Apelação Cível Nº 5056537-58.2020.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND
RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta pela parte autora (evento 110/JFRJ), tendo por objeto sentença (evento 93/JFRJ), integrada pela sentença proferida nos aclaratórios (evento 103/JFRJ) e parte apelada COMPANHIA PROVINCIA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO e EMGEA EMPRESA GESTORA DE ATIVOS, prolatada nos autos de ação ajuizada em face das ora apeladas, objetivando anulação de procedimento extrajudicial de execução, com consequente cancelamento das averbações feitas no Cartório do Primeiro Serviço Registral de Imóveis da Capital/RJ, a declaração de nulidade de cláusulas contratuais, com atualização do saldo devedor, oportunização de quitação e condenação em danos morais, que julgou improcedente a pretensão autoral.
Alega, como causa de pedir:
"(i)em 06/02/1990, os autores celebraram o Contrato de Compra e Venda, Mútuo com Obrigações e Quitação Parcial (Evento 1, anexo 6, "Contrato de Financiamento"), por meio do qual os autores adquiriram imóvel situado na Rua Adolfo Bargamini, nº 73, Engenho Novo, Rio de Janeiro;
(ii) em 2020, por meio do carnê de cobrança do IPTU, foi constatado que o referido imóvel estava em nome da EMGEA, o que foi posteriormente confirmado junto ao Cartório do Primeiro Serviço Registral de Imóveis da Capital/RJ, tendo sido verificada, ainda, a ocorrência de leilão do imóvel, sem que os autores tenha sido pessoalmente intimados, o que contraria o entendimento pacificado no âmbito dos tribunais superiores;
(iii) nos termos da Carta de Arrematação Extrajudicial (Evento 1, anexo 4), constatou-se que o imóvel foi arrematado pela EMGEA pelo valor de R$336.000.00;
(iv) no trâmite do procedimento de execução extrajudicial, os réus não notificaram pessoalmente os autores acerca da data, horário e local da realização do leilão, o que viola entendimento do Superior Tribunal de Justiça;
(v) ademais, os réus violaram a previsão do art. 37 do Dec. Lei 70/66, tendo em vista que apenas duas testemunhas assinaram a carta de arrematação emitida;
(vi) considerando que o Contrato de Financiamento foi regido pela Lei nº 4380/64, não é cabível a capitalização mensal de juros posteriormente autorizada pela Lei 11.977/09, haja vista a aplicação do art. 4º do Decreto 22.626/33. Ademais, há entendimento do STJ no sentido de que, em contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, é vedada a capitalização de juros em qualquer periodicidade (REsp 1070297);
(vii) conforme indicado pelo laudo técnico anexado à petição inicial, houve incidência de juros abusivos no âmbito do Contrato de Financiamento, devendo ser o saldo devedor corrigido para o montante de R$97.322,65."
Sustentam os apelantes, preliminarmente, a anulação da sentença para que seja produzida perícia contábil, a fim de que sejam recalculados os valores pagos pelos autores, bem como apuração da prática de anatocismo. No mérito, alegam a uma, que o mutuário tem a prerrogativa de ser notificado pessoalmente para a purga da mora; a duas, que não houve intimação pessoal dos devedores acerca dos leilões; a três, que necessária a revisão contratual, uma vez que é ilegal a cobrança de resíduo quando a dívida já foi onerada com a incidência de correção mensal; a quatro, que houve capitalização mensal de juros; e a cinco, cobrança de juros extorsivos.
Contrarrazões da EMGEA (evento 118/JFRJ).
Não houve oferecimento de contrarrazões por parte da COMPANHIA PROVINCIA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO, conforme se verifica no decurso de prazo a que se refere o evento 119/JFRJ.
É o relatório.
VOTO
Conforme relatado, trata-se de Apelação Cível interposta pela parte autora (evento 110/JFRJ), tendo por objeto sentença (evento 93/JFRJ), integrada pela sentença proferida nos aclaratórios (evento 103/JFRJ) e parte apelada COMPANHIA PROVINCIA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO e EMGEA EMPRESA GESTORA DE ATIVOS, prolatada nos autos de ação ajuizada em face das ora apeladas, objetivando anulação de procedimento extrajudicial de execução, com consequente cancelamento das averbações feitas no Cartório do Primeiro Serviço Registral de Imóveis da Capital/RJ, a declaração de nulidade de cláusulas contratuais, com atualização do saldo devedor, oportunização de quitação e condenação em danos morais, que julgou improcedente a pretensão autoral.
Inicialmente, cumpre esclarecer que a revelia conduz à presunção relativa da veracidade dos fatos, e a ausência de resposta não implica, necessariamente, na procedência do pedido, cabendo ao magistrado apreciar livremente o conjunto probatório.
Analisando os autos (evento 1 – anexos 6/9/JFRJ), verifica-se que foi celebrado contrato por instrumento particular de compra e venda, mútuo com obrigações e quitação parcial, em 06 de fevereiro de 1990.
O mutuário, ao realizar o contrato de financiamento, valendo-se das regras do Sistema Financeiro de Habitação - SFH ou do Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, assume o risco de, em se tornando inadimplente, ter o imóvel objeto do financiamento levado a leilão, razão pela qual está perfeitamente ciente das consequências que o inadimplemento pode acarretar.
O artigo 31, no seu § 1º, do Decreto-Lei nº 70/66, estabelece que, após receber a solicitação mencionada no caput do dispositivo, o agente fiduciário deverá promover a notificação do devedor, por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos, concedendo-lhe o prazo de vinte dias para a purgação da mora, sendo que será admitida a notificação por edital apenas na eventualidade de não ser localizado o devedor, por encontrar-se em lugar incerto e não sabido.
Constata-se, pois, por força do conteúdo dos parágrafos do artigo 31, do referido Decreto-lei, a preocupação do ordenamento com a ciência da instauração da execução ao devedor, permitindo que ele, inclusive, possa purgar a mora.
O artigo 32, do Decreto-Lei nº 70/66, prevê a fase seguinte, que se inicia com a publicação de editais para realização de leilões, sendo certo que o devedor deverá ser comunicado da realização dos leilões, depois de passada a fase de comunicação da instauração da execução contra o devedor.
O parágrafo único, do artigo 36, do mesmo Decreto-lei, prevê a ineficácia de cláusula contratual que preveja condições que impeçam o devedor de ser cientificado dos públicos leilões, ou que prevejam a ausência de publicidade dos leilões, numa demonstração clara quanto à observância do contraditório, cientificando o interessado, obrigatoriamente, dos atos executivos que vêm sendo promovidos contra ele.
No caso vertente, a parte apelante alega que houve falta de notificação pessoal do devedor para purgar a mora na execução extrajudicial, nos termos do Decreto-lei 70/66, bem como acerca dos leilões, sob o argumento de que é um requisito essencial para a validade da execução extrajudicial, sob pena de nulidade.
Analisando a documentação acostada aos autos, verifica-se que houve notificação para purgação da mora (evento 16 - OUT 7/JFRJ).
Sendo merecedoras de fé pública, as informações prestadas pelo Cartório gozam de presunção juris tantum e somente podem ser desconstituídas mediante prova em contrário, o que não ocorreu, pois não basta para infirmá-las a juntada de declarações particulares.
Acerca da carta de ciência de leilões, após três tentativas em dias e horários diferentes, os mutuários não foram encontrados. Porém, como o porteiro do edifício informou que os mesmos residem no imóvel, a leiloeira deixou uma cópia da carta de ciência dos leilões na caixa de correios (evento 16 - OUT 8/JFRJ).
Partiu-se para a publicação de editais (evento 16 - edital 9/13/JFRJ), tendo sido o imóvel arrematado em favor da EMGEA em 27 de julho de 2017 (evento 16 - OUT 14/JFRJ), com a assinatura de cinco testemunhas.
Desta forma, não há vício no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto da presente lide.
Por fim, a arrematação do imóvel traz como conseqüência a quitação total da dívida, com a conseqüente extinção do contrato de financiamento e torna insubsistente a discussão de suas cláusulas de reajuste, pois incabível litigar-se acerca de um contrato que não mais existe, de forma que desnecessária a produção de perícia contábil.
Feitas tais considerações, voto no sentido de negar provimento ao recurso e aplico a majoração dos honorários advocatícios em 1% sobre o valor fixado na sentença, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC, cuja execução ficará suspensa ante a gratuidade de justiça deferida no evento 3/JFRJ.
Documento eletrônico assinado por POUL ERIK DYRLUND, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001491932v12 e do código CRC 612125c1.
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Signatário (a): POUL ERIK DYRLUND
Data e Hora: 17/7/2023, às 15:36:30