Apelação Cível Nº 5008358-56.2021.4.02.5102/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de duas apelações, a primeira interposta pela autora da presente ação (P. T.) e a segunda pela ré (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - doravante CEF).
As partes combatem, cada qual em aspecto que lhe interessa, sentença que julgou procedente em parte o pedido, e condenou a CEF a pagar à autora a quantia de R$ 1.415,61, a título de danos materiais (Evento 103).
Na petição inicial, aforada em julho de 2021, a autora narra que adquiriu o apartamento n.º 301, bloco 04, do Condomínio Vale D´Macacu, situado à Rua Eduardo Guimarães, n.º 91, Cachoeira de Macacu/RJ, por intermédio do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR); que pouco tempo depois de ingressar na posse do imóvel, observou problemas internos e externos, como descolamento de azulejos, problemas nos sistemas de esgoto e elétrico, descolamento geral dos pisos, danos na porta, ineficiência do interfone, falta de luminárias, dentre outros; que profissional habilitado constatou a presença de diversos vícios construtivos, e a CEF não cumpriu seu dever de fiscalizar a obra, nem adotou qualquer providência após ser comunicada dos danos em 2021. Daí os pedidos de indenização de R$ 11.361,86, com base em laudo de engenharia, e de danos morais estimados em R$ 10.000,00.
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença de procedência parcial, que acolheu as conclusões do perito judicial quanto aos problemas de construção efetivamente verificados e respectivos custos de reparos.
Em seu recurso, a autora alega a nulidade da prova pericial, pois não atendeu aos parâmetros técnicos adequados nem respondeu às questões apresentadas pela parte autora e seu assistente técnico. Aduz que que os vícios verificados não decorrem de falta de manutenção, pois nenhuma manutenção poderá corrigir erros na execução da obra ou uso de material inadequado; que o perito do juízo não fez nenhuma testagem sobre os elementos, materiais e técnicas utilizados; que os danos são progressivos, e não se faz manutenção de alta complexidade em imóvel novo; que é notório que as construtoras contratadas pela CEF se valem de técnicas e materiais inferiores; que foram ignoradas as normas acerca da vida útil da edificação; que o imóvel não oferece segurança e asilo ao indivíduo, nem proteção contra as intempéries, é um verdadeiro pesadelo e frustra as expectativas de uma moradia digna, muito além de mero aborrecimento, e impõe a reparação por danos morais, que ocorrem in re ipsa. Daí o pedido de que seja anulada a perícia para que outra seja realizada ou, se for o caso, que sejam desde logo julgados procedentes os pedidos (Evento 108).
Por sua vez, em seu apelo a CEF pugna pela improcedência dos pedidos. Sustenta que a responsabilidade não pode ser presumida, mas deve decorrer do contrato ou da lei; que o contrato é expresso quanto à responsabilidade técnica da construtora contratada, além do disposto no art. 618 do CC; que atuou como mero agente financeiro, não é responsável ela construção ou reforma de imóveis; que o Programa de Olho na Qualidade faz a ligação entre os clientes e a construtora, e as reclamações são diretamente encaminhadas, para evitar a judicialização prematura das demandas; que, à época da conclusão das obras, não foram verificados quaisquer problemas; que sempre agiu com lealdade e boa-fé; que a hipótese é regida pelo art. 14, § 3º, do CDC, e a fornecedora não pode ser responsabilizada por defeito inexistente ou causado por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros; que não há dano moral, e nem pode ser paga quantia de algo valor sem qualquer demonstração dos danos alegados; que meros aborrecimentos não ensejam tal reparação, e nem se pode concluir que os danos ocorrem in re ipsa; que deve ser evitado o enriquecimento sem causa (Evento 109).
Em suas contrarrazões, a CEF requer o desprovimento do apelo da autora. Reitera que não praticou qualquer conduta apta a causar danos à adquirente do imóvel, e que o perito judicial goza de presunção de veracidade e imparcialidade; que deve ser evitada a indústria do dano moral e o sucesso de demandas propostas em evidente caráter de loteria; que não restou demonstrado qualquer abalo à honra ou à moral da autora, senão mero aborrecimento quotidiano; que não há relação de causalidade nem os danos ocorrem in re ipsa; que a indenização não pode servir de fonte de enriquecimento sem causa e o valor pleiteado é excessivo e desproporcional (Evento 114).
Por fim, em suas contrarrazões, a autora requer a confirmação da sentença. Reitera os termos da inicial e destaca a legitimidade passiva da CEF, como gestora de políticas públicas de habitação popular; que o imóvel foi construído no âmbito da Faixa I do PMCMV; que é abusivo exigir o prévio acionamento da construtora, ou apontar cláusulas que eximem a credora de qualquer responsabilidade, à luz do art. 424 do CC e do art. 51, I, do CDC; que é flagrante o dano moral (Evento 116).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
As apelações não merecem ser providas.
A sentença é mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, independentemente de transcrição, e pelos motivos que se lhe acrescem, na forma adiante alinhada.
O programa "Minha Casa Minha Vida" institui mecanismos de incentivo à aquisição de unidades habitacionais urbanas ou rurais para famílias de baixa renda (Lei nº 11.977/2009). O programa é implementado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), que tem como agente gestor e operacional a CEF, conforme dispõem os artigos 1º, §§ 1º e 2º, §8º, da Lei nº 10.188/2001, 9º da Lei nº 11.977/09: "a gestão operacional dos recursos destinados à concessão da subvenção do PNHU de que trata o inciso I do art. 2º desta Lei será efetuada pela Caixa Econômica Federal - CEF".
O STJ, nos autos do REsp n.º 1102539 (Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, DJe 06/02/2012) fixou a tese de que “a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; ou (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda”. Confira-se a ementa do julgado:
"RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PEDIDO DE COBERTURA SECURITÁRIA. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE.
1. Ação em que se postula complementação de cobertura securitária, em decorrência danos físicos ao imóvel (vício de construção), ajuizada contra a seguradora e a instituição financeira estipulante do seguro. Comunhão de interesses entre a instituição financeira estipulante (titular da garantia hipotecária) e o mutuário (segurado), no contrato de seguro, em face da seguradora, esta a devedora da cobertura securitária. Ilegitimidade passiva da instituição financeira estipulante para responder pela pretendida complementação de cobertura securitária.
2. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
3. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. [...]”
(STJ, REsp nº 1102539, Rel. Min. MARIA ISABEL GALOTTI, Quarta Turma, j. 09.08.11)
Assim, são a atividade envolvida, a causa de pedir e as cláusulas contratuais que definem, em cada caso, se há ou não a responsabilidade da CEF. Neste sentido, o julgamento do REsp 1534952/SC, DJe 14/02/2017, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, assentou que “Para o fim de verificar o tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisar os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir.”
No caso, a CEF atuou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, já que o imóvel está vinculado ao Fundo de Arrendamento Residencial – FAR.
Verifica-se que a CEF e a parte autora celebraram o contrato de doação com encargo – Operações Vinculadas ao PAC, situação de emergência/estado de calamidade decretado pela União, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, doado pelo FAR (cf. Evento 28, ANEXO1), cujo objeto foi a compra de uma unidade residencial no Condomínio Residencial Vale D´Macacu, situado no Município de Cachoeiras de Macacu/RJ. O imóvel foi entregue à adquirente em março de 2016 (Evento 1, OUT7), e o prazo de duração dos encargos é de 120 meses.
Assim, nos contratos celebrados para construção de imóvel e financiamento no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, a construtora do empreendimento é escolhida e contratada diretamente pela CEF. Desta forma, assente o entendimento de que a empresa pública responde pela entrega do imóvel em perfeitas condições de uso e conservação e por eventuais vícios de construção (inclusive custeio dos reparos decorrentes de vícios de construção, para recuperação do imóvel).
E a fiscalização das obras do programa “Minha Casa Minha Vida” e do projeto de construção são de responsabilidade da CEF. Neste sentido, in verbis:
"CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO ÂMBITO DO PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO E DO MUNICÍPIO DE DUQUE DE CAXIAS. RESPONSABILIDADE DA CEF E DA CONSTRUTORA.
1. Trata-se de apelação contra sentença que condenou a CEF a sanar os vícios de construção em unidade habitacional inserida no Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, bem como sua condenação, solidariamente à Construtora, a indenizarem a apelada, a título de danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
2. A legitimidade da Caixa Econômica Federal para responder por ato ilícito relativo ao contrato de financiamento ocorre apenas quando atua como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou renda, quando tenha escolhido a construtora ou tenha qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto. (Precedente: STJ, REsp 1102539, Rel. p/ acórdão Min. Maria Isabel Galotti, 4ª Turma). Com fundamento nos artigos 1º, § 1º e 2º, § 8, ambos da Lei nº 10.188/2001 e do artigo 9º da Lei n. 11.977/09 , a CEF é o agente gestor e operacional do Fundo de Arrendamento Residencial que subvenciona o programa do governo federal, sendo de responsabilidade da CEF a aprovação dos projetos de construção executados pelas construtoras. Segundo inteligência do artigo 618 do CC/02, a construtora responde pelas falhas no projeto e vícios de construção.
3. Evidente a ilegitimidade passiva ad causam do Estado do Rio de Janeiro e do Município de Duque de Caxias, eis que a fiscalização das obras do Programa Minha Casa, Minha Vida e a elaboração do projeto de construção são de responsabilidade da Caixa Econômica Federal.
4. Laudo pericial que comprova as falhas técnicas de projeto e constata a existência de danos na unidade habitacional da autora no condomínio Santa Helena. Nexo de causalidade configurado, eis que previsíveis as chuvas no Município de Duque de Caxias. Ensinamentos clássicos, mas ainda de contemporânea aplicação, de Agostinho Alvim acerca do caso fortuito e força maior.
5. Considerando que a CEF contratou diretamente a construtora, cuja falência foi decretada judicialmente, deve custear os reparos decorrentes de vícios de construção, para recuperação do imóvel, já que a falência inviabiliza a solidariedade quanto ao cumprimento da obrigação específica de fazer.
6. Presentes todos os elementos da responsabilidade civil é devida a obrigação solidária de indenizar. O dano moral fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelo juízo sentenciante deve ser mantido, por conciliar a pretensão compensatória com o princípio da vedação do enriquecimento sem causa. Descabida, no entanto, a condenação em danos materiais, eis que não comprovados os alegados danos emergentes.
7. No tocante ao termo inicial dos juros moratórios, devem fluir a partir do evento danoso (18.03.2013), conforme exegese do STJ ao artigo 368 do CC/02, disposta na Súmula 54 do STJ; fixados em percentual de 1% ao mês, conforme o artigo 406 do CC/02.
8. Manutenção dos honorários advocatícios em percentual de 10% sobre o valor da condenação, eis que adequado à complexidade da causa, bem como suficiente para remunerar o empenho, o desgaste e o tempo despendido na execução do serviço, nos termos da art. 20, §3º do CPC/73, lei vigente à data da prolação da sentença.
9. Recurso da autora parcialmente provido. Desprovimento da apelação da CEF."
(TRF2, AC 00016362420134025118, 7ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO, DJ 21/02/2017) Grifo nosso
Para decidir a causa, o juízo utilizou-se da prova pericial (Evento 55), que, embora tenha constatado diversos problemas no imóvel, atribuiu apenas um deles a vícios de construção. Os demais são oriundos de falta de manutenção atribuível ao morador ou do condomínio, como se vê dos trechos pertinentes:
“Problemas de esgoto interno:
[...]
Diante do que foi identificado na diligência pericial em consonância com a reclamação da parte Autora, esta informou que existe um forte mau odor nos ralos e que o sistema tem entupimento com frequência.
Este perito constatou em vários pontos do condomínio inclusive em entrevistas com alguns moradores de que não há uma manutenção no sistema de esgoto, e que as caixas de gorduras, caixas de inspeção e de passagens estão sempre cheias e transbordando, e ainda, que alguns moradores por sua própria iniciativa acabam procedendo limpeza, mas parcial.
A falta de limpeza no sistema, ato de responsabilidade do condomínio, leva a saturar o sistema provocando refluxo de mau cheiro, sentido em várias unidades do empreendimento.
Este perito verificou os diâmetros das tubulações de esgoto, tanto primário quanto secundário, juntamente com o assistente técnico, identificando de que todos atendem às normas técnicas da ABNT.
Conclui-se, portanto, de que os inconvenientes pelo quais passa a parte Autora é decorrente de falta de manutenção por parte do condomínio.
Problemas no sistema elétrico:
[...]
Diante do que foi identificado na diligência pericial em consonância com a reclamação da parte Autora este expert conclui que não procede a reclamação uma vez que não havia previsão de entrega do imóvel com luminárias e sim apenas com um plafonier conforme foto abaixo: O fato de um dos plafonier se soltou da caixa ocorreu por falta de manutenção uma vez que o ato de trocar lâmpadas sem fixar o planfonier para que não gire junto com a lâmpada forçou o parafuso de fixação que com esta troca repetidas vezes se soltou, bastando apenas fixar o plafonier e substituir a lâmpada de forma correta.
