Documento:20001436271

Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 0500428-57.2017.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal JOSÉ ANTONIO LISBÔA NEIVA

RELATÓRIO

Trata-se de remessa necessária e apelações interpostas por C. M. (Evento 144) e UNIÃO (Evento 147) contra sentença (Eventos 114 e 135), proferida pelo Juízo da 15ª Vara Federal do Rio de Janeiro, que julgou procedente o pedido autoral para "1. DECLARAR a rescisão da promessa de compra e venda celebrada entre a parte autora e os réus O. O. D. Z. M. e M. D. L. A. M. V.; 2. CONDENO os réus O. O. D. Z. M. e M. D. L. A. M. V. a: 2.1. restituir à autora o imóvel objeto do contrato, devendo, ainda a importância recebida em pagamento pela autora, no total de R$ 1.900.000,00 (um milhão e novecentos mil reais) ser devolvida aos réus, atualizada pelo Manual de Cálculos da Justiça Federal a partir do desembolso de cada parcela e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação; 2.2. indenizar a autora o valor total de R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais) devido pelo período de fruição do imóvel a título de alugueis, ou seja, de 21/05/2013 a 08/07/2013, corrigido monetariamente pelo Manual de Cálculos da Justiça Federal desde quando devida cada prestação, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, a ser descontado da importância paga pelos réus pelo imóvel; 2.3. indenizar a autora o valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais) a título de danos materiais em razão da deterioração do bem, corrigido monetariamente pelo Manual de Cálculos da Justiça Federal a partir da data da presente sentença, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, a ser descontado da importância paga pelos réus pelo imóvel; 2.4. indenizar a autora dos débitos a título de impostos, taxas e demais despesas que recaiam sobre o imóvel até a data da reintegração definitiva da parte autora na posse do bem, a serem descontados da importância paga pelos réus pelo imóvel, tudo a ser apurado em liquidação de sentença; 3. REINTEGRAR, em definitivo, a parte autora na posse do imóvel localizado na Rua José Pancetti, n. 350, Joatinga, Rio de Janeiro/RJ. 4. JULGO improcedente o pedido contraposto formulado pelos réus O. O. D. Z. M. e M. D. L. A. M. V.;".

Em suas razões (Evento 144), a autora C. M. narra que "trata-se de ação de rescisão contratual de promessa de compra em venda em razão do inadimplemento dos pagamentos das 18 parcelas vencidas desde 27 de julho de 2013, com pedido liminar de reintegração de posse (...) Em razão do inadimplemento das 18 parcelas vencidas a partir de 22.07.2013, fora realizada a notificação judicial dos promitentes compradores que, reconheceram o inadimplemento e não demonstraram nenhuma possibilidade de o mesmo ser retomado, sustentando tão somente que o inadimplemento teria se dado por fatos alheios a sua vontade, em decorrência da prisão e bloqueio dos bens em razão de processo criminal em que figuram como réus (...) restou incontroverso a inadimplência do negócio jurídico, tendo então a discussão seguido acerca de do direito a retenção dos valores recebidos pela vendedora, ora Apelante, em razão das penalidades pela rescisão, além de indenização pela destruição do imóvel pelos promitentes compradores".

Sustenta que “o juízo deixou de observar aspecto do laudo pericial que demonstra que o prejuízo supera os R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), sendo, na verdade, de R$ 3.400.000,00, além da fixação de valor a título de penalidade pela rescisão da promessa de compra e venda. 11. Ademais, data maxima venia, verifica-se que também merece reparo a fixação do termo ad quem dos lucros cessantes, que devem ser calculados até a reintegração definitiva da posse, e não apenas até o arresto realizado pela Justiça Federal no âmbito criminal. 12. Assim, quanto a esses aspectos, merece parcial reforma a r. sentença, consoante a seguir explorado”.

Apelação da UNIÃO (Evento 147), alegando ser “incontroverso nestes autos que a União é legitima titular dos direitos decorrentes da promessa de compra e venda encetada entre a Autora e os Réus desta ação, consubstanciados nos valores pagos pelo imóvel em liça, cuja a perda fora decretada em Ação Penal. Como reconhecido e destacado pela sentença ora recorrida, tais valores não pertencem a Autora, que deve, contudo, restituí-los integralmente ao Juízo Penal para, posterioremente, serem convertidos em renda à União, eis que perdidos em seu favor como produto/proveito dos crimes cometidos pelos réus, conforme decreto condenatório. Portanto, deve ser reformada a sentença para que a Autora/Apelada proceda à devolução integral e atualizada da quantia recebida que, após o transito em julgado da ação penal condenatória, deverá ser revertida para o ente federativo, sob pena de enriquecimento sem causa e, até mesmo, apropriação indébita, uma vez que a Apelada já tem ciência inequívoca do perdimento do imóvel em favor da União”.

Contrarrazões da C. M. (Evento 155).

Contrarrazões da UNIÃO (Evento 157).

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001436271v4 e do código CRC 946e57eb.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO
Data e Hora: 29/5/2023, às 18:26:22

Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 0500428-57.2017.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal JOSÉ ANTONIO LISBÔA NEIVA

VOTO

Conforme relatado, a demanda consiste em ação por meio da qual a parte autora pretende a resolução da promessa de compra e venda firmada com os dois primeiros réus em razão do inadimplemento das prestações acordadas relativas ao imóvel localizado na Rua José Pancetti, n. 350, Joatinga, Rio de Janeiro/RJ, com a condenação destes ao pagamento de indenização por perdas e danos.

Inicialmente proposta perante a Justiça Estadual, a ação foi remetida ao Juízo da 15ª Vara Federal em razão do pedido da UNIÃO de ingressar no feito na qualidade de assistente litisconsorcial, tendo em vista "ser legítima titular dos direitos decorrentes da promessa de compra e venda encetada entre a Autora e os Réus desta Ação, consubstanciados nos valores pagos pelo imóvel situado à Rua José Pancetti, nº 350, Freguesia de Jacarepaguá, nesta cidade, a título de início de pagamento e cuja perda fora decretada pelo MMº Juízo da 03ª Vara Federal Criminal, nos autos da Ação Cautelar Criminal n. 2013.51.01.801711 e Ação Penal n. 0020162-27.2012.4.02.5101, com sentença proferida em 09.12.2013" (evento 1, OUT 92, fl. 9).

Com efeito, a Certidão CER.0025.000002-8/2019, emitida pelo Diretor de Secretaria da 3ª Vara Federal Criminal, "CERTIFICA E DA FÉ, a pedido de CRISTIANE MAYRINK, CPF no. 001.377.637-19, que requer seja expedida certidão de objeto e pé do processo nº 0501315-75.2016.4.02.5101, CONSTA às fls. 02/14 pedido de restituição do imóvel situado na Rua José Pancetti, nº 350, na Freguesia de Jacarepaguá, Rio de Janeiro, que fora arrestado por este Juízo e declarado perdido em favor da União Federal através de sentença proferida nos autos nº 0020162-27.2012.4.02.5101, com fundamento no art. 7º da Lei 9.613/98" - g.n. (evento 36, ANEXO5).

Como bem pontuado pela UNIÃO, com a pena de perdimento do imóvel, ela se tornou "legítima titular dos direitos decorrentes da promessa de compra e venda encetada entre a Autora e os Réus desta Ação".

Ocorre que a compra e venda não se concretizou, em razão do inadimplemento da obrigação por parte dos réus, o que impõe o reconhecimento da resolução do contrato com a indenização por perdas e danos, nos termos do art. 475 do Código Civil, in verbis:

"Art. 475 do CC: A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".

Ressalte-se que o artigo 7º da Lei nº 9.613/98, fundamento da pena de perdimento imposta, prevê que:

"Art. 7º São efeitos da condenação, além dos previstos no Código Penal:

I - a perda, em favor da União - e dos Estados, nos casos de competência da Justiça Estadual -, de todos os bens, direitos e valores relacionados, direta ou indiretamente, à prática dos crimes previstos nesta Lei, inclusive aqueles utilizados para prestar a fiança, ressalvado o direito do lesado ou de terceiro de boa-fé;" -g.n.

A autora se enquadra justamente na condição de lesada, não podendo ser prejudicada em virtude da transferência posterior dos bens para a UNIÃO, cujo direito subsiste apenas em caráter precário e residual (recebendo o saldo credor, após o ressarcimento das vítimas, lesados e terceiros de boa-fé).

Tanto é assim que, em harmonia com a regra do art. 91, II, do CP, o art. 133 e parágrafo único, do CPP, inserido no Capítulo das Medidas Assecuratórias – que visam a garantir futura indenização da vítima e demais prejudicados com a prática criminosa – estabelecem que transitada em julgado a sentença condenatória, os bens confiscados serão obrigatoriamente alienados em hasta pública, com a ressalva de que, “do dinheiro apurado, será recolhido ao Tesouro Nacional o que não couber ao lesado ou a terceiro de boa-fé”.

Mutatis mutandis:

"PROCESSO CIVIL E CIVIL. CONDOMÍNIO. DÉBITO. NATUREZA. LEGITIMIDADE PASSIVA. EXECUÇÃO. PENHORA DO IMÓVEL. POSTERIOR CONFISCO EM PROCESSO CRIMINAL. ARREMATAÇÃO. PRODUTO. REPASSE À UNIÃO. PRÉVIO PAGAMENTO DE LESADOS E TERCEIROS DE BOA-FÉ. POSSIBILIDADE. LIMITES. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 307 DO CC/02; 42, § 3º, E 472 DO CPC; 91, II, DO CP; 133 E PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPP; E 3º, IV, DA LEI Nº 8.009/90.
1. Ação ajuizada em 29.11.2010. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 30.09.2013.
2. Recurso especial em que se discute se, na hipótese específica dos autos, embora os imóveis penhorados em execução movida pelo condomínio tenham sido objeto de confisco em processo criminal, antes do repasse do produto da arrematação à União, devem ser resguardados valores para pagamento da dívida condominial relativa aos próprios bens e pensão alimentícia da filha do réu (alcançado pela declaração de perdimento).
3. A dívida condominial constitui uma obrigação propter rem, cuja prestação não deriva da vontade do devedor, mas de sua condição de titular do direito real. Aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal.
4. O adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário.
Entendimento que se aplica à União na hipótese de ingresso de imóveis em seu patrimônio em decorrência de pena de perdimento aplicada em processo criminal.
5. O condomínio se enquadra no conceito de lesado previsto nos arts. 91, II, do CP, e 133, parágrafo único, do CPP, não podendo ser prejudicado em virtude do confisco do bem em prol da UNIÃO, cujo direito de propriedade, nesse caso, subsiste apenas em caráter precário (até que haja a arrematação do bem em hasta pública) e residual (recebendo o saldo credor, após o ressarcimento das vítimas, lesados e terceiros de boa-fé).
6. Sendo o imóvel confiscado pela UNIÃO objeto de execução para pagamento de dívida condominial, o bem é litigioso, sujeitando-se ao comando do art. 42, § 3º, do CPC, que excepciona a regra do art. 472 do CPC, possibilitando que a sentença proferida entre as partes originárias repercuta na esfera jurídica do terceiro adquirente.
7. Nada impede a realização das hastas públicas nos autos da execução movida pelo condomínio, devendo o produto da arrematação dos imóveis confiscados ser primeiro destinado à satisfação do débito condominial, repassando-se o saldo à União, que passará a ter direito de regresso contra os executados pelo período anterior ao perdimento dos imóveis.
8. Dívidas do réu na ação penal surgidas após a aplicação da pena de perdimento não podem ser satisfeitas com o produto da arrematação do imóvel confiscado, na medida em que o bem não pertence mais à sua esfera patrimonial.
8. O lesado ou terceiro de boa-fé a que se referem os arts. 91, II, do CP e 133, parágrafo único, do CPP, são aqueles diretamente prejudicados pelo confisco do bem, como é o caso, por exemplo, do condomínio ou do comprador de boa-fé. Aqueles que estejam sendo apenas obliquamente prejudicados pelo confisco, que jamais tenham estabelecido relação jurídica que envolvesse diretamente o bem perdido, não se enquadram nesse conceito de lesado ou terceiro de boa-fé.
9. A utilização do produto da arrematação para pagamento de verba alimentar significaria permitir, por via transversa, que o executado - condenado na esfera criminal à pena de perdimento - se beneficiasse do crime por ele praticado para quitar dívida autônoma sua, sem qualquer relação com os imóveis confiscados, espírito de que certamente não estava imbuído o legislador ao estabelecer a pena de perdimento.
10. Recurso especial parcialmente provido."
(STJ, REsp n. 1.366.894/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/4/2014, DJe de 2/6/2014.)

Nesse contexto, não assiste razão ao pleito da UNIÃO de que "o valor de R$1.900.000,00 deve ser atualizado e restituído pela Autora sem qualquer desconto relacionado com a eventual indenização devida pelos Réus" (evento 147).

Assim, correta a sentença ao assentar que "o interesse da União Federal na lide com vistas a resguardar patrimônio para a recomposição de danos ao erário público decorrente de condenação criminal dos réus não impede que seja reconhecida a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por inadimplemento e, tampouco, impede a reintegração da autora na posse do imóvel. Por fim, considerando que o sequestro de bens (art. 125 do CPP), tem por objetivo impedir que seja dilapidado o produto oriundo de atividades criminosas, com vistas a eventual recomposição de danos, o montante pago pelos réus, que lhes seria restituído, após descontada a indenização devida à autora, deve ser mantido à disposição da justiça, para eventual reposição ao erário" (evento 114).

Noutro giro, a autora insurge-se contra a sentença alegando que “o juízo deixou de observar aspecto do laudo pericial que demonstra que o prejuízo supera os R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), sendo, na verdade, de R$ 3.400.000,00, (...) uma diferença a título de desvalorização do imóvel na ordem de R$ 1.400.000,00 (hum milhão e quatrocentos mil reais), eis que, segundo o laudo pericial, o imóvel, em perfeitas condições valeria R$ 7.000.00,00, sendo que, em maio/2013 (em valores atuais), quando da alienação do imóvel aos Réus, ora Apelados, equivaleria à R$ 8.400.000,00” (evento 144).

Ao declarar a rescisão da promessa de compra e venda celebrada entre a parte autora e os réus, o juízo a quo condenou os réus O. O. D. Z. M. e M. D. L. A. M. V. a: "2.3. indenizar a autora o valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais) a título de danos materiais em razão da deterioração do bem, corrigido monetariamente pelo Manual de Cálculos da Justiça Federal a partir da data da presente sentença, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, a ser descontado da importância paga pelos réus pelo imóvel;".

Sobre os danos materiais, o perito do juízo ao proceder ao levantamento dos custos necessários para reposição do imóvel em condições de habitabilidade, concluiu que:

"14º - Queira o Sr. Perito;

Resposta.: Embora não possamos atestar o estado à época da transação e considerando o estado atual do imóvel, iremos efetuar um cálculo para deixa-la em condições de habitabilidade. considerando o CUB referência residencial padrão alto (R-1) que corresponde ao valor de R$ 2.291,93/m2 (outubro de 2019), porém como não se trata de uma construção nova e sim de uma reforma e recuperação das partes danificadas pela falta de manutenção, iremos considerar 50 % deste valor, qual seja, R$ 1.145,96/m2. Como o índice acima (CUB), não contempla vários itens existentes na edificação, tais como elevador, piscina, ajardinamentos, ar condicionado, gastos eventuais e todas as revisões de instalações prediais (elétrica, hidro sanitárias, gás, etc), iremos acrescer 50 %, ao valor acima encontrado (R$ 1.145,96 x 1,50 = R$ 1.718,94/m2). Ao valor acima aplicaremos o BDI de 20%, a título de remuneração da empresa executora da reforma, perfazendo o valor total estimado para reforma em R$ 2.062,72/m2. Assim sendo considerando a área construída de 949,00m2, temos o valor total estimado para a reforma em R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais, em números redondos)." (evento 81)

Dispõe o artigo 402 do Código Civil que: "Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar".

De fato, além do dano emergente (efetivo prejuízo) faz parte da indenização os lucros cessantes (perda de um ganho esperado), que são devidos quando comprovado que a parte deixou de ganhar algo em razão do descumprimento contratual, exigindo-se a prova da efetiva diminuição do patrimônio, não bastando meras alegações ou especulações.

Todavia, in casu, não restou comprovada a existência de lucros cessantes. Convém destacar que a perícia realizada foi especializada em engenharia, não fazendo parte da expertise do perito a variação do mercado imobiliário no período, de forma que não há como se considerar a especulação apresentada no laudo como prova dos lucros cessantes, não sendo possível condenação por danos hipotéticos. Até porque as variações de mercado são constantes e não tendo havido a alienação do bem não é possível se aferir efetivamente se houve prejuízo com a não concretização da compra e venda.

Nesse sentido:

"RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES. LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO. FIXAÇÃO DO VALOR DEVIDO PELA PERDA DA CHANCE. VIOLAÇÃO DA COISA JULGADA. PESSOA JURÍDICA QUE NUNCA EXERCEU ATIVIDADE EMPRESARIAL. LAUDO PERICIAL BASEADO EM DANO HIPOTÉTICO. LUCROS CESSANTES NÃO COMPROVADOS. JULGAMENTO: CPC/15.
1. Ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais, em fase de liquidação de sentença por arbitramento, de que foram extraídos estes recursos especiais, interpostos em 12/03/2018 e 13/03/2018 e distribuídos ao gabinete em 04/07/2018.
2. O propósito dos recursos especiais consiste em decidir sobre: (i) a negativa de prestação jurisdicional; (ii) a violação da coisa julgada, na liquidação de sentença por arbitramento, em virtude da aplicação da teoria da perda de uma chance para calcular os lucros cessantes; (iii) a comprovação dos lucros cessantes.
3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, estando suficientemente fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não se vislumbra a alegada violação do art. 1.022, I e II, do CPC/15.
4. De acordo com o CC/02, os lucros cessantes representam aquilo que o credor razoavelmente deixou de lucrar, por efeito direto e imediato da inexecução da obrigação pelo devedor.
5. A perda de uma chance não tem previsão expressa no nosso ordenamento jurídico, tratando-se de instituto originário do direito francês, recepcionado pela doutrina e jurisprudência brasileiras, e que traz em si a ideia de que o ato ilícito que tolhe de alguém a oportunidade de obter uma situação futura melhor gera o dever de indenizar.
6. Nos lucros cessantes há certeza da vantagem perdida, enquanto na perda de uma chance há certeza da probabilidade perdida de se auferir uma vantagem. Trata-se, portanto, de dois institutos jurídicos distintos.
7. Assim feita a distinção entre os lucros cessantes e a perda de uma chance, a conclusão que se extrai, do confronto entre o título executivo judicial - que condenou a ré à indenização por lucros cessantes - e o acórdão recorrido - que calculou o valor da indenização com base na teoria perda de uma chance - é a da configuração de ofensa à coisa julgada.
8. Especificamente quanto à hipótese dos autos, o entendimento desta Corte é no sentido de não admitir a indenização por lucros cessantes sem comprovação e, por conseguinte, rejeitar os lucros hipotéticos, remotos ou presumidos, incluídos nessa categoria aqueles que supostamente seriam gerados pela rentabilidade de atividade empresarial que sequer foi iniciada.
9. Recurso especial de OPTICAL SUNGLASSES LTDA conhecido e desprovido. Recurso especial de VERPARINVEST S/A conhecido e provido."-g.n.
(REsp n. 1.750.233/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/2/2019, DJe de 8/2/2019.)

Por outro lado, a autora sustenta a necessidade de fixação da penalidade em razão da rescisão da promessa de compra e venda, "apesar de não haver previsão expressa na promessa de compra e venda de qual será o valor da penalidade no caso de rescisão, certo é que no item 7 o instrumento fora celebrado em caráter irrevogável e irretrarável, de modo que há que se incidir o disposto no artigo 418 e 419 do Código Civil. Assim, além da indenização fixada, há de se declarar, a título de penalidade, a perda do sinal ou arras, no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), que havia sido recebida pela parte Autora antes da celebração da promessa".

Sem razão.

É sabido que as arras podem ser classificadas em duas espécies: confirmatórias e penitenciais.

As arras confirmatórias marcam o início da execução do contrato e configuram a prova do acordo de vontades, não mais sendo lícito a qualquer dos contratantes rescindi-lo unilateralmente, sob pena de responder por perdas e danos, nos termos dos arts. 418 e 419 do CC. Por sua vez, se as partes convencionarem o direito de arrependimento, as arras denominam-se penitenciais, porque atuam como sanção à parte que se valer dessa faculdade, não permitindo indenização suplementar, na forma do artigo 420 do CC1.

Da análise da escritura de compra e venda (Evento 1, OUT2, fl.4), observa-se que não foi estipulado o direito de arrependimento, razão pela qual as arras de R$ 200.000,00 pagas pelos réus são arras confirmatórias, e não penitenciais.

Sobre as arras confirmatórias, o Código Civil prevê que:

"Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização."

Pela leitura dos artigos, conclui-se que as arras confirmatórias representam o mínimo de indenização devido no caso de perdas e danos, e não uma taxa extra a ser paga além da indenização que supera o valor das arras.

Nesse contexto, considerando que no caso em tela restou demonstrado prejuízo muito superior ao valor das arras, tendo a sentença fixado o valor de R$2.000.000,00 (dois milhões de reais), a título de danos materiais, e R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais), a título de taxa de fruição, entende-se que os artigos 418 e 419 do CC foram devidamente observados pelo juízo a quo.

Ademais, segundo a jurisprudência do STJ, "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.985.686/RJ, Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/3/2023, DJe de 28/3/2023).

Do mesmo modo:

"PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. GARANTIA DO NEGÓCIO. INÍCIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.820.411/PR, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 8/3/2021, DJe 12/3/2021.)

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. PEDIDO GENÉRICO. ANÁLISE LÓGICO-SISTEMÁTICA DA EXORDIAL. NÃO CONSTATAÇÃO. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. INICIATIVA DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE 25%. INSURGÊNCIA. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. PERDIMENTO INTEGRAL. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. IMISSÃO NA POSSE. INEXISTÊNCIA. IMPOSTOS. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA COMPRADORA. TESE NÃO PREQUESTIONADA. SÚMULA 211/STJ. PREQUESTIONAMENTO FICTO. NÃO CABIMENTO. AUSÊNCIA DE MORA. JUROS. CORREÇÃO MONETÁRIA. COMPENSAÇÃO. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. FALTA DE CITAÇÃO DO ARTIGO DE LEI VIOLADO. SÚMULA 284/STF. PAGAMENTO. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR DA CONDENAÇÃO. SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...) 2. Segundo entendimento jurisprudencial deste Tribunal de Uniformização, mesmo que a rescisão contratual tenha se dado por decisão imotivada do adquirente, não é possível a retenção das arras confirmatórias. (...) 9. Agravo interno desprovido. "

(STJ, AgInt no REsp n. 1.881.300/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/3/2021, DJe 3/3/2021.)

Por fim, a autora alega que "não faz sentido que os lucros cessantes cessem em agosto de 2013, se, somente agora, em 2021, com a reintegração definitiva na posse do imóvel, a Autora poderá voltar a usufruir do bem, por culpa única e exclusiva dos Réus", requer "seja reformada a sentença para que o termo ad quem dos lucros cessantes sejam alterados para a data da efetiva recuperação definitiva da posse do imóvel".

A sentença condenou os réus a "indenizar a autora o valor total de R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais) devido pelo período de fruição do imóvel a título de alugueis, ou seja, de 21/05/2013 a 08/07/2013, corrigido monetariamente pelo Manual de Cálculos da Justiça Federal desde quando devida cada prestação, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, a ser descontado da importância paga pelos réus pelo imóvel".

Com efeito, a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promissário-comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito de indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência.

O direito a taxa de fruição ou indenização pelo uso do imóvel possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos pelo comprador inadimplente sobre o bem do promitente-vendedor, de modo a evitar o enriquecimento sem causa daquele que esteve na posse do bem sem nada a pagar a título de aluguel.

Nesse sentido:

"AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SINAL. VALOR DADO A TÍTULO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E INÍCIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. REDUÇÃO EQUITATIVA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. DESNECESSIDADE DE PEDIDO EXPRESSO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. PRECEDENTES.
1. Nos termos do Enunciado n° 165, da III Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal, a previsão de redução equitativa, contida no artigo 413, do Código Civil, também se aplica ao sinal, sejam as arras confirmatórias ou penitenciais.
2. O direito de recebimento de indenização a título de aluguel do promissário comprador que, mesmo dando causa à rescisão, permanece na posse do imóvel, decorre da privação do promitente vendedor do uso do imóvel, à luz do disposto nos artigos 402, que trata das perdas e danos, 419, que trata da indenização suplementar às arras confirmatórias, além dos artigos 884 e 885, que versam sobre o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, todos do Código Civil.
3. Nesse contexto, o encargo locatício mostra-se devido durante todo o período de ocupação, ainda que não haja pedido expresso na petição inicial, visto que é consectário lógico do retorno ao status quo ante pretendido com a ação de rescisão de promessa de compra e venda, sob pena de premiar os inadimplentes com moradia graciosa e estimular a protelação do final do processo.
4. Agravo interno provido para dar provimento ao recurso especial."
(STJ, AgInt no REsp n. 1.167.766/ES, relator Ministro Raul Araújo, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/11/2017, DJe de 1/2/2018.)

Dessa forma, a taxa de fruição deve incidir desde a inadimplência até a efetiva desocupação do imóvel pelos réus, conforme assentado na sentença.

Como bem pontuado pelo magistrado sentenciante, "Em que pese a autora não ter a posse definitiva do bem e, assim, não poder realizar qualquer obra de recuperação no imóvel, a sentença foi bastante clara no sentido de que a importância de R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais) é devida pelos réus como indenização pela efetiva fruição do bem" (evento 135).

Desse modo, não havendo argumentos capazes de infirmar os fundamentos do juízo, impõe-se a manutenção da sentença.

Isto posto,

Voto no sentido de conhecer da remessa necessária e das apelações e negar-lhes provimento.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001436272v51 e do código CRC 62b29ef9.

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1. Gonçalves, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Volume 2. 7ª Ed. fl. 417.

Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 0500428-57.2017.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal JOSÉ ANTONIO LISBÔA NEIVA

EMENTA

REMESSA NECESSÁRIA. APELAÇÕES. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INTERESSE DA UNIÃO. PENA DE PERDIMENTO EM PROCESSO CRIMINAL. REPASSE À UNIÃO. PRÉVIO PAGAMENTO DE LESADOS E TERCEIROS DE BOA-FÉ. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS. LUCROs CESSANTEs não comprovados. VALOR DA INDENIZAÇÃO QUE SUPERA O VALOR DAS ARRAS. ART. 418 E 419, CC. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL DURANTE A OCUPAÇÃO DOS RÉUS.

1. A demanda consiste em ação por meio da qual a parte autora pretende a resolução da promessa de compra e venda firmada com os dois primeiros réus em razão do inadimplemento das prestações acordadas relativas ao imóvel localizado na Rua José Pancetti, n. 350, Joatinga, Rio de Janeiro/RJ, com a condenação destes ao pagamento de indenização por perdas e danos.

2. Inicialmente proposta perante a Justiça Estadual, a ação foi remetida ao Juízo da 15ª Vara Federal em razão do pedido da UNIÃO de ingressar no feito na qualidade de assistente litisconsorcial, tendo em vista "ser legítima titular dos direitos decorrentes da promessa de compra e venda encetada entre a Autora e os Réus desta Ação, consubstanciados nos valores pagos pelo imóvel situado à Rua José Pancetti, nº 350, Freguesia de Jacarepaguá, nesta cidade, a título de início de pagamento e cuja perda fora decretada pelo MMº Juízo da 03ª Vara Federal Criminal, nos autos da Ação Cautelar Criminal n. 2013.51.01.801711 e Ação Penal n. 0020162-27.2012.4.02.5101, com sentença proferida em 09.12.2013".

3. Ocorre que o negócio de compra e venda não se concretizou, em razão do inadimplemento da obrigação por parte dos réus, o que impõe o reconhecimento da resolução do contrato com a indenização por perdas e danos, nos termos do art. 475 do Código Civil.

4. O artigo 7º da Lei nº 9.613/98, fundamento da pena de perdimento imposta, prevê que: "Art. 7º São efeitos da condenação, além dos previstos no Código Penal: I - a perda, em favor da União - e dos Estados, nos casos de competência da Justiça Estadual -, de todos os bens, direitos e valores relacionados, direta ou indiretamente, à prática dos crimes previstos nesta Lei, inclusive aqueles utilizados para prestar a fiança, ressalvado o direito do lesado ou de terceiro de boa-fé;".

5. A autora se enquadra justamente na condição de lesada, não podendo ser prejudicada em virtude da transferência posterior dos bens para a UNIÃO, cujo direito subsiste apenas em caráter precário e residual (recebendo o saldo credor, após o ressarcimento das vítimas, lesados e terceiros de boa-fé). Tanto é assim que, em harmonia com a regra do art. 91, II, do CP, o art. 133 e parágrafo único, do CPP, inserido no Capítulo das Medidas Assecuratórias – que visam a garantir futura indenização da vítima e demais prejudicados com a prática criminosa – estabelecem que transitada em julgado a sentença condenatória, os bens confiscados serão obrigatoriamente alienados em hasta pública, com a ressalva de que, “do dinheiro apurado, será recolhido ao Tesouro Nacional o que não couber ao lesado ou a terceiro de boa-fé”.

6. Assim, correta a sentença ao assentar que "o interesse da União Federal na lide com vistas a resguardar patrimônio para a recomposição de danos ao erário público decorrente de condenação criminal dos réus não impede que seja reconhecida a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por inadimplemento e, tampouco, impede a reintegração da autora na posse do imóvel. Por fim, considerando que o sequestro de bens (art. 125 do CPP), tem por objetivo impedir que seja dilapidado o produto oriundo de atividades criminosas, com vistas a eventual recomposição de danos, o montante pago pelos réus, que lhes seria restituído, após descontada a indenização devida à autora, deve ser mantido à disposição da justiça, para eventual reposição ao erário".

7. Noutro giro, a autora insurge-se contra a sentença alegando que “o juízo deixou de observar aspecto do laudo pericial que demonstra que o prejuízo supera os R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), sendo, na verdade, de R$ 3.400.000,00, (...) uma diferença a título de desvalorização do imóvel na ordem de R$ 1.400.000,00 (hum milhão e quatrocentos mil reais), eis que, segundo o laudo pericial, o imóvel, em perfeitas condições valeria R$ 7.000.00,00, sendo que, em maio/2013 (em valores atuais), quando da alienação do imóvel aos Réus, ora Apelados, equivaleria à R$ 8.400.000,00”.

8. De fato, além do dano emergente (efetivo prejuízo) faz parte da indenização a condenação pelos lucros cessantes (perda de um ganho esperado), que são devidos quando comprovado que a parte deixou de ganhar algo em razão do descumprimento contratual, exigindo a prova da efetiva diminuição do patrimônio, não bastando meras alegações ou especulações. Todavia, in casu, não restou comprovada a existência de lucros cessantes. Convém destacar que a perícia realizada foi especializada em engenharia, não fazendo parte da expertise do perito a variação do mercado imobiliário no período, de forma que não há como se considerar a especulação apresentada no laudo como prova dos lucros cessantes, não sendo possível condenação por danos hipotéticos.

9. Por outro lado, a autora requer a perda do sinal ou arras, no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), em razão da rescisão da promessa de compra e venda. De acordo com os artigos 418 e 419 do Código Civil, as arras confirmatórias representam o mínimo de indenização devido no caso de perdas e danos. Dessa forma, quando o valor da indenização supera o valor das arras, não há que se somar as arras à condenação por perdas e danos. Nesse contexto, considerando que no caso em tela restou demonstrado prejuízo muito superior ao valor das arras, tendo a sentença fixado o valor de R$2.000.000,00 (dois milhões de reais), a título de danos materiais, e R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais), a título de taxa de fruição, entende-se que os artigos 418 e 419 do CC foram devidamente observados pelo juízo a quo.

10. Ademais, segundo a jurisprudência do STJ, "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.985.686/RJ, Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/3/2023, DJe de 28/3/2023).

11. Por fim, a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promissário-comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito de indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência. O direito a taxa de fruição ou indenização pelo uso do imóvel possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos pelo comprador inadimplente sobre o bem do promitente-vendedor, de modo a evitar o enriquecimento sem causa daquele que esteve na posse do bem sem nada a pagar a título de aluguel.

12. Dessa forma, a taxa de fruição deve incidir desde a inadimplência até a efetiva desocupação do imóvel pelos réus, conforme assentado na sentença. Como bem pontuado pelo magistrado de piso, "Em que pese a autora não ter a posse definitiva do bem e, assim, não poder realizar qualquer obra de recuperação no imóvel, a sentença foi bastante clara no sentido de que a importância de R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais) é devida pelos réus como indenização pela efetiva fruição do bem"

13. Não cabe a remessa necessária porque a União é assistente e a remessa só poderia favorecer o ente de direito público, no caso, a União, e não o assistido.

14. Remessa necessária não conhecida. Apelações conhecidas e desprovidas.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por maioria, não conhecer da remessa necessária, nos termos do voto do Des. Fed. Sergio Schwaitzer, e negar provimento às apelações, nos termos do voto da Relatora, que lavrará o acórdão, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 14 de junho de 2023.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001436273v10 e do código CRC 28806d6e.

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Data e Hora: 5/7/2023, às 16:1:29

Poder Judiciário

Tribunal Regional Federal da 2ª Região

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA DE 14/06/2023

Apelação Cível Nº 0500428-57.2017.4.02.5101/RJ

RELATORA: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

PREFERÊNCIA: GABRIEL CARVALHO SAAD por C. M.

Certifico que a 7a. TURMA ESPECIALIZADA, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão:

PROSSEGUINDO NO JULGAMENTO, APÓS O VOTO-VISTA DO DESEMBARGADOR FEDERAL SERGIO SCHWAITZER DIVERGINDO PARCIALMENTE DA RELATORA PARA NÃO CONHECER DA REMESSA E NEGANDO PROVIMENTO ÀS APELAÇÕES, NO QUE FOI ACOMPANHADO PELO DESEMBARGADOR FEDERAL LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO, A 7A. TURMA ESPECIALIZADA DECIDIU, POR MAIORIA, NÃO CONHECER DA REMESSA NECESSÁRIA, NOS TERMOS DO VOTO DO DES. FED. SERGIO SCHWAITZER, E NEGAR PROVIMENTO ÀS APELAÇÕES, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA, QUE LAVRARÁ O ACÓRDÃO.

RELATORA DO ACÓRDÃO: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

VOTANTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária

MANIFESTAÇÕES DOS MAGISTRADOS VOTANTES

Divergência - GABINETE 21 - Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER.

Divergência parcial apenas quanto ao cabimento da remessa, acompanhando a Relatora negando provimento à apelação