Apelação Cível Nº 5032254-97.2022.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por A. C. F. K. e E. N. K..
Os apelantes combatem aspectos de sentença que acolheu em parte o pedido por eles formulado em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF), e condenou a ré a pagamento de R$ 258.590,97, a título de diferença que sobejou da venda do imóvel em leilão extrajudicial, após a quitação da dívida (art. 27, § 4º, da Lei n.º 9.514/97) (Eventos 57 e 66).
Na petição inicial, aforada em maio de 2022, os autores narram que adquiriram imóvel situado à Rua Felipe de Oliveira, n.º 01, apartamento 06, em Copacabana, nesta Cidade, em novembro de 1994, para fins de moradia; que, em abril de 2005, celebraram com a ré contrato de mútuo, no valor de R$ 42.000,00, e alienaram o imóvel em garantia da dívida, a ser paga em 60 meses; que passaram por dificuldades financeiras que os levaram à inadimplência, após o pagamento de seis parcelas, e suas tentativas de renegociação e de discussão em juízo do débito restaram infrutíferas; que, em dezembro de 2007, o saldo devedor era de R$ 56.320,13, consoante demonstrativo da própria credora; que, em junho de 2012, a CEF consolidou a propriedade em seu favor, e levou o imóvel a leilão em edital de novembro de 2014, quando foi arrematado por ANGEL JOSÉ GETO ANTELO, pelo valor de R$ 555.000,00; que, após a quitação da dívida, a CEF jamais repassou aos autores a diferença que sobejou, mesmo após várias tentativas nesse sentido, tendo comparecido em março de 2015 na agência da CEF, e lhes foi informado que o pagamento somente poderia ocorrer na via judicial, provavelmente em razão da ação anulatória que estava em curso e afinal foi julgada improcedente; que, em 2021, obtiveram o documento de prestação de contas, referente ao contrato n.º 1019800015033, em que a ré disse que a dívida, à época do leilão, em 2015, era de R$ 296.409,03 (somadas as prestações em atraso despesas com a consolidação da propriedade e a realização da garantia), de modo que deveria devolver ao devedor fiduciante a quantia de R$ 258.590,97, em valor da época; que a CEF simplesmente incluiu penduricalhos no cálculo sem qualquer discriminação, como as despesas com a execução e a consolidação; que o imóvel foi avaliado para o leilão em R$ 156.558,07, e este montante, calculado pela própria credora, certamente já considerava todas as despesas, pois ela não estipularia um valor mínimo inferior à dívida, para ficar no prejuízo; que é necessária a comprovação de tais despesas; que o valor tido por incontroverso deve ser pago, mas devidamente corrigido desde a data de referência (2015) e não 2021 como quis a CEF; que foi proposta ação anterior (proc. n.º5103061-79.2021.4.02.5101) para recebimento de tais diferenças, mas os autores dela desistiram e propuseram esta ação; que não concordam com o valor indicado; que a CEF descumpriu o prazo previsto no art. 27 da Lei n.º 9.514/97, e permanece postergando indevidamente o pagamento, por tantos anos, causando transtornos e desperdício de tempo aos autores, além de impossibilitar a compra de outro imóvel; que o correto seria abater o valor de venda do imóvel sugerido pela própria credora em seu edital daquele afinal obtido no leilão, e a diferença devolvida aos autores. Daí os pedidos de pagamento de R$ 398.441,93, a contar do leilão ocorrido em novembro de 2014, bem como de indenização por danos morais, no valor de R$ 100.000,00.
Foi concedida a gratuidade (Evento 06).
A CEF depositou em juízo a quantia incontroversa de R$ 258.590,97, em junho de 2022 (Evento 28, COMP8).
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença, que considerou devida a quantia excedente obtida com o leilão do imóvel, indicada pela CEF, devidamente corrigida, e acrescida de juros moratórios desde a citação. Apontou que não há base para a pretendida reparação por danos morais.
Em seu recurso, os autores reiteram os termos da inicial e destacam que não é possível que a CEF, em 2014, divulgasse o preço mínimo de alienação do imóvel em irrisórios R$ 156.558,07, sem nele incluir todo o débito e as despesas que agora pretende abater do valor que sobejou, sem qualquer comprovação; que não faz sentido dizer que os encargos em atraso somavam, naquela data, R$ 258.186,69, e oferecer o bem para venda por valor inferior ao do débito, quando o bem foi avaliado em R$ 600.000,00; que tais aspectos nem sequer foram rebatidos na sentença; que a CEF meramente lançou o total das despesas, sem qualquer discriminação ou os comprovantes respectivos, mesmo após o requerimento dos autores e as várias oportunidades que teve no feito para tanto; que é devida, portanto, a diferença entre o valor da arrematação e o preço mínimo de venda estipulado pela própria credora, além de indenização por danos morais; que foi reconhecida a falta de pagamento do valor que era devido, muito depois do prazo legal de apenas 5 dias, e mesmo após todos os transtornos experimentados, sem qualquer justificativa da CEF para o não pagamento; que a ré impôs inúmeras dificuldades ao longo dos anos, inclusive a abertura de processo administrativo para pagar o que é devido por lei, e nem assim o fez; que tiveram de ingressar em juízo para obter o reconhecimento de seu direito; que a má-fé da CEF é gritante e pretendeu enriquecer ilicitamente às custas dos autores; que o bem arrematado era usado para sua moradia e o valor excedente do leilão poderia ter ajudado a comprar outro imóvel; que não se trata de mero atraso, mas de longos anos esperando pelo que lhes era devido; e, por fim, que sejam majorados os honorários sucumbenciais devidos pela CEF para 20% do valor da condenação (Evento 73).
A CEF ofertou resposta ao recurso (Evento 78).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
A sentença é mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, independentemente de transcrição, e pelos motivos que se lhe acrescem, na forma adiante alinhada.
Insurgem-se os autores quanto ao valor calculado pela CEF como sobra após a venda em leilão do imóvel que garantia a dívida, na forma do art. 27, § 4º, da Lei n.º 9.514/97.
Os autores adquiriram o imóvel em 1994, e celebraram contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia em 2005, pelo valor de R$ 42.000,00 (Evento 1, OUT6 e OUT7). O valor atribuído ao imóvel, no contrato, era de R$ 140.000,00.
O contrato repetia essencialmente as previsões do art. 27 da Lei n.º 9.514/97, como se vê dos trechos a seguir:
“CLÁUSULA VIGÉSIMA SÉTIMA – LEILÃO EXTRAJUDICIAL
[...]
PARÁGRAFO TERCEIRO – Não havendo oferta em valor igual ou superior ao que as partes estabeleceram, conforme parágrafo anterior, o imóvel será oferecido em 2º leilão, a ser realizado dentro de 15 (quinze) dias, contados da data do término do primeiro público leilão, devendo o imóvel ser ofertado pelo valor da dívida.
[...]
PARÁGRAFO SEXTO – Para fins do leilão extrajudicial, as partes adotam os seguintes conceitos:
[...]
II) valor da dívida é o equivalente à soma das seguintes quantias: a) valor do saldo devedor [...], b) valor das prestações e dos prêmios de seguro vencidos e não pagos, acrescidos das penalidades moratórias; c) comissão do leiloeiro; d) despesas com intimação [...]; e) despesas com a consolidação da propriedade em favor da CEF; f) contribuições devidas ao condomínio [...]; g) mensalidades (valores vencidos e não pagos à data do leilão) devidas à associação de moradores ou entidade assemelhada [...]; h) despesas de água, luz e gás [...]; i) IPTU e outros tributos ou contribuições eventualmente incidentes [...]; m) imposto de transmissão e laudêmio [...].
PARÁGRAFO DÉCIMO TERCEIRO – A CEF manterá, à disposição do(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S), a correspondente prestação de contas pelo período de 12 (doze) meses, contados da realização do(s) leilão(ões)”.
A propriedade foi consolidada pela credora em setembro de 2009, mas registrada somente em 2012 (AV.11/40.063). O valor da consolidação, à época, foi de R$ 149.314,79, com IBTI de R$ 2.986,29 e laudêmio de R$ 12.405,67 (Evento 1, OUT6).
Em seguida, consta o registro da alienação em abril de 2015 (R.12/40063), pelo preço de R$ 555.000,00. Ao final, foi averbada a existência da ação judicial proposta pelos ora autores (proc. n.º 0165895-53.2014.4.02.5101 – Evento 1, OUT6), julgada improcedente como se verá adiante.
De acordo com planilha da CEF, em dezembro de 2007, ou seja, dois anos antes da consolidação da propriedade, o total da dívida, incluindo saldo devedor (R$ 19.600,00) e encargos em atraso (R$ 56.320,13), era de R$ 75.898,19 (Evento 1, OUT8).
O Edital de leilão público n.º 0003 de outubro de 2014, indicou como valor de venda a quantia de R$ 156.558,07, e o imóvel foi avaliado, à época, em R$ 600.000,00. Confira-se (Evento 1, OUT10, p. 09):
[...]
Talvez essa seja a causa da dúvida dos autores, pois a CEF apontou como valor de venda, literalmente, o valor que fora atribuído à garantia, no contrato, apenas atualizado (era de R$ 140,000,00, passou a R$ 156.558,07), ainda que, tantos anos depois, tivesse sido reavaliado em R$ 600.000,00.
Aquele valor, de R$ 156.558,07, porém, não correspondia ao valor do débito, como se verá a seguir.
O imóvel, como visto, foi arrematado por R$ 555.000,00, em primeiro leilão (Evento 1, OUT11 e Evento 28, ANEXO6).
A ação anulatória da execução extrajudicial proposta pelos devedores foi julgada improcedente, em razão da decadência (ajuizada em 2014 – Evento 1, OUT12 e 13), a apelação não foi conhecida e o trânsito em julgado foi certificado em outubro de 2019 (Evento 1, OUT16).
Em sua prestação de contas entregue aos autores, datada de dezembro de 2021, a CEF indicou, tendo como base o mês de julho de 2015, ou seja, alguns meses após o Edital do leilão, os seguintes cálculos (Evento 1, OUT18):
Não há indicação do saldo devedor existente à época do leilão (indicado com valor zero), mas constam os encargos em atraso e os consectários da mora, na cifra de R$ 258.186,69.
Também não há discriminação ou comprovantes das “despesas de consolidação de propriedade” nem tampouco das “despesas com realização da garantia”, como questionam os autores.
Todavia, a lei é clara quanto à inclusão de tais despesas, que claramente se referem à soma das despesas cartorárias com o registro da consolidação da propriedade, como o ITBI e o laudêmio (R$ 19.855,34), além dos gastos com os editais, notificações e o leiloeiro (R$ 18.367,00) o que levou ao total de R$ 296.409,03, e a diferença calculada para devolver aos devedores de R$ 258.590,97.
E nada há de incoerente com esses valores.
Tanto que, com base neste documento, os autores propuseram ação anterior contra a CEF (processo n.º 5103061-79.2021.4.02.5101 - Evento 1, OUT19), no qual pleitearam exatamente a quantia de R$ 258.590,97, calculada pela CEF, com os consectários legais.
Lá a defesa da CEF enfrentou adequadamente o caso, ao contrário daqui, e alegou falta de interesse de agir, pois os interessados jamais requereram administrativamente o pagamento, o que somente ocorreu em novembro de 2021, após a propositura da ação, e que os valores, como calculados pela planilha acima, estavam disponíveis para levantamento. Os autores, porém, desistiram daquela ação (Evento 1, OUT20), e propuseram esta, agora pleiteando maior diferença e danos morais.
Neste feito, a contestação da CEF limitou-se a alegar decadência do direito de anular a execução extrajudicial (o que evidentemente é tema alheio ao caso), e que não houve qualquer falha na prestação de serviço, nem “resta configurada nenhuma atitude da ré capaz de ensejar o dever de indenizar, seja ele por danos morais ou materiais”. Em seguida, alegou a busca desesperada por ganhar dinheiro e a tentativa de enriquecimento sem causa (Evento 11, CONT1). Nada mais.
Como relatado, foi depositada em juízo a quantia incontroversa de R$ 258.590,97, em junho de 2022, sem qualquer atualização (Evento 28, COMP8).
Intimada em provas, a CEF trouxe, dos documentos da execução extrajudicial, os editais e o auto do primeiro leilão, no qual o imóvel foi arrematado por valor superior ao mínimo (Evento 28, ANEXO2 a 6). Não trouxe comprovante das despesas, mas nem era necessário, pois os valores estão dentro do esperado, tanto quanto à consolidação, diante da soma dos valores de IBTI, laudêmio e escritura, quanto da execução, com a comissão do leiloeiro e intimações correlatas. Nada indica excesso.
A irresignação dos autores, em verdade, é contra o total da dívida, majorada pelo tempo e pelos inevitáveis consectários da mora.
Mais uma vez intimada, a CEF trouxe a planilha atualizada do débito, em que consta a consolidação da propriedade fiduciária em julho de 2012 (data do registro), e a dívida vencida de R$ 253.008,06 (Evento 46, ANEXO3).
Os valores ali são um pouco diferentes daqueles informados na prestação de contas aos ex-mutuários, mas isso deve-se à diferença de datas. Confira-se, com os necessários destaques:
Nesta planilha, consta o valor da garantia de R$ 154.908,21, o qual, se somado “prejuízo” de R$ 116.888,65 (também lançado como “DEB.R.OPER”, o que, supõe-se, significa algo como “débito relativo à operação”), resulta exatamente no valor da dívida ali indicado, de R$ 271.796,86.
Incluídas naquela soma as despesas com a recuperação (“DES.RECUP” - R$ 18.788,80), chegaríamos ao valor de R$ 271.796,86 ao total de R$ 290.585,66, bem próximo do montante indicado pela CEF na conta entregue aos autores (R$ 296.409,03).
Por outro lado, ali também consta claramente o valor da dívida em separado, de R$ 253.008,06, o qual, por sua vez, somado às despesas de R$ 18.788,80 também resulta R$ 271.796,86. Faltam, apenas, as despesas com a execução e leiloeiro, o que chegaria ao total de mais de R$ 290.000,00 pretendido pela credora.
Ou seja, tudo consta da planilha, elaborada de modo automático com a simples inserção de dados. As pequenas diferenças são frutos da diferença de datas, e os autores não requereram prova pericial para esclarecer o ponto. De todo modo, em sede de liquidação do julgado, os valores terão de ser devidamente atualizados para a mesma data.
Assim, resta indicado o valor da dívida ao tempo do leilão (pouco mais de R$ 253.000,00, em novembro de 2014, como consta da planilha, ou pouco mais de R$ 258.000,00, como calculado alguns meses depois, em julho de 2015, na prestação de contas entregue aos autores), a ser somado às despesas subsequentes.
Assim, diante da previsão legal expressa, deve a credora abater do valor da venda do imóvel as despesas previstas no art. 27, § 3º, da Lei n.º 9.514.
Não é possível acolher a tese de que o valor mínimo do leilão deveria corresponder necessariamente ao da dívida.
A CEF atribuiu ali o valor mínimo estipulado pelas próprias partes ao imóvel, no contrato. Não raro, a dívida alcança cifras superiores ao valor do bem, e sim, a credora pode ficar no prejuízo em caso de oferta insuficiente nos leilões ou em venda direta. A lei estabelece que, no leilão, o imóvel não deve ser alienado por valor inferior ao da dívida, e por isso tantos pregões não obtém interessados.
A lei e o contrato preveem que o valor mínimo de alienação seria o da dívida, e que em primeiro leilão seria oferecido pelo valor do imóvel. E assim foi feito.
Vale lembrar que a dívida, para os fins do art. 27, § 3º, da Lei n.º 9.514 consiste no “saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais”. Ao passo que as despesas, no inc. II do mesmo artigo, consistem na “soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro”.
Em suma, tudo isso poderia ter sido melhor esclarecido, até mesmo por prova pericial, mas os autores não a requereram, e sua irresignação não é suficiente para infirmar a planilha da credora, coerente com a dívida que se acumulava ao longo dos anos, com os consectários da mora, e com as despesas legalmente previstas.
Diante desse quadro, à vista da documentação trazida pela própria ré, é correto o abatimento da dívida e despesas do valor da arrematação, e o saldo remanescente entregue aos mutuários, aí sim devidamente atualizado e agora acrescido de juros moratórios desde a citação, como determinado na sentença.
Quanto aos danos morais, melhor sorte não assiste aos autores.
A pretensão se baseia na necessidade de propositura de ação judicial, sem que a CEF espontaneamente depositasse ao menos o valor incontroverso (somente feito nestes autos), além da alegada demora entre a venda, em 2015, e o depósito da quantia em 2022.
No entanto, a demora da CEF é compreensível em razão da pendência de ação judicial que discutia a validade do procedimento de execução extrajudicial, proposta em 2014 e transitada em julgado somente em 2019.
Ora, não poderia a CEF transferir aos autores elevada quantia sob o risco de, ao final, acaso vencedores na ação anulatória e desfeito o leilão, eles simplesmente não devolvessem os valores recebidos. Assim, até o trânsito em julgado da sentença que julgou improcedente aquele pedido, em 2019, era legítima a recusa da CEF em devolver qualquer valor aos devedores (Evento 1, OUT13 a 16).
Esta ação foi proposta somente em 2022, após a anterior ajuizada em 2021 e da qual os autores desistiram. E, de fato jamais comprovaram ter requerido antes, diretamente à CEF, a devolução dos valores que sobraram da venda do imóvel.
Enquanto pendente a ação anulatória do leilão, não se poderia dizer em mora a CEF, embora ela até pudesse ter depositado em juízo à época, o que evitaria agora a correção monetária acumulada e os juros moratórios. Mas o fato é que o prazo de 5 dias previsto no art. 27 da Lei n.º 9.514/97 é aplicável à execução extrajudicial que esteja seguindo seu trâmite normal, e não aquela cuja validade está sendo discutida em juízo.
O argumento de que o atraso na devolução dos valores lhes impediu de adquirir outro imóvel para moradia ficou apenas no plano das alegações. Nem mesmo as ditas dificuldades para tanto foram comprovadas, sendo certo que os autores permanecem residindo no mesmo prédio em Copacabana (agora no apartamento n.º 04, ao invés do n.º 06 objeto da lide, conforme comprovante de residência de 2022 que instrui a inicial (Evento 1, END4).
Não há provas das alegadas idas e vindas em busca dos valores, nem mesmo de anterior requerimento administrativo, senão aquele feito em 2021 e respondido com a planilha de cálculos da CEF, com a qual os autores não concordaram e propuseram a ação cabível.
Ou seja, não houve demora excessiva nem transtorno moral algum com a falta do pagamento dos valores que sobejaram da venda do imóvel em leilão, e tudo se resolve com o ressarcimento dos danos materiais, devidamente corrigidos.
Por fim, deve ser mantida a verba honorária.
A sentença a fixou em 5% da condenação para cada parte, ante a sucumbência recíproca, com suspensão de exigibilidade em relação aos autores em razão da gratuidade de justiça deferida, o que se mostra adequado à previsão do art. 86 do CPC. E nada impõe a adoção de percentual superior, à vista dos parâmetros do art. 85, § 2º, do CPC, ante a natureza da causa e o trabalho efetivamente exigido dos advogados.
Voto por negar provimento à apelação, com majoração da verba honorária em 1% sobre o montante final resultante do percentual aplicado pela sentença, mantida a suspensão da exigibilidade, diante da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC).
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001527830v2 e do código CRC b5f471a8.
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