Desplacamento de piso cerâmico:
[...]
Diante do que foi identificado na diligência pericial em consonância com a reclamação da parte Autora este expert conclui que apenas num dos quartos ocorre o desplacamento do piso. Foi verificado através de testes com ultrassom de que a argamassa colante está distribuída uniformemente sob a peça cerâmica, foi verificado também de que o rejunte foi retirado possivelmente por vassouras no ato de limpeza não tendo sido reposto por manutenção a cargo do morador. A ausência de rejunte permite que água entre na parte inferior da cerâmica desagregando-a do substrato. Este caso é considerado falta de manutenção.
Desplacamento de azulejos de paredes:
[...]
Diante do que foi identificado na diligência pericial em consonância com a reclamação da parte Autora este expert conclui que houve desagregação de azulejos das paredes do banheiro em decorrência de falha no assentamento, por não ter havido distribuição adequada da argamassa colante, considerado vício de construção.
Ineficiência ou ausência de interfone:
[...]
Diante do que foi identificado na diligência pericial em consonância com a reclamação da parte Autora este expert conclui que a ineficiência do sistema de interfones ocorre por falta de manutenção da parte do condomínio. Não pode ser considerado vício de construção.
Nota do expert: O condomínio onde se localiza o imóvel periciado, não possui porteiro ou equipe de recepção aos visitantes, apesar de existir uma guarita (danificada). Segundo informações obtidas com moradores, esta situação existe há muito tempo. Desta forma, apesar de não haver manutenção no sistema de interfonia, ele se torna desnecessário pelo motivo aqui exposto”.
Em resposta aos quesitos do juízo, o perito assim concluiu (Evento 55, p., 23):
“3. Há danos no imóvel (infiltração, umidade, trinca, rachadura, etc)? Se afirmativo, especificar quais são as suas causas (principais e/ou preponderantes) e a data provável do surgimento, devendo o perito especificar se decorrem de vícios construtivos, utilização inadequada, falta de conservação do imóvel, uso ou desgaste ou qualquer outra intercorrência ou evento de causa externa.
Resposta: Eis os danos encontrados na diligência pericial e suas respectivas causas:
Mau cheiro no sistema de esgoto sanitário – causa: falta de limpeza/manutenção do sistema por parte do condomínio;
Falta de luminárias – causa: não procede em virtude de não fazer parte do escopo da obra a instalação de luminárias, apenas plafoniers;
Desplacamento de piso num dos quartos – causa: falta de manutenção com reposição do rejunte;
Desplacamento de azulejos no banheiro – causa: falha no assentamento (vício construtivo); e,
Ineficiência do interfone – causa: falta de manutenção do sistema de interfone da parte do condomínio.
[...]
A obra foi edificada seguindo as boas práticas de construção e emprego de material de qualidade seguindo rigorosamente as especificações do Programa e o memorial descritivo aprovado pelo incorporador. Exceto para os itens apontados neste laudo pericial”.
Quanto ao único vício de construção constatado, o perito afastou as teses de fenômenos naturais, mau uso ou de falta de manutenção do imóvel por parte da adquirente, teses sustentadas pela ré. E apontou o caráter estacionário, ou seja, não progressivo dos danos (Evento 66, p. 08).
Os laudos complementares abordam as questões sobre a vida útil dos materiais que apresentaram problemas, e a oitiva sim dos vizinhos e testemunhas, em resposta à impugnação dos assistentes técnicos (Eventos 66 e 77). Foram esclarecidos os testes de percussão e ultrassom realizados para análise de todos os pisos e revestimentos (Evento 66, p. 05/06 e 10), e sobre a desnecessidade de ensaios tecnológicos ou testes invasivos. Por fim, apontou-se que o interfone funcionava quando da entrega do empreendimento, mas precisa de manutenção preventiva, a cargo do Condomínio (p. 07).
Quanto aos custos de reparo, os questionamentos quanto aos valores e parâmetros de cálculo utilizados também não se sustentam. O perito adotou os critérios previstos pela Câmara Brasileira de Industria da Construção e pelo SESI – Serviço Social da Indústria (CNI). Não há necessidade de desocupação do imóvel (Evento 55, p. 29)
E a tabela de valores utilizada pelo expert baseia-se na premissa de que o caso é de indenização e não de custeio direto das obras, como já assinalado noutras perícias em processos relativos ao mesmo empreendimento. Assim, inaplicáveis os valores previstos no SINAPI (Sistema Nacional de Índices da Construção Civil – Dec. n.º 7983/2013), que contém regras para orçamentos de obras públicas. A parte contratará profissionais particulares para realizar os reparos, e os preços, evidentemente, serão diferentes daqueles exigidos em programas financiados com recursos públicos.
Diante do problema, atribuído, pelo perito da área, a erro de construção, não há respaldo à tese genérica de que o "habite-se" foi expedido e tudo estava conforme as normas regulamentadoras. Ora, a falha no assentamento dos revestimentos do banheiro somente poderia ser percebida com o passar do tempo e o descolamento das peças.
Por outro lado, não há base para o receio de efetuar o pagamento de quantia diretamente à adquirente, e o valor afinal não ser empregado no conserto do imóvel.
A solução é melhor do que aguardar pela realização dos reparos, e as idas e vindas com os setores responsáveis, como sói acontecer nesses casos. Ademais, caso o imóvel não seja reparado pela principal interessada, após o recebimento da quantia para tanto, ela não poderá reclamar pelos mesmos defeitos posteriormente.
No mais, mesmo sob a perspectiva da responsabilidade subjetiva, esta se configura (art. 186 do Código Civil) diante do laudo pericial acima transcrito. Mas ela se configura objetivamente, diante do ajuste de empreitada travado (cf. artigo 618 do CC) e diante, também, da incidência da Lei n.º 8.078/90. A parte autora é a destinatária final do serviço (art. 2º do CDC) e, por outro lado, a CEF e a construtora são as fornecedoras (art. 3º do CDC), advindo daí a responsabilidade objetiva (art. 14 do CDC), sem que demonstradas as excludentes previstas no art. 14, § 3º, do CDC. Neste sentido:
“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONSUMIDOR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
1. Controvérsia em torno da responsabilidade da Caixa Econômica Federal (CEF) por vícios de construção em imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial, cujo objetivo, nos termos do art. 10 da Lei nº 10.188/2001, é o atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.
2. Como agente-gestor do Fundo de Arrendamento Residencial, a CEF é responsável tanto pela aquisição como pela construção dos imóveis, que permanecem de propriedade do referido fundo até que os particulares que firmaram contratos de arrendamento com opção de compra possam exercer este ato de aquisição no final do contrato.
3. Compete à CEF a responsabilidade pela entrega aos arrendatários de bens imóveis aptos à moradia, respondendo por eventuais vícios de construção.
4. Farta demonstração probatória, mediante laudos, pareceres, inspeção judicial e demais documentos, dos defeitos de construção no "Conjunto Residencial Estuário do Potengi" (Natal-RN), verificados com menos de um ano da entrega.
5. Correta a condenação da CEF, como gestora e operadora do programa, à reparação dos vícios de construção ou à devolução dos valores adimplidos pelos arrendatários que não mais desejem residir em imóveis com precárias condições de habitabilidade.
6. Inexistência de enriquecimento sem causa por se cuidar de medidas previstas no art. 18 do CDC 7. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.”
(STJ, REsp 1352227/RN, Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, DJe 02/03/2015)
Quanto aos demais problemas apontados pela autora, contudo, não restou caracterizada a existência de vícios de construção ou de alguma falha por parte da CEF na fiscalização do empreendimento.
Embora aponte diversos outros vícios no imóvel, supostamente constatados logo após se mudar, não há notícia de que a autora tenha reclamado anteriormente de algum problema, como confirmado pela CEF. E reclamação houve apenas quando ela veio a juízo, somente em 2021, cinco anos depois da aquisição, em 2016 (Evento 1, OUT7). A primeira e única reclamação, no Programa de Olho na Qualidade, foi feita somente em março de 2021, poucos meses antes da propositura desta ação, sem qualquer aviso anterior à construtora (Evento 1, OFICIO/C8).
Não se trata de exigir a prévia notificação. Mas comunicação aos órgãos de reclamação da CEF demonstraria a insatisfação da adquirente assim que constatasse os alegados vícios, e não anos depois, quando a falta de manutenção e o desgaste natural certamente já interfeririam no quadro, como ocorreu.
Nesta linha, o perito foi expresso ao refutar os demais vícios de construção, e não há nulidade no laudo pericial.
Com a inicial, consta o termo de recebimento de imóvel, assinado em março de 2016, e não foram assinaladas quaisquer das opções acerca das condições do imóvel (com ou sem defeitos – Evento 1, OUT7).
Para respaldar sua tese, a autora trouxe um parecer de engenharia, sem anotação de responsabilidade técnica (ART), com fotografias de uma única peça de rodapé descolada e do azulejo do banheiro, único vício de construção apurado pelo perito. Ao final, sugere-se que, para execução dos trabalhos de reparo, é necessária a desocupação total do apartamento e pintura geral com a estimativa dos valores necessários requerida na inicial (Evento 1, PARECER10).
Determinada a realização de perícia, o expert designado pelo juízo compareceu ao local e constatou, dos problemas descritos na inicial, apenas um causado por vício construtivo, o desplacamento do revestimento das paredes do banheiro. Os demais, como visto, foram atribuídos à falta de manutenção dos moradores ou do condomínio.
Já a irresignação da autora é genérica, e não refutou concretamente as conclusões da perícia.
A falta do memorial descritivo ou do projeto do empreendimento em nada afeta as conclusões do perito. A situação do imóvel foi pessoalmente verificada e, acaso utilizados materiais ou técnicas inadequadas, isso se revelaria na visita ao local e nas falhas apontadas. E se fosse necessário para embasar suas conclusões, o perito solicitaria tais documentos, mas não foi o caso.
Também não foi refutado tecnicamente porque que os danos não seriam estacionários, como concluiu o perito, e que simples manutenção e restauração do revestimento as resolveriam.
A autora ainda apontou que o perito não realizou determinados testes e análises específicos, e que são os moradores que utilizam o imóvel e conhecem seus problemas. Entretanto, o perito realizou os testes necessários e, embora previamente comunicada ao juízo a data da realização da perícia, a moradora não se fez acompanhar de seu assistente técnico.
Ora, o perito é profissional técnico capacitado para avaliar as construções, e ele pessoalmente testou as instalações elétricas e hidrossanitárias do imóvel, sem qualquer problema de origem endógena ou construtiva. E foi expresso, como visto das transcrições acima, ao reconhecer os problemas de esgoto, interfone e do piso, atribuídos, porém, à falta de manutenção do Condomínio e da moradora, em cada caso.
A idade útil esperada do imóvel não exclui a manutenção periódica e o cuidado de suas diversas instalações. Deixada sem conservação, nenhuma construção resiste ao tempo e ao desgaste natural pelo uso, e os problemas daí decorrentes não se confundem com vícios de construção.
Ainda que se trate de empreendimento destinado à população de baixa renda, tal não exime os moradores de manterem adequadamente o imóvel e zelarem pela sua conservação, às suas expensas. Como aliás, está usualmente expresso nos contratos do PMCMV, de redação padronizada, dentro da cláusula de “conservação da garantia”.
Não houve, portanto, qualquer nulidade na prova pericial, realizada por profissional habilitado, e nada de concreto infirma suas conclusões.
A mera insatisfação da adquirente com o padrão de construção utilizado no Programa Minha Casa Minha Vida, não significa que suas especificações técnicas, ou condições de habitabilidade, tenham sido descumpridas.
Por fim, pela natureza e dimensão do problema de construção constatado (descolamento de apenas parte do revestimento do banheiro), não estão caracterizados os alegados danos morais.
Não foi comprometido o uso das instalações sanitárias, as obras necessárias não serão demoradas ou custosas, não há necessidade de desocupação do imóvel, e não houve qualquer alegação de transtorno ou aborrecimento maior diretamente decorrente daquele vício construtivo. Ao revés, os transtornos são decorrentes da falta de manutenção pelo condomínio, em especial do sistema de esgoto, o que deve ser buscado na via própria.
Noutras palavras, o mero descolamento de algumas placas de revestimento do banheiro não é capaz de gerar dano moral passível de indenização. Os danos materiais serão ressarcidos e isso é o quanto basta.
Em síntese, com a ressalva do erro na instalação do revestimento do banheiro, não há prova de outros vícios de construção que possam ser atribuídos à CEF como gestora do PMCMV, seja à luz dos arts. 186 ou 618 do CC, ou ainda do art. 14 do CDC. Correta, destarte, a procedência parcial do pedido.
Voto por negar provimento às apelações, com majoração da verba honorária devida pela autora em 1% sobre o montante final, resultante do percentual aplicado pela sentença, mantida a suspensão da exigibilidade, diante da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC). Não houve condenação da CEF que agora possa ser majorada.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001493357v3 e do código CRC 5fe366c8.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): GUILHERME COUTO DE CASTRO
Data e Hora: 16/6/2023, às 11:49:17