJ: O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras.

 Nesse sentido já decidiu a 7ª Turma Especializada:

 [...]

5. Como regra geral, o Superior Tribunal de Justiça vem adotando o entendimento de que se aplica o CDC às ações nas quais se discutem contratos de financiamento imobiliário celebrados no âmbito do Sistema Financeiro Nacional, após a sua entrada em vigor, desde que desvinculados ao Fundo de Cobertura de Variações Salariais – FCVS (AgInt no REsp n. 1.852.301/SE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 30/5/2022, DJe de 1/6/2022).

6. Ainda que se reconheça que, na condição de operadora do PAR e gestora do FAR, a atuação da CEF fuja das atividades típicas de uma instituição financeira, não se pode afastar a existência de relação de consumo entre a empresa pública e os arrendatários dos imóveis disponibilizados no programa, devendo ser aplicado o CDC ao caso concreto, sobretudo considerando a proteção nele garantida ao consumidor também nas hipóteses de prestação de serviços públicos (art. 4º, VII e 22, do CDC) (TRF3, AC nº 0025085-21.2008.4.03.6100, 1ª Turma, Rel. Des. Valdeci dos Santos, j. em 12/06/2018).

[...]

(TRF2, 7ª Turma Especializada, AC nº 5000622-76.2020.4.02.5116, unânime, Rel. Juíza Federal Convocada Jane Reis Gonçalves Pereira, julg. 03/08/2022)           

5.  No mais, o Relatório da Defesa Civil elaborado em 2020 e o Laudo de Vistoria/Relatório de Diagnóstico produzido por sociedade de engenharia que presta serviços à CEF atestam que os danos verificados nos imóveis situados no empreendimento Parque dos Cavaleiros II, em Macaé/RJ, decorrem de vícios construtivos, com risco de colapso estrutural, então iminente, do bloco 25, com possível tombamento em direção ao bloco 24 e efeito dominó em relação aos blocos 24, 23, 22 e 21 (evento 1, OUT 47, p. 3 /SJRJ).  Segundo a Defesa Civil (grifos do original):

 Com exceção do bloco 20, todos os demais blocos do condomínio apresentam as mesmas patologias: fissuras e trincas nas escadas.

Apenas no bloco 25 verificamos a evolução destas ao grau mais grave: RACHADURAS. Sendo ainda contínuas e em todos os andares do bloco 25, e seccionando o bloco (as rachaduras percorrem a parede, o teto, a demais parede oposta, e o piso de todos os pavimentos do bloco 25).

 Desde a data da interdição, em 09 de dezembro último, constatamos que houve a progressão de 3 mm (três milímetros), em 27 de dezembro (cm 18 dias), da rachadura na parede mais próxima à unidade 203.  Há ainda progressão de 2 mm (dois milímetros) na parede próxima à unidade 301, além do surgimento de duas trincas já evoluídas para rachaduras no 5º e último pavimento.

As fotos anexadas pelo Autor também confirmam os inúmeros danos, especialmente trincas e rachaduras em partes externas e internas do apartamento (eventos 1, OUT 13 a 37 / SJRJ).

Argumenta a CEF, para se eximir da responsabilidade, que os danos foram provocados ou agravados por falta de manutenção, a cargo do Condomínio.

Ocorre que, como bem acentuou a sentença: “A documentação aponta que os danos foram ocasionados por vícios de construção agravados pela falta de manutenção. Saliente-se que em ambos os casos, a responsabilidade é da CEF.”

Nesse contexto, deve mesmo ser admitida a rescisão contratual, para retorno ao statu quo ante, pois houve indisfarçável inadimplemento por parte da CEF, com a devolução dos valores pagos, de acordo com o determinado pela sentença.

