Apelação Cível Nº 5000435-16.2020.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação, atribuída à minha relatoria por livre distribuição, interposta pela EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA, figurando como apelado o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VALÊNCIA E SEVILHA, em face de sentença proferida pela MM. Juíza Federal Substituta MARIANA TOMAZ DA CUNHA, da 28ª Vara Federal do Rio de Janeiro que julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, condenando a EMGEA ao pagamento das cotas condominiais vencidas e não pagas nos meses de janeiro de 2015 a outubro de 2019, conforme consta da planilha do ev. 1, plan5, referentes ao imóvel situado na Rua São Joaquim, nº 83, apto 506/2, Cachambi, Rio de Janeiro, corrigidas monetariamente desde o vencimento de cada parcela, conforme os índices do Manual de Cálculos da Justiça Federal, acrescidas de juros de mora de 1% desde a citação, e de multa de 2%, nos termos do art. 1.336 do Código Civil.

Na origem, trata-se de ação de cobrança, visando ao pagamento das cotas condominiais do imóvel localizado na Rua São Joaquim, nº 83, apto 506/2, Cachambi, referente ao período de maio de 2014 a novembro de 2019, totalizando a quantia de R$61.912,90, atualizada até a data de distribuição da ação.

Em razões recursais, evento 58/1º grau, a apelante aduz, em síntese, que: i) desde a sua peça de defesa (Contestação – evento 21) a Emgea invoca a ilegitimidade passiva na demanda. Em princípio porque não possuía ligação junto a pessoa jurídica FIN HAB CRÈDITO IMOBILIÁRIO S/A. Seguidamente porque não é a real proprietária do bem, tampouco exerce posse sobre o mesmo; ii) houve a cessão de crédito. Posteriormente adjudicação da Emgea, vez que o proprietário, Sr. Paulo Roberto Fernandes Ribeiro não efetivada os pagamentos; iii) o contrato em questão foi liquidado pelo ex mutuário em 7.12.2018 no valor de R$14.700,00, não possuindo mais a Emgea o interesse na ação ou no imóvel. Desde 2018 que o bem pertence ao Sr. Paulo Roberto; iv) desde 2018 que o Sr. Paulo Roberto é o proprietário do bem e provavelmente usufrui da posse do imóvel ou autorizou que outrem o faça. O que por certo aconteceu, e, infelizmente é conduta recorrente das partes junto a Emgea é que quitam o imóvel e não realizam registro algum junto a matrícula do imóvel; v) pagamento de cota condominial é obrigação do condômino. E, quem é condômino? É o proprietário do imóvel. E a Emgea não é mais proprietária do bem desde o ano de 2018. Entendimento diverso redundaria na assertiva de que mesmo após a quitação a Emgea poderia requerer da parte o imóvel de volta, pois seria sua legítima proprietária; vi) a EMGEA não possui a faculdade de proprietária previstas pelo CC e tampouco figura de fato como se condômino fosse, restando claro que a pretensão executória em face da mesma deve ser afastada. Ao final, requer a reforma da sentença, excluindo-se a condenação da EMGEA.

Contrarrazões no evento 65/º grau, sustentando o apelado que: i) na Av.7/47.291 foi realizada escritura de Cessão de crédito onde a Caixa Econômica Federal cedeu e transferiu seus direitos creditórios decorrentes da hipoteca objeto do R3 a Empresa Gestora de Ativos – EMGEA, que por sua vez adjudicou o imóvel, através de seu agente fiduciário FIN HAB (já excluída do polo passivo); ii) há nos autos provas substanciais de que a propriedade do imóvel continua pertencendo a apelante (evento 01), que adjudicou o bem em 17.05.2006, conforme R8/47291 e não há nenhum documento juntado na defesa ou na instrução do processo que demonstre que o bem foi readquirido pelo Sr. Paulo Roberto Fernandes, a não ser um extrato juntado, extemporaneamente, na peça de apelação que não prova o direito de propriedade alegado pela apelante.

Instado a se manifestar, evento 5, o Ministério Público Federal opinou pela sua não intervenção.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001485656v2 e do código CRC b1e1b860.

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Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 07/06/2023, às 20:36:35

Apelação Cível Nº 5000435-16.2020.4.02.5101/RJ

VOTO

Consoante consta do relatório, trata-se de apelação, atribuída à minha relatoria por livre distribuição, interposta pela EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA, figurando como apelado o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VALÊNCIA E SEVILHA, em face de sentença proferida pela MM. Juíza Federal Substituta MARIANA TOMAZ DA CUNHA, da 28ª Vara Federal do Rio de Janeiro que julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, condenando a EMGEA ao pagamento das cotas condominiais vencidas e não pagas nos meses de janeiro de 2015 a outubro de 2019, conforme consta da planilha do ev. 1, plan5, referentes ao imóvel situado na Rua São Joaquim, nº 83, apto 506/2, Cachambi, Rio de Janeiro, corrigidas monetariamente desde o vencimento de cada parcela, conforme os índices do Manual de Cálculos da Justiça Federal, acrescidas de juros de mora de 1% desde a citação, e de multa de 2%, nos termos do art. 1.336 do Código Civil.

A decisão sentença atacada, evento 13/1º grau, foi fundamentada nos seguintes termos:

II.1. Da legitimidade passiva: As obrigações decorrentes do condomínio edilício se regem pelos artigos 12 da Lei nº 4.591/64 e 1.336, I, do CC, que determinam ser dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais. Assim, o débito condominial é obrigação propter rem, ou seja, está ligada à coisa, segue o bem onde ele for, não é dívida de caráter contratual nem é vinculada a uma determinada pessoa. Logo, se ligada à coisa, no caso ao imóvel, o responsável pela sua quitação é aquele que figura como seu proprietário junto ao Cartório Imobiliário, sendo irrelevante se a aquisição da propriedade foi de natureza originária ou derivada. Sobre o tema, o Colendo STJ já decidiu, oportunamente, que “os encargos de condomínio configuram modalidade de ônus real, devendo o adquirente do imóvel responder por eventual débito existente. Trata-se de obrigação propter rem”. (AGA 305.718/RJ, Rel. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ 16.10.00). Dessa forma, considerando que a certidão do RGI carreada aos autos (ev. 1, certneg4) demonstra que em 17/05/2006 houve a adjudicação do imóvel pela EMGEA (Av.7 e R.8), é unicamente desta ré a obrigação de arcar com todas as dívidas que recaiam sobre o imóvel. Devem ser excluídos do polo passivo, portanto, CEF e FIN HAB CRÉDITO IMOBILIÁRIO S/A. II.2. Da prescrição: O prazo prescricional para cobrança de cotas condominiais é de 5 (cinco) anos, nos termos do art. 206, §5º, I, do Código Civil. No caso dos autos, a parte autora busca o pagamento de cotas vencidas entre junho de 2014 a novembro de 2019, conforme aduzido na inicial. No entanto, considerando que o ajuizamento da ação se deu em 06/01/2020, restam prescritas as parcelas anteriores a janeiro de 2015. Cito: CIVIL. COTAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. ART. 206, § 5º, I DO CÓDIGO CIVIL. JUROS DE MORA SUPERIORES A 1% PREVISTOS NA CONVENÇÃO. POSSIBILIDADE. HONORÁRIOS CONVENCIONAIS DIFEREM DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. S UCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIRMADA. 1 - Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais julgada parcialmente procedente, por força do reconhecimento da prescrição quinquenal das parcelas devidas. O Apelante defende que a prescrição é decenal e que os juros de mora e honorários advocatícios devem ser fixados de acordo com a convenção, q ue estabeleceu 3% ao mês para os juros e 20% de honorários advocatícios. 2 - As cotas condominiais constituem dívida líquida estampada em documentos do Condomínio, razão pela qual não são alcançadas pela regra geral do art. 205 do novo Código Civil, mas pela previsão específica do art. 206, § 5º, I, do Novo Código Civil, prescrevendo em cinco anos. Precedente do STJ: Resp n.º 1 .139.030/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, STJ - 3ª T., Dje: 24/08/2011. 3 - Ajuizada a ação em 19 de dezembro de 2012, estão prescritas as parcelas devidas, anteriores a 19 de dezembro de 2007. Tal como determinou a sentença, a condenação da CEF deve envolver as cotas v encidas até 27/12/2012, data em que alienado o imóvel a terceiro. 4 - Na forma do art. 2º, § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser regulados pela Lei 4.591/64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil/02. Precedente: REsp 746.589/RS, Rel. Min. Aldir Passarinho, 4ª Turma, DJ 18/09/2006. 5 - Mantida a prescrição, a condenação aqui em exame incide no período de 19/12/2007 a 27/12/2012, quando a legislação aplicável seria o novo Código Civil, bem como a convenção condominial, ressaltando- se que essa última somente pode ser considerada a partir da data de seu registro, em 24/04/2009. 6 - A leitura do art. 1.336, § 1º, do Código Civil indica, com clareza, que havendo convenção entre as partes sobre os juros moratórios, esta deve prevalecer, ainda que estabeleça juros em patamar superior a 1% ao mês. A aplicação de juros de mora no patamar de 1% somente ocorre quando a convenção condominial foi omissa a respeito. Precedente: REsp 1002525/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, T ERCEIRA TURMA, julgado em 16/09/2010, DJe 22/09/2010. 7 - No caso dos autos, no período de 19/12/2007 a 23/04/2009, inexistia convenção de condomínio registrada, devendo ser aplicado o percentual de 1% ao mês, na forma do art. 1.336 do Código Civil. A partir de 24/04/2009 até 27/12/2012, os juros devem ser os previstos na convenção condominial d evidamente registrada. 8 - Os honorários convencionais não se confundem com os honorários sucumbenciais. O condômino inadimplente deve ressarcir o condomínio pelas despesas realizadas com contratação de advogado para a cobrança das cotas condominiais em atraso, ex vi dos arts. 389 e 395 do Código Civil de 2002 e na forma da convenção condominial, mas tal despesa deve ser lançada na planilha de cobrança que acompanha a 1 inicial, necessitando de comprovação. O exame das fls. 37/39 indica que o condomínio Autor não cobrou d espesas com advogados, apenas os débitos relacionados às cotas em atraso. 9 - A fixação de honorários sucumbenciais segue as normas processuais e se vincula à demanda judicial e tem por objetivo remunerar o trabalho do profissional que saiu vencedor. No caso dos autos, o Autor sucumbiu em relação as parcelas vencidas de 2003 a 2007, alcançadas pela prescrição, que remontam a aproximadamente metade do valor a ser pago. É evidente que os ônus sucumbenciais devem ser d istribuídos entre as partes, tal como determinou o Juiz a quo. 10 - Recurso parcialmente provido. Sentença reformada tão somente no que se refere aos juros de mora. No período anterior a 24/03/2009 mantém-se a taxa de 1% fixada na sentença e no período de 24/04/2009 a té 27/12/2012, a txa a ser aplicada deve ser a estabelecida na convenção condominial. (TRF-2 - AC: 00046518220124025167 RJ 0004651-82.2012.4.02.5167, Relator: MARCUS ABRAHAM, Data de Julgamento: 27/03/2015, 5ª TURMA ESPECIALIZADA) II.3. Do mérito: Ao adjudicar o imóvel a EMGEA tornou-se responsável pelo pagamento das cotas condominiais vencidas e não pagas, indicadas pela parte autora no ev. 1, plan5. A ré não juntou, por sua vez, comprovante de pagamento dos valores cobrados, deixando de impugnar de forma eficaz a dívida dos autos, ônus que lhe cabia, conforme art. 373, II, do CPC. Nesse contexto, tenho que o condomínio autor apresentou prova da sua condição de titular do direito consistente no pagamento da cota condominial.  Veja-se: APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA – ALEGAÇÃO DE INÉPCIA DA INICIAL POR AUSÊNCIA DE CÓPIA DE ATA DE ASSEMBLÉIA – DOCUMENTO QUE NÃO SE MOSTRA INDISPENSÁVEL À PROPOSITURA DA AÇÃO – PRESUNÇÃO RELATIVA DE LEGALIDADE DOS VALORES COBRADOS SOMENTE AFASTADA MEDIANTE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUITAÇÃO DO DÉBITO – ÔNUS DO DEVEDOR – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NOS TERMOS DO ARTIGO 85, § 11 DO CPC – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10041393820158260006 SP 1004139-38.2015.8.26.0006, Relator: Cesar Luiz de Almeida, Data de Julgamento: 17/07/2019, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/07/2019) III – DISPOSITIVO Ante o exposto: a) JULGO EXTINTO O PROCESSO, sem resolução do mérito, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e  do FIN HAB CRÉDITO IMOBILIÁRIO S/A, nos termos do art. 485, VI, do CPC. b) RECONHEÇO A PRESCRIÇÃO das parcelas anteriores a janeiro de 2015, na forma do art. 487, II, do CPC; c) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, na forma do art. 487, I, do CPC, condenando a EMGEA ao pagamento das cotas condominiais vencidas e não pagas nos meses de janeiro de 2015 a outubro de 2019, conforme consta da planilha do ev. 1, plan5, referentes ao imóvel situado na Rua São Joaquim, nº 83, apto 506/2, Cachambi, Rio de Janeiro, corrigidas monetariamente desde o vencimento de cada parcela, conforme os índices do Manual de Cálculos da Justiça Federal, acrescidas de juros de mora de 1% desde a citação, e de multa de 2%, nos termos do art. 1.336 do Código Civil; Condeno a parte autora ao pagamento de honorários, que arbitro em 10% sobre a pretensão prescrita, em benefício da EMGEA e da CEF (1/2 para cada réu), uma vez que não houve manifestação do FIN HAB CRÉDITO IMOBILIÁRIO S/A nestes autos. Condeno a EMGEA ao pagamento de honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da condenação. Custas na forma da lei. Sentença não sujeita à remessa necessária.

Em razões recursais, evento 58/1º grau, a apelante aduz, em síntese, que: i) desde a sua peça de defesa (Contestação – evento 21) a Emgea invoca a ilegitimidade passiva na demanda. Em princípio porque não possuía ligação junto a pessoa jurídica FIN HAB CRÈDITO IMOBILIÁRIO S/A. Seguidamente porque não é a real proprietária do bem, tampouco exerce posse sobre o mesmo; ii) houve a cessão de crédito. Posteriormente adjudicação da Emgea, vez que o proprietário, Sr. Paulo Roberto Fernandes Ribeiro não efetivada os pagamentos; iii) o contrato em questão foi liquidado pelo ex mutuário em 7.12.2018 no valor de R$14.700,00, não possuindo mais a Emgea o interesse na ação ou no imóvel. Desde 2018 que o bem pertence ao Sr. Paulo Roberto; iv) desde 2018 que o Sr. Paulo Roberto é o proprietário do bem e provavelmente usufrui da posse do imóvel ou autorizou que outrem o faça. O que por certo aconteceu, e, infelizmente é conduta recorrente das partes junto a Emgea é que quitam o imóvel e não realizam registro algum junto a matrícula do imóvel; v) pagamento de cota condominial é obrigação do condômino. E, quem é condômino? É o proprietário do imóvel. E a Emgea não é mais proprietária do bem desde o ano de 2018. Entendimento diverso redundaria na assertiva de que mesmo após a quitação a Emgea poderia requerer da parte o imóvel de volta, pois seria sua legítima proprietária; vi) a EMGEA não possui a faculdade de proprietária previstas pelo CC e tampouco figura de fato como se condômino fosse, restando claro que a pretensão executória em face da mesma deve ser afastada. Ao final, requer a reforma da sentença, excluindo-se a condenação da EMGEA.

Cinge-se a controvérsia em perquirir a responsabilidade da EMGEA para responder pelas cotas condominiais exequendas.

A obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação "própria da coisa", ou, ainda, assumida "por causa da coisa". Por isso, a pessoa do devedor se individualiza exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito.

Com efeito, as taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito.

A EMGEA, na condição de credora fiduciária, apenas possui a propriedade resolúvel do imóvel, razão pela qual o exercício dos direitos inerentes à propriedade somente é realizado pelo condômino, devedor fiduciário. Apenas após a consolidação da propriedade plena, com imissão de posse, por parte do credor fiduciário é que se configuraria sua legitimidade para arcar com as taxas condominiais.

Noutro giro, a EMGEA possui legitimidade apenas para responder aos débitos correspondentes ao período posterior à consolidação da propriedade em seu nome. Neste sentido:

APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR FIDUCIÁRIO. REINTEGRAÇÃO POSSE. LEGITIMIDADE PASSIVA CEF. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL.

 1. Apelação em face de sentença que, em sede de embargos à execução, julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 485, inciso I, do Código de Processo Civil. Cinge-se a controvérsia em perquirir a responsabilidade da CEF para responder pelas cotas condominiais exequendas

2. A obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação "própria da coisa", ou, ainda, assumida "por causa da coisa". Por isso, a pessoa do devedor se individualiza exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito. Assim, as taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito

3. A CEF, na condição de credora fiduciária, apenas possui a propriedade resolúvel do imóvel, razão pela qual o exercício dos direitos inerentes à propriedade somente é realizado pelo condômino, devedor fiduciário. Apenas após a consolidação da propriedade plena, com imissão de posse, por parte do credor fiduciário é que se configuraria sua legitimidade para arcar com as taxas condominiais.

4. A legitimidade do credor fiduciário para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem. Precedente: STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 1796061, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 29.10.2020.

5. A pretensão de cobrança de cotas condominiais prescreve em vinte anos, na vigência do Código Civil de 1916, e em cinco anos, na vigência do Código Civil de 2002 (artigo 206, § 5º, I, do CC. Precedentes: STJ, 4ª Turma, AgInt nos EDcl no REsp 1404400, Rel. Min. RAUL ARAUJO, DJe 31.3.2020; STJ, 3ª Turma, REsp 1677673, Rela. Mina. NANCY ANDRIGHI, DJe 16.5.2019; STJ, 2ª Seção, REsp 1483930, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 1.2.2017

6. Não é caso de aplicação do art. 85, §11 do CPC, eis que não presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso. Precedente: STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017.

7. Apelação parcialmente provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5004009-92.2021.4.02.5107, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 7.6.2022) (grifos nossos)

Outrossim, tem-se que o art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

Ademais, o art.  1.368-B  do  CC/02, veio, de forma harmônica, complementar o disposto no art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, ao dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito   de   realização   da  garantia,  mediante  consolidação  da propriedade,  adjudicação,  dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido  transmitida  a  propriedade  plena,  passa  a  responder  pelo pagamento  dos  tributos  sobre  a  propriedade  e  a  posse, taxas, despesas  condominiais  e  quaisquer outros encargos, tributários ou não,  incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.

A partir da interpretação dos mencionados dispositivos legais, conclui-se que a propriedade resolúvel figura como mero direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito, não se prestando a configurar a responsabilidade pelas taxas condominiais.

Desse modo, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das   despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02.

A legitimidade do credor fiduciário para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem. Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. NÃO  IMPLEMENTAÇÃO  DA  PROPRIEDADE. ILEGITIMIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.  De  acordo com a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de  Justiça,  na  alienação  fiduciária,  o  devedor  fiduciante é o responsável  pelas  despesas  condominiais enquanto estiver na posse direita do bem. 2.  No caso em exame, ficou constatado pelo Tribunal de origem que a posse   do   imóvel  não  é  exercida  pela  instituição  financeira recorrida, sendo descabida, desse modo, a transferência da obrigação pelas despesas condominiais. 3. Agravo interno desprovido. (STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 1796061, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 29.10.2020) (grifos nossos).

No caso concreto, houve a adjudicação do imóvel por parte da instituição financeira apelante.

Conquanto alegue que houve a quitação da dívida e que o imóvel se encontra em nome do Sr. Paulo Roberto Fernandes Ribeiro, verifica-se que a unidade imobiliária se encontra registrada em nome da EMGEA, que adjudicou o bem, não tendo sido realizado qualquer averbação junto à matrícula do imóvel.

Ademais, o print anexado no bojo da apelação não foi submetido ao crivo do contraditório e ampla defesa, não tendo a instituição financeira justificado a sua inclusão extemporânea.

Desse modo, as alegações da apelante não afastam a presunção de veracidade das informações contidas no registro do imóvel.

Em conclusão, imperativa a manutenção da sentença.

Por fim, há orientação do STJ no sentido de que é devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor da apelante.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001485657v2 e do código CRC 15d70d8b.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 26/06/2023, às 16:08:53

Apelação Cível Nº 5000435-16.2020.4.02.5101/RJ

EMENTA

APELAÇÃO. AÇÃO COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR FIDUCIÁRIO.

1. Apelação em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, condenando a EMGEA ao pagamento das cotas condominiais vencidas e não pagas nos meses de janeiro de 2015 a outubro de 2019, conforme consta da planilha do ev. 1, plan5, referentes ao imóvel situado na Rua São Joaquim, nº 83, apto 506/2, Cachambi, Rio de Janeiro, corrigidas monetariamente desde o vencimento de cada parcela, conforme os índices do Manual de Cálculos da Justiça Federal, acrescidas de juros de mora de 1% desde a citação, e de multa de 2%, nos termos do art. 1.336 do Código Civil.

2. A obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação "própria da coisa", ou, ainda, assumida "por causa da coisa". Por isso, a pessoa do devedor se individualiza exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito. Assim, as taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito.

3. A EMGEA, na condição de credora fiduciária, apenas possui a propriedade resolúvel do imóvel, razão pela qual o exercício dos direitos inerentes à propriedade somente é realizado pelo condômino, devedor fiduciário. Apenas após a consolidação da propriedade plena, com imissão de posse, por parte do credor fiduciário é que se configuraria sua legitimidade para arcar com as taxas condominiais.

4. A EMGEA possui legitimidade apenas para responder aos débitos correspondentes ao período posterior à consolidação da propriedade em seu nome. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5004009-92.2021.4.02.5107, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 7.6.2022.

5. O art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

6. A propriedade resolúvel figura como mero direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito, não se prestando a configurar a responsabilidade pelas taxas condominiais. Desse modo, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das   despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02.

7. A legitimidade do credor fiduciário para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem. Precedente: STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 1796061, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 29.10.2020.

8. Conquanto alegue que houve a quitação da dívida e que o imóvel se encontra em nome do mutuário, verifica-se que a unidade imobiliária se encontra registrada em nome da EMGEA, que adjudicou o bem, não tendo sido realizado qualquer averbação junto à matrícula do imóvel.

9. O print anexado no bojo da apelação não foi submetido ao crivo do contraditório e ampla defesa, não tendo a instituição financeira justificado a sua inclusão extemporânea.

10. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor da apelante.

11. Apelação não provida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 14 de junho de 2023.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001485658v3 e do código CRC 8c122af9.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 26/06/2023, às 16:08:56

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 14/06/2023

Apelação Cível Nº 5000435-16.2020.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

PRESIDENTE: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

Votante: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

Votante: Desembargador Federal ALCIDES MARTINS

Votante: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

LUCIANE MORETTI DE MATTOS

Secretária

MANIFESTAÇÕES DOS MAGISTRADOS VOTANTES

Acompanha o(a) Relator(a) - GABINETE 13 - Desembargador Federal ALCIDES MARTINS.