Apelação Cível Nº 5003535-24.2021.4.02.5107/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por R. G. D. S..
A apelante combate a sentença que julgou improcedente o pedido por ela formulado em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF) (Evento 99).
O pleito busca indenização por danos morais e materiais decorrentes de alegados vícios construtivos em imóvel adquirido do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, comprado por meio de contrato celebrado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV.
Na petição inicial, aforada em julho de 2021, a autora narra que, pouco tempo após tomar posse do imóvel, situado à Rua Euclides da Silva, n.º 23, bloco 12, apartamento 304, condomínio residencial Vila das Hortências, Pinhão – Tanguá/RJ, verificou que o bem não apresentava condições adequadas de segurança e habitabilidade, em razão da existência de vícios de construção; que observou problemas internos e externos, como infiltração pelas esquadrias, problemas no sistema elétrico, vazamento no sistema de água fria e ineficiência do interfone; que a CEF não cumpriu seu dever de fiscalizar a obra e a qualidade de seus materiais, na qualidade de agente executor do PMCMV; que estão caracterizados vícios de construção; que cabe aplicar ao caso o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Daí os pedidos de indenização de R$ 9.051,17, com base em laudo de engenharia, e de danos morais estimados em R$ 10.000,00 ou outro valor a ser arbitrado pelo magistrado sentenciante.
Foi concedida a gratuidade (Evento 28) e determinada a reunião com outros processos sobre o mesmo empreendimento, para realização conjunta da prova pericial (Evento 39).
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença de improcedência, que considerou as conclusões da perícia acerca da inexistência de vícios construtivos, senão apenas danos decorrentes do uso ou falta de manutenção adequada.
Em seu recurso, a autora alega a nulidade da prova pericial, pois não atendeu aos parâmetros técnicos adequados nem respondeu às questões apresentadas pela parte autora e seu assistente técnico. Aduz que não houve análise da qualidade dos materiais empregados; que os vícios verificados não decorrem de falta de manutenção, pois nenhuma manutenção poderá corrigir erros na execução da obra ou uso de material inadequado; que o perito do juízo não fez nenhuma testagem sobre os elementos, materiais e técnicas utilizados; que os danos são progressivos, e não se faz manutenção de alta complexidade em imóvel novo; que é notório que as construtoras contratadas pela CEF se valem de técnicas e materiais inferiores e o perito foi claramente parcial na defesa da ré; que a vedação externa e interna deve ter vida útil de pelo menos 20 anos. Acrescenta que a casa que não oferece segurança e asilo ao indivíduo, nem proteção contra as intempéries, é um verdadeiro pesadelo e frustra as expectativas de uma moradia digna, muito além de mero aborrecimento, e impõe a reparação por danos morais, que ocorrem in re ipsa. Daí o pedido de que seja anulada a perícia para que outra seja realizada ou, se for o caso, que sejam desde logo julgados procedentes os pedidos (Evento 104).
Em suas contrarrazões, a CEF pugna pelo desprovimento do recurso. Reitera que o FAR somente responde por comprovados danos físicos ao imóvel, limitado ao valor de compra inicial, e não se incluem dentre os prejuízos indenizáveis danos decorrentes de uso e desgaste do imóvel, como constatado pela perícia no caso (Evento 107).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
O apelo não merece ser provido.
A sentença é mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, evitando-se transcrição, e pelos motivos que se lhe acrescem, na forma adiante alinhada.
O programa "Minha Casa Minha Vida" institui mecanismos de incentivo à aquisição de unidades habitacionais urbanas ou rurais para famílias de baixa renda (Lei nº 11.977/2009). O programa é implementado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), que tem como agente gestor e operacional a CEF, conforme dispõem os artigos 1º, §§ 1º e 2º, §8º, da Lei nº 10.188/2001, 9º da Lei nº 11.977/09: "a gestão operacional dos recursos destinados à concessão da subvenção do PNHU de que trata o inciso I do art. 2º desta Lei será efetuada pela Caixa Econômica Federal - CEF".
O STJ, nos autos do REsp n.º 1102539 (Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, DJe 06/02/2012) fixou a tese de que “a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; ou (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda”. Confira-se a ementa do julgado:
"RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PEDIDO DE COBERTURA SECURITÁRIA. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE.
1. Ação em que se postula complementação de cobertura securitária, em decorrência danos físicos ao imóvel (vício de construção), ajuizada contra a seguradora e a instituição financeira estipulante do seguro. Comunhão de interesses entre a instituição financeira estipulante (titular da garantia hipotecária) e o mutuário (segurado), no contrato de seguro, em face da seguradora, esta a devedora da cobertura securitária. Ilegitimidade passiva da instituição financeira estipulante para responder pela pretendida complementação de cobertura securitária.
2. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
3. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. [...]”
(STJ, REsp nº 1102539, Rel. Min. MARIA ISABEL GALOTTI, Quarta Turma, j. 09.08.11)
O Superior Tribunal de Justiça assinala que a causa de pedir e as cláusulas contratuais definem, em cada caso, se há ou não a responsabilidade da CEF. Neste sentido, o julgamento do REsp 1534952/SC, DJe 14/02/2017, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, assentou que “Para o fim de verificar o tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisar os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir.”
No caso, a CEF atuou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, já que o imóvel está vinculado ao Fundo de Arrendamento Residencial – FAR.
Apesar da falta do contrato celebrado entre as partes, que não instrui a inicial e nem foi juntado aos autos pela CEF, é incontroverso que houve contrato de compra e venda e alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, com recursos do FAR (cf. termo de recebimento do imóvel, Evento 1, OUT7), cujo objeto foi a compra de uma unidade residencial no Condomínio Residencial Vila das Hortências, situado no Município de Tanguá/RJ.
Assim, nos contratos celebrados para construção de imóvel e financiamento no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, a construtora do empreendimento é escolhida e contratada diretamente pela CEF. Desta forma, assente o entendimento de que a empresa pública responde pela entrega do imóvel em perfeitas condições de uso e conservação e por eventuais vícios de construção (inclusive custeio dos reparos decorrentes de vícios de construção, para recuperação do imóvel).
E a fiscalização das obras do programa “Minha Casa Minha Vida” e do projeto de construção são de responsabilidade da CEF. Neste sentido, in verbis:
"CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO ÂMBITO DO PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO E DO MUNICÍPIO DE DUQUE DE CAXIAS. RESPONSABILIDADE DA CEF E DA CONSTRUTORA.
1. Trata-se de apelação contra sentença que condenou a CEF a sanar os vícios de construção em unidade habitacional inserida no Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, bem como sua condenação, solidariamente à Construtora, a indenizarem a apelada, a título de danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
2. A legitimidade da Caixa Econômica Federal para responder por ato ilícito relativo ao contrato de financiamento ocorre apenas quando atua como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou renda, quando tenha escolhido a construtora ou tenha qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto. (Precedente: STJ, REsp 1102539, Rel. p/ acórdão Min. Maria Isabel Galotti, 4ª Turma). Com fundamento nos artigos 1º, § 1º e 2º, § 8, ambos da Lei nº 10.188/2001 e do artigo 9º da Lei n. 11.977/09 , a CEF é o agente gestor e operacional do Fundo de Arrendamento Residencial que subvenciona o programa do governo federal, sendo de responsabilidade da CEF a aprovação dos projetos de construção executados pelas construtoras. Segundo inteligência do artigo 618 do CC/02, a construtora responde pelas falhas no projeto e vícios de construção.
3. Evidente a ilegitimidade passiva ad causam do Estado do Rio de Janeiro e do Município de Duque de Caxias, eis que a fiscalização das obras do Programa Minha Casa, Minha Vida e a elaboração do projeto de construção são de responsabilidade da Caixa Econômica Federal.
4. Laudo pericial que comprova as falhas técnicas de projeto e constata a existência de danos na unidade habitacional da autora no condomínio Santa Helena. Nexo de causalidade configurado, eis que previsíveis as chuvas no Município de Duque de Caxias. Ensinamentos clássicos, mas ainda de contemporânea aplicação, de Agostinho Alvim acerca do caso fortuito e força maior.
5. Considerando que a CEF contratou diretamente a construtora, cuja falência foi decretada judicialmente, deve custear os reparos decorrentes de vícios de construção, para recuperação do imóvel, já que a falência inviabiliza a solidariedade quanto ao cumprimento da obrigação específica de fazer.
6. Presentes todos os elementos da responsabilidade civil é devida a obrigação solidária de indenizar. O dano moral fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelo juízo sentenciante deve ser mantido, por conciliar a pretensão compensatória com o princípio da vedação do enriquecimento sem causa. Descabida, no entanto, a condenação em danos materiais, eis que não comprovados os alegados danos emergentes.
7. No tocante ao termo inicial dos juros moratórios, devem fluir a partir do evento danoso (18.03.2013), conforme exegese do STJ ao artigo 368 do CC/02, disposta na Súmula 54 do STJ; fixados em percentual de 1% ao mês, conforme o artigo 406 do CC/02.
8. Manutenção dos honorários advocatícios em percentual de 10% sobre o valor da condenação, eis que adequado à complexidade da causa, bem como suficiente para remunerar o empenho, o desgaste e o tempo despendido na execução do serviço, nos termos da art. 20, §3º do CPC/73, lei vigente à data da prolação da sentença.
9. Recurso da autora parcialmente provido. Desprovimento da apelação da CEF."
(TRF2, AC 00016362420134025118, 7ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO, DJ 21/02/2017) Grifo nosso
No caso, porém, não restou caracterizada a existência de vícios de construção ou de alguma falha por parte da CEF na fiscalização do empreendimento.
Embora aponte diversos vícios no imóvel, supostamente constatados logo após se mudar, não há qualquer notícia de que a autora tenha reclamado anteriormente de algum problema, como confirmado pela CEF, até vir a juízo somente em 2021, sete anos depois da aquisição. A primeira e única reclamação, no Programa de Olho na Qualidade, foi feita somente em março de 2021, pouco antes da propositura desta ação em julho daquele ano, sem qualquer aviso anterior à construtora (Evento 32, ANEXO6).
Não se trata de exigir o prévio exaurimento da via administrativa. A comunicação oportuna aos órgãos de reclamação da CEF demonstraria a insatisfação da adquirente assim que constatasse os alegados vícios, e não anos depois, quando a falta de manutenção e o desgaste natural certamente já interfeririam no quadro, como veio a ocorrer.
Nesta linha, o perito do juízo foi expresso ao refutar os alegados vícios de construção, e não há nulidade alguma no laudo pericial, como se verá adiante.
Como dito, a inicial não veio acompanhada de cópia do contrato de financiamento, que não teria sido entregue à mutuária (Evento1, OUT11). Já o termo de recebimento de imóvel foi assinado em março de 2014, e consta expressamente o FAR como vendedor/cedente.
De acordo com a planilha de evolução do financiamento, o contrato tem prazo de 120 meses, com previsão do Sistema de Amortização Constante – SAC. A prestação mensal conta com subsídio governamental de R$ 515,21, e o valor inicial a ser pago pela beneficiária é de R$ 25,00. Não obstante, ela está inadimplente desde janeiro de 2020, quando a prestação mensal era de R$ 26,40. O total do débito acumulado em janeiro de 2022 é de R$ 2.495,78 (Evento 32, ANEXO4 e 5).
Para respaldar sua tese, a autora trouxe um parecer de engenharia, sem anotação de responsabilidade técnica (ART), com fotografas de infiltrações e vazamentos nos sistemas de água fria e pelas esquadrias, e aponta problemas no sistema elétrico e falha no interfone. Ao final, sugere-se que para execução dos trabalhos de reparo, é necessária a desocupação total do apartamento, com a estimativa dos valores necessários requerida na inicial (Evento 1, PARECER9).
Determinada a realização de perícia, o expert designado pelo juízo compareceu ao local e constatou, dos problemas descritos na inicial, apenas dois: infiltração pela esquadria das janelas e ineficiência do interfone, atribuídos à falta de manutenção dos moradores e do condomínio, respectivamente (Evento 74).
Não foram encontrados problemas no sistema elétrico ou nas instalações hidráulicas de água limpa (Evento 74, p. 06). A mera insatisfação da adquirente com o padrão de construção utilizado no Programa Minha Casa Minha Vida, não significa que suas especificações técnicas, ou condições de habitabilidade, tenham sido descumpridas.
Quanto à infiltração das janelas, o perito concluiu que (Evento 74, p. 13):
“Diante do que foi identificado na diligência pericial em consonância com a reclamação da parte Autora este expert observou que haviam danos no revestimento interno próximo às janelas, resultados de infiltração de água de chuva pelas frestas existentes entre a guarnição metálica da janela e os peitoris, em virtude da ausência de barreira de vedação, elastômeros/silicone.
Na fase de construção a barreira de vedação foi normalmente aplicada na junção da janela com o peitoril, ocorre que com o tempo e intempéries houve o normal ressecamento e perda da funcionalidade das barreiras de vedação e, por não ter havido a manutenção regular com reposição da barreira de vedação propiciando a penetração de água de chuva vindo a provocar o dano constatado.
Tendo em vista que os danos decorreram da falta de manutenção os mesmos não podem ser enquadrados como vícios de construção” (g.n.).
Quanto ao interfone, o perito afirmou que “a ineficiência do sistema de interfone decorre da falta de manutenção do sistema por parte do condomínio, já que segundo a Autora o sistema funcionou, por pouco tempo evidente, mas funcionou. Trata-se de um dano cuja responsabilidade é de terceiros” (p. 15 do laudo).
E observou que o “condomínio onde se localiza o imóvel periciado, não possui porteiro ou equipe de recepção aos visitantes, apesar de existir uma guarita (danificada). Segundo informações obtidas com moradores, esta situação existe há muito tempo. Desta forma, apesar de não haver manutenção no sistema de interfonia, ele se torna desnecessário pelo motivo aqui exposto”.
Em resposta aos quesitos, destacam-se ainda os seguintes trechos (Evento 74, p.17/18):
4. O imóvel situa-se em terreno impróprio para construção (área com risco de inundação ou alagamento, por exemplo)? Qual o parecer técnico quanto ao terreno em que foi edificada a obra? Há risco de desabamento ou de comprometimento da rigidez estrutural ou habitabilidade do imóvel?
Resposta: Não, o imóvel foi construído sobre o solo do tipo argiloso, com boa resistência à compressão. O tipo de fundação utilizado foi o recomendado para o tipo de edificação e solo. Não existe risco de inundação, alagamento ou desmoronamento. Não há comprometimento da rigidez estrutural ou habitabilidade do imóvel.
5. Foram constatadas reforma, ampliação ou modificação no imóvel? Se afirmativo, quem as realizou, qual foi a data provável? Houve acompanhamento por responsável técnico? Elas foram ou não suficientes para afastar ou mitigar eventuais vícios construtivos, agravá-los, ou causar outros danos? Avalie o perito as condições de habitabilidade e segurança do empreendimento antes e depois das obras.
Resposta: Não houve reforma, ampliação ou modificação no imóvel. O imóvel possui plenas condições de habitabilidade, segurança, conforto e bem estar.
[...]
8. Existem adequadas e seguras instalações para fornecimento de gás, água, energia elétrica e esgoto no imóvel? A unidade apresenta algum problema relacionado a essas instalações? Em caso positivo, quais são? Quais são as suas causas?
Resposta: Sim, adequadas” (g.n.).
O perito do juízo descreveu todos os testes e análises feitos, inclusive a metodologia aplicada (p. 03), com o uso de fissurômetro, dial indicator (para avaliação da profundidade das trincas e fissuras), ultrassom portátil, voltímetro/amperímetro (para avaliação das cargas elétricas), nível de bolha (para inclinação/declive dos peitoris), e traçador químico (para análise de vazamentos e infiltrações).
Já a irresignação da autora é genérica, e não refutou concretamente as conclusões da perícia.
A falta do memorial descritivo ou do projeto do empreendimento em nada afeta as conclusões do perito. A situação do imóvel foi pessoalmente verificada e, acaso utilizados materiais ou técnicas inadequadas, isso se revelaria na visita ao local e nas falhas apontadas. E se fosse necessário para embasar suas conclusões, o perito solicitaria tais documentos, mas não foi o caso.
A parte não rebateu a conclusão do perito de que a infiltração das janelas seria decorrência da deterioração natural do elemento de barreira, que deveria ser reposto após a perda da vida útil (até cinco anos) e não o foi. A autora não demonstrou, por exemplo, que a infiltração na verdade pudesse ser fruto da má qualidade das esquadrias, ou de erro de instalação.
Em seu parecer, o assistente técnico da autora reconhece que a impermeabilização das janelas tem prazo de garantia de 5 anos (Evento 83, PARECER2, p. 08), o que confirma a conclusão do perito, de que seria necessária a reposição do material para garantir a vedação das esquadrias. E isso não configura, evidentemente, qualquer vício de construção.
Da mesma forma, o assistente questiona genericamente a conclusão do perito quanto ao interfone, e seu único argumento restringe-se à oitiva da moradora, que teria reportado o problema logo após a entrega do empreendimento (Evento 83, PARECER2, p. 12). Ora, como já dito, não houve qualquer reclamação à época perante a construtora ou mesmo a CEF, e a responsabilidade atualmente pela manutenção incumbe ao Condomínio, sem que tenha sido caracterizado, como apontado pelo perito, qualquer vício de construção.
Por fim, o assistente da autora aponta que há vazamentos nos sistemas de água fria e problemas elétricos (p. 10 do PARECER2, Evento 83). O perito, porém, em visita ao imóvel, não constatou qualquer problema nesse sentido.
Em conclusão, o perito assinalou que: “No caso ora periciado foram encontrados problemas na unidade residencial, onde se tem como causa falta de manutenção, mau uso ou danos provocados por terceiros, todavia, nenhum dos problemas encontrados pode ser classificado como vício de construção” (grifamos, p. 35 do Evento 74).
A autora ainda apontou que o perito não realizou determinados testes e análises específicos, e que são os moradores que utilizam o imóvel e conhecem seus problemas. Entretanto, o perito realizou os testes necessários e, embora previamente comunicada ao juízo a data da realização da perícia, a moradora não se fez acompanhar de seu assistente técnico.
Ora, o perito é profissional técnico capacitado para avaliar as construções, e ele pessoalmente testou as instalações elétricas e hidrossanitárias do imóvel, sem qualquer problema. E foi expresso, como visto das transcrições acima, ao reconhecer as infiltrações e falhas do interfone, atribuídas, porém, à falta de manutenção, a cargo dos moradores e do condomínio.
A idade útil esperada do imóvel não exclui a manutenção periódica de suas diversas instalações. Deixada sem conservação, nenhuma construção resiste ao tempo e ao desgaste natural pelo uso, e os problemas daí decorrentes não se confundem com vícios de construção.
Ainda que se trate de empreendimento destinado à população de baixa renda, tal não exime os moradores de manterem adequadamente o imóvel e zelarem pela sua conservação, às suas expensas. Como aliás, está usualmente expresso nos contratos do PMCMV, de redação padronizada, dentro da cláusula de “conservação da garantia”.
Não houve, portanto, qualquer nulidade na prova pericial, realizada por profissional habilitado, e nada de concreto infirma suas conclusões.
Em síntese, não há prova de vício de construção que possa ser atribuído à CEF como gestora do PMCMV, seja à luz dos arts. 186 ou 618 do CC, ou ainda do art. 14 do CDC. Correta, destarte, a improcedência do pedido.
Voto por negar provimento à apelação. A sentença não fixou expressamente um percentual de honorários que possa agora ser majorado, e a CEF ficou conformada e não interpôs recurso, certamente diante da suspensão da exigibilidade, em razão da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC).
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001366014v2 e do código CRC 301577b8.
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