Apelação Cível Nº 0019528-64.2017.4.02.5001/ES

RELATÓRIO

Trata-se de apelações interpostas por E. H. C. P., ESPÓLIO DE P. S. E ESPÓLIO DE ROSANA TERESINHA MARCARINI postulando a reforma da sentença (evento 49), que julgou parcialmente procedente o pedido para reconhecer a nulidade da arrematação realizada no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes.

Nas razões de recurso (evento 55), afirma E. H. C. P. que a propriedade do bem se consolidou em nome do agente fiduciário, não remanescendo direito aos autores de impugnarem a alienação. Alega que o procedimento de leilão obedeceu ao que determina o art. 27, § 2º, da Lei nº 9.514/97. Sustenta que eventual responsabilização pelo procedimento deve recair sobre a CEF e que é comum o valor de venda do imóvel ser inferior ao valor da avaliação.

Na apelação do Espólio de P. S. e Espólio de Rosana Teresinha Marcarini (evento 101), aduzem que a Lei que regula a alienação fiduciária não prevê valor mínimo para o segundo leilão, o que se aplica somente às execuções judiciais. Asseveram que “na hipótese de haver recusa de lance por preço vil – em leilão judicial - isso permitiria ao credor a possibilidade de requer a adjudicação, posto que equivaleria ao encerramento de uma licitação sem licitantes, assim como seria possível também adjudicar se a arrematação fosse anulada por igual motivo - preço vil, o que leva a concluir naturalmente que se judicialmente houve a anulação por preço vil da arrematação em segundo leilão decorrente da Lei 9.514/1997, então equivaleria ao encerramento do segundo leilão sem arrematantes, aplicando-se então o disposto no § 5º do art. 27 dessa Lei, com a interpretação dada pelo STJ (compulsoriamente extinta a dívida e as partes contratantes estariam exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário). Isso demonstra que não há utilidade para os autores nessa declaração de nulidade empreendida pela sentença, reforçando e ratificando o quanto exposto acima.”

Contrarrazões (evento 71).

Deferida a habilitação dos sucessores de P. S. e de R. T. M. S. (evento 77).

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001410897v2 e do código CRC 0680df6b.

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Apelação Cível Nº 0019528-64.2017.4.02.5001/ES

VOTO

Conheço das apelações, porque presentes os pressupostos legais de admissibilidade.

Trata-se de apelações interpostas postulando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para reconhecer a nulidade da arrematação realizada no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes.

Alega a parte autora, na petição inicial, que a pessoa jurídica MJB Almeida Ltda. firmou com a Caixa Econômica Federal Contrato de Empréstimo nº 06.0173.691.0000112-87, com garantia de alienação fiduciária de imóveis, sendo os demais autores avalistas e/ou interveniente anuente.

Conforme esclarecido na sentença, “Em 15/05/2013, a parte autora propôs uma Ação Cautelar de Exibição de Documentos contra a CEF, autuada sob o nº 0102016-18.2013.4.02.5001, já julgada. Após a apresentação espontânea dos documentos pela CEF, os autores formularam pedido de extinção, e o processo, em 09/06/2014, foi extinto, sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, VI, do CPC/1973. Foi dado início à fase de cumprimento de sentença (execução de honorários) e, atualmente, o processo encontra-se arquivado, sem baixa, em razão da inexistência de bens dos autores para satisfazerem o débito. A Ação Ordinária nº 0105504-78.2013.4.02.5001 foi ajuizada em 04/10/2013. Nela, a parte autora objetiva a revisão de cláusulas do contrato nº 06.0173.691.0000112-87, como também do de nº 06.0173.691.0000113-68. Muito embora tenham requerido, os autores não obtiveram provimento judicial voltado à suspensão do procedimento de consolidação do imóvel alienado fiduciariamente. Atualmente, o processo encontra-se em fase de instrução.”

O decisum relata, ainda, que “Em 07/03/2016, os autores ingressaram com nova Ação Cautelar (processo nº 0005566-08.2016.4.02.5001), pugnando, novamente, pela suspensão dos efeitos do mesmo procedimento de consolidação da propriedade, desta vez sob os fundamentos da ausência de notificação dos devedores e da arrematação por preço vil. O pedido liminar foi indeferido. O TRF-2ª Região confirmou a decisão. E, ao final, os pedidos formulados na ação foram julgados improcedentes, em sentença prolatada em 24/04/2019. Atualmente, o processo encontra-se em fase de cumprimento de sentença (execução de honorários)5 . E, finalmente, em 14/07/2017, os autores ajuizaram a presente ação, objetivando a anulação do procedimento de consolidação da propriedade, em que invocados exatamente os mesmos argumentos deduzidos na Ação Cautelar nº 0005566-08.2016.4.02.5001. Como esclarecido pelo então Juiz Federal Titular desta Vara, na decisão de fls.970/975, é cabível a reanálise das questões, agora em caráter não apenas de probabilidade, mas em cognição exauriente que a demanda principal exige.”

Na sentença recorrida o magistrado julgou parcialmente procedente o pedido para reconhecer a nulidade da arrematação realizada no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes, sob o fundamento de que restou configurada a alienação do bem imóvel dado em garantia por preço vil, em afronta ao art. 891 do CPC.

No caso, as partes firmaram Contrato Particular de Consolidação, Confissão, Renegociação de Dívida e Outras Obrigações, dando em garantia o imóvel situado na Rua Henrique Laranja, nº 748, Centro, Vila Velha/ES. Em virtude do inadimplemento contratual, a Caixa Econômica Federal deu início ao procedimento de retomada do bem, nos termos da Lei nº 9.514/1997.

O imóvel foi levado a primeiro leilão, não tendo havido interessados. Levado a segundo leilão, o bem foi arrematado pelo valor de R$ 241.788,48 (duzentos e quarenta e um mil, setecentos e oitenta e oito reais e quarenta e oito centavos), isto é, por menos de 50% (cinquenta por cento) do valor avaliado (R$ 1.355.000,00).

Nos termos do parágrafo único do art. 891 do CPC, “considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação”.

Ocorre que, ao caso, deve-se aplicar a Lei nº 9.514/1997 e, nesse contexto, a CEF observou a norma pertinente tendo oferecido o imóvel em leilão pelos valores que a lei determina.

Dispõe o art. 27 da Lei nº 9.514/1997 que:

"Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (...)

2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.”(g,n)

Depreende-se, assim, que, no primeiro leilão, somente ocorrerá a arrematação se for dado lance igual ou superior ao valor da avaliação do imóvel. No segundo leilão, todavia, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor da dívida, incluindo as despesas, os prêmios de seguro, os encargos legais e as cotas condominiais, o que, de fato, ocorreu.

Isto é, na primeira hipótese, o devedor fiduciante receberá, em regra, a importância que ultrapassar o valor da dívida e das despesas. Na segunda situação, são observados os mesmos critérios, se houver, é claro, saldo a receber, tendo em vista que o lance poderá corresponder exatamente ao valor integral do débito.

Confira-se:

“APELAÇÃO. CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. ANULAÇÃO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DEFLAGRADA COM BASE NA LEI 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPRESCINDIBILIDADE DA NOTIFICAÇÃO PARA PURGA DA MORA ATRAVÉS DE OFICIAL DE CARTÓRIO. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. NECESSÁRIA COMUNICAÇÃO DA DATA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. ALIENAÇÃO POR PREÇO VIL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA.

- A questão principal suscitada nos presentes autos diz respeito a pedido de declaração de nulidade de procedimento de consolidação da propriedade de imóvel adquirido através de financiamento imobiliário.

- Observando-se que o mútuo habitacional em questão encontra-se garantido por alienação fiduciária, apresenta-se imprescindível a intimação pessoal do fiduciante para a purga da mora através do oficial do competente Registro de Imóveis (§§ 1º e 3º do art. 26 da Lei nº 9.514/97), que pode ser suprida pela notificação por edital na hipótese de o devedor encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível (§ 4º do art. 26), quando assim certificado pelo serventuário encarregado da diligência, exigência cumprida neste caso.

- Consolidada a propriedade, impõe-se o encaminhamento de correspondência para o endereço constante no contrato objetivando a comunicação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, como exigido no §2º-A do art. 27 da citada Lei nº 9.514/1997, incluído pela Lei nº 13.465/2017.

- Restando demonstrado pela instituição financeira o encaminhamento de mensagem eletrônica através dos Correios ("recibo de postagem da carta via internet") direcionado aos apelantes, objetivando a comunicação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, não há que se falar em nulidade.

- Tendo o imóvel sido ofertado em dois leilões, sem interessados, a instituição financeira pode aliená-lo pelo valor definido de acordo com seus critérios, não estando mais restrita ao valor da avaliação do bem ou da dívida, conforme se depreende do disposto no art. 27, §5º, da Lei nº 9.514/1997, o que afasta a tese de alienação por preço vil.

- Na hipótese em comento, não se vislumbra qualquer conduta que se mostre apta a ensejar a reparação por danos morais. Com efeito, não restou caracterizada qualquer atuação ilícita da empresa pública que implique na pretendida reparação.

- Apelação desprovida.” (g.n)

(TRF2. APELAÇÃO CÍVEL Nº 5006951-80.2019.4.02.5103/RJ. Sergio Schwaitzer. 7ª Turma Especializada. Data de julgamento: 22/11/2021)

Dessa forma, assiste razão aos apelantes, tendo em vista que no segundo leilão o imóvel dado em garantia foi arrematado por valor suficiente para cobertura da dívida acrescida dos demais encargos, razão pela qual deve ser reformada a sentença e reconhecida a improcedência do pedido

Isto posto,

Voto no sentido de conhecer e dar provimento às apelações para julgar improcedente o pedido inicial, condenando os autores ao pagamento de honorários advocatícios, os quais são fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, pro rata.

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Apelação Cível Nº 0019528-64.2017.4.02.5001/ES

EMENTA

AÇÃO DE NULIDADE DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. GARANTIA FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO EM SEGUNDO LEILÃO POR PREÇO VIL. REJEIÇÃO. LEGALIDADE DO PROCEDIMENTO. LEI Nº 9.514/1997.

1. Trata-se de apelações interpostas postulando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para reconhecer a nulidade da arrematação realizada no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes.

2. As partes firmaram Contrato Particular de Consolidação, Confissão, Renegociação de Dívida e Outras Obrigações, dando em garantia bem imóvel. Em virtude do inadimplemento contratual, a Caixa Econômica Federal deu início ao procedimento de retomada do bem, nos termos da Lei nº 9.514/1997.

3. O imóvel foi levado a primeiro leilão, não tendo havido interessados. Levado a segundo leilão, o bem foi arrematado por valor inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor avaliado (R$ 1.355.000,00).

4. Ao caso, deve-se aplicar a Lei nº 9.514/1997 e, nesse contexto, a CEF observou a norma pertinente tendo oferecido o imóvel em leilão pelos valores que a lei determina.

5. Depreende-se que, no primeiro leilão, somente ocorrerá a arrematação se for dado lance igual ou superior ao valor da avaliação do imóvel. No segundo leilão, todavia, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor da dívida, incluindo as despesas, os prêmios de seguro, os encargos legais e as cotas condominiais, o que, de fato, ocorreu.

6. Apelações conhecidas e providas.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, conhecer e dar provimento às apelações para julgar improcedente o pedido inicial, condenando os autores ao pagamento de honorários advocatícios, os quais são fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, pro rata, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 17 de maio de 2023.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001410899v4 e do código CRC 6734da0c.

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Signatário (a): MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO
Data e Hora: 21/5/2023, às 20:45:22

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 26/04/2023

Apelação Cível Nº 0019528-64.2017.4.02.5001/ES

RELATORA: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA DE 17/05/2023

Apelação Cível Nº 0019528-64.2017.4.02.5001/ES

RELATORA: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

PREFERÊNCIA: SANDRO PERUCHI CAMPAGNARO por P. S.

RELATORA DO ACÓRDÃO: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária