Apelação Cível Nº 0138607-28.2017.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargadora Federal VERA LUCIA LIMA DA SILVA
RELATÓRIO
A Desembargadora Federal VERA LÚCIA LIMA DA SILVA (Relatora): Trata-se de recurso de apelação interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido, condenando a “(a) BR4 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA, RC- BRITO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES EIRELI e a caixa econômica federal, solidariamente a pagar (i) multa de 2% (dois por cento), acrescida de 1% (um por cento) de juros moratórios ao mês ou ‘pro-rata-die’’ sobre o valor da parcela atualizada cobrada no período de agosto/2014 até a data da entrega das chaves, conforme fundamentação supra, (ii) a título de lucros cessantes, ao pagamento do percentual de 0,5% por mês sobre o valor do imóvel mensais calculados por rata die desde a mora da obrigação (08/2014) até a data da entrega das chaves, devendo ainda ser corrigido desde o vencimento de cada prestação; (iii) indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) em favor de cada autor, corrigidos pelo IPCA-E desde esta data (súmula 362 STJ) e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar do evento danoso (SÚMULA 54 STJ)”, e a “(b) CAIXA ECONÔMICA FEDERAL a restituir os valores indevidamente recolhidos pela parte autora a título de 'juros da obra', entre o período de agosto de 2014, até outubro de 2016, na modalidade simples, corrigidas monetariamente pelo IPCA-E, desde a data de cada pagamento, e acrescidas de juros de 1% ao mês, sem capitalização, desde a data da citação”. Em razão da sucumbência mínima da parte autora, as rés foram condenadas, solidariamente, ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualização da condenação específica de cada um (JFRJ, Evento 136, SENT1).
Em suas razões recursais (JFRJ, Evento 47, APELAÇÃO1), a Caixa Econômica Federal – CEF argui, preliminarmente, sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, aduzindo, em síntese, que “o agente financeiro atuou exclusivamente possibilitando a aquisição do bem através do financiamento, sendo assim parte ilegítima no que concerne aos pedidos da parte Apelada. Dessa forma a condenação MENSAL referente ao período do atraso, não merece prosperar em face da CAIXA”.
No mérito, pugna pela reforma da sentença, aduzindo, em síntese, que “primeiramente cabe esclarecer que o Tema/Repetitivo 971 STJ tratou da possibilidade de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda. Se verifica, portanto, que nada se discutiu a respeito da extensão de tal inversão em face de agente financeiro (caixa), mas tão somente em face de construtora, posto que única responsável pela entrega (construção) de imóvel. Por se tratar de relação plúrima, cada parte do contrato possui seus direitos, deveres e obrigações, ou seja, vendedor/incorporador vende o terreno; a construtora/fiadora constrói o empreendimento; a credora fiduciária financia a unidade; e o comprador(a) paga a unidade, basicamente. Nessa senda, toda a tese da promovida desagua em reparações decorrentes de atraso de obra, inclusive da inversão de cláusula penal, que seria de responsabilidade da construtora, tal qual foi o objeto de discussão do Tema 971 do STJ, onde nada se discutiu a respeito da extensão de tal inversão em face de agente financeiro, mas tão somente em face de construtora, posto que única responsável pela entrega (construção) de imóvel”; que “a Caixa Econômica Federal não figurou no contrato (Evento 1 - OUT12, OUT13, OUT14, OUT15) como construtora, incorporadora, ou vendedora, mas sim como agente financeiro - credora fiduciária -, razão pela qual inaplicável ao caso em tela o Tema 971 da Repercussão Geral do STJ, a afastar a inversão da cláusula penal de multa de 2% e juros de 1% ao mês. Nesse aspecto, há jurisprudência do E. Tribunal Regional Federal da 5ª Região, em recentíssimos julgados, das 2ª e 3ª Turmas, firmou entendimento neste sentido (...)”; que “não cabe à CAIXA a responsabilização pelos eventuais atrasos de construção. A Apelante é mero agente financiador e credora no contrato firmado. Não havendo avença firmada - no que se refere a atrasos na entrega da obra - com a construtora -, a qual deve se responsabilizar pelos eventuais erros de construção que tenham ocorrido. Dessa forma, merece reforma a condenação por danos morais no valor de R$ 10.000,00. Isso porque a responsabilidade quanto ao atraso da obra não é da Caixa que apenas libera os valores, e sim da construtora envolvida, que estipula seus prazos e devem se pronunciar acerca do ocorrido. É necessário, portanto, esclarecer o procedimento seguido nesse tipo de empreendimento pela CAIXA: a) Durante a fase de obra, a CAIXA libera, para a construtora, parcelas de acordo com o percentual de obra executada; o encargo pago mensalmente pelo cliente até o término da obra é composto por juros e correção monetária calculados sobre o valor de financiamento já disponibilizado para a construtora, seguro e taxa de administração; como o cliente paga os juros e correção monetária, quando a construção termina o valor do saldo devedor do cliente na CAIXA é exatamente o valor do financiamento. b) Quando entra na fase de amortização, o cliente passa a pagar também a parcela de amortização do saldo devedor. O número de parcelas na fase de obra, no caso em epígrafe, extrapolou a quantidade inicialmente prevista porque houve prorrogação do prazo de construção, o que é previsto na cláusula quarta do instrumento contratual. A cobrança de encargos pela caixa se respalda na existência de um empréstimo junto a este agente financeiro. A CAIXA é apenas a credora de um financiamento habitacional solicitado pelo cliente, não é a vendedora do imóvel. Portanto, eventuais expectativas geradas pela vendedora com relação à data de entrega do imóvel ao cliente não é responsabilidade desta empresa pública. Ademais, não cabe responsabilizar a CAIXA pelo atraso das construções. A presente ré é mero agente financiador e credora hipotecária no contrato firmado. Não havendo avença firmada - no que se refere a atrasos na entrega da obra - com a construtora, a qual deve se responsabilizar pelos eventuais erros de construção que tenham ocorrido. Ora, se algum erro vem ocorrendo, não foi ele causado pela CAIXA. Os valores vêm sendo disponibilizados à Construtora para a construção, devendo a CAIXA, através de encargos contratualmente previstos, portanto, ser remunerada por esse capital. Não cabe à CAIXA responsabilização por eventuais atrasos de construção, não podendo ser prejudicada pelo não cumprimento contratual da outra parte se, no que diz respeito a sua parte, vem ela cumprindo devidamente. Destaque-se, nesta direção, que, no período de construção, não está envolvida apenas a realização da obra física, mas toda a sua aprovação pelos órgãos competentes e regularização jurídica, como, por exemplo, habite-se, expedição de certidão negativa de débitos pelo INSS e averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis. Deste modo, sem que a obra esteja concluída sob os aspectos de engenharia e jurídico (ambos de responsabilidade da construtora), o contrato da parte apelada não entra na fase de amortização. A questão de ENTREGA DAS OBRAS/CHAVES é ponto definido entre COMPRADOR e VENDEDOR. Quaisquer prejuízos, de cunho moral ou material, sofridos pela Autora devem ser reparados por aquele que os deu causa, qual seja a construtora responsável pelo empreendimento”; que “o autor não provou que a CAIXA agiu com culpa ou dolo para a realização do suposto fato gerador dos supostos danos que aduz terem sofrido, tão pouco comprovou a ocorrência de fato que evidenciasse desabono a sua honra, necessário para a configuração do dano moral. Não se demonstrou a ocorrência de constrangimento ou humilhação a ponto de interferir na esfera psicológica do autor. Não demonstrou ser a CAIXA a responsável por eventuais danos materiais e/ou lucros cessantes decorrentes do atraso da obra. A propósito do tema, pertinente é destacar o fato de que o número de ações buscando indenização tem se multiplicado numa impressionante velocidade. Se, por um lado, isso significa maior exercício da cidadania, do outro revela uma busca desesperada de se ganhar dinheiro a qualquer custo. O primeiro aspecto é digno de aplauso, mas o segundo deve ser reprimido, pois vedar o enriquecimento sem causa é um princípio fundamental de direito. Forma segura de se estimular o lado positivo e reprimir a indústria da indenização é separar o que é realmente dano moral do que é mero dissabor, mágoa ou irritação, sentimentos irrelevantes para o Direito Assim, hodiernamente vem se tentando afastar o real dano moral daquele simulado com o fito de se evitar a banalização do Instituto da Reparação Civil decorrentes de danos de ordem moral. Reconhecendo que o aborrecimento, não pode gerar danos morais, assim, afastando o direito à reparação no caso onde presente os meros dissabores decorrentes do viver. Por outro lado, vale mencionar que a PARTE não provou as consequências danosas alegadas na exordial, assim como, não prova os constrangimentos que teve que suportar, não prova quais foram às situações desagradáveis que teve que passar, enfim, NÃO PROVA ABSOLUTAMENTE NADA; apenas fez alegações, que não passam de meras conjecturas para com isso ser premiado com indenização por danos que não ocorreram. A jurisprudência a seguir transcrita, Douto Julgador, segue o entendimento de que para se pleitear a reparação do dano moral, há de se demonstrar cabalmente as consequências do fato danoso na integridade psíquica da pretensa vítima (...)”; que “os chamados juros de obra tratam-se na verdade da cobrança de juros e correção monetária sobre o dinheiro emprestado aos compradores dos imóveis, em período anterior à entrega das chaves. PARA OS CONSTRATOS DO PMCMV, informamos que o mesmo possui, em 100% dos casos, previsão em cláusula específica no instrumento contratual firmado pelos adquirentes e a CAIXA, como é o caso do exemplo a seguir, nos contratos do Programa Minha Casa, Minha Vida (...). Esclarecemos que o presente contrato não se trata do financiamento realizado com a construtora/incorporadora, mas sim com o comprador/mutuário, conforme resta claro nas cláusulas contratuais, razão pela qual os juros de obra são encargos de responsabilidade do comprador/mutuário, haja vista que o empréstimo é feito para ele, com o fim de financiar a compra do imóvel na planta. Destaca-se que o adquirente ponderou previamente dentre as vantagens - sendo as mais comuns o preço de venda menor em relação ao imóvel semelhante novo ou características do empreendimento (localização, área de lazer, característica do imóvel) - bem como avaliou os riscos - notoriamente de atraso ou paralisação da obra - para, então, concluir que seria vantajoso aos seus interesses realizar a compra do imóvel na planta. Imperioso destacar que os instrumentos contratuais firmados entre as partes (vendedor, comprador e credor) apresentam negócios jurídicos distintos: a venda de terreno e da residência sobre ele (construída ou a ser construída) e o empréstimo de dinheiro para a sua aquisição. Contudo, não é a CAIXA que vende o imóvel, muito menos assume compromisso de realizar a construção em determinado prazo, mas apenas concede empréstimo de dinheiro para os adquirentes, atuando exclusivamente como agente financeiro Informamos que no contrato de financiamento celebrado entre a CAIXA e o comprador consta cláusula que determina o repasse dos valores à Construtora gradualmente, de acordo com a execução das obras, cuja finalidade é apenas mitigar o risco do adquirente e da CAIXA, uma vez que o valor financiado e a garantia serão proporcionais às obras efetivamente executadas. Diante o exposto, verifica-se que a CAIXA não pode ser prejudicada em função da relação jurídica existente entre a Construtora e o adquirente do imóvel”; que “via de regra, nos contratos assinados pelos mutuários existe previsão contratual de que o crédito dos recursos destinados à construção será feito em conta vinculada ao empreendimento em parcelas mensais, condicionando-se ao andamento das obras, no percentual atestado no Relatório de Acompanhamento do Empreendimento (RAE), conforme o cronograma físico-financeiro aprovado pela CAIXA. Além disso, a entrega da última parcela do financiamento fica condicionada à verificação pela CAIXA de toda a documentação prevista em cláusula contratual específica. O cronograma da obra poderá ser prorrogado quando restar comprovado caso fortuito ou força maior, mediante análise técnica e autorização da CAIXA. No tocante ao atraso na entrega da conclusão da obra, esclarecemos que, em geral, há previsão contratual que prevê a substituição da Construtora mediante a vontade da maioria dos devedores, caso a mesma não conclua a obra dentro do prazo contratado ou altere o cronograma de obras sem o prévio e expresso consentimento da CAIXA, e ainda, caso ocorra retardamento ou paralisação da obra por período igual ou superior a 30 dias, sem motivo justificado ou aceito pela CAIXA. Normalmente, também há previsão contratual que obriga a Construtora a contratação de seguro que garante a substituição da CONSTRUTORA, a retomada, a finalização das obras e a legalização do empreendimento (no caso de apólice SGC-(Seguro Garantia Construtor) ou a entrega da obra legalizada no prazo contratado ao(s) DEVEDOR(ES), adquirente(s) de unidade vinculada ao empreendimento imobiliário, sob o regime de Patrimônio de Afetação (no caso de apólice SGI-(Seguro Garantia Imobiliário). Em que pese a possibilidade contratual de substituição da construtora caso ocorra atraso superior a 30 dias no cronograma da obra, a questão deve ser tratada com razoabilidade e cautela. Afinal, existem inúmeros obstáculos para uma nova construtora prosseguir com uma obra em andamento, dentre eles, notoriamente, o fato de não ter realizado o projeto nem ter acompanhado a execução das etapas anteriores, mas, apesar disso, se tornará responsável por eventuais vícios de construção no empreendimento. Todos esses aspectos podem fazer que a substituição da Construtora seja ainda mais prejudicial aos interesses dos mutuários, além da possibilidade de atrasar ainda mais a execução do cronograma. Lembramos que o imóvel a ser construído será a garantia do empréstimo realizado pela CAIXA, que por esse motivo possui todo o interesse na conclusão da obra na forma prevista inicialmente no cronograma. Cumpre esclarecer que o processo de regulação securitária foi devidamente iniciado, com o reconhecimento de cobertura já proferido pela competente Seguradora. A Seguradora Berkley, empresa responsável pela condução do processo de sinistro, já identificou três construtoras com manifesto interesse em dar continuidade às obras. As empresas/construtoras são convidadas a realizar os estudos necessários no empreendimento com vista à elaboração de orçamento para que seja dada continuidade às obras. Esses estudos, todavia, demandam um maior tempo, por exigirem um elevado grau de precisão no que tange ao levantamento dos serviços e materiais a serem empregados no Empreendimento, e os seus correspondentes valores”; que “considerando a coexistência de negócios jurídicos distintos - mas sem confundir o vínculo entre o adquirente e a Construtora com o existente entre o mutuário e a CAIXA - verifica-se, intuitivamente, que os encargos contratuais decorrentes do financiamento concedido pela CAIXA continuam sendo devidos, mesmo que ocorra atraso no cronograma das obras, uma vez que o capital mutuado deve ser remunerado para não ocorrer enriquecimento sem causa. Destacamos que a CAIXA não foi responsável nem deu causa ao atraso na conclusão do empreendimento, sendo que a fiscalização das obras pela engenharia da CAIXA possui apenas a finalidade de realizar a medição da execução da obra e da aplicação dos recursos, verificando se a etapa prevista foi realmente cumprida para realizar a liberação proporcional da parcela do financiamento. Considerando que a atuação CAIXA foi exclusivamente como agente financeiro decorrente da concessão de empréstimo ao comprador - pois não vendeu nem se comprometeu a construir o imóvel em determinado prazo - constata-se, de plano, que a responsabilidade pelo cumprimento do cronograma de construção é apenas da construtora/ incorporadora, razão pela qual esta empresa pública não pode ser prejudicada com a suspensão do pagamento dos encargos do financiamento. Caso o juízo considere que o mutuário não é responsável pelo atraso da obra e, por isso, não deve arcar com os encargos contratuais no período que ultrapassar o prazo de construção, a construtora/incorporadora/fiadora deve arcar com os juros de obra, pois foi a única responsável pelo atraso no cronograma”; que “que inexiste previsão contratual e legal quanto a condenação à devolução dos juros de obras em dobro, notadamente porque não houve cobrança indevida desta empresa, bem como nenhuma conduta ilegal. Por outro lado, os juros cobrados durante a fase de construção têm previsão contratual, restando inquestionável sua legalidade. Salienta-se, ainda, que as operações de Habitação, têm suas condições definidas em regras, Leis e Normas, e os contratos de financiamentos são elaborados com base nos ditames estabelecidos nesses documentos legais. O Agente Financeiro não pode transigir além dos limites legais, razão pela qual, ao elaborar o contrato de financiamento, obedece rigorosamente à legislação vigente na época da concessão do crédito. A CAIXA não vende um imóvel, tão somente concede um empréstimo aos promitentes/compradores para que eles possam adquirir o bem, terreno e edifício, que a construtora se compromete a erguer no prazo estipulado e, naturalmente, esse empréstimo não teria razão de existir se os interessados dispusessem de recursos próprios para adquirir o imóvel. O contrato possui duas fases distintas, a fase de construção e a fase de amortização, sendo esta última implantada após o término das obras. O prazo de construção previsto consta nas cláusulas contratuais, assim como o período possível de prorrogação do prazo. Via de regra, os prazos máximos de construção podem variar de 24 a 36 meses dependendo da linha de financiamento e da origem de recursos contratada, bem como o período máximo de prorrogação. A movimentação dos créditos das parcelas e pagamento das taxas e encargos na fase de construção é movimentada através da conta aberta especificamente para este fim. Assim, durante a fase de obra, o mutuário é responsável pelo pagamento de juros e atualização monetária, além dos prêmios de seguro e taxas de administração (se for o caso), até o cadastramento do término da obra no contrato. Os valores de juros e atualização monetária são calculados na medida que as parcelas liberadas vão compondo o saldo devedor, por isso elas são crescentes nesse período. Após o término da obra, com todas as parcelas liberadas, o saldo devedor é consolidado e inicia-se o período de amortização conforme prazo e sistema de amortização previstos no contrato. Portanto, pelos fundamentos acima expostos, não há que se falar em descumprimento do contrato por parte da CAIXA. Quaisquer prejuízos, de cunho moral ou material, sofridos pela Autora devem ser reparados por aquele que os deu causa, qual seja a construtora inicialmente responsável pelo empreendimento - Total. Da sistemática exposta acima, é de se concluir que, se houve qualquer forma de descumprimento contratual no presente caso, este deve ser atribuído à Construtora, a quem competia no exercício da sua atividade fim, zelar pelo cumprimento do prazo de obras inicialmente pactuado. Ademais, o referido contrato é estatuído em três partes. Assim se algum prazo de finalização/entrega das obras foi estabelecido, tal fato não se fez com relação à CAIXA, pois na qualidade de agente financiador, interessa-lhe fiscalizar o andamento das obras apenas no que tange às razões acima expostas (liberação dos recursos por etapa), e tão somente verificar a manutenção das condições contratuais de sua garantia. A Caixa Econômica Federal, aliás, tem todo interesse no término/regularização jurídica da obra, posto que a efetivação de sua garantia (alienação fiduciária) também depende disso. Ressalta-se, ainda, que a CAIXA garante a entrega da unidade - e o faz porque se cerca das cautelas necessárias a assegurar um fluxo adequado de liberação de recursos que garanta a efetiva constituição da garantia do financiamento. Não pode, contudo, ser responsabilizada pelo atraso na construção/regularização do empreendimento, já que não garante o prazo da entrega. Tal obrigação, conforme já explicitado, deve-se ao vendedor, que deveria ser o real demandado na presente lide. A CAIXA, necessário ressaltar, não participou da construção e de forma alguma detinha obrigação legal ou contratual para fiscalizar a obra no interesse do comprador. Do exposto, vale dizer que, enquanto perdurar o período de obras, o valor do encargo/taxa é devido à CAIXA, e não seria sequer o caso de suspensão da obrigação de pagar do Mutuário, porquanto a Mutuante/CAIXA não deixou de cumprir nenhuma de suas obrigações contratuais; cabendo ao interessado questionar perante o real responsável, repita-se, qualquer quesito atinente à dilação do prazo previsto entre adquirente e construtora. Com relação ao procedimento de fiscalização efetuado pela CAIXA, resta evidente que não é seu objetivo conferir o tempo de duração da obra, ou sua fidelidade com o que fora pactuado. A fiscalização efetuada por esta Empresa restringe-se a averiguar o cumprimento de cada fase da obra, tal como estabelecido, para que então possa liberar o montante relativo à fase seguinte. A análise efetuada não tem, portanto, objetivos de avaliação qualitativa, mas, tão somente uma avaliação finalística, ou seja, verificar se cada fase realmente chegou ao fim. Essa é a finalidade da avaliação/medição de obra. Ela é feita no interesse do interveniente/Credor, e não em razão de apuração do valor em que será feita a Compra e Venda Empreitada para construção ou para vigilância da técnica de construção. Ademais, em nenhum instrumento contratual assinado individualmente entre mutuários e a CAIXA ficou pactuado a solidariedade da CAIXA com a construtora, repita-se por eventuais atrasos na construção. Ora, a solidariedade não se presume; decorre da lei ou da vontade das partes de acordo com o art. 265 do Código Civil de 2002. Não há cláusula contratual, nem dispositivo legal que deem margem a esta interpretação de que a CAIXA é responsável solidária nos contratos em que figura como financiadora de obra. Diante de tão clara disposição legal, não há como ter dúvidas. A eventual responsabilidade do agente financeiro, pela entrega da obra, jamais poderá ter caráter de solidariedade, seja por absoluta falta de previsão legal, seja por ausência de previsão contratual nesse sentido. Não há qualquer previsão contratual que impute a CAIXA dever de indenizar, havendo, ao contrário, o dever de pagar, por parte dos autores, em razão do mútuo concedido. Interpretação contrária ensejaria frontal violação ao art. 265 do Código Civil, e deve ser imediatamente rechaçada. Assim, no caso dos autos, jamais se pode atribuir a responsabilidade à CAIXA, enquanto agente financeiro, pela entrega do imóvel, dado que não existe lei ou ato normativo que imponha essa responsabilidade. Do exposto, conclui-se que caso alguma responsabilidade venha a ser atribuída à CAIXA, o que se admite apenas a título de argumentação, essa responsabilidade jamais poderá ser decorrente da sua condição de agente financeiro. Em razão do exposto, requer que seja reconhecida a responsabilidade da construtora litisconsorte pelo atraso e paralisação da obra, de maneira que esta seja condenada a suportar todos os danos eventualmente sofridos pela parte autora. Por isso, não deverá ser mantida a Sentença nos moldes em que se encontra, tendo em vista que a CAIXA não deverá ser responsabilizada pelo pagamento das despesas de aluguel, uma vez que a CAIXA vem cumprindo sua parte no Contrato pactuado”; e, por fim, que “o enriquecimento sem causa transformou-se em um princípio que auxilia a repugnar possíveis situações injustas criadas por atos jurídicos com resultado econômico indevido e injusto, devendo-se ser usado o bom senso da Justiça, ao estipular um valor de acordo com o suposto dano sofrido, pois, se assim não fosse, estar-se-ia diante de um enriquecimento sem causa gerado por um dano. Isto posto, deve a presente apelação ser provida, já que restou amplamente configurada a inexistência de responsabilidade da CAIXA”.
Contrarrazões apresentadas (JFRJ, Evento 161, CONTRAZAP1).
É o relatório.
VOTO
A Desembargadora Federal VERA LÚCIA LIMA DA SILVA (Relatora): Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido, condenando a “(a) BR4 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA, RC- BRITO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES EIRELI e a caixa econômica federal, solidariamente a pagar (i) multa de 2% (dois por cento), acrescida de 1% (um por cento) de juros moratórios ao mês ou ‘pro-rata-die’ sobre o valor da parcela atualizada cobrada no período de agosto/2014 até a data da entrega das chaves, conforme fundamentação supra, (ii) a título de lucros cessantes, ao pagamento do percentual de 0,5% por mês sobre o valor do imóvel mensais calculados por rata die desde a mora da obrigação (08/2014) até a data da entrega das chaves, devendo ainda ser corrigido desde o vencimento de cada prestação; (iii) indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) em favor de cada autor, corrigidos pelo IPCA-E desde esta data (súmula 362 STJ) e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar do evento danoso (SÚMULA 54 STJ)”, e a “(b) CAIXA ECONÔMICA FEDERAL a restituir os valores indevidamente recolhidos pela parte autora a título de ‘juros da obra’, entre o período de agosto de 2014, até outubro de 2016, na modalidade simples, corrigidas monetariamente pelo IPCA-E, desde a data de cada pagamento, e acrescidas de juros de 1% ao mês, sem capitalização, desde a data da citação”.
Conheço do recurso interposto, uma vez que se encontram presentes os pressupostos legais de admissibilidade previstos nos artigos 996, 1003, § 5º, 1007 e 1010 do CPC.
A controvérsia dos autos cinge-se em perquirir acerca da responsabilidade da Caixa Econômica Federal – CEF em razão do descumprimento contratual, consistente em demora na entrega de unidades autônomas de empreendimentos, da cobrança indevida de 'juros de mora' e da compensação, a título de danos morais.
Inicialmente, pontue-se que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento no sentido de que a legitimidade passiva ad causam da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção ou atraso na entrega de imóvel, irá depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos dois gêneros de atuação:
(1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas. Em tal situação, restará configurada sua ilegitimidade passiva ad causam para a ação indenizatória, sendo certo que a mera previsão contratual e regulamentar de fiscalização da obra pelo agente financeiro, por si só, não atrai a responsabilidade pelos vícios de construção do imóvel, haja vista o interesse da instituição financeira em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, lembrando-se que, como regra, o imóvel lhe é dado em garantia.
(2) como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Quanto a este aspecto, importante frisar que o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) possui inúmeras modalidades, razão pela qual nem toda a contratação no seu âmbito tem o condão de gerar responsabilidade da instituição financeira. Com efeito, as hipóteses de responsabilização da CEF restringem-se à participação na escolha da construtora, o que, atualmente, ocorre de duas formas: quando habilita uma Entidade Organizadora para que construa as unidades habitacionais, ou quando atua na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, a quem pertencem os imóveis inicialmente construídos para finalidade de arrendamento, com opção de compra.
Nesse sentido, precedentes do Superior Tribunal de Justiça (negritos nossos):
AGRAVO INTERNO NO CONFLITO DE COMPETÊNCIA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA PELO JUÍZO FEDERAL. COMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTADUAL. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de reconhecer a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal - CEF para responder à ação por vício de construção de imóvel quando atuar como mero agente financeiro.
2. Agravo interno não provido.
(STJ, AgInt no CC 180.829/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 03/03/2022)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇAO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA.
(...)
2. Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, "a Caixa Econômica Federal somente possui legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro" (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018).
(...)
(STJ, AgInt no AREsp 1897583/PE, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 24/03/2022)
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA RÉ.
1. Não se constata a alegada violação ao artigo 1.022, do NCPC, porquanto todos os argumentos expostos pela parte, na petição dos embargos de declaração, foram apreciados, com fundamentação clara, coerente e suficiente.
2. Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça: "a legitimidade passiva da CEF nas lides que tenham por objeto imóveis adquiridos no programa minha casa, minha vida, somente se verifica nas hipóteses em que atua além de mero agente financiador da obra" (AgInt no REsp 1609473/RN, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2019, DJe 13/02/2019).
3. Para infirmar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem, demandaria, necessariamente, o reexame das provas carreadas aos autos, o que é vedado nesta instância, a teor das Súmulas 5 e 7/STJ.
4. Agravo interno desprovido.
(STJ; AgInt no REsp 1700199 / RN; 4ª Turma; Rel. Min. Marco Buzzi; DJe 03/03/2020)
No caso, os autores, com fundamento em vícios nos contratos celebrados, pleitearam (I) a entrega das unidades autônomas de empreendimento; (II) a restituição dos juros de obra, a partir de agosto de 2014 até outubro de 2016; (III) o recebimento de lucros cessantes a partir de agosto de 2014; (IV) a condenação das rés pela multa contratual; (V) a restituição dos valores do mobiliário, corrigidos desde o desembolso; (VI) pelos danos morais.
Ocorre que, na hipótese vertente, foram celebrados quatro contratos distintos, quais sejam:
(I) 02 (dois) contratos de promessa particular de compra e venda, com entrega futura, entre os autores (compradores) e a empresa RC-Brito Empreendimentos e Participações Ltda. (vendedor), em 29 de fevereiro de 2012, referentes a 02 (duas) unidades autônomas (nº 115 e nº 116), componentes do “Recanto da Praia”, situadas na Rua Clementina de Jesus, nº 257, Recreio dos Bandeirantes, no valor individual de R$ 167.291,90 (cento e sessenta e sete mil duzentos e noventa e um reais e noventa centavos), com prazo de conclusão de janeiro a junho de 2014 (JFRJ, Evento 1, OUT10 e OUT11);
(II) 02 (dois) contratos de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações – Sistema Financeiro de Habitação – SFH – Recursos SBPE, entre autores (compradores), RC-Brito Empreendimentos e Participações Ltda. (vendedor/entidade organizadora), BR4 Empreendimentos e Participações Ltda. (construtora) e a Caixa Econômica Federal, na data de 25 de abril de 2014, nos valores de R$ 143.861,25 (cento e quarenta e três mil oitocentos e sessenta e um reais e vinte e cinco centavos) (JFRJ, Evento 1, OUT12); e de R$ 153.000,00 (cento e cinquenta e três mil reais), com garantia fiduciária (JFRJ, Evento 1, OUT14/15).
Dessarte, há a acumulação indevida de pedidos, nos termos 327, §1º, II, do CPC, porque decorrem de relações jurídicas distintas: uma entre os autores e a RC-Brito Empreendimentos e Participações Ltda. (vendedor), empresa privada; e outra entre os autores, a RC-Brito Empreendimentos e Participações Ltda. (vendedor/entidade organizadora), BR4 Empreendimentos e Participações Ltda. (construtora) e a Caixa Econômica Federal, como credora fiduciária; as quais devem ser julgadas por juízos diferentes.
Assim, à RC-Brito Empreendimentos e Participações Ltda. (vendedor) devem ser atribuídas as responsabilidades decorrentes do contrato particular de compra e venda, quais sejam: (I) multa de 02 (dois por cento), prevista na cláusula 6ª do Contrato Particular até a entrega das chaves (JFRJ, Evento 1, OUT10, fl. 12); (II) lucros cessantes pela demora na entrega dos imóveis; (III) danos morais pela inexecução contratual, as quais devem ser julgadas perante a Justiça Estadual. Igualmente, poderá ser responsabilizada a construtora. Isso porque, responsabilizar a CEF, quando atua como mero agente financeiro, por vícios de construção ou por atraso da obra, implicaria na elevação dos custos dos financiamentos imobiliários do SFH, em diretriz oposta ao que preconiza o PMCMV. Nesse sentido, transcrevo outro trecho relevante do REsp 1163228:
“Ressalto que impor ao agente financeiro, quando atua apenas nesta qualidade, o ônus de responder por vício de construção, em caráter solidário, sem previsão legal e nem contratual (art. 896 do Código Civil), sem nexo com a atividade típica desenvolvida pelas instituições financeiras, implicaria aumentar os custos da generalidade dos financiamentos imobiliários do SFH, pois a instituição financeira passaria a ter que contar com quadros de engenheiros para fiscalizar, diariamente, a correção técnica, os materiais empregados e a execução de todas as obras por ela financiadas, passo a passo, e não apenas para fiscalizar, periodicamente, o correto emprego dos recursos emprestados.”
Por outro lado, a CEF - Caixa Econômica Federal deve ser atribuída a responsabilidade decorrente do contrato de mútuo: declaração de ilegalidade da cobrança da taxa de obra, competência da Justiça Federal (art. 109, I, CRFB/88), já que, mesmo na condição de mero agente financeiro stricto sensu, a instituição financeira detém responsabilidade pelo cumprimento das obrigações que assume para com o mutuário relativas ao cumprimento do contrato de financiamento, dentre elas a cobrança dos encargos inerentes ao negócio celebrado, no caso, a taxa de obra, nos termos e condições estipulados no contrato.
Sobre o tema, em discussão travada no bojo do REsp 1729593/SP, o Superior Tribunal de Justiça, assentou, sob a sistemática dos recursos repetitivos, que tal cobrança é ilícita. Confira-se:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA APÓS O PRAZO PARA A ENTREGA DAS CHAVES. DESCABIMENTO. ILICITUDE. CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. De acordo com o entendimento deste Superior Tribunal, na aquisição de unidades autônomas em construção, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
2. O Tribunal de origem, ao concluir pela necessidade de restituição à autora, ora recorrida, das quantias pagas a título de juros de obra do período posterior à entrega das chaves, encontra-se em consonância com a jurisprudência desta Corte, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ, aplicável a ambas as alíneas do permissivo constitucional.
3. Agravo interno improvido.
(STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 1884764/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 11/11/2020, DJe 16/11/2020)
Destarte, deve ser mantida a sentença que condenou a Caixa Econômica Federal - CEF a restituir os valores indevidamente recolhidos pela parte autora a título de "juros da obra", entre o período de agosto de 2014, até outubro de 2016, na modalidade simples, corrigidas monetariamente pelo IPCA-E, desde a data de cada pagamento, e acrescidas de juros de 1% ao mês, sem capitalização, desde a data da citação.
Sobre o tema, em situação similar à dos autos, aresto desta Turma:
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. ART. 109, I CRFB/1988. AUSÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. CEF. ATUAÇÃO COMO AGENTE FINANCEIRO. ATRASO NA OBRA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF NO TOCANTE AOS PEDIDOS DE CUMPRIMENTO DO CONTRATO COM A ENTREGA DA OBRA, PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL, ALÉM DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E LUCROS CESSANTES. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. TAXA DE OBRA. LEGITIMIDADE DA CEF. RESTITUIÇÃO SIMPLES. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ.
1. Trata-se de Apelação Cível interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (evento 116/JFRJ) e de Recurso Adesivo interposto pela PARTE AUTORA (evento 126/JFRJ), tendo por objeto sentença (evento 107/JFRJ), prolatada nos autos de ação ajuizada em face da CEF, da RC Brito Empreendimentos e Participações Eirelli - EPP e da BR4 Empreendimentos e Participações Ltda, objetivando: "a) Seja julgada procedente a ação para condenar as rés a cumprirem o contrato entregando a obra conforme pactuado ou, seja compelindo a primeira ré CEF a fazer com que o apartamento do autor seja entregue conforme contrato, seja compelindo as segunda e terceira rés ou substituindo-as contratando outra construtora; b) Seja concedida a medida de urgência confirmando-a na sentença, no sentido de ser concluída a obra e sua legalização, com a entrega da chave, no prazo de até 90 (noventa) dias, sob pena de ser arbitrada multa diária a ser arbitrada pelo juízo, tal qual tenha potencialidade para fazer cumprir o comando judicial; c) Sejam as rés condenadas a restituírem o autor os valores cobrados indevidamente, a título de juros de obra, a partir de agosto de 2014, até outubro de 2016, R$ 31 071,96, corrigidos desde cada desembolso, e na forma do indébito; d) A ratificação da indevida cobrança dos juros de obra, e que somente efetive-se a amortização do empréstimo com o término da obra e sua devida legalização; e) Sejam as rés condenadas ao pagamento a título de lucros cessantes a partir de agosto de 2014, R$ 54.000,00, corrigido mês a mês; f) Sejam as rés condenadas ao pagamento da multa contratual, conforme descrito na causa de pedir; R$ 30.600,00, com juros e correção monetária mês a mês a partir de agosto de 2014; g) A condenação das rés solidariamente na restituição dos valores do mobiliário, corrigidos desde o desembolso, R$ 5.610,00. h) A condenação das rés em restituírem ao autor o valor de R$ 1.000,00 (um mil reais), desde o desembolso, a título de parcela pós habite-se; i) A condenação das rés ao pagamento no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais."
2. A controvérsia gira em torno de pedidos de cumprimento do contrato com a entrega da obra, restituição de valores cobrados a título de juros de obra de agosto de 2014 até outubro de 2016, pagamento de multa contratual, além de indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes.
3. Em relação às rés RC - BRITO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES EIRELI e BR4 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA, diante da ausência de litisconsórcio passivo necessário, entendo que este juízo falece de competência in ratione personae, a teor do que preceitua o art. 109, I, da CRFB, devendo a pretensão ser deduzida junto à Justiça Estadual, razão pela qual deve o processo ser extinto, sem resolução do mérito, em relação às mesmas, por ausência de pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo.
4. No que diz respeito à CEF, da análise do instrumento contratual, constata-se que a mesma não participou da realização da obra, mas atuou exclusivamente como agente financeiro que disponibilizou empréstimo para os adquirentes do imóvel, bem como para a construção do empreendimento.
5. Atuando como agente financeiro, a CEF não detém legitimidade para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na entrega de imóvel.
6. A análise da questão posta em juízo parte de dois tipos de contratos distintos, podendo se depreender que a construtora é responsável por eventuais danos causados aos mutuários, seja em decorrência da construção, ou mesmo por atraso na entrega da obra, não havendo como se reconhecer qualquer responsabilidade da CEF, mesmo que de forma solidária, uma vez que ela apenas age como agente financeiro e na qualidade de credora fiduciária, havendo flagrante ilegitimidade passiva ad causam, razão pela qual a Justiça Federal carece de competência constitucional para a análise da questão, afeta à Justiça Estadual.
7. Não tendo a CEF nenhuma responsabilidade por atraso na entrega do imóvel, não há que se falar em pagamento de multa contratual, nem em indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes, por esse fundamento.
8. Impõe-se o reconhecimento da ilegitimidade da Caixa Econômica Federal para figurar no polo passivo da demanda no tocante aos pedidos de cumprimento do contrato com a entrega da obra, pagamento de multa contratual, além de indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes, bem como a consequente declaração da incompetência da Justiça Federal para processar e julgar o presente feito no tocante aos aludidos pedidos.
9. Quanto ao pedido relativo à chamada taxa de obra, objeto de cobrança pela CEF em decorrência do contrato de financiamento, a referida empresa pública federal é, nesse ponto, legítima para figurar no polo passivo.
10. A cobrança da taxa de evolução de obra é legítima desde que seja realizada na fase de construção do imóvel, período que é estabelecido contratualmente.
11. Após o prazo estipulado, a cobrança deste encargo é indevida, uma vez que deve ser iniciada a fase de amortização.
12. In casu, o prazo para construção fixado no contrato foi de 19 meses. Assim, a cobrança da aludida taxa não é devida no período compreendido entre 27 de setembro de 2015 a 27 de outubro de 2016.
13. No tocante à restituição em dobro, a mesma se configura descabida, devendo ser feita na modalidade simples, visto que não restou configurada a má fé da CEF.
14. Extinção do processo sem resolução do mérito, de ofício, nos termos do art. 485, IV, do CPC, em relação à RC - Brito Empreendimentos e Participações Eireli e BR4 Empreendimentos e Participações Ltda.
15. Extinção do processo sem resolução do mérito, de ofício, em relação à Caixa Econômica Federal, com fulcro no art. 485, VI, do CPC, no tocante aos pedidos de cumprimento do contrato de compra e venda, de devolução dos valores já pagos, bem como pelo pagamento de lucros cessantes, multa contratual e indenização por danos morais decorrentes do atraso da obra.
16. Recurso da CEF parcialmente provido para que a devolução dos valores pagos a título de juros de obra seja feita, de forma simples, apenas no período compreendido entre 27/09/2015 a 27/10/2016.
17. Recurso adesivo da parte autora desprovido.
18. Em razão da sucumbência mínima da CEF, condenação da parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, no valor de R$ 1.000,00 (mil reais).
(TRF, AC 0184233-70.2017.4.02.5101. Rel. Des. Federal Poul Erik. Sexta Turma Especializada. DJ 08.11.2021).
Posto isso, voto por, de ofício, julgar extinto o processo, sem resolução do mérito, em relação à RC-Brito Empreendimentos e Participações Ltda. (vendedor/entidade organizadora) e à BR4 Empreendimentos e Participações Ltda., nos termos do artigo 485, IV, do CPC; e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da Caixa Econômica Federal Federal - CEF parar reformar a sentença e reconhecer a ilegitimidade da Instituição Financeira para responder pelo atraso na conclusão das obras e, por consequência, pelos eventuais danos dele decorrentes, remanescendo, contudo, sua legitimidade pela cobrança da taxa de obra. Considerando que, no caso, cada litigante restou, em parte, vencedor e vencido, arbitram-se os honorários advocatícios, a serem pagos pela CEF, no valor de 10% sobre a condenação, a ser apurada em sede de liquidação e, em desfavor da parte autora, na diferença entre o valor da causa e o valor devido pela instituição financeira, nos termos do art. 86, do CPC, cuja exigibilidade encontra-se suspensa, em relação à parte autora, ante o deferimento da gratuidade de justiça. Custas a serem rateadas pelas partes, na proporção de 50% para cada litigante, observada a gratuidade de justiça deferida à parte autora.
Documento eletrônico assinado por VERA LUCIA LIMA DA SILVA, Desembargadora Federal Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001373960v17 e do código CRC a9e2b300.
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Signatário (a): VERA LUCIA LIMA DA SILVA
Data e Hora: 20/4/2023, às 14:26:15