Apelação Cível Nº 0015690-12.2014.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal FERREIRA NEVES
RELATÓRIO
Cuida-se de apelação cível interposta pela Caixa Econômica Federal - CEF contra sentença () proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Federal de Macaé - Seção Judiciária do Rio de Janeiro - que, nos autos da ação de procedimento comum nº 0015690-12.2014.4.02.5101/RJ, julgou procedente o pedido autoral para condenar as rés ao fornecimento do Termo de Quitação referente ao contrato, na forma do art. 487, I, do CPC. Verba honorária fixada em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, que é de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), no valor de 50% para cada um dos réus.
A Caixa Econômica Federal alega o seguinte: (a) que não sucedeu o agente financeiro, sendo este o responsável exclusivo pelo fornecimento do termo de quitação; (b) que não é parte legítima para dar “baixa do gravame hipotecário, pois não contratou com o mutuário originário, não é sua credora e, por decorrência lógica, não pode declarar quitada ou, muito menos, dar baixa no gravame hipotecário”; (c) que o gravame hipotecário foi instituído em favor do Itaú, portanto, somente essa instituição que pode emitir do documento para baixa-lo; (d) que a CEF figura no polo passivo apenas na qualidade de administradora do FCVS, efetuando a liquidação de eventual saldo devedor com recursos do FCVS; (e) que se tratando de obrigação de fazer, “não há como impor a recorrente o pagamento em espécie do saldo devedor residual do FCVS”, pois se restringe à esfera jurídica do Agente Financeiro e da CEF, administradora do FCVS. Ao final, pugna pelo provimento do recurso para que “seja reconhecida a ilegitimidade da CEF para o pedido de baixa da hipoteca, considerando que a contratação foi feita com outro agente financeiro, e a CEF atuou apenas na condição de administradora do FCVS” ().
Em suas contrarrazões, a parte autora () e a Carteira hipotecária e Imobiliária do Clube Naval ()refutam as alegações da apelante. A parte autora reiterou nas contrarrazões no .
O Ministério Público Federal opinou pelo desprovimento do recurso ().
É o relatório.
VOTO
Cuida-se, como visto, de apelação cível interposta pela Caixa Econômica Federal - CEF contra sentença () proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Federal de Macaé - Seção Judiciária do Rio de Janeiro - que, nos autos da ação de procedimento comum nº 0015690-12.2014.4.02.5101/RJ, julgou procedente o pedido autoral para condenar as rés ao fornecimento do Termo de Quitação referente ao contrato, na forma do art. 487, I, do CPC.
Em síntese, a parte autora objetiva o cancelamento de hipoteca, tendo em vista o cumprimento do contrato de financiamento habitacional com cobertura pelo FCVS.
O Sistema Financeiro da Habitação foi instituído pela Lei nº 4.380/64, inspirado em uma política nacional de habitação e de planejamento territorial, e objetivando medidas de estímulo à construção e ao financiamento da casa própria, destinando-se especialmente à população de baixa renda. As medidas necessárias ao fomento da construção civil de interesse social e ao financiamento para aquisição da casa própria, assim como a política a ser seguida pelos órgãos públicos nesse sentido, seriam traçadas pelo Governo Federal, através do Ministério de Planejamento, inclusive mediante cerrada intervenção do Estado no setor habitacional, através do Banco Nacional da habitação, do Serviço Federal de habitação e Urbanismo, e das Caixas Econômicas Federais e sociedades de economia mista.
A proposta de Criação dos contratos de financiamento imobiliário é consentânea a uma grande preocupação do Governo com a questão habitacional, o que se torna evidente ao se analisar o chamado Fundo de Compensação das Variações Salariais, em que a União arcaria com o "deficit" do sistema. Portanto, o Governo não visava um resultado econômico positivo dessa sua atuação social, mas apenas criar formas de se combater um problema nacional. Por isso que não se pode querer entrever nos contratos assim firmados uma natureza de efetiva comutatividade entre as prestações do financiamento, com relação ao verdadeiro saldo devedor, pois se estaria ferindo os princípios da boa-fé, da força vinculante dos contratos ("lex partibus"), além do cânone constitucional do ato jurídico perfeito e, sem dúvida, o próprio sentido da atuação do Estado no plano habitacional, expresso nos artigos 1º e 60, da Lei nº 4.380/64.
A CEF argumenta nos presentes autos atuou apenas na condição de administradora do FCVS.
A principal atribuição do Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS é a garantia de quitação do saldo residual ao final do contrato de financiamento habitacional.
Confira-se:
(...)
3. Havendo previsão de cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS, como no presente caso, é inexigível do mutuário o pagamento do resíduo do saldo devedor.
4. Recurso Especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.
(STJ, REsp 1731669/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 21/11/2018)
(,,,)
4. Não havendo previsão de cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS, como no presente caso, os mutuários finais responderão pelos resíduos dos saldos devedores existentes, até sua liquidação final, na forma que for pactuada, conforme o disposto no art. 2º do Decreto-Lei nº 2.349/1987. Precedentes.
5. Agravo interno não provido.
(STJ, AgInt no REsp 1554660/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 17/12/2020)
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. AUSÊNCIA DE COBERTURA DO FCVS. SALDO RESIDUAL. RESPONSABILIDADE DO MUTUÁRIO.
1. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o REsp nº 1.443.870/PE, submetido ao regime dos recursos repetitivos (art. 543-C do CPC), firmou a tese segundo a qual "nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do SFH, sem cláusula de garantia de cobertura do FCVS, o saldo devedor residual deverá ser suportado pelo mutuário".
2. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ, AgInt no EDcl no AREsp 920991/PE, Rel. Min. Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 01/06/2017)
No que diz respeito a ilegitimidade da CEF para proceder a baixa da hipoteca, confunde-se com o mérito e com ele será analisado.
A apelante pede que seja reconhecida a ilegitimidade ad causam da CEF no que tange ao pedido de baixa da hipoteca, considerando que a contratação foi acertada com outro agente financeiro, tendo a CEF atuou apenas na condição de administradora do FCVS
No presente caso, G. C. C. e Hilda Ferreira Castro e a Carteira Hipotecária e Imobiliária do clube Naval firmaram contrato de compra e venda e financiamento com pacto adjeto de hipoteca, registrada no Cartório do 14º Ofício de Registros de Imóveis de Niterói/RJ ( e ). No inciso II das Condições gerais, que estabelece que findo o prazo e pagas as prestações previstas no contrato, dar-se-á quitação ao outorgado.
Consta que os mutuários firmaram o contrato com duração de 14 (quatorze) anos (192 prestações mensais) com a Carteira Hipotecária e Imobiliária do Clube Naval, sendo que a primeira prestação foi liquidada em 30/10/1992, de sorte que o pagamento de todas as prestações do mútuo se deu no exercício 1996.
A hipoteca - consoante cediço - é um dos direitos reais previstos no Código Civil, in casu, utilizada em imóvel para garantir o pagamento de uma dívida. Daí que, realizado o pagamento da dívida, a baixa da hipoteca é direito do proprietário
Por isso, cumpre ao mutuário diligente, uma vez efetivado o pagamento da última parcela do mútuo, solicitar ao agente financiador a emissão de documento reconhecendo a liquidação da dívida ("Termo de Quitaçã"). De posse desse documento, dirigir-se ao Cartório de Registro de Imóvel e requerer a averbação da quitação da dívida e, por conseguinte, a "baixa" da hipoteca.
Na hipótese vertente, verifica-se que a Carteira Hipotecária e Imobiliária do Clube Naval atuou na qualidade de credor hipotecário, tendo em vista que a garantia fora instituída em seu benefício; em face dessa condição, cabia-lhe, exclusivamente, a obrigação de propiciar ao mutuário o documento comprobatório da liquidação da dívida, a fim de que este pudesse providenciar o cancelamento da hipoteca. Nesse tópico, a meu sentir, a Caixa Econômica Federal não cometeu nenhuma irregularidade, eis que, reitere-se, figurou no contrato de financiamento apenas na qualidade de de administradora do FCVS.
Nessa linha de entendimento, verifica-se, no , que o representante da Carteira Hipotecária e Imobiliária do Clube Naval, em 03 de março de 2015, expediu correspondência, endereçada ao 14º Ofício do Registro de Imóveis da 5º Circunscrição de Niterói/RJ solicitando o cancelamento da hipoteca registrada no imóvel sito na Rua Desembargador Lima Castro, nº 85, aptº 301. Edifício Almirante Sampaio Correa, com direito a uma vaga de garagem e a respectiva fração ideal do terreno.
A meu sentir, pois, a Caixa Econômica Federal deve ser excluída da obrigação de fornecer o Termo de Quitação referente ao contrato constante na inicial, devendo, no entanto, ser mantida a respeitável sentença recorrida, que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral em relação à Carteira Hipotecária e Imobiliária do Clube Naval .-
Em síntese, a douta sentença recorrida deve ser parcialmente reformada, apenas no que se refere à condenação da Caixa Econômica Federal.
Diante do exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO à apelação da Caixa Econômica Federal para excluí-la da obrigação de fornecer o Termo de Quitação à parte autora, invertidos, em relação à apelante, os ônus sucumbenciais. É como voto.
Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001323565v27 e do código CRC 22e87380.
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Data e Hora: 3/7/2023, às 21:18:59