Apelação Cível Nº 5003529-17.2021.4.02.5107/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por D. C. D. C..
A apelante combate a sentença que julgou improcedente pedido por ela formulado em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF).
O pleito busca indenização por danos morais e materiais decorrentes de alegados vícios construtivos em imóvel adquirido do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, comprado por meio de contrato celebrado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV.
Na petição inicial, aforada em julho de 2021, a autora narra que, pouco tempo após tomar posse do imóvel, situado à Rua Euclides da Silva, n.º 23, bloco 06, apartamento 202, condomínio residencial Vila das Hortências, Pinhão – Tanguá/RJ, verificou que o bem apresentava problemas no sistema de esgoto, vazamento no sistema de água fria, desplacamento do piso cerâmico e infiltração pelas esquadrias; que comunicou à CEF dos problemas, mas não obteve resposta; que a CEF não cumpriu seu dever de fiscalizar a obra e a qualidade de seus materiais, como agente executor do PMCMV; que estão caracterizados vícios de construção; que cabe aplicar ao caso o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Daí os pedidos de indenização de R$ 7.479,54, com base em laudo de engenharia, e de danos morais estimados em R$ 10.000,00.
Foi concedida a gratuidade (Evento 08).
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença de improcedência, que considerou as conclusões da perícia acerca da inexistência de vícios construtivos, senão apenas danos decorrentes do uso ou falta de manutenção adequada.
Em seu recurso, a autora alega a nulidade da prova pericial, pois não atendeu aos parâmetros técnicos adequados nem respondeu às questões apresentadas pela parte autora e seu assistente técnico. Aduz que que os vícios verificados não decorrem de falta de manutenção, pois nenhuma manutenção poderá corrigir erros na execução da obra ou uso de material inadequado; que o perito do juízo não fez nenhuma testagem sobre os elementos, materiais e técnicas utilizados; que os danos são progressivos, e não se faz manutenção de alta complexidade em imóvel novo; que é notório que as construtoras contratadas pela CEF se valem de técnicas e materiais inferiores; que foram ignoradas as normas acerca da vida útil da edificação; que o imóvel não oferece segurança e asilo ao indivíduo, nem proteção contra as intempéries, é um verdadeiro pesadelo e frustra as expectativas de uma moradia digna, muito além de mero aborrecimento, e impõe a reparação por danos morais, que ocorrem in re ipsa. Daí o pedido de que seja anulada a perícia para que outra seja realizada ou, se for o caso, que sejam desde logo julgados procedentes os pedidos (Evento 111).
Em suas contrarrazões, a CEF aponta que o imóvel foi adquirido em 2014 e não faz sentido propor a ação nove anos depois, alegando vícios construtivos; que a perícia não detectou problemas estruturais, e sim apenas os decorrentes de uso inapropriado ou de falta de manutenção; que não há nexo de causalidade entre os alegados danos e qualquer conduta praticada pela CEF (Evento 115).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
O apelo não merece ser provido.
A sentença é mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, evitando-se transcrição, e pelos motivos que se lhe acrescem, na forma adiante alinhada.
O programa "Minha Casa Minha Vida" institui mecanismos de incentivo à aquisição de unidades habitacionais urbanas ou rurais para famílias de baixa renda (Lei nº 11.977/2009). O programa é implementado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), que tem como agente gestor e operacional a CEF, conforme dispõem os artigos 1º, §§ 1º e 2º, §8º, da Lei nº 10.188/2001, 9º da Lei nº 11.977/09: "a gestão operacional dos recursos destinados à concessão da subvenção do PNHU de que trata o inciso I do art. 2º desta Lei será efetuada pela Caixa Econômica Federal - CEF".
O STJ, nos autos do REsp n.º 1102539 (Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, DJe 06/02/2012) fixou a tese de que “a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; ou (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda”. Confira-se a ementa do julgado:
"RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PEDIDO DE COBERTURA SECURITÁRIA. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE.
1. Ação em que se postula complementação de cobertura securitária, em decorrência danos físicos ao imóvel (vício de construção), ajuizada contra a seguradora e a instituição financeira estipulante do seguro. Comunhão de interesses entre a instituição financeira estipulante (titular da garantia hipotecária) e o mutuário (segurado), no contrato de seguro, em face da seguradora, esta a devedora da cobertura securitária. Ilegitimidade passiva da instituição financeira estipulante para responder pela pretendida complementação de cobertura securitária.
2. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
3. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. [...]”
(STJ, REsp nº 1102539, Rel. Min. MARIA ISABEL GALOTTI, Quarta Turma, j. 09.08.11)
O Superior Tribunal de Justiça assinala que a causa de pedir e as cláusulas contratuais definem, em cada caso, se há ou não a responsabilidade da CEF. Neste sentido, o julgamento do REsp 1534952/SC, DJe 14/02/2017, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, assentou que “Para o fim de verificar o tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisar os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir.”
No caso, a CEF atuou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, já que o imóvel está vinculado ao Fundo de Arrendamento Residencial – FAR.
O contrato de compra direta com parcelamento e alienação fiduciária em garantia foi celebrado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, com recursos do FAR (cf. Evento 43, CONTR2), e teve por objeto a compra de uma unidade residencial no Condomínio Residencial Vila das Hortências, situado no Município de Tanguá/RJ.
Assim, nos contratos celebrados para construção de imóvel e financiamento no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, a construtora do empreendimento é escolhida e contratada diretamente pela CEF. Desta forma, assente o entendimento de que a empresa pública responde pela entrega do imóvel em perfeitas condições de uso e conservação e por eventuais vícios de construção (inclusive custeio dos reparos decorrentes de vícios de construção, para recuperação do imóvel).
E a fiscalização das obras do programa “Minha Casa Minha Vida” e do projeto de construção são de responsabilidade da CEF. Neste sentido, in verbis:
"CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO ÂMBITO DO PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO E DO MUNICÍPIO DE DUQUE DE CAXIAS. RESPONSABILIDADE DA CEF E DA CONSTRUTORA.
1. Trata-se de apelação contra sentença que condenou a CEF a sanar os vícios de construção em unidade habitacional inserida no Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, bem como sua condenação, solidariamente à Construtora, a indenizarem a apelada, a título de danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
2. A legitimidade da Caixa Econômica Federal para responder por ato ilícito relativo ao contrato de financiamento ocorre apenas quando atua como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou renda, quando tenha escolhido a construtora ou tenha qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto. (Precedente: STJ, REsp 1102539, Rel. p/ acórdão Min. Maria Isabel Galotti, 4ª Turma). Com fundamento nos artigos 1º, § 1º e 2º, § 8, ambos da Lei nº 10.188/2001 e do artigo 9º da Lei n. 11.977/09 , a CEF é o agente gestor e operacional do Fundo de Arrendamento Residencial que subvenciona o programa do governo federal, sendo de responsabilidade da CEF a aprovação dos projetos de construção executados pelas construtoras. Segundo inteligência do artigo 618 do CC/02, a construtora responde pelas falhas no projeto e vícios de construção.
3. Evidente a ilegitimidade passiva ad causam do Estado do Rio de Janeiro e do Município de Duque de Caxias, eis que a fiscalização das obras do Programa Minha Casa, Minha Vida e a elaboração do projeto de construção são de responsabilidade da Caixa Econômica Federal.
4. Laudo pericial que comprova as falhas técnicas de projeto e constata a existência de danos na unidade habitacional da autora no condomínio Santa Helena. Nexo de causalidade configurado, eis que previsíveis as chuvas no Município de Duque de Caxias. Ensinamentos clássicos, mas ainda de contemporânea aplicação, de Agostinho Alvim acerca do caso fortuito e força maior.
5. Considerando que a CEF contratou diretamente a construtora, cuja falência foi decretada judicialmente, deve custear os reparos decorrentes de vícios de construção, para recuperação do imóvel, já que a falência inviabiliza a solidariedade quanto ao cumprimento da obrigação específica de fazer.
6. Presentes todos os elementos da responsabilidade civil é devida a obrigação solidária de indenizar. O dano moral fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelo juízo sentenciante deve ser mantido, por conciliar a pretensão compensatória com o princípio da vedação do enriquecimento sem causa. Descabida, no entanto, a condenação em danos materiais, eis que não comprovados os alegados danos emergentes.
7. No tocante ao termo inicial dos juros moratórios, devem fluir a partir do evento danoso (18.03.2013), conforme exegese do STJ ao artigo 368 do CC/02, disposta na Súmula 54 do STJ; fixados em percentual de 1% ao mês, conforme o artigo 406 do CC/02.
8. Manutenção dos honorários advocatícios em percentual de 10% sobre o valor da condenação, eis que adequado à complexidade da causa, bem como suficiente para remunerar o empenho, o desgaste e o tempo despendido na execução do serviço, nos termos da art. 20, §3º do CPC/73, lei vigente à data da prolação da sentença.
9. Recurso da autora parcialmente provido. Desprovimento da apelação da CEF."
(TRF2, AC 00016362420134025118, 7ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO, DJ 21/02/2017) Grifo nosso
No caso, porém, não restou caracterizada a existência de vícios de construção ou de alguma falha por parte da CEF na fiscalização do empreendimento.
Embora aponte diversos vícios no imóvel, supostamente constatados logo após se mudar, não há notícia de que a autora tenha reclamado anteriormente de algum problema, como aponta a CEF, até vir a juízo somente em 2021, sete anos depois da aquisição, em 2014 (Evento 1, OUT7). A primeira e única reclamação, no Programa de Olho na Qualidade, foi feita somente em maio de 2021, poucos meses antes da propositura da presente ação, sem qualquer aviso anterior à construtora (Evento 1, OFICIO/C8).
Vale destacar que a mutuária está inadimplente, desde março de 2017, e o total do débito era de R$ 6.145,24, em dezembro de 2021 (Evento 23, ANEXO4).
E a eventual comunicação oportuna aos órgãos de reclamação da CEF pelo menos demonstraria a insatisfação da adquirente assim que constatasse os alegados vícios, e não anos depois, quando a falta de manutenção e o desgaste natural certamente já interfeririam no quadro, como veio a ocorrer, e tudo isso somado à antiga inadimplência.
E o perito do juízo foi expresso ao refutar os alegados vícios de construção, e não há nulidade alguma no laudo pericial, como se verá adiante.
Com a inicial, como visto, consta o termo de recebimento de imóvel, assinado em março de 2014, e não foram assinaladas quaisquer das opções acerca das condições do imóvel (com ou sem defeitos – Evento 1, OUT7).
Para respaldar sua tese, a autora trouxe parecer de engenharia, sem anotação de responsabilidade técnica (ART), com fotografias de infiltrações pelas esquadrias, e aponta problemas no sistema de esgoto, de água fria, pisos soltos e falta de estanqueidade das esquadrias. Ao final, sugere-se que, para execução dos trabalhos de reparo, é necessária a desocupação total do apartamento, com a estimativa dos valores necessários requerida na inicial (Evento 1, PARECER9).
Determinada a realização de perícia, o expert designado pelo juízo compareceu ao local e constatou, dos problemas descritos na inicial, apenas dois: problemas no esgoto interno e desplacamento de piso cerâmico, ambos atribuídos à falta de manutenção/mau uso dos moradores. Não foram encontrados problemas de infiltração nas esquadrias ou vazamentos no sistema de água limpa (Evento 61).
De acordo com o perito, quanto aos problemas de esgoto e de piso, respectivamente:
“Diagnóstico pericial:
Na diligência pericial este expert constatou de que houve um entupimento na rede de esgoto da pia, que pode ter ocorrido por mau uso vazando material impróprio para o esgoto ou mesmo falta de manutenção/ limpeza por parte do condomínio. Como alternativa a parte Autora procedeu uma alteração fazendo um desvio do esgoto da pia para o esgoto do tanque. Não há danos que possa configurar vício construtivo.
[...]
Diante do que foi identificado na diligência pericial em consonância com a reclamação da parte Autora este expert concluiu que os danos ocorridos no piso da área de serviço decorreram de impacto dinâmico com queda de objeto sobre o piso.
Esta conclusão se deu a partir dos testes com ultrassom em todo o piso do imóvel, constatando de que a argamassa colante foi distribuída uniformemente sobre o substrato e sua espessura está uniforme. Observando as características das trincas do piso pode se observar os pontos de impacto, [...].
Portanto, conclui-se que o dano é decorrente de mau uso”.
Quanto aos demais danos alegados, o perito esclareceu que:
“Os pisos e azulejos aplicados no imóvel são de boa qualidade assim como o assentamento que obedeceu às boas técnicas de construção.
[...]
Sim, a instalação hidráulica funciona perfeitamente e não apresenta problemas.
[...]
Não foram constatados danos decorrentes de vícios construtivos no imóvel periciado”.
Em resposta aos quesitos, destacam-se ainda os seguintes trechos (Evento 61, p. 17/18):
“4. O imóvel situa-se em terreno impróprio para construção (área com risco de inundação ou alagamento, por exemplo)? Qual o parecer técnico quanto ao terreno em que foi edificada a obra? Há risco de desabamento ou de comprometimento da rigidez estrutural ou habitabilidade do imóvel?
Resposta: Não, o imóvel foi construído sobre o solo do tipo silto argiloso, com boa resistência à compressão. O tipo de fundação utilizado foi o recomendado para o tipo de edificação e solo. Não existe risco de inundação, alagamento ou desmoronamento. Não há comprometimento da rigidez estrutural ou habitabilidade do imóvel.
5. Foram constatadas reforma, ampliação ou modificação no imóvel? Se afirmativo, quem as realizou, qual foi a data provável? Houve acompanhamento por responsável técnico? Elas foram ou não suficientes para afastar ou mitigar eventuais vícios construtivos, agravá-los, ou causar outros danos? Avalie o perito as condições de habitabilidade e segurança do empreendimento antes e depois das obras.
Resposta: Não houve reforma, ampliação ou modificação no imóvel. O imóvel possui plenas condições de habitabilidade, segurança, conforto e bem estar.
[...]
8. Existem adequadas e seguras instalações para fornecimento de gás, água, energia elétrica e esgoto no imóvel? A unidade apresenta algum problema relacionado a essas instalações? Em caso positivo, quais são? Quais são as suas causas?
Resposta: Sim, adequadas” (g.n.).
O perito do juízo descreveu os testes e análises feitos, inclusive a metodologia aplicada (p. 03 do laudo), com o uso de fissurômetro, dial indicator (para avaliação da profundidade das trincas e fissuras), ultrassom portátil, voltímetro/amperímetro (para avaliação das cargas elétricas), nível de bolha (para inclinação/declive dos peitoris), e traçador químico (para análise de vazamentos e infiltrações).
Em resposta às impugnações da autora, o perito acrescentou que o assistente técnico da autora foi cientificado da data agendada para a perícia, e destacou o prazo de vida útil de até cinco anos de selantes, rejuntes, instalações hidrossanitárias (tubulação e metais/componentes), e de até dois anos para esquadrias de portas e janelas, e de descolamento de revestimentos de pisos e paredes (Evento 72, p. 03).
Quanto à impugnação acerca dos problemas de esgotos, o perito assinalou que (Evento 72, p. 04):
“Foi constatado visualmente pelo perito e pelo assistente técnico de que todo o sistema de esgotamento sanitário está saturado, provocando retorno de gás que resulta em mau cheiro e constantes entupimentos.
Cabe ao condomínio promover a limpeza do sistema periodicamente, e não fazendo cria transtornos aos moradores condôminos. É de ciência da parte Autora como de vizinhos que o condomínio negligencia nesta tarefa.
Estes danos devem ser considerados como provocados por terceiros, já que a administração do condomínio se enquadra como uma terceira pessoa no caso”.
Em último laudo complementar, o perito respondeu que (Evento 83):
“Os testes de hidráulica foram apenas para comprovar de que a informação prestada pela moradora condizia com a realidade, ou seja, a mesma informou de que não havia problema na instalação. Os testes consistiram em testes manuais e visuais sem a necessidade de equipamentos, pois foram feitos verificando as dimensões, características dos materiais e metodologia de instalação além disto foram verificadas as torneiras, registros e válvulas sem a necessidade de fotos ou outra comprovação.
No que se refere à rede sanitária, foi constatado de que não haviam problemas relativos a dimensões e características dos materiais usados bem como da metodologia de instalação e visualmente pode ser observado transbordamento da rede de esgoto e saturação do sistema, ademais as informações do morador e dos vizinhos de que o condomínio negligenciava na manutenção/limpeza do sistema era mais que suficiente para o diagnostico não sendo possível nem necessária a apresentação de resultados digitais como requeridos.
Por fim no tocante à instalação elétrica, esclarece este perito de que questionou a parte Autora sobre possíveis falhas na parte elétrica do imóvel visto que constava no parecer técnico tais danos.
Mesmo com a resposta negativa da moradora, este expert, em companhia do assistente técnico procedeu, sem questionamento, inspeção visual nos componentes, testes visuais acendendo e apagando lâmpadas e aparelhos eletroeletrônicos, e com amperímetro e voltímetro testes complementares, corroborando com as informações da parte autora, assim, no entendimento deste perito seria desnecessária provar o óbvio através de fotos ou demais formas comprovatórias”.
Já a irresignação da autora é genérica, e não refutou concretamente as conclusões da perícia.
A falta do memorial descritivo ou do projeto do empreendimento em nada afeta as conclusões do perito. A situação do imóvel foi pessoalmente verificada e, acaso utilizados materiais ou técnicas inadequadas, isso se revelaria na visita ao local e nas falhas apontadas. E se fosse necessário para embasar suas conclusões, o perito solicitaria tais documentos, mas não foi o caso.
Também não foi refutado tecnicamente porque que os danos não seriam estacionários, como concluiu o perito, e que simples manutenção e restauração do revestimento os resolveriam.
Em seu parecer, o assistente técnico da autora reconhece que a impermeabilização das janelas tem prazo de garantia de 5 anos (Evento 69, OUT2, p. 18), o que confirma a conclusão do perito, de que seria necessária a reposição do material para garantir a vedação das esquadrias. E isso não configura, evidentemente, qualquer vício de construção.
Por fim, o assistente da autora aponta que há vazamentos nas torneiras e registros do imóvel (p. 07 do Evento 69, OUT2). Ora, a inicial não desceu a tal minúcia, e o perito não constatou qualquer problema nesse sentido. De todo modo, é de conhecimento notório que torneiras e registros também se desgastam com o tempo e o uso, e a mesma norma da ABNT citada (NBR 15.575) prevê o prazo de vida útil de cinco anos para instalações hidráulicas e gás, e de três anos para metais/componentes (Evento 61, p. 09).
A autora ainda apontou que o perito não realizou determinados testes e análises específicos, e que são os moradores que utilizam o imóvel e conhecem seus problemas. Entretanto, o perito realizou os testes necessários e, embora previamente comunicada ao juízo a data da realização da perícia, a moradora não se fez acompanhar de seu assistente técnico.
Ora, o perito é profissional técnico capacitado para avaliar as construções, e ele pessoalmente testou as instalações elétricas e hidrossanitárias do imóvel, sem qualquer problema de origem endógena ou construtiva. E foi expresso, como visto das transcrições acima, ao reconhecer os problemas de esgoto e do piso, atribuídos, porém, à falta de manutenção do Condomínio e ao mau uso da moradora (impacto de objetos no piso), respectivamente.
A idade útil esperada do imóvel não exclui a manutenção periódica e o cuidado de suas diversas instalações. Deixada sem conservação, nenhuma construção resiste ao tempo e ao desgaste natural pelo uso, e os problemas daí decorrentes não se confundem com vícios de construção.
Ainda que se trate de empreendimento destinado à população de baixa renda, tal não exime os moradores de manterem adequadamente o imóvel e zelarem pela sua conservação, às suas expensas. Como aliás, está usualmente expresso nos contratos do PMCMV, de redação padronizada, dentro da cláusula de “conservação da garantia”.
Não houve, portanto, qualquer nulidade na prova pericial, realizada por profissional habilitado, e nada de concreto infirma suas conclusões.
A mera insatisfação da adquirente com o padrão de construção utilizado no Programa Minha Casa Minha Vida, não significa que suas especificações técnicas, ou condições de habitabilidade, tenham sido descumpridas.
Em síntese, não há prova de vício de construção que possa ser atribuído à CEF como gestora do PMCMV, seja à luz dos arts. 186 ou 618 do CC, ou ainda do art. 14 do CDC. Correta, destarte, a improcedência do pedido.
Voto por negar provimento à apelação, com majoração da verba honorária em 1% sobre o montante final resultante do percentual aplicado pela sentença, mantida a suspensão da exigibilidade, diante da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC).
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001474999v3 e do código CRC 68d68d8e.
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Signatário (a): GUILHERME COUTO DE CASTRO
Data e Hora: 2/6/2023, às 12:59:21