Apelação Cível Nº 0072555-13.2018.4.02.5102/RJ
RELATOR: Juiz Federal MARCELO DA FONSECA GUERREIRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por CORDEIRO E NUNES CONSTRUTORA LTDA, contra r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Niterói, que, nos autos de ação proposta em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, julgou improcedente o pedido que objetivava "(...) declarar inválida a execução extrajudicial, com o consequente cancelamento do registro de averbação da Carta de Adjudicação a favor da Ré, instando o Tabelionato a adotar as providências necessárias para retornar a matrícula do imóvel ao status quo ante, condenando a Promovida ao pagamento do ônus de sucumbência." (JFRJ, Evento 73, SENT1).
Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em suma, que em momento algum foi notificado para purgar sua mora, em desacordo com a previsão do artigo 26 da Lei 9.514/1997. Aduz que a CEF sequer o intimou para a data e hora de realização do leilão, sendo tal notificação pessoal exigível, até mesmo porque, a purgação da mora passa, então, a poder ser realizada em momento posterior a consolidação da propriedade. (JFRJ, Evento 79 - APELAÇÃO1).
Contrarrazões oferecidas pela CEF (Evento 83 – CONTRAZ1).
A Procuradoria Regional da República se manifestou por sua não intervenção (TRF2, Evento 5).
É o relatório.
VOTO
Conheço do recurso, vez que presentes os pressupostos de admissibilidade.
Cinge-se a controvérsia em verificar a validade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária em nome da CEF, nos termos da Lei 9.514/97.
A Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, determina que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, quando não paga a dívida vencida, depende da constituição em mora do fiduciante, que poderá purgá-la, bem como disciplina o procedimento para o leilão.
Com efeito, a mencionada lei sofreu alterações pela Lei nº 13.465/2017, em vigor desde a sua publicação, em 08/09/2017 (artigo 108). E por se tratar de alteração de caráter procedimental, teve aplicação imediata.
Nesse sentido:
“APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI 13.465/2017. ALTERAÇÕES. LEI 9.517/97. CARÁTER PROCEDIMENTAL. APLICAÇÃO IMEDIATA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. PURGAÇÃO DA MORA. AUSÊNCIA DE PROVA DE IRREGULARIDADE. 1. Hipótese em que foi proposta ação de procedimento ordinário em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL objetivando, em síntese, a anulação de processo de consolidação da propriedade fiduciária. Alegou, para tanto, que é mutuária do SFH, tendo financiado imóvel junto à CEF, mas por razões alheias ao contrato, ficou inadimplente; que o procedimento de execução extrajudicial é nulo, “por descumprimento do artigo 27, § 2B da Lei 9514/97, ou seja, falta de notificação pessoal do autor para exercer o direito de preferência”, sendo inaplicável a Lei nº 13.645 de 11 de julho de 2017 ao contrato de Compra e Venda e Mútuo com Obrigações e garantia fiduciária firmado em 28/11/2011, por ele ter sido celebrado anterior à lei acima. Defendeu a possibilidade de purgar a mora a qualquer tempo, exercendo seu direito de preferência, bem como a nulidade da notificação extrajudicial promovida pela CEF, diante da ausência de elementos para purgar a mora, bem como diante da falta de notificação acerca da realização do leilão do imóvel em questão.
2. De acordo com esta Egrégia Corte, "a Lei nº 13.467/2017, que alterou a Lei n.º 9.514/1997, tem natureza instrumental quanto às normas que regem os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional. Por tal motivo, tem aplicação imediata aos processos em andamento. (...) com a nova redação dada pela Lei n.º 13.467/2017 à Lei n.º 9.514/1997, o legislador esclareceu que não é possível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Na verdade, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel" (TRF-2ª Região, Apelação nº 0106634- 86.2016.4.02.5102, Sétima Turma Especializada, Relator Des. Federal JOSÉ ANTONIO NEIVA, Julgamento em 08/09/2017). Portanto, conforme dispõe a Lei 9.514/97, alterada pela Lei 13.465/2017, intimado o devedor para a liquidar a dívida vencida, nos termos do art. 26, §1º, o não pagamento ensejará a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. 3. Tendo a autora sido regularmente notificada extrajudicialmente (intimação através de Oficial do competente Registro de Imóveis) para pagamento das prestações vencidas e vincendas até a data do efetivo adimplemento, além das demais prestações acessórias (juros contratuais, encargos legais, despesas de cobrança, etc), e não havendo nenhuma indicação de que a CEF tenha agido fora do regramento dado pela Lei n° 9.514/97, alterada pela Lei 13.465/2017, nem tampouco tenha desrespeitado os princípios constitucionais da ampla defesa e do devido processo legal, não há como anular o referido procedimento. 4. A notificação do devedor acerca da realização do leilão não é exigência prevista na Lei nº 9.514/97, sendo certo que a notificação para purgar a mora é instrumento hábil a dar conhecimento ao mutuário sobre futuro leilão, caso não haja o pagamento dos valores devidos. Precedentes desta Corte. 5. Recurso de apelação desprovido.”. (Grifei).
(TRF2, Oitava Turma Especializada, AC 5001420-71.2019.4.02.5116, Rel. Des. Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA, julgamento em 26/05/2020)
No caso, em atenção ao Ofício 035/2017, datado de 21/09/2017, expedido pela CEF, foi certificado pelo funcionário do 2º Serviço Notarial e Registro Geral de Imóveis de Maricá, em 19/10/2017, que o procedimento disciplinado no artigo 26 da Lei nº 9.514/97 foi realizado em face do apelante, sem que houvesse purgação da mora, consolidando a propriedade em nome da CEF (Evento 1, OUT6). Vê-se que já vigia a Lei nº 13.465/17, a qual deve ser aplicada.
Tal certidão, inclusive, goza de presunção iuris tantum de veracidade, incumbindo à parte interessada opor contraprova convincente (artigo 373, I, CPC), o que não logrou fazer.
Por outro lado, o § 2º do artigo 26-A, incluído pela Lei nº 13.465/17, estabelece a averbação da consolidação da propriedade fiduciária como termo final para purgação da mora. Logo, não há que se falar em direito subjetivo do devedor à purgação da mora em momento posterior a consolidação da propriedade.
Por fim, não há qualquer previsão legal que exija a notificação pessoal do devedor acerca das datas e horários de realização dos leilões, bastando que tal comunicação seja feita por meio de correspondência remetida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, conforme art. 27, § 2º-A, da Lei 9.514/97, incluído pela Lei 13.465/2017.
Pelo exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO. Majorados os honorários fixados pela sentença em 1% (um por cento), em razão do trabalho adicional, realizado em grau recursal, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.
Documento eletrônico assinado por MARCELO DA FONSECA GUERREIRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001305764v13 e do código CRC e4fe3dd1.
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