Nesse sentido, tratando de unidades residenciais do mesmo condomínio:

 ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. INOCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO. APLICABILIDADE DO CDC. ATUAÇÃO DA CEF COMO GESTORA DE POLÍTICA PÚBLICA. DIREITO À MORADIA. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL COM OPÇÃO DE COMPRA. RESCISÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CEF. DANOS MORAIS. AÇÃO INDIVIDUAL ANTERIOR À COLETIVA. ART. 104 DO CDC. EXTENSÃO DOS EFEITOS DA COISA JULGADA ERGA OMNES. IMPOSSIBILIDADE.
1. A pretensão relativa à reparação de danos em decorrência da má execução de empreitada prescreve no prazo de 10 anos, nos termos do art. 205 do Código Civil.
2. Caso em que não há que se falar em prescrição da pretensão indenizatória, pois a ação foi ajuizada em 08/03/2020, ao passo que a Defesa Civil emitiu o primeiro parecer técnico em que atestava a existência de vícios de construção nos imóveis em 2015, determinando a imediata desocupação das unidades do bloco 25 em 2019.
3. No PAR, na qualidade de operadora do programa e gestora do FAR, a CEF define os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao programa (art. 4º), figurando no contrato como arrendadora do imóvel, sobre o qual o arrendatário exerce a posse direta, mediante a obrigação de pagar mensalmente, em contrapartida, taxa de arrendamento e seguro de morte e invalidez permanente – MIP. Ao final do período de arrendamento, caso tenha permanecido adimplente, o arrendatário pode optar pela aquisição do bem. Por força da Lei nº 10.188/2001 e da própria finalidade estritamente social do programa, a CEF sempre atuará como gestora de políticas públicas de moradia nos imóveis arrendados no âmbito do PAR.
4. Já no PMCMV, os subsídios governamentais consistem na redução ou isenção de juros em parte do financiamento imobiliário, a depender da faixa em que se enquadre a renda familiar mensal dos mutuários. Nesse caso, o contrato de mútuo indicará o papel da CEF no caso concreto, ou seja, se age como executora de políticas públicas destinadas a assegurar o direito de moradia ou mera agente financeira da operação de compra e venda de imóvel.
5. Como regra geral, o Superior Tribunal de Justiça vem adotando o entendimento de que se aplica o CDC às ações nas quais se discutem contratos de financiamento imobiliário celebrados no âmbito do Sistema Financeiro Nacional, após a sua entrada em vigor, desde que desvinculados ao Fundo de Cobertura de Variações Salariais – FCVS (AgInt no REsp n. 1.852.301/SE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 30/5/2022, DJe de 1/6/2022).
6. Ainda que se reconheça que, na condição de operadora do PAR e gestora do FAR, a atuação da CEF fuja das atividades típicas de uma instituição financeira, não se pode afastar a existência de relação de consumo entre a empresa pública e os arrendatários dos imóveis disponibilizados no programa, devendo ser aplicado o CDC ao caso concreto, sobretudo considerando a proteção nele garantida ao consumidor também nas hipóteses de prestação de serviços públicos (art. 4º, VII e 22, do CDC) (TRF3, AC nº 0025085-21.2008.4.03.6100, 1ª Turma, Rel. Des. Valdeci dos Santos, j. em 12/06/2018).
7. O STJ já decidiu que, na qualidade de gestora e operadora do programa, a CEF deve ser responsabilizada pelos vícios de construção existentes em imóveis arrendados no Programa de Arrendamento Residencial, bem assim à devolução dos valores pagos pelos arrendatários que pretendam rescindir o contrato em decorrência da precariedade das condições de habitabilidade do imóvel entregue (STJ, REsp n. 1.352.227/RN, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 24/2/2015, DJe de 2/3/2015). Considerando que o imóvel arrendado pelo Autor está situado no bloco 23 e a comprovada inadequação do bem à sua moradia e de sua família, deve ser admitida a rescisão contratual.
8. No que se refere à condenação por dano moral, a situação pela qual passou o Autor é inequivocamente apta a gerar sensível desequilíbrio a seu bem-estar, desencadeando, assim, o correspondente dever de indenizar (art. 6°, VI, da Lei nº 8.078/90).  Conforme entendimento majoritário, hipóteses como a presente configuram dano moral in re ipsa, vale dizer, fica dispensada a comprovação do abalo psicológico, por estar ínsito na própria lesão.
9. Quanto ao valor do ressarcimento pelos danos morais verificados, deve-se atender à necessidade de imprimir caráter pedagógico à condenação e, por outro lado, evitar que o fato se traduza em via de enriquecimento indevido. Deve ser observado, ainda, o princípio da proporcionalidade, fixando-se a compensação em patamar que atenda à lógica do razoável.
10. Hipótese em que o valor da indenização por danos morais fixada na origem está em consonância com a jurisprudência deste TRF da 2ª Região e não se mostra excessivo ou módico, amoldando-se às peculiaridades do caso concreto (TRF2, AC nº 5000839-22.2020.4.02.5116, 6ª Turma Especializada, Rel. Desembargador Federal Reis Friede, j. em 08/03/2022).
11. Interpretando o art. 104 do CDC, aplicável a todo o microssistema de tutela coletiva, o STJ já decidiu que (i) o afastamento da extensão dos efeitos da coisa julgada na ação coletiva não prescinde da comprovação de ciência inequívoca do autor individual sobre a existência da demanda coletiva (AgInt no AREsp 691.504/AL, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, , DJe 06/12/2019)”; (ii) para surtir efeitos, a suspensão da ação individual deve ser requerida antes do julgamento da ação coletiva, sob pena de violação do juiz natural (AgInt na PET nos EREsp 1405424/SC, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, DJe 29/11/2016); (ii) em regra, o dispositivo não se aplica aos casos em que a ação coletiva tenha sido ajuizada antes da ação individual (REsp: 1653095 RJ 2017/0009970-6, Relator: Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 24/04/2017).
12. Se o requerimento de suspensão da ação individual é condição para que o autor possa se beneficiar da coisa julgada formada nos autos da ação coletiva (art. 104 do CDC), o ajuizamento da ação individual após ciência da existência da ação coletiva equipara-se a uma manifestação de opção pelo resultado do litígio individual em detrimento do coletivo. Jurisprudência desta 7ª Turma Especializada: AC: 01158233720154025001 ES 0115823-37.2015.4.02.5001, Relator: Nizete Lobato Carmo, j. 25/11/2019, (AG: 201402010057487, Relator: Desembargador Federal Jose Antonio Lisboa Neiva, j. 30/07/2014).
13. Caso em que se presume a inequívoca ciência do ajuizamento da ação coletiva pelo Autor, tendo em vista que a ação individual foi ajuizada antes daquela e que as advogadas de ambos os processos são as mesmas.
14. Como o Autor não requereu a suspensão da ação individual, no prazo de 30 dias contados da ciência do ajuizamento da ação coletiva, não poderá valer-se da coisa julgada a ser formada na ação coletiva, sendo desnecessária qualquer comunicação ao Juízo de origem quanto ao decidido nesta ação.
15. Honorários majorados em 10% do valor equivalente a seu total, na forma do art. 85, §11, do CPC/15.
16. Apelações a que nega provimento.
(TRF2, 7ª Turma Especializada, AC nº 5000622-76.2020.4.02.5116, unânime, Rel. Juíza Federal Convocada Jane Reis Gonçalves Pereira, julg. 03/08/2022)

 SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. PMCMV. FAIXA 1. RECURSOS DO FAR. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL COM OPÇÃO DE COMPRA. RESCISÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. APLICABILIDADE DO CDC. INOCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO. LEGITIMIDADE DA CEF. AGENTE EXECUTOR DE POLÍTICAS FEDERAIS. DANOS NO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CEF. DANOS MORAIS. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. MANUTENÇÃO DA VERBA INDENIZATÓRIA. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CARÁTER INDENIZATÓRIO. RECURSOS DESPROVIDOS.
1. Trata-se de Apelações Cíveis interpostas, respectivamente, pela Parte Autora e pela CEF em face de sentença que julgou procedentes em parte os pedidos autorais para, nos termos da fundamentação: a) condenar a CEF/FAR a pagar à parte autora a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de compensação por danos morais. Os juros moratórios, calculados com base no índice oficial de juros aplicados à caderneta de poupança, nos termos da regra do art. 1º-F da Lei 9.494/97, com redação da Lei 11.960/09 e a correção monetária calculada com base no IPCA, devem fluir desde a data da sentença; b) determinar a resolução do contrato de arrendamento residencial firmado entre as partes referente ao imóvel do empreendimento Parque Cavaleiros II objeto dos autos e condenar a CEF/FAR a restituir à parte autora a quantia que totalize todas as taxas de arrendamento residencial pagas. Sobre os valores incidirá correção monetária pelo IPCA desde o desembolso de cada parcela; e incidirão juros moratórios, calculados com base no índice oficial de juros aplicados à caderneta de poupança, desde a data desta sentença, que fixa o dever de indenizar. Condenação da parte ré nas custas e nos honorários de 10% sobre o valor da condenação.
2. Nos termos da consolidada jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às demandas envolvendo contratos de financiamento imobiliários firmados no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional (AgRg no REsp 789.256/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 11/02/2014, DJe 13/03/2014).
3. Não merece prosperar a alegação de que a pretensão indenizatória autoral estaria fulminada pela prescrição, haja vista que, por se tratar de ação fundada na má execução de empreitada, incide no caso o prazo prescricional de 10 (dez) anos, previsto no art. 205 do Código Civil.
4. O STJ, nos autos do REsp nº 1102539 (Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, DJe 06/02/2012) fixou a tese de que “a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; ou (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda”.
5. Assunção pela própria CEF de que, no caso concreto, atua como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
6. Analisando-se o acervo documental acostado aos autos, notadamente o Relatório da Defesa Civil e o Laudo de Vistoria/Relatório de Diagnóstico elaborado por empresa de Engenharia Civil que presta serviço à CEF (evento 1, anexos 44 e 47), constata-se que os danos no imóvel decorrem da sua construção e que os reparos de manutenção então realizados não são suficientes para a solução definitiva dos vícios construtivos, haja vista a existência de colapso estrutural iminente do bloco 25, com risco de tombamento em direção dos blocos 24 (onde fica o imóvel arrendado pela Autora), 23, 22 e 21.
7. Demonstrado que os danos apresentados no imóvel decorreram de graves vícios de construção, forçoso concluir pela responsabilidade da CEF, como gestora e operadora do programa, em proceder à devolução dos valores adimplidos pela arrendatária que não mais deseja residir em imóvel com precárias condições de habitabilidade, resolvendo-se o contrato de arrendamento residencial por inadimplemento da CEF/FAR, com o retorno ao status quo ante.
8. O fato de o imóvel apresentar vícios de construção gera na mutuária dano moral de natureza in re ipsa, isto é, não se faz necessária a prova do prejuízo, que é presumido e decorre do próprio fato.
9. Reexaminando o conteúdo fático-probatório dos autos e considerando os parâmetros da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o valor arbitrado pela sentença a título de danos morais, montante este que se revela suficiente para reparar o dano suportado pela Autora, sendo compatível com as peculiaridades observadas no caso concreto.
10. Recursos desprovidos. Honorários advocatícios majorados em 1% sobre o valor fixado na sentença, nos termos do art. 85, §11 do CPC.
(TRF2, 6ª Turma Especializada, AC nº 5000839-22.2020.4.02.5116, Rel. Desembargador Federal Reis Friede, julg. 08/03/2022)
 

6.  Por outro lado, não há risco de bis in idem em relação ao objeto das ações nº 5000241-68.2020.4.02.5116 e nº 5001324-22.2020.4.02.5116, que inclusive tramitam perante o mesmo Juízo do processo ora examinado.

 A ação de nº 5000241-68.2020.4.02.5116, ajuizada em 31/01/2020, consiste em ação civil pública proposta pelo Ministério Público Federal em face da CEF e das construtoras para obter a condenação delas à execução das obras de engenharia necessárias à restauração dos vícios construtivos em todos os blocos do Residencial Parque dos Cavaleiros II, enquanto a outra, ajuizada em 28/05/2020 pelo condomínio do Parque dos Cavaleiros II em face da CEF, do FAR e da construtora Edifica Empreendimentos e Engenharia, objetiva o seguinte (evento 1 daquele feito):

 b) Conceder TUTELA DE URGÊNCIA, liminarmente, para, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (hum mil reais) por cada unidade interditada para a hipótese de descumprimento total, parcial ou cumprimento moroso, valendo-se, se for o caso, de qualquer uma das medidas específicas previstas no art. 297 do CPC, para assegurar a eficácia do provimento jurisdicional, seja determinada:

b.1) A majoração do pagamento do Aluguel Social pago administrativamente pela Ré CEF de R$ 580,00 para R$ 1.630,00 (um mil seiscentos e trinta reais), por unidade habitacional, enquanto perdurar a interdição das unidades;

b.2) A suspensão do pagamento de arrendamento e do condomínio do Parque Cavaleiros II das unidades interditadas, abstendo-se de inscrever os beneficiários em cadastro de restrição de crédito;

b.3) Que as despesas condominiais das unidades interditadas sejam suportadas exclusivamente pelo FAR/CEF, devendo o adimplemento ser mensal, a fim de impedir o agravamento das contas do Condomínio e prejudicar as 134 famílias que ainda residem no empreendimento;

b.4) Que a Ré CEF seja compelida a efetuar o pagamento da taxa condominial das unidades de sua propriedade (ociosas/reintegradas) que estão inadimplentes, conforme relatório de inadimplência (anexo 05);

c) Citação e intimação da parte demandada para comparecer à audiência sob pena de aplicação de multa, conforme §8º, 334 do COC e apresentar defesa no prazo legal;

d) Determinar que a parte demandada exiba o documento de Prestação de Contas dos anos de 2009 a 2020; apresentação da planta/projeto do Parque dos Cavaleiros II e todos os laudos exarados pelo setor de Engenharia da CEF até o momento; assim como o projeto de implantação do reservatório, no prazo de 5 (cinco) dias a contar da sua intimação (art. 398 do CPC);

e) Conceder a inversão do ônus da prova em favor da parte autora; f) Deferir a produção de todos os meios de prova admitidos em direito, em especial depoimento pessoal dos representantes legais das Rés, oitiva de testemunha, juntada de documentos em prova, periciais, etc.;

g) E ao final sejam julgados procedentes os pedidos para condenar as Rés a:

g.1) Restaurar todos os vícios construtivos de todo o empreendimento Parque Cavaleiros II;

g.2) Promover os reparos nos sistemas de prevenção e combate a incêndio, instalações hidráulicas, rede de drenagem do empreendimento, rede elétrica, esgotamento sanitário; e reparos externos (calçamento, corrimãos, iluminação; marquises; tampas das caixas de gordura e passagem elétrica; manilhas reparo do transbordamento da cisterna), de acordo com Laudo de Vistoria e-mail da CEF e documentos acostados à Exordial;

g.3) Providenciar os reparos na impermeabilização do empreendimento, elevatória e vazamento do castelo d´água, conforme Laudo de Vistoria da CEF;

g.4) Reparar os prejuízos morais do Condomínio, no patamar individual de R$ 2.000,00 (dois mil reais) por unidade, totalizando um montante de R$ 702.000,00 (setecentos e dois mil reais).

 Como visto, nesta ação, proposta em 07/12/2020, o Autor pretende a percepção de aluguel e, ao final, a rescisão do contrato de compra e venda e mútuo, com devolução dos valores já pagos, além da reparação por danos morais.

Há, portanto, conexão entre esta ação e o processo nº 5001324-22.2020.4.02.5116, no que tange ao pedido de reparação por danos morais.

 Ocorre que, na hipótese, o Autor teve inequívoca ciência da existência da ação coletiva, inclusive porque as advogadas dos processos são as mesmas e até aludiram à existência dela nas contrarrazões (evento 51 / SJRJ).  Assim, em conformidade com o art. 104 do CDC, como o Autor não requereu a suspensão da ação individual após tomar ciência do ajuizamento da ação coletiva, não poderá se beneficiar da coisa julgada a ser formada na demanda coletiva, nem há risco de bis in idem.

 7. Os danos morais, por sua vez, são evidenciados pela angústia vivenciada pelo consumidor que, tendo cumprido os seus deveres de pagamento das parcelas mensais iniciais do mútuo, foi desalojado de sua residência, diante de risco de colapso de uma estrutura de metal externa ao edifício.  Diante desse problema decorrente de má conservação atribuível à CEF, foi obrigado a procurar outro local para habitar. 

8. O valor indenizatório de R$ 15.000,00 tampouco merece reparo, para mais ou para menos, eis que o d. juízo a quo considerou adequadamente a dimensão do evento danoso e sua repercussão na esfera emocional do ofendido, com moderação e proporcionalidade, tendo em conta que a pretensão compensatória e punitiva deve ser conciliada com o princípio do não enriquecimento sem causa.  Esta Sétima Turma Especializada tem fixado valores equivalentes em casos similares, inclusive relacionados ao mesmo condomínio, a exemplo do seguinte aresto, em que se manteve a indenização de R$ 15.000,00, fixada em primeira instância.  Leia-se:

 ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. INOCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO. APLICABILIDADE DO CDC. ATUAÇÃO DA CEF COMO GESTORA DE POLÍTICA PÚBLICA. DIREITO À MORADIA. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL COM OPÇÃO DE COMPRA. RESCISÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CEF. DANOS MORAIS. AÇÃO INDIVIDUAL ANTERIOR À COLETIVA. ART. 104 DO CDC. EXTENSÃO DOS EFEITOS DA COISA JULGADA ERGA OMNES. IMPOSSIBILIDADE.
[...]
7. O STJ já decidiu que, na qualidade de gestora e operadora do programa, a CEF deve ser responsabilizada pelos vícios de construção existentes em imóveis arrendados no Programa de Arrendamento Residencial, bem assim à devolução dos valores pagos pelos arrendatários que pretendam rescindir o contrato em decorrência da precariedade das condições de habitabilidade do imóvel entregue (STJ, REsp n. 1.352.227/RN, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 24/2/2015, DJe de 2/3/2015). Considerando que o imóvel arrendado pelo Autor está situado no bloco 23 e a comprovada inadequação do bem à sua moradia e de sua família, deve ser admitida a rescisão contratual.
8. No que se refere à condenação por dano moral, a situação pela qual passou o Autor é inequivocamente apta a gerar sensível desequilíbrio a seu bem-estar, desencadeando, assim, o correspondente dever de indenizar (art. 6°, VI, da Lei nº 8.078/90).  Conforme entendimento majoritário, hipóteses como a presente configuram dano moral in re ipsa, vale dizer, fica dispensada a comprovação do abalo psicológico, por estar ínsito na própria lesão.
9. Quanto ao valor do ressarcimento pelos danos morais verificados, deve-se atender à necessidade de imprimir caráter pedagógico à condenação e, por outro lado, evitar que o fato se traduza em via de enriquecimento indevido. Deve ser observado, ainda, o princípio da proporcionalidade, fixando-se a compensação em patamar que atenda à lógica do razoável.
10. Hipótese em que o valor da indenização por danos morais fixada na origem está em consonância com a jurisprudência deste TRF da 2ª Região e não se mostra excessivo ou módico, amoldando-se às peculiaridades do caso concreto (TRF2, AC nº 5000839-22.2020.4.02.5116, 6ª Turma Especializada, Rel. Desembargador Federal Reis Friede, j. em 08/03/2022).
[...]
16. Apelações a que nega provimento.
(TRF2, 7ª Turma Especializada, AC nº 5000622-76.2020.4.02.5116, unânime, Rel. Juíza Federal Convocada Jane Reis Gonçalves Pereira, julg. 03/08/2022)

 9. Quanto aos danos materiais, pleiteia a CEF, em sua apelação, o completo afastamento da obrigação de indenizar.

 Analisando o ponto, verifica-se que a sentença incorreu em julgamento extra petita ao determinar o pagamento de indenização – e aqui repousa a incongruência com o pedido – pelos “danos físicos ao interior da unidade residencial da parte autora e, eventualmente, aos equipamentos, mobília e eletrodomésticos do imóvel”. Isso porque o pedido formulado na ação principal se limitou ao ressarcimento dos prejuízos materiais com a locação do imóvel em razão do seu desalojamento, nos valores gastos até o término da ação, que se acumulam até então no valor de R$ 2.750,00 (evento 1, INIC1, p. 28 / SJRJ).  Tal quantia corresponde apenas ao valor gasto, até aquele momento, especificamente com o aluguel da nova residência.

 Portanto, deve ser excluída, por extra petita, a condenação da CEF à indenização de danos físicos ao interior da unidade e seus equipamentos.

 10. Os honorários advocatícios em desfavor da CEF devem ser mantidos em 10% sobre o valor da condenação, deixando-se de majorar a verba nesta via recursal, ante o provimento parcial do recurso.

 11. Ante o exposto, voto por dar parcial provimento à apelação da CEF, para (i) afastar a condenação da instituição financeira à indenização de danos físicos ao interior da unidade arrendada e seus equipamentos e para (ii) estabelecer que o pagamento do aluguel social para a frente deve ser feito apenas até o momento da efetiva devolução, pela CEF, dos valores relativos às prestações do arrendamento.

Documento eletrônico assinado por LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001532722v2 e do código CRC f6102685.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): LUIZ PAULO DA SILVA ARAUJO FILHO
Data e Hora: 14/07/2023, às 16:53:28

Apelação Cível Nº 5003342-16.2020.4.02.5116/RJ

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA E INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. EXISTÊNCIA DE AÇÃO COLETIVA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONGRUÊNCIA. ALUGUEL SOCIAL. TERMO FINAL.

1. Sentença proferida em ação anulatória e indenizatória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal julgou parcialmente procedentes os pedidos para para determinar a resolução do contrato de arrendamento residencial firmado entre as partes referente ao imóvel do bloco 22 do empreendimento Parque Cavaleiro II e condenar a CEF, representante do FAR, a pagar R$ 15.000,00 a título de compensação por danos morais e a restituir os valores pagos das taxas de arrendamento residencial e aluguéis para moradia em outro imóvel, além de indenizar os danos físicos ao interior da unidade residencial e, eventualmente, equipamentos, mobília e eletrodomésticos do imóvel (valores a serem apurados em liquidação); e devolver os valores pagos referentes ao imposto de transmissão e demais custos cartorários.

2. Quando atua como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, a CEF tem legitimidade passiva ad causam em relação a pedidos indenizatórios formulados por arrendatário do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) com base em vícios de construção do imóvel.  Precedentes do STJ e desta Corte (REsp nº 1.102.539 e AC 5000622-76.2020.4.02.5116).

3. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações contratuais realizadas com as instituições financeiras, conforme prevê o enunciado nº 297 da Súmula do STJ.

4.   Relatório da Defesa Civil e Laudo de Vistoria/Relatório de Diagnóstico produzido por sociedade de engenharia que presta serviços à CEF atestaram danos nos imóveis situados no empreendimento Parque dos Cavaleiros II, em Macaé/RJ, decorrentes de vícios construtivos, e o risco de colapso estrutural do bloco 25, com risco de atingir o bloco 22, onde se situa o apartamento do autor, levou à sua interdição e obrigatória desocupação.

5. Ainda que os danos do imóvel tenham sido agravados pela falta de manutenção predial, não se afasta a responsabilidade da CEF, tendo em vista que a administração do condomínio foi feita por empresas por ela contratadas até 2018, sendo que os graves problemas dos imóveis já vinham sendo detectados pela Defesa Civil ao menos desde 2015.  Nesse contexto, deve ser acolhido o pedido de resolução contratual, para retorno ao statu quo ante, pois houve inadimplemento por parte da empresa pública.  Precedentes da Corte acerca de imóveis do mesmo condomínio (TRF2, AC nº 5000622-76.2020.4.02.5116 e AC nº 5000839-22.2020.4.02.5116).

6. O Autor teve inequívoca ciência da existência de ação coletiva em que se busca reparação pelos danos havidos no empreendimento Parque dos Cavaleiros II, inclusive porque as advogadas dos processos são as mesmas, mas houve por bem prosseguir com a demanda individual, de modo que não poderá se beneficiar da coisa julgada a ser formada na demanda coletiva, nem há risco de bis in idem, observado o art. 104 do CDC.

7. Inegável que a conduta ilícita trouxe ao autor danos capazes de atingir sua personalidade, até porque foi desalojado de sua residência, diante de risco de desabamento.

8.  O valor indenizatório de R$ 15.000,00, fixado em patamar adotado em precedentes desta Turma, não merece reparo, para mais ou para menos, eis que o juízo a quo considerou adequadamente a dimensão do evento danoso e sua repercussão na esfera emocional do ofendido, com moderação e proporcionalidade, considerando que a pretensão compensatória e punitiva deve ser conciliada com o princípio do não enriquecimento sem causa.

9. A condenação da CEF na obrigação de indenizar os danos físicos ao interior da unidade residencial da parte autora e aos equipamentos, mobília e eletrodomésticos deve ser afastada, por ser extra petita, na medida em que a inicial pediu apenas reparação pelos prejuízos relacionados aos gastos com o aluguel de outro imóvel residencial, ante a interdição daquele arrendado.

10. O ressarcimento dos valores gastos com aluguéis antes da concessão judicial do aluguel social, em valor semelhante, deve ser mantido, por ter sido vindicado na petição inicial e porque a CEF, como visto, é responsável pelos danos que levaram ao desalojamento do autor. Comprovado documentalmente o estabelecimento da relação locatícia e o início de pagamento, nada impede que os recibos dos pagamentos subsequentes sejam apresentados na fase de liquidação do julgado (art. 509 e seguintes do CPC), como determinou a sentença.

11. Ajusta-se o julgado para se estabelecer que o pagamento do provisório do aluguel social deve ser feito apenas até o momento da efetiva devolução, pela CEF, dos valores relativos à soma das prestações do arrendamento, quando estará efetivamente materializada a resolução contratual determinada pelo órgão julgador e poderá o autor dispor de meios suficientes para buscar sua nova moradia.

12. Apelação da CEF parcialmente provida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, dar parcial provimento à apelação da CEF, para (i) afastar a condenação da instituição financeira à indenização de danos físicos ao interior da unidade arrendada e seus equipamentos e para (ii) estabelecer que o pagamento do aluguel social para a frente deve ser feito apenas até o momento da efetiva devolução, pela CEF, dos valores relativos às prestações do arrendamento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 12 de julho de 2023.

Documento eletrônico assinado por LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001532723v3 e do código CRC 1bbda740.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): LUIZ PAULO DA SILVA ARAUJO FILHO
Data e Hora: 17/07/2023, às 20:43:52

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA DE 12/07/2023

Apelação Cível Nº 5003342-16.2020.4.02.5116/RJ

RELATOR: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

SUSTENTAÇÃO ORAL POR VIDEOCONFERÊNCIA: MARIA DE FATIMA SILVA FACCHINETTI por M. L.

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

Votante: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

Votante: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária