Apelação Cível Nº 0191658-24.2017.4.02.5110/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por G. M. J., postulando a reforma da sentença constante do evento 78, que julgou improcedente o pedido da demanda, que objetiva a rescisão do contrato de mútuo imobiliário firmado entre as partes.

Em seu apelo (evento 90), o autor sustenta que propôs demanda em face das rés, a fim de rescindir e reaver os valores pagos em seu instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel e outras avenças firmado com as requeridas em 27 de abril de 2016; que efetuou todos os pagamentos até maio de 2017, entre entrada em cheques, entrada parcelada e taxa de evolução de obras, o que perfaz um montante de R$ 25.912,69; que conseguiu seguir com esses pagamentos feitos à CEF até o mês de maio de 2017, quando perdeu seu poder de pagamento em razão da perda de clientes, por conta da crise econômica no país; que, assim, o contrato de mútuo ficou excessivamente oneroso, ante as suas condições financeiras, motivo que culminou no desinteresse do imóvel; que comunicou as rés sobre a perda do interesse em permanecer com o financiamento, postulando a devolução dos valores pagos, ainda que com retenção de uma pequena parte (10% no máximo); que as rés se negam ao distrato do contrato com devolução dos valores adimplidos; que não chegou a usufruir do imóvel em nenhum momento, pois ainda se encontrava em construção à época do ajuizamento da ação e que atualmente se encontra construído, sem o recebimento das chaves, o que demonstra ser totalmente possível a pretensão do autor; que, portanto, a sentença merece reforma, pois é contra a legislação em vigor, bem como a jurisprudência do STJ, já que valida o locupletamento ilícito das apeladas em face do apelante, parte menos favorecida e que até a presente data não conseguiu se recolocar em um emprego formal; que o art. 6º, V, do CDC estabelece a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas, como na hipótese dos autos; que o art. 39, inciso V, do CDC também dispõe que é vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas, exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva; e que também deve ser observado o disposto no artigo 51, incisos IV e XI, e § 1º, incisos I e III, da legislação consumerista, assim como nos arts. 413, 421 e 422 do Código Civil.

Assinala o apelante, ainda, que a parte ré ofende a legislação em vigor, já que embasa sua posição em cláusula nula de pleno direito, que impõe ao autor condição totalmente desvantajosa, gerando vantagem extremamente excessiva à requerida; que, com a rescisão do contrato, a parte ré poderá vender novamente a unidade imobiliária; que, assim, requer a rescisão do contrato, bem como a declaração de nulidade da cláusula penal  do referido pactum, reduzindo para o montante equivalente a 10% (dez por cento) do valor até então pago pelo autor, condenando a parte ré à devolução do restante do valor, nos termos da Súmula 543 do STJ; que o STJ já definiu que, quando a culpa é do comprador pela rescisão, a construtora tem que devolver 90% do que foi pago (AgRg no Agravo em Recurso Especial nº 807.880 - DF); que a sentença enseja o locupletamento ilícito das apeladas, uma vez que não usufrui ou usufruiu do imóvel (art. 884 do Código Civil); e que deve ser observada a Lei nº 4.591/1964, especialmente seu art. 67-A, que estabelece, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, que este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas e deduzidas da comissão de corretagem e da pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Contrarrazões da CEF anexadas no evento 100 e da apelada PERGOLA no evento 106.

É  o relatório. Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001344222v2 e do código CRC 66d22c92.

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Apelação Cível Nº 0191658-24.2017.4.02.5110/RJ

VOTO

Trata-se de apelação interposta em face de sentença que  julgou improcedente o pedido. O autor objetiva a rescisão do contrato de mútuo imobiliário firmado entre as partes, em razão de problemas financeiros que deram causa ao desinteresse no imóvel, com base no CDC (arts. 6º, V, 39, inciso V, e 51, incisos IV e XI, e § 1º, incisos I e III, da Lei nº 8.078/1990). Requer a devolução do que foi pago, com retenção de no máximo 10%.

O processo encontrava-se suspenso por determinação do STJ, que afetou os Recursos Especiais 1.891.498/SP e 1.894.504/SP para o rito dos repetitivos (Tema 1.095), suspendendo a tramitação, em todo o território nacional, dos processos que versavam sobre idêntica questão jurídica – tanto em primeira e segunda instâncias quanto no STJ (artigo 1.037, II, do Código de Processo Civil de 2015).

Com o julgamento do tema 1.095 pelo STJ, o feito foi incluído em pauta de julgamento.

A tese firmada pelo STJ no referido Tema 1.095 estabelece que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".

No caso dos autos, tendo em vista que o autor, ora apelante, requer a rescisão do contrato de Promessa de Compra e Venda e do Contrato de Financiamento regido pela Lei n.º 9.514/97, com fulcro no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, com a devolução das quantias pagas (condenação da incorporadora/vendedora a devolver o percentual de 90% daquilo que foi pago, com juros e correção monetária, e condenação da CEF  a devolver o valor pago a título de financiamento, com juros e correção monetária), é aplicável a presente tese firmada pelo STJ, devendo ser afastada a pretensão de incidência do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”), conforme postulado.

Na hipótese dos autos, o autor pretende a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado com a vendedora/incorporadora Pérgola (evento 1 - OUT4) e do contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional vinculada ao PMCMV com recursos do FGTS e alienação fiduciária em garantia (evento 1 - OUT 5), este firmado em 27/04/2016. A alienação fiduciária em garantia foi levada a registro na matrícula do imóvel (evento 57, OUT46 - fl. 30).

Conforme a causa de pedir da petição inicial, verifica-se que o autor alegou dificuldades financeiras em razão da crise econômica, o que motivou o pedido de rescisão pelo desinteresse no imóvel. Afirmou que efetuou os pagamentos até maio de 2017, estando, portanto, inadimplente. E a ação foi ajuizada em 09/10/2017.

O demandante não apontou a existência de qualquer abuso ou inadimplemento contratual por parte dos demandados. Observa-se que o autor requer o distrato de ambos os contratos, ao argumento de dificuldades econômicas advindas da crise que assola o país, sendo certo que os contratos não estabelecem a possibilidade de desistência do imóvel em decorrência de dificuldades financeiras enfrentadas pelo adquirente. 

Ademais, ressalte-se que o entendimento consagrado pelo Eg. Superior Tribunal de Justiça na Súmula nº 543, atinente à resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com a devolução das parcelas pagas para sua aquisição, evidentemente não se aplica ao caso em que há escritura de compra e venda definitiva com a Construtora, já levada ao RGI e com pacto acessório de mútuo e alienação fiduciária em garantia, em favor da CEF, sob as normas da Lei n.º 9.514/97.

Como salientado pelo próprio autor, ora apelante, o imóvel foi concluído, mas não recebeu as chaves (provavelmente pela inadimplência).

In casu, não se trata mais de promessa de compra e venda, nem foi alegado qualquer inadimplemento contratual por parte da incorporadora ou da instituição financeira.

Com efeito, deve ser feita a necessária distinção entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre promitente vendedor e compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda. Neste sentido, confira-se o precedente:

“SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO BENEFICIÁRIO. Em ação que objetiva a rescisão do contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária em garantia, não se aplica a ideia (correta) expressa na Súmula n.º 543 do STJ, pois o compromisso de compra e venda não mais subsiste, e sim a definitiva compra e venda, com mútuo e alienação fiduciária em garantia, levados ao Registro de Imóveis. Não há base para o distrato do mútuo, nem mesmo lógica, pois o dinheiro já foi transferido ao mutuário, e dele para o alienante, e o distrato teria, de qualquer modo, que repor o valor mutuado. Eventuais dificuldades financeiras do devedor não importam quebra da base do contrato, e são de antemão consideradas nos ajustes da espécie. Apelação desprovida.”

(TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0142750-15.2017.4.02.5116, Rel. Des. Fed. Guilherme Couto de Castro, DJe 12.3.2020) (grifos nossos).

Ademais, nos termos do art. 586 do Código Civil, no contrato de mútuo, "[...] o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade". Incabível, portanto, a rescisão do contrato de mútuo feneratício, muito menos a devolução das quantias pagas pelo mutuário, sem a necessária devolução à instituição financeira do montante emprestado, com os acréscimos contratuais devidos (art. 591 do CC).

Na hipótese dos autos, houve a liberação dos recursos de financiamento pela CEF em favor do demandante, bem como o registro da garantia de alienação fiduciária junto ao Registro de Imóveis, mostrando-se juridicamente impossível o desfazimento da disponibilização do valor financiado, muito menos sem que os juros incorridos durante todo o período sejam devidamente quitados. Neste sentido, confira-se o precedente:

“DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. SFH/SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESEMPREGO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. 1 . O autor acionou a CAIXA, a construtora/vendedora MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES e a intermediária GLOBAL CREDIT CORRESPONDENTE BANCÁRIO, objetivando a rescisão do contrato de compra e venda e mútuo, e a devolução dos valores pagos. 2. A sentença determinou a rescisão do contrato e a devolução das quantias pagas pelo autor, com retenção de 25%. 3. O autor, em 5/2/2016, assinou com a MRV ENGENHARIA um Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, referente ao apartamento nº 409, do Bloco 1, do empreendimento imobiliário denominado Parque Mar Del Plata, localizado na Rua Maria Lúcia Piersante s/n, Parque Aeroporto, Macaé/RJ, no valor de R$ 134.999,90 (cento e trinta e quatro mil e novecentos e noventa e nove reais e noventa centavos). O imóvel foi adquirido na planta, e o autor pagou, como sinal, R$ 3.400,00 (três mil e quatrocentos reais), e comprometeu-se a (i) pagar à vendedora R$ 12.222,90 (doze mil e duzentos e vinte e dois reais e noventa centavos), divididos em 30 parcelas mensais, e (ii) financiar o valor restante junto à Caixa. De acordo com a cláusula 5ª, a previsão para entrega das chaves seria 31.5.2017. O contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, foi celebrado em 29.3.2016, com previsão de pagamento da primeira parcela do mútuo em 6.5.2016. 4. A manifestação do propósito de rescindir o contrato não se deu pouco tempo depois da celebração da promessa de compra e venda, mas sim quando já registrado no RGI o contrato de compra e venda e mútuo com obrigações e alienação fiduciária, ocasião em que a Caixa pagou à incorporadora o valor que o mutuário necessitou para a compra do imóvel, tendo direito de receber o capital mutuado, com os juros e a correção contratados. 5. Há que ser feito o distinguishing entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre promitente vendedor e compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda. 6. No caso, já houve a liberação dos recursos de financiamento pela Caixa em favor da vendedora, bem como consolidação da garantia de alienação fiduciária junto ao Registro de Imóveis, sendo inviável determinar o desfazimento da disponibilização do valor financiado, muito menos sem que os juros incorridos durante todo o período sejam devidamente quitados. 7. As rés vêm cumprindo rigorosamente suas obrigações contratuais, inexistindo notícia nos autos de atraso no cronograma nem de excesso nas cobranças e, quanto ao desemprego, não possibilita invocar a teoria da imprevisão, a fim de impor a rescisão contratual. 8. Apelações providas.”

(TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 0134575-13.2016.4.02.5166, Rel. Juiz Fed. convocado Antonio Henrique Correa da Silva, DJe 23.11.2020) (grifos nossos).

Portanto, inexistentes razões jurídicas para o distrato do mútuo, reputa-se improcedente o pedido de rescisão do mútuo financeiro habitacional em face da CEF.

Imperativo consignar que a relação negocial entre o demandante e a vendedora/incorporadora evoluiu de promessa de compra e venda para a venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com garantia de alienação fiduciária, nos termos da Lei 9.514/1997, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem motivo juridicamente idôneo.

Deste modo, o contrato de promessa de compra e venda firmado com a construtora/vendedora já se extinguiu pelo alcance do seu objeto, tendo as obrigações ali assumidas subsumidas no contrato de compra e venda definitivo firmado posteriormente, com financiamento imobiliário através da CEF.

Acresça-se que a pretensão do autor não consiste na simples rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda, mas sim na resolução de mútuo e liberação da garantia, sem o apontamento de ilegalidade por parte da CEF ou da construtora, o que ocasionaria risco a todo o fundo público, o que não parece ser razoável.

Vale salientar que as dificuldades financeiras do devedor não levam à possibilidade de aplicação da pretendida teoria da imprevisão, para fulminar mútuo no qual o dinheiro foi repassado ao mutuário.

Com efeito, a desistência do imóvel em decorrência de dificuldades financeiras enfrentadas pelo adquirente não se apresenta como motivo hábil e suficiente para invocação da "Teoria da Imprevisão”, conforme previsto no art. 478 do CC/2002, de modo a propiciar o rompimento do aludido contrato. A redução da renda familiar ou mesmo o desemprego não podem ser considerados motivos imprevisíveis, não tendo, por essa razão, o condão de impor a rescisão contratual.

De fato, em relação à Teoria da Imprevisão, deve ser observado que, em razão de desemprego ou perda de renda, não há como se impor ao agente financeiro a “adequação” do contrato. Entende-se que quem faz um financiamento de longo prazo, de 360 meses – 30 anos (item B.8.1 - evento 1- OUT5 – fl. 2), sabe que corre o risco de variações salariais, com perda de renda, por exemplo, ou até de desemprego.  Não se trata de situação imprevisível, repita-se.

Confira-se a jurisprudência:

“SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). RESCISÃO CONTRATUAL. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. DESISTÊNCIA DO BENEFICIÁRIO. 1. Em ação que objetiva a rescisão do contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária em garantia, não se aplica a ideia (correta) expressa na Súmula n.º 543 do STJ, pois o compromisso de compra e venda não mais subsiste, e sim a definitiva compra e venda, com mútuo e alienação fiduciária em garantia, no caso já levados ao Registro de Imóveis. 2. Não há base para a rescisão contratual, e eventuais dificuldades financeiras do devedor não importam quebra da base do contrato, e são de antemão consideradas nos ajustes no âmbito do SFH. 3. Incabível acolher o pedido de distrato, nos termos da Portaria n.º 488, de 18/07/2017 do Ministério das Cidades, pois não houve a necessária solicitação expressa do beneficiário à instituição financeira contratante, e nem o devedor está em dia com suas obrigações contratuais. 4. Apelação desprovida.”

(TRF 2ª Região, AC 5002770-28.2018.4.02.5117, 6ª Turma Especializada, Relator GUILHERME COUTO DE CASTRO, julgado em 02/10/2019).

“CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROGRAMA "MINHA CASA MINHA  VIDA".  RESCISÃO  CONTRATUAL  UNILATERAL.  REDUÇÃO  DE RENDA FAMILIAR. TEORIA DA IMPREVISÃO. DESCABIMENTO.

1. Trata-se de apelação contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral, e determinou a rescisão dos contratos de compra e venda e mútuo, com garantia em alienação fiduciária, com a devolução de 75% dos valores pagos  a  título financiamento e de "Taxa de Obra".

2. A hipótese em tela não se confunde com aquela que deu ensejo à edição da súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

3. De fato, a relação negocial entre os autores e a vendedora do imóvel evoluiu da promessa de compra e venda para a efetiva venda do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9.514/97, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem que haja motivo juridicamente idôneo.

4. Neste aspecto, os autores não apontaram a existência de qualquer abuso ou inadimplemento contratual por parte dos réus, o que afasta a possibilidade de resolução contratual com base no art. 475 do Código Civil. Da mesma forma, como a única razão para a desistência do imóvel decorre de "dificuldades financeiras", tal fato não se apresenta como motivo hábil e suficiente para invocação da "Teoria da Imprevisão" (artigo 478 do Código Civil), de modo a propiciar o rompimento dos aludidos contratos.

5. A redução da renda familiar pode ser motivo imprevisto, mas jamais imprevisível, não tendo o condão de impor a rescisão contratual, mas, apenas, a revisão do contrato junto à parte ré, através de renegociação, o que, aliás, não pode ser imposto, pois depende da análise da viabilidade de adequação do contrato à nova realidade fática.

6. Deve ser privilegiado o princípio da força obrigatória dos contratos, no sentido de que ninguém é obrigado a contratar, mas aqueles que o fizerem devem cumprir com as obrigações assumidas, de modo que, diante da ausência de abuso ou inadimplemento por parte dos réus, a improcedência do pedido autoral é medida que se impõe.

7. Sentença reformada, para julgar improcedente o pedido e condenar os autores nas custas e honorários advocatícios, fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, e §11 c/c artigo 98, § 3º, ambos do Código de Processo Civil de 2015, já considerado o trabalho adicional realizado em sede recursal.”

8. Apelação provida.”

(TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 01410071520174025101, Rel. Juiz Fed. Conv. Vigdor Teitel, DJE 9/11/2018.) (Destacamos.)

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. RENEGOCIAÇÃO DO CONTRATO. DESEMPREGO. TEORIA DA IMPREVISÃO.

1. Agravo de instrumento interposto em face da decisão proferida pelo Juízo Federal da Vara 8 Única de Macaé/RJ que indeferiu o pedido de antecipação de tutela requerida nos autos de ação ordinária na qual se pretende a renegociação do contrato de financiamento imobiliário em decorrência de desemprego.

2. "Para cogitar a incidência da teoria da imprevisão é necessária superveniência de fato extraordinário e de caráter geral que torne a obrigação excessivamente onerosa e sacrificante ao devedor, importando um proveito muito alto para o credor. Desemprego, divórcio, separação de fato, redução de renda, entre outras circunstâncias adversas que interferem na saúde financeira do devedor, não dão ensejo à revisão contratual com base na teoria da imprevisão, pois são fatos naturais da vida e, não, extraordinários, integrando o risco de qualquer contrato, especialmente financiamentos longos, como na hipótese dos autos." (TRF2, 8ª Turma Especializada, AG 00056576620164020000, Rel. Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, E-DJF2R 11.10.2016).

3. Esta Corte tem deliberado que apenas em casos de decisão teratológica, fora da razoabilidade jurídica, ou quando o ato se apresenta flagrantemente ilegal, ilegítimo e abusivo, justificaria a reforma pelo órgão ad quem, em agravo de instrumento. E, nesse contexto, a ilegalidade da decisão deve ficar clara e inequívoca, pois, do contrário, tudo deve ser resolvido ao final, no bojo da sentença e pode ser examinado pelo Tribunal competente, em grau de recurso.

4. O Juízo a quo apreciou a questão com razoabilidade suficiente, não podendo ser caracterizada como teratológica, irrazoável, ilegal ou abusiva, pelo que não resta cabível sua reforma.

5. Agravo de instrumento não provido."

(TRF-2ª Região, AG 00100746220164020000, Relator Desembargador Federal Ricardo Perlingeiro, Quinta Turma Especializada, DJE 16/02/2017.) (Destacamos.)

"DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. SFH. DESEMPREGO. RENEGOCIAÇÃO DA DÍVIDA. IMPOSIÇÃO AO AGENTE FINANCEIRO. IMPOSSIBILIDADE.

1. Mantém-se a sentença que negou a mutuário constranger a Caixa a renegociar a dívida e suspender a execução extrajudicial do imóvel que garantiu financiamento.

2. Em contratos de financiamento do SFH há risco de inadimplência por redução salarial ou até desemprego, como no caso, mas tais situações são inoponíveis ao agente financeiro, que não pode ser obrigado à adequação do contrato, à luz da teoria da imprevisão, vez que não se apresentam como um fato superveniente imprevisível, de caráter geral, no cumprimento do ajuste. A situação econômico-financeira dos mutuários é inoponível ao credor hipotecário, e não tem o condão de modificar as cláusulas do mútuo, nem enseja a aplicação da cláusula rebus sic standibus. Nessa conformidade, é inaplicável à hipótese a regra do art. 478 do Código Civil. Precedentes.

3. Apelação desprovida."

(TRF-2ª Região, AC 00067863720134025101, Relatora Desembargadora Federal Nizete Lobato Carmo, Sexta Turma Especializada, DJE 29/11/2016.) (Destacamos.)

Cumpre registrar, ainda, que o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, não é aplicável ao caso dos autos, tendo em vista que o contrato de mútuo imobiliário foi firmado em 27/04/2016 (evento SJRJ 1 - OUT5 - fl. 24), além de ser endereçado à incorporadora, e não ao agente financeiro.  

Isto posto,

Voto no sentido de conhecer do apelo e negar-lhe provimento, majorando a verba honorária fixada em 1% (art. 85, §11, do CPC), observada a suspensão de exigibilidade prevista no art. 98, §3º, do CPC/2015, em razão da gratuidade de justiça concedida.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001344223v3 e do código CRC 2e56e9bc.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO
Data e Hora: 6/3/2023, às 14:40:8

Apelação Cível Nº 0191658-24.2017.4.02.5110/RJ

EMENTA

APELAÇÃO. PMCMV. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PEDIDO DE RESCISÃO DOS CONTRATOS COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM BASE NO CDC. DIFICULDADES FINANCEIRAS. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

1. Apelação interposta em face de sentença que  julgou improcedente o pedido da demanda que objetiva a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e do contrato de mútuo imobiliário firmado entre as partes, em razão de problemas financeiros que deram causa ao desinteresse no imóvel, com base no CDC (arts. 6º, V, 39, inciso V, e 51, incisos IV e XI, e § 1º, incisos I e III, da Lei nº 8.078/1990). O autor requer a devolução do que foi pago, com retenção de no máximo 10%.

2. Afastada a pretensão de incidência do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”), ante a tese firmada no Recurso Especial nº 1.891.498/SP, vinculado ao tema repetitivo nº 1.095 do STJ, com publicação ocorrida em 19/12/2022: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

3. O caso é de pedido de rescisão dos contratos de promessa de compra e venda e de mútuo celebrado com as rés, de modo que o autor pede a devolução de 90% dos valores pagos à vendedora/incorporadora, com juros e correção monetária, e devolução do valor pago a título de financiamento à CEF. Hipótese em que o demandante não apontou a existência de qualquer abuso ou inadimplemento contratual por parte dos demandados. O pedido de rescisão de ambos os contratos foi feito ao argumento de dificuldades econômicas advindas da crise que assola o país, sendo certo que os contratos não estabelecem a possibilidade de desistência do imóvel em decorrência de dificuldades financeiras enfrentadas pelo adquirente. 

4. O entendimento consagrado pelo Eg. Superior Tribunal de Justiça na Súmula nº 543, atinente à resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com a devolução das parcelas pagas para sua aquisição,  não se aplica ao caso em que há escritura de compra e venda definitiva já levada ao RGI e com pacto acessório de mútuo e alienação fiduciária em garantia, em favor da CEF, sob as normas da Lei nº 9.514/97. 

5. É necessária a distinção entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre promitente vendedor e compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda.

6. Inexistentes razões jurídicas para o distrato do mútuo, reputa-se improcedente o pedido de rescisão do mútuo financeiro habitacional em face da CEF. Imperativo consignar que a relação negocial entre o demandante e a vendedodra/incorporadora evoluiu de promessa de compra e venda para a venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9514/1997, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem motivo juridicamente idôneo. Deste modo, o contrato de promessa de compra e venda firmado com a construtora/vendedora já se extinguiu pelo alcance do seu objeto, tendo as obrigações ali assumidas subsumidas no contrato de compra e venda definitivo firmado posteriormente, com financiamento imobiliário através da CEF.

7. As dificuldades financeiras do devedor não levam à possibilidade de aplicação da pretendida teoria da imprevisão para fulminar mútuo no qual o dinheiro foi repassado ao mutuário.

8. Apelação conhecida e desprovida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, conhecer do apelo e negar-lhe provimento, majorando a verba honorária fixada em 1% (art. 85, §11, do CPC), observada a suspensão de exigibilidade prevista no art. 98, §3º, do CPC/2015, em razão da gratuidade de justiça concedida, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 01 de março de 2023.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001344224v3 e do código CRC 8745ad4e.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO
Data e Hora: 6/3/2023, às 14:40:8

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 09/03/2022

Apelação Cível Nº 0191658-24.2017.4.02.5110/RJ

RELATORA: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA DE 01/03/2023

Apelação Cível Nº 0191658-24.2017.4.02.5110/RJ

RELATORA: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

SUSTENTAÇÃO ORAL PRESENCIAL: BRUNO DE AGUIAR FLORES por PERGOLA BELFORD ROXO I EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA.

SUSTENTAÇÃO ORAL PRESENCIAL: ANDRE DE MELO FERREIRA por G. M. J.

RELATORA DO ACÓRDÃO: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária