Apelação Cível Nº 5004862-97.2018.4.02.5110/RJ
RELATOR: Desembargador Federal REIS FRIEDE
RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por M. H. B. em face da Sentença (evento 57 do processo originário) proferida pelo Juízo da 10ª Vara Federal do Rio de Janeiro – Seção Judiciária do Rio de Janeiro, que julgou improcedente a pretensão autoral cujo objetivo era a rescisão contratual do financiamento imobiliário, firmado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, com a restituição dos valores pagos e o pagamento de compensação financeira pelos danos morais alegadamente sofridos.
Na origem, o ora Apelante justifica o seu pedido de rescisão por risco a sua segurança e de sua família, decorrente da invasão do empreendimento imobiliário financiado por meliantes envolvidos com o tráfico de drogas.
A Sentença ora impugnada apresenta como fundamento para a improcedência a ausência de previsão contratual e legal para a rescisão unilateral pretendida.
No evento 64 do processo originário, M. H. B., ora Apelante, apresenta suas razões recursais aduzindo, em síntese, que “em momento alguma as Reclamadas demonstraram o mínimo de zelo e segurança dentro da área privada aonde o Condomínio foi construído, tanto que demoraram para tomar as medidas necessárias para fazer cessar a situação.” Assim, deverá ser aplicado ao caso concreto a Teoria da Imprevisão, visto que a ausência de segurança pública impede a fruição do bem financiado. Consequentemente, o contrato de financiamento e de compra e venda deverá ser rescindido e os valores pagos restituídos, assim como o pagamento de danos morais pelos danos morais suportados.
No evento 68 do processo originário, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, ora Primeira Apelada, apresenta suas contrarrazões, manifestando-se pela manutenção da Sentença.
No evento 72 do processo originário, a CONSTRUTORA TENDA S.A., ora Segunda Apelada, apresenta suas contrarrazões, manifestando-se pela manutenção da Sentença.
É o relatório.
VOTO
Conheço da Apelação Cível interposta, visto que preenchidos os pressupostos de admissibilidade.
Como já relatado, o Apelante firmou com a CEF e a TENDA um contrato (nº 8.7877.0188180-5) de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com garantia de alienação fiduciária, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida.
De acordo com o documento acostado no evento 1 – outros 13 do processo originário, a CEF atua na referida relação jurídica como credora fiduciária e a TENDA como vendedora, construtora e fiadora.
A questão recursal cinge-se à análise da possibilidade de rescisão do referido contrato tendo por fundamento a ausência de segurança pública nos arredores e no próprio empreendimento imobiliário.
É inquestionável que a questão relativa à segurança pública é dever do Estado e direito e responsabilidade de todos, como dispõe o art. 144 da Constituição Federal abaixo transcrito:
Art. 144. A segurança pública, dever do Estado, direito e responsabilidade de todos, é exercida para a preservação da ordem pública e da incolumidade das pessoas e do patrimônio, através dos seguintes órgãos:
I - polícia federal;
II - polícia rodoviária federal;
III - polícia ferroviária federal;
IV - polícias civis;
V - polícias militares e corpos de bombeiros militares.
VI - polícias penais federal, