Apelação Cível Nº 0013040-41.2018.4.02.5104/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF).
A apelante combate a sentença que julgou parcialmente procedente o pedido formulado por C. D. D. S. contra a apelante e contra o MUNICÍPIO DE VOLTA REDONDA. A sentença acolheu o pleito, em parte, para:
“a) Declarar a rescisão do contrato nº 171001561840, com inexigibilidade das parcelas não adimplidas pela autora;
b) Determinar aos réus que procedam a realocação da autora em imóvel do empreendimento Jardim Cidade do Aço ou outro imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida no município de Volta Redonda, em condições equivalentes ao imóvel antes ocupado, devendo a CEF arcar as despesas de registro do imóvel que forem necessárias;
c) Conceder o pedido de tutela de urgência, para determinar aos réus que procedam a realocação da autora para imóvel do empreendimento Jardim Cidade do Aço ou outro imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida no município de Volta Redonda, em condições equivalentes ao imóvel antes ocupado.
d) Condenar a CEF ao pagamento de danos morais experimentados pela parte autora, no valor de R$20.000,00 (vinte mil reais) - corrigidos pelo IPCA-E desde a prolação desta sentença (Súmula nº 362 do STJ) até o efetivo pagamento, e acrescidos de juros de mora no percentual de 12% ao ano (artigo 406 do CC c/c artigo 161, § 1°, do CTN), a contar do evento danoso (Súmula nº 54 do STJ).
e) Condenar a CEF ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor do proveito econômico, a ser liquidado em fase apropriada (art. 85, §2º, inciso II e art. 87, §2º do CPC);
f) Condenar o Município ao pagamento de honorário advocatícios que considerando as peculiaridades da causa e os critérios estabelecidos pelo §8º do artigo 85, do CPC, que dispõe sobre o arbitramento pautado em apreciação equitativa, fixo em 1.000,00 (mil reais)” (grifado no original) (Evento 111).
Na petição inicial, aforada em janeiro de 2018, a autora narra que assinou o contrato de mútuo com alienação fiduciária no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, em maio de 2015, tendo como objeto o apartamento n.º 103, bloco 17, do Condomínio Residencial Penhe Parchetein, situado à Rua Roberto Melo Parreira, n.º 40, Três Poços, Volta Redonda/RJ. Alega que, apenas um mês após a mudança, foi surpreendida pelos constantes entupimentos e transbordamentos dos ralos na rede de esgoto, pois o apartamento se situa no térreo; que o problema foi se agravando com o tempo, e hoje os ralos transbordam de 2 em 2 minutos, e tudo que os moradores dos andares de cima usam retornam para o seu imóvel; que o retorno do esgoto ainda vem acompanhando de insetos e animais peçonhentos, pondo em risco sua segurança e de seus filhos; que é portadora de Lúpus Eritematoso Sistêmico (CID M32.1) com Síndrome do Anticorpo Antifosfolípideo Secundário, atualmente em tratamento psiquiátrico, e com quadro de fadiga crônica, poliartrite em mãos e joelhos, anemia, leucopenia e anti-DNA positivo, devido à atividade do Lúpus, conforme laudo de médica reumatologista; que a permanência no imóvel se tornou insustentável, e seus filhos foram residir na casa de amigos e parentes; que mesmo no cenário catastrófico, permaneceu no imóvel para evitar que fosse invadido; que tentou se inscrever novamente no Programa, mas foi incluída apenas no cadastro de reserva para eventual convocação em caso de disponibilidade de vagas.
Assim, aponta a omissão dos réus na solução do caso, e nos termos o art. 3º da Lei n.º 11.977/2009 (que confere prioridade às famílias lideradas por mulheres no PMCMV), e da Portaria n.º 24 de 2013 do Ministério das Cidades, bem como do art. 6º da CF, art. XXV da Declaração Universal dos Direitos Humanos de 1948, art. 11 do Pacto Internacional dos Direitos Econômicos, Sociais e Culturais (1996), objeto do Decreto n.º 591/92, além do CDC e art. 475 do CC, requer a nulidade da cláusula 20ª do contrato, que exime a CEF de responsabilidade por vícios de construção, bem como a resolução do contrato, com a realocação em outro imóvel do Programa, e indenização por danos morais no valor de R$ 100.000,00.
Foi concedida a gratuidade e indeferida a antecipação de tutela (Evento 03).
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença de procedência parcial, que restringiu a responsabilidade do Município à realocação em outro imóvel e considerou, à vista das conclusões da perícia, caracterizado o vício impeditivo da ocupação do imóvel pela autora e sua família, o que se enquadra no art. 2º da Portaria n.º 488/17 do Ministério das Cidades e impõe a rescisão do contrato e a realocação noutro imóvel, bem como a indenização por danos morais.
Em seu recurso, a CEF requer a reforma da sentença e sustenta que sua responsabilidade é restrita à operacionalização do programa, à alocação de recursos e definição de critérios técnicos (art. 4º da Lei n.º 10.859/2004); que a arrendatária assinou o termo de recebimento do imóvel, em perfeitas condições de uso e habitabilidade; que devem ser diferenciados os vícios construtivos dos danos decorrentes de má ocupação e falta de conservação do imóvel; que incumbe à autora comprovar que os alegados defeitos seriam pré-existentes, o que não ocorreu; que não há nexo causal entre os fatos alegados e qualquer conduta por parte da ré; que é impossível a troca de unidade, em razão de vedação contratual e as regras do próprio Programa; que compete ao Distrito Federal, Estados e Municípios executar a seleção dos beneficiários, e não poderia invadir tal seara de atuação; que somente seria possível a rescisão por solicitação do beneficiário, e desde que as obrigações estejam em dia, o que não é o caso, e o beneficiário não poderia ser beneficiado novamente com outra unidade (art. 1º, §§ 3º e 4º, da referida Portaria); que não houve impedimento de ocupação por invasão ou ameaça, nem qualquer das outras hipóteses previstas na forma; que sua atuação está limitada pela norma e às hipóteses de distrato ali previstas, e não pode criar nova possibilidade de rescisão, nem arcar com as despesas de escritura, ITBI, registro e outros encargos, situação expressamente vedada na Portaria 488; que não cabe a alteração do ato jurídico perfeito; que sempre atuou com lealdade e boa-fé; que não atua no ramo de construção nem presta assessoria técnica de engenharia e cumpriu com suas obrigações contratuais; que não se aplica ao caso a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) invocada pela sentença; que é vedado o enriquecimento sem causa e não pode ser estimulada a indústria do dano moral; que estão ausentes os elementos da responsabilidade civil e a indenização foi fixada em patamar excessivo (Evento 123).
O Município de Volta Redonda informou que já incluiu a autora novamente no Programa, no condomínio Três Poços (Evento 128).
Em suas contrarrazões, a autora requer a confirmação da sentença. Sustenta que o recurso não atacou os fundamentos da sentença, limitando-se a reiterar as teses da contestação, em ofensa ao princípio da dialeticidade recursal; que a CEF insiste em alegar que os problemas foram causados por má ocupação ou falta de conservação, mas desconsidera as provas trazidas aos autos, principalmente a perícia, que confirmou os vícios estruturais que impedem a ocupação do imóvel; que os problemas já apareceram um mês após a mudança, o que afasta claramente a possibilidade de mau uso ou má conservação; que deve ser assegurada a rescisão do contrato, pois ninguém financia um imóvel que vive inundado por esgoto da vizinhança; que a CEF não cumpriu com sua obrigação contratual de entregar um imóvel habitável, o que autoriza a exceção do contrato não cumprido e a teoria do rompimento da base do negócio jurídico (arts. 476 e 478 do CC); que a relação é de consumo, e houve inequívoca falha na prestação do serviço; que o dano moral neste caso é in re ipsa, pois decorre da própria gravidade do fato; que o princípio da dignidade humana deve ser assegurado, em especial no seu mínimo existencial, como moradia e saúde; que a legislação claramente busca proteger a mulher em situação de vulnerabilidade, em especial as chefes de família; que o objetivo do PMCMV é justamente oferecer moradia digna às famílias de baixa renda, o que não foi atendido e os danos devem ser reparados (Evento 135).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
Será dado parcial provimento ao apelo da CEF, apenas para reduzir a indenização por danos morais.
Tirante a parte alterada, a sentença é mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, evitando-se transcrição, e pelos motivos que se lhe acrescem, na forma adiante alinhada.
O objetivo da ação é a rescisão do financiamento imobiliário e a realocação em outra unidade habitacional do PMCMV, diante da falta de condições de habitação, em razão de alegados vícios no imóvel, e indenização por danos morais.
O programa "Minha Casa Minha Vida" institui mecanismos de incentivo à aquisição de unidades habitacionais urbanas ou rurais para famílias de baixa renda (Lei nº 11.977/2009). O programa é implementado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), que tem como agente gestor e operacional a CEF, conforme dispõem os artigos 1º, §§ 1º e 2º, §8º, da Lei nº 10.188/2001, 9º da Lei nº 11.977/09: "a gestão operacional dos recursos destinados à concessão da subvenção do PNHU de que trata o inciso I do art. 2º desta Lei será efetuada pela Caixa Econômica Federal - CEF".
O STJ, nos autos do REsp n.º 1102539 (Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, DJe 06/02/2012) fixou a tese de que “a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; ou (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda”. Confira-se a ementa do julgado:
"RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PEDIDO DE COBERTURA SECURITÁRIA. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE.
1. Ação em que se postula complementação de cobertura securitária, em decorrência danos físicos ao imóvel (vício de construção), ajuizada contra a seguradora e a instituição financeira estipulante do seguro. Comunhão de interesses entre a instituição financeira estipulante (titular da garantia hipotecária) e o mutuário (segurado), no contrato de seguro, em face da seguradora, esta a devedora da cobertura securitária. Ilegitimidade passiva da instituição financeira estipulante para responder pela pretendida complementação de cobertura securitária.
2. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
3. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. [...]”
(STJ, REsp nº 1102539, Rel. Min. MARIA ISABEL GALOTTI, Quarta Turma, j. 09.08.11)
O Superior Tribunal de Justiça assinala que a causa de pedir e as cláusulas contratuais definem, em cada caso, se há ou não a responsabilidade da CEF. Neste sentido, o julgamento do REsp 1534952/SC, DJe 14/02/2017, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, assentou que “Para o fim de verificar o tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisar os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir.”
No caso, a CEF atuou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, já que o imóvel está vinculado ao Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. Verifica-se que a parte autora e a CEF o "CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL, COM PARCELAMENTO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – PMCMV – RECURSOS FAR” (cf. termo de recebimento, Evento 1, OUT9), cujo objeto foi a compra de uma unidade residencial no Conjunto Habitacional Penhe Marchetein, Três Poços, situado no Município de Volta Redonda.
Assim, nos contratos celebrados para construção de imóvel e financiamento no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, a construtora do empreendimento é escolhida e contratada diretamente pela CEF. Desta forma, assente o entendimento de que a empresa pública responde pela entrega do imóvel em perfeitas condições de uso e conservação e por eventuais vícios de construção (inclusive custeio dos reparos decorrentes de vícios de construção, para recuperação do imóvel).
E a fiscalização das obras do programa “Minha Casa Minha Vida” e do projeto de construção são de responsabilidade da CEF. Neste sentido, in verbis:
"CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO ÂMBITO DO PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO E DO MUNICÍPIO DE DUQUE DE CAXIAS. RESPONSABILIDADE DA CEF E DA CONSTRUTORA.
1. Trata-se de apelação contra sentença que condenou a CEF a sanar os vícios de construção em unidade habitacional inserida no Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, bem como sua condenação, solidariamente à Construtora, a indenizarem a apelada, a título de danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
2. A legitimidade da Caixa Econômica Federal para responder por ato ilícito relativo ao contrato de financiamento ocorre apenas quando atua como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou renda, quando tenha escolhido a construtora ou tenha qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto. (Precedente: STJ, REsp 1102539, Rel. p/ acórdão Min. Maria Isabel Galotti, 4ª Turma). Com fundamento nos artigos 1º, § 1º e 2º, § 8, ambos da Lei nº 10.188/2001 e do artigo 9º da Lei n. 11.977/09 , a CEF é o agente gestor e operacional do Fundo de Arrendamento Residencial que subvenciona o programa do governo federal, sendo de responsabilidade da CEF a aprovação dos projetos de construção executados pelas construtoras. Segundo inteligência do artigo 618 do CC/02, a construtora responde pelas falhas no projeto e vícios de construção.
3. Evidente a ilegitimidade passiva ad causam do Estado do Rio de Janeiro e do Município de Duque de Caxias, eis que a fiscalização das obras do Programa Minha Casa, Minha Vida e a elaboração do projeto de construção são de responsabilidade da Caixa Econômica Federal.
4. Laudo pericial que comprova as falhas técnicas de projeto e constata a existência de danos na unidade habitacional da autora no condomínio Santa Helena. Nexo de causalidade configurado, eis que previsíveis as chuvas no Município de Duque de Caxias. Ensinamentos clássicos, mas ainda de contemporânea aplicação, de Agostinho Alvim acerca do caso fortuito e força maior.
5. Considerando que a CEF contratou diretamente a construtora, cuja falência foi decretada judicialmente, deve custear os reparos decorrentes de vícios de construção, para recuperação do imóvel, já que a falência inviabiliza a solidariedade quanto ao cumprimento da obrigação específica de fazer.
6. Presentes todos os elementos da responsabilidade civil é devida a obrigação solidária de indenizar. O dano moral fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelo juízo sentenciante deve ser mantido, por conciliar a pretensão compensatória com o princípio da vedação do enriquecimento sem causa. Descabida, no entanto, a condenação em danos materiais, eis que não comprovados os alegados danos emergentes.
7. No tocante ao termo inicial dos juros moratórios, devem fluir a partir do evento danoso (18.03.2013), conforme exegese do STJ ao artigo 368 do CC/02, disposta na Súmula 54 do STJ; fixados em percentual de 1% ao mês, conforme o artigo 406 do CC/02.
8. Manutenção dos honorários advocatícios em percentual de 10% sobre o valor da condenação, eis que adequado à complexidade da causa, bem como suficiente para remunerar o empenho, o desgaste e o tempo despendido na execução do serviço, nos termos da art. 20, §3º do CPC/73, lei vigente à data da prolação da sentença.
9. Recurso da autora parcialmente provido. Desprovimento da apelação da CEF."
(TRF2, AC 00016362420134025118, 7ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO, DJ 21/02/2017) Grifo nosso
A título de provas, a autora apresentou o termo de recebimento de imóvel, datado de maio de 2015 (Evento 1, OUT9), bem como os atestados médicos sobre sua condição de saúde (Evento 1, OUT5, 6 e 10, p. 20/21, bem como no Evento 54, OUT55).
Também foram acostadas fotografias de retorno de esgoto no box do banheiro, uma aparente infiltração no teto e uma área alegada provavelmente na parte externa do condomínio (Evento 1, OUT4).
Consta ainda um artigo sem a indicação da fonte, datado de novembro de 2017, com outra fotografia da parte externa do condomínio (Evento 1, OUT7). De acordo com o texto, a autora CAMILA compareceu na Câmara Municipal solicitando providências quanto ao vazamento de esgoto, e a Secretaria Municipal de Ação Comunitária atribuiu a responsabilidade à CEF. Com a ajuda de parlamentares, a autora teria conseguido a doação do serviço de desentupimento da rede.
Segundo um deputado, a “situação em Três Poços é preocupante. O problema não é só de esgoto, é bem maior que isso – afirmou Santana, assustado com o cheiro de gás que, suspeita, seja resultado de ligações clandestinas” (Evento 1, OUT7, p. 02).
Consta ainda um relatório da Prefeitura de Volta Redonda (Ofício n.º 1654/2017) encaminhado à DPU (Evento 1, OUT8), datado de setembro de 2017. Menciona uma audiência pública com os Defensores no campus da UFF naquele município, com o Serviço Autônomo de Água e Esgoto (SAAE), a Prefeitura, a Companhia de Habitação da Cidade (COHAB), a AGU, a CF e os moradores dos empreendimentos do Bairro Três Poços, Roma e Ingá I, em busca de soluções para os problemas relatados. Trata ainda da informação dada à autora de que não poderia ser inserida novamente no Programa, pois já fora beneficiada anteriormente, e que eventual troca deveria ser decidida pela CEF.
Por fim, foi juntada uma solicitação de providências feitas por um vereador ao Prefeito da Cidade, instruída com abaixo-assinados dos moradores, para “desentupimento da rede de esgoto, tratamento de fossas sanitárias e limpeza e manutenção da área do conjunto habitacional denominado ‘Minha Casa Minha Vida’, no bairro Três Poços”, o que indica o evidente problema de falta de manutenção da rede de esgoto local. No referido documento há menção a “lixo espalhado” entre as unidades, “mato alto” (Evento 1, OUT10).
Ao final daquele documento, consta uma carta redigida a mão pela autora, datada de maio de 2017, na qual narra ter feito denúncias aos órgãos públicos, há dois anos, sem solução. E que agora, nos últimos dois meses, a situação se tornou tão grave e absurda que não tem mais condições de ficar dentro do apartamento.
Em contestação, o Município trouxe um novo parecer, de julho de 2018, no qual informa que a SAAE estava fazendo manutenção periódica no esgoto do empreendimento e iniciou licitação para contratar a reforma da elevatória e suprir a necessidade de equipamentos danificados. Há menção ainda à Lei Estadual n.º 8.039/2018, do Rio de Janeiro, que dispõe sobre a responsabilização das empresas por defeitos e vícios da execução de obras do Programa Minha Casa Minha Vida, sem excluir a responsabilidade da CEF (Evento 18, OUT32, p. 05/09).
A CEF, por sua vez, informou que no Programa de Olho na Qualidade, no qual disponibiliza um canal de atendimento aos beneficiários do PMCMV, houve apenas o cadastro de uma ocorrência pela autora, em agosto de 2015, sobre um cano de água de alimentação do condomínio, solucionado à época pela construtora, como atestado pela beneficiária em outubro daquele ano (Evento 32, OUT35 e 37).
Após tal período, não houve registro de qualquer outra reclamação sobre o imóvel.
Não há prova de que a autora tenha procurado anteriormente a CEF para relatar o problema, que alega ter percebido pouco tempo após ingressar no imóvel, em 2015 (Evento 1, OUT9). Todavia, os documentos trazidos aos autos são todos datados de 2017 e a presente ação somente foi proposta em 2018, e aí a autora nem mais residia no imóvel, alegadamente pelos problemas de saúde.
E, segundo a planilha de débito apresentada pela CEF, a autora está inadimplente desde janeiro de 2016 (Evento 17, OUT24 a 26), o que impossibilitaria eventual rescisão contratual por solicitação do beneficiário.
De acordo com a perícia realizada no local, o caso é de vício advindo da construção do imóvel, “sistêmico no condomínio examinado”, e há possibilidade de reparos, na área externa (comum) do empreendimento (Evento 73, p. 04).
O imóvel estava desocupado no momento da vistoria, em razão do quadro de saúde da autora. O perito constatou as cicatrizes de formação de poças de esgoto em várias partes da casa, além de manchas de mofo nas paredes. Na área externa, foi observado o afloramento de esgoto durante o exame, e outros moradores confirmaram ao perito o problema do retorno do esgoto pelas instalações dos apartamentos do térreo.
Na investigação das possíveis causas para o problema, o perito apontou a falta de pavimentação do entorno das caixas de gordura, de passagem e da fossa, o que submete o terreno ao livre tráfego de pessoas e percolação de águas das chuvas, o que influencia na movimentação do terreno e na sua compactação/abatimento, danificando a vedação das caixas de gordura, de passagem e das fossas. Foi assinalada a contaminação do esgoto com a gordura, o que favorece o entupimento do sistema e o retorno das águas de esgoto pela tubulação e ralos, além do corte do tubo de esgoto rente à parede, o que não é permitido.
Quanto aos mofos nas paredes, o perito apontou que o problema está relacionado à ventilação inadequada ou inexistente, o que poderia ser explicado pelo fato de o apartamento estar desocupado e fechado, sem relação com o problema do retorno do esgoto (item 7.2).
Em conclusão, o perito resumiu que:
“Com base a inspeção feita no local, este Perito não tem dúvidas em afirmar que o imóvel da Autora possui vícios e danos advindos da sua construção. No caso concreto, este profissional observou que todo o entorno das caixas de gordura, de passagem e da fossa não é pavimentado. O terreno livre é submetido ao tráfego de pessoas e percolação de águas das chuvas, que por sua vez influenciam na movimentação do terreno e sua consequente compactação / abatimento. A depressão do piso danifica a vedação das caixas de gordura, das caixas de passagem e das fossas. No caso das caixas de gordura, a falha na vedação pelo abatimento do piso favorece a contaminação do restante do esgoto com a gordura, o que não é permitido. A junção da gordura com esgoto favorece o entupimento do sistema e o natural retorno das águas de esgoto pela tubulação e ralos. Outrossim, o tubo de esgoto foi cortado próximo a parede, o que também não é permitido. O surgimento de trincas, fissuras e rachaduras nas caixas pelo abatimento do piso beneficiam não somente a fuga de esgoto pelo terreno, como o ingresso de partículas para as caixas. Verificamos ao longo do exame terreno abatido, tampas quebradas, solo encharcado e caixas transbordando. As manutenções que poderiam ser quase que anuais devem ser realizadas quase que de forma mensal pelo volume de sujeira e detritos que acessam o sistema de esgoto do condomínio. Se não houver esta manutenção em demasia a sujeira entope tubos e conexões de modo que o esgoto transborda pelas caixas ou retorna pelos ralos.
Cabe esclarecer a este Juízo que não há risco de incêndio, de explosão, de desmoronamento parcial ou integral, de destelhamento ou de inundação”.
Ou seja, foi expressamente descartada a falta de manutenção periódica como causa do problema, pois a situação encontrada, por falha de construção, exigiria manutenção excepcional e mais frequente do que o que seria comum e exigível. Como assinalado em resposta aos quesitos da CEF, há “vícios construtivos que distorcem a periodicidade das manutenções” (Evento 73, OUT63, p. 25).
Por outro lado, o perito afirmou que “não houve relato de estragos apenas de retorno das águas. Não existe, por exemplo, parece danificada ou móvel perdido” (p. 26 do laudo).
O assistente técnico da CEF reconheceu a necessidade de manutenções mais frequentes na rede de esgoto do empreendimento (a cada três meses), embora tenha atribuído aos moradores o problema. Confira-se (Evento 92, OUT69 e Evento 95, OUT71):
Diante desse quadro, correta a rescisão do contrato e a realocação da autora noutro imóvel do Programa.
Houve descumprimento contratual por parte da CEF, pois o imóvel não está em condições de habitabilidade, ainda que o problema não tenha sido relatado anteriormente.
O contrato foi celebrado sob as normas do Programa Minha Casa Minha Vida, o qual, dadas as suas peculiaridades, permite expressamente o distrato, com base na citada Portaria n.º 488 de 18/07/2017 do extinto Ministério das Cidades (disponível em https://www.caixa.gov.br/Downloads/habitacao-minha-casa-minha-vida/_Legislacao_FAR.pdf, acesso em 07/12/2022).
Eis o inteiro teor da portaria:
“Art. 1º O contrato firmado entre o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela Instituição Financeira Oficial Federal (IF), e a pessoa física, na qualidade de beneficiária do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), será objeto de rescisão nos casos de descumprimento contratual, ocupação irregular, desvio de finalidade, inadimplemento com os pagamentos das prestações da compra e venda ou por solicitação do beneficiário
§ 1º O FAR, na qualidade de credor fiduciário, deverá reincluir o imóvel objeto de rescisão no PMCMV ou no programa habitacional que estiver vigente, destinando-o à aquisição por beneficiário a ser indicado conforme regras do correspondente programa.
§ 2º No caso da impossibilidade de adoção do procedimento previsto no § 1º, o FAR poderá levar o imóvel objeto de rescisão a leilão, nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, desde que não reúna condições mínimas de habitabilidade, na forma regulamentada pela Caixa Econômica Federal, na qualidade de gestora do FAR.
§ 3º Os contratos somente poderão ser rescindidos por solicitação do beneficiário, se atendidos os seguintes requisitos:
I - seja formalizado pelo beneficiário o pedido na instituição financeira contratante, informando o(s) motivo(s) da desistência;
II - o requerimento do beneficiário tenha a ciência do ente público responsável pela seleção da demanda;
III - todas as obrigações e encargos relativos ao contrato e ao imóvel estejam em dia;
IV - o imóvel não esteja em situação de ocupação irregular;
V - o imóvel seja restituído nas mesmas condições físicas em que se encontrava à época da contratação; e
VI - todas as obrigações, despesas, custas cartorárias e encargos relativos à rescisão sejam arcadas pelo beneficiário.
§ 4º O beneficiário que tiver o contrato rescindido pelos motivos relacionados no caput não poderá ser novamente contemplado com outra unidade habitacional, por intermédio de qualquer instituição financeira habilitada a operar o PMCMV ou o programa habitacional que estiver vigente, em qualquer unidade da federação, ficando mantido seu registro no Cadastro Nacional de Mutuários (CADMUT).
Art. 2º Na ocorrência das situações a seguir relacionadas, os contratos também poderão ser objeto de rescisão:
I - Impedimento de ocupação ou retirada da unidade habitacional por invasão ou ameaça;
II - Atendimento por medida protetiva prevista na Lei nº 11.340, de 7 de agosto de 2006; ou
III - Atendimento por programas de proteção a vítimas e testemunhas na forma da legislação específica.
§ 1º As situações previstas neste artigo serão comprovadas conforme segue:
a) situação prevista no inciso I, mediante apresentação de declaração do ente público responsável pela indicação da demanda, acompanhada de Boletim de Ocorrência ou de declaração do órgão de segurança pública dos estados ou do Distrito Federal;
b) situação prevista no inciso II, mediante apresentação de decisão judicial ou cópia da petição inicial do Ministério Público que formaliza a ação penal; e
c) situação prevista no inciso III, atestada pelo conselho deliberativo dos programas estaduais ou do Distrito Federal, de proteção a vítimas e testemunhas ou por documento emitido pelo conselho deliberativo do programa de proteção federal.
§ 2º A instituição financeira que houver efetivado a contratação da operação deverá manter sob sua guarda e nos dossiês dos beneficiários, dentro dos prazos legais, os documentos comprobatórios das situações elencadas nos incisos deste artigo, mantendo-os sob regime de sigilo.
Art. 3º Nas situações enumeradas no art. 2º, o titular do contrato objeto de rescisão poderá optar pela desistência do benefício, mediante assinatura de declaração, ou ser beneficiado novamente com outra unidade habitacional, por intermédio de qualquer instituição financeira habilitada a operar o programa, na unidade da federação de sua escolha, independente do registro no CADMUT referente ao imóvel que está sendo rescindido.
§ 1º O prazo correspondente ao número de prestações mensais pagas no contrato rescindido deverá ser deduzido do contrato da nova unidade habitacional.
§ 2º Os valores das prestações mensais do novo contrato respeitarão as mesmas regras das prestações do contrato objeto de rescisão.
§ 3º Fica facultada à instituição financeira a utilização das condições de enquadramento do beneficiário do momento da assinatura do contrato objeto de rescisão ou a realização de nova pesquisa, o que for mais favorável ao atendimento da família.
§ 4º Nos casos de desistência do benefício, as prestações pagas serão restituídas pela instituição financeira ao beneficiário e excluído seu registro no CADMUT.
§ 5º As despesas, custas ou emolumentos cartorários que porventura incidam na operação de rescisão serão suportadas pelo FA R .
Art. 4º Nas situações enumeradas no art. 2º, a instituição financeira contratante da operação, deverá:
I - adotar todas as medidas administrativas e judiciais visando à reintegração de posse da unidade habitacional; e
II - comunicar ao ente público responsável pela indicação da demanda, que o atendimento ao beneficiário de que trata o art. 3º desta Portaria deverá ocorrer independente do processo de seleção e hierarquização, regulamentado em ato específico deste Ministério.
Art. 5º O Gestor do FAR deverá regulamentar os dispositivos desta Portaria no âmbito de suas competências, em especial, quanto ao enquadramento dos imóveis nos incisos I e II do §1º do art. 1º; as condições de restituição das prestações de que trata o §4º do art. 2º; e os casos de contratação por instituição financeira diversa da original.
Art. 6º Fica revogada a Portaria nº 606, de 14 de dezembro de 2016, publicada no Diário Oficial da União de 15 de dezembro de 2016, página 86. Art. 7º Esta Portaria entra em vigor na data de sua publicação.”
Houve descumprimento contratual por parte da CEF, ao entregar imóvel inabitável, o que justifica a interrupção dos pagamentos mensais pela autora, nos termos do art. 476 do Código Civil, como acertadamente invocado na sentença.
Ademais, nos termos do art. 1º acima transcrito, está impossibilitada a ocupação do bem, por motivos alheios à vontade do arrendatário, ainda que não tenha havido invasão ou ameaça de origem criminosa.
Portanto, a autora tem direito à rescisão contratual e optou por novo benefício em outra unidade habitacional da federação, nos termos do art. 3º da Portaria n.º 488, de 18/07/2017, do extinto Ministério das Cidades, atualmente integrado ao Ministério do Desenvolvimento Regional.
No caso, foi requerida a realocação noutro imóvel no mesmo bairro, o que já foi atendido em cumprimento à antecipação da tutela deferida na sentença. O imóvel anteriormente ocupado pela autora, quando reparada a questão relativa ao esgoto do empreendimento, poderá ser objeto de novo contrato com outros beneficiários, sem maior prejuízo à instituição financeira. Nada resta, portanto, a reformar nesta seara.
No mais, mesmo sob a perspectiva da responsabilidade subjetiva, essa se configura (art. 186 do Código Civil) diante do laudo pericial acima transcrito. Mas ela se configura objetivamente, diante do ajuste de empreitada travado (cf. artigo 618 do CC) e diante, também, da incidência da Lei n.º 8.078/90. A parte autora é a destinatária final do serviço (art. 2º do CDC) e, por outro lado, é a CEF a fornecedora (art. 3º do CDC), advindo daí a responsabilidade objetiva (art. 14 do CDC), sem que demonstradas as excludentes previstas no art. 14, § 3º, do CDC. Neste sentido:
“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONSUMIDOR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
1. Controvérsia em torno da responsabilidade da Caixa Econômica Federal (CEF) por vícios de construção em imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial, cujo objetivo, nos termos do art. 10 da Lei nº 10.188/2001, é o atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.
2. Como agente-gestor do Fundo de Arrendamento Residencial, a CEF é responsável tanto pela aquisição como pela construção dos imóveis, que permanecem de propriedade do referido fundo até que os particulares que firmaram contratos de arrendamento com opção de compra possam exercer este ato de aquisição no final do contrato.
3. Compete à CEF a responsabilidade pela entrega aos arrendatários de bens imóveis aptos à moradia, respondendo por eventuais vícios de construção.
4. Farta demonstração probatória, mediante laudos, pareceres, inspeção judicial e demais documentos, dos defeitos de construção no "Conjunto Residencial Estuário do Potengi" (Natal-RN), verificados com menos de um ano da entrega.
5. Correta a condenação da CEF, como gestora e operadora do programa, à reparação dos vícios de construção ou à devolução dos valores adimplidos pelos arrendatários que não mais desejem residir em imóveis com precárias condições de habitabilidade.
6. Inexistência de enriquecimento sem causa por se cuidar de medidas previstas no art. 18 do CDC.
7. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.”
(STJ, REsp 1352227/RN, Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, DJe 02/03/2015)
Assim, os evidentes transtornos suportados pela parte autora decorrentes dos vícios de construção justificam a reparação por dano moral, ainda que em patamar reduzido em relação ao determinado pela sentença.
O valor da reparação do dano moral, de regra, é fixado em duas fases: (i) na primeira afere-se o valor médio operado para situações similares e (ii) no segundo, chega-se ao valor final, balanceando se há particularidades que recomendam a diminuição ou acréscimo do montante inicial.
Por isso, deve ser parcialmente provida a apelação da CEF para reduzir o valor. Consoante entendimento jurisprudencial em casos símiles, nesta Turma tem sido arbitrado a monta de R$ 10.000,00 (dez mil reais), e nada de particular justifica a majoração adotada na sentença.
No ponto, confiram-se os excertos dos seguintes julgados:
“APELAÇÃO CÍVEL. AGRAVO RETIDO. RECURSO ADESIVO. CIVIL. ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. INUNDAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. DANO MORAL. ILEGITIMIDADE DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO E DO MUNICÍPIO DE DUQUE DE CAXIAS. FALÊNCIA DA CONSTRUTORA. SOLIDARIEDADE NA OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMPOSSIBILIDADE. HONORÁRIOS.
1. Agravo retido julgado prejudicado, eis que reconsiderada a decisão agravada, tendo o juízo a quo acolhido as razões apresentadas pela agravante.
2. Segundo orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 1102539, Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, DJe 06/02/2012), a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
3. No caso concreto, a Caixa Econômica Federal atua como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, já que o imóvel está vinculado ao Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, verificando-se dos autos que as partes celebraram o "Contrato por Instrumento Particular de Venda e Compra Direta de Imóvel Residencial com Parcelamento e Alienação Fiduciária no Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV - Recursos FAR", cujo objeto era a compra de uma unidade residencial situada no Município de Duque de Caxias.
4. A Construtora foi contratada diretamente pela CEF, fato este que não dá margem a dúvidas quanto à obrigatoriedade da CEF de entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e conservação e de responder por eventuais vícios de construção. Portanto, constatado o vício, somente a CEF tem a responsabilidade de custear os reparos decorrentes de vícios de construção, para recuperação do imóvel, uma vez que a falência da ENGEPASSOS impossibilita a solidariedade na obrigação de fazer, conforme reconhecido na sentença.
5. (...)
6. Não há critérios objetivos para a fixação do valor da indenização por violação aos direitos da personalidade, subordinando-se a mesma ao arbítrio judicial, que deve se pautar pelos ditames da coerência e proporcionalidade. In casu, tendo a sentença fixado o quantum indenizatório no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), verifica-se que tal valor efetivamente concilia a pretensão compensatória, pedagógica e punitiva da indenização do dano moral com o princípio da vedação do enriquecimento sem causa.
7. Incabível a condenação em danos materiais, eis que não foram comprovados os danos emergentes alegados pela parte autora em sua petição inicial (bens perdidos durante a enchente), não havendo comprovação específica dos bens que possuía e respectivos valores, sendo certo, ainda, que, com relação ao pagamento de atendimento psicológico, não foi acostado aos autos qualquer laudo médico indicando que a parte autora necessite de tal tratamento.
8. O pedido de recebimento do seguro residencial não merece prosperar, na medida em que o laudo pericial concluiu que é possível a recuperação das unidades a partir de reparos que visem evitar ou minimizar os riscos de novas inundações. Conforme bem destacado pelo MM. Juiz a quo: "O pedido de reconhecimento do direito ao seguro residencial, com a quitação total do financiamento e pagamento do valor correspondente ao imóvel, não merece acolhida, seja por falta de previsão legal ou porque não restou comprovada nos autos a impossibilidade de recuperação do imóvel em tela. Ao contrário do afirmado pela parte autora, as unidades não estão 'condenadas à demolição', sendo possível a realização de obras estruturais e correção dos vícios de construção, cuja execução foi iniciada, como se deduz da leitura do encerramento do laudo pericial."
9. Quanto aos honorários advocatícios, não há qualquer modificação a ser feita na sentença, eis que fixados com moderação e considerando a sucumbência da CEF.
10. Agravo retido prejudicado. Apelo da CEF e recurso adesivo da parte autora conhecidos e desprovidos.
(TRF2, AC 00009448820144025118, 7ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. Rel. JOSÉ ANTONIO LISBOA NEIVA, DJ 03/04/2018) Grifo nosso
"ADMINISTRATIVO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CONDENAÇÃO EM DANOS MORAIS. APELAÇÃO IMPROVIDA.
1. (...)
2. Foi celebrado um contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para a construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações de apoio à produção - Programa carta de crédito FGTS e Programa minha casa, minha vida - PMCMV- Recursos do FGTS pessoa física - Recurso FGTS, entre o autor, ora apelante, e as rés, no qual a Caixa Econômica Federal é a credora/fiduciária.
3. A Caixa Econômica Federal responde solidariamente por eventuais vícios na construção, bem como caberia ao agente financeiro cumprir de forma eficiente o pacto contratual, evitando que onerasse ao adquirente, mutuário no empréstimo.
4. Tendo em vista que o dano moral existe sempre que alguém aflige a outro injustamente, causando-lhe prejuízos, tem a autora direito à indenização pelos danos morais suportados. Em função do acima exposto, em uma ponderada análise da questão ora em debate, deve-se manter o quantum indenizatório determinado na sentença em R$10.000,00 (dez mil reais).
5. Apelação e recurso adesivo improvidos."
(TRF2, AC 201351181105103, 6ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. ALCIDES MARTINS RIBEIRO FILHO, DJ 04/10/2016) Grifo nosso
APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CEF ATUA COMO FISCALIZADORA DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF E DA CONSTRUTORA. NECESSIDADE DE REPARAÇÃO DOS DANOS NO IMÓVEL. CONDENAÇÃO EM DANOS MORAIS. AÇÃO DE NATUREZA INDENIZATÓRIA. INAPLICABILIDADE DO ART. 26 DO CDC. PRESCRIÇÃO/DECADÊNCIA NÃO CONFIGURADA. SENTENÇA A QUO MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS. I - Anoto de início que, no que diz respeito ao pedido da CEF para revogar a antecipação dos efeitos da tutela que determinou a realização das obras de recuperação do imóvel não cabe análise deste Juízo, uma vez a obrigação de reformar o imóvel foi cumprida, conforme se verifica às fls. 432/444. Dessa forma, o pedido da revogação da antecipação de tutela perdeu o objeto.
II - De acordo com o contrato por instrumento particular de compra e venda de imóvel e de produção de empreendimento habitacional no Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV - Recursos do FAR, com pagamento parcelado, acostado à fls. 187/205, a CEF financiou a compra e venda de imóvel para a produção do empreendimento, assumindo a responsabilidade pelo acompanhamento da construção.
III – (...)
IV - Quanto aos danos morais, de acordo com a jurisprudência pátria, o magistrado deve fixar a indenização por danos morais de acordo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade e atender ao caráter dúplice de punição do agente e compensatório em relação à vítima da lesão, evitando enriquecimento ilícito, sem ser inexpressiva, razão pela qual o valor fixado pela r. sentença deve ser mantido em R$ 10.000,00 reais, considerando-se os defeitos estruturais do imóvel e os transtornos decorrentes.
V – Quanto à alegação de decadência do direito da mutuária de buscar a indenização pelos vícios de construção com fulcro no art. 26 do CDC, a 3ª Turma do C. STJ no REsp nº 1.534.831/DF entendeu que o referido artigo é inaplicável para pretensões de natureza indenizatória.
VI - Cumpre observar que é aplicável ao presente caso a prescrição quinquenal estatuída pelo artigo 27 do CDC, vez que a indenização no presente caso se deu por danos decorrentes do fato do produto ou serviço.
VII - Assim, considerando que a mutuária adquiriu o imóvel em janeiro de 2012 e a presente ação judicial foi proposta em 11.12.2015, não há que se falar em prescrição ou decadência.
VIII - Apelações desprovidas.
(TRF3, AC 0001482-21.2015.4.03.6116, 2ª Turma, Rel. Des. Fed. COTRIM GUIMARÃES, DJ 12/07/2018) Grifo nosso
Voto por dar parcial provimento à apelação da CEF, apenas para reduzir o valor dos danos morais para R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigido e com os juros na forma e termos da sentença. E também os demais aspectos da sentença são mantidos. Como a CEF sucumbiu na quase totalidade do recurso, arcará com a majoração da verba honorária em 1% sobre a operação final dos 10% fixados pela sentença, de acordo com o art. 85, § 11, do CPC (atenção, não se trata de 11%, e sim majoração de 1% sobre o valor final decorrente da incidência do percentual de 10%).
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001303075v2 e do código CRC 9260847f.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): GUILHERME COUTO DE CASTRO
Data e Hora: 27/1/2023, às 8:57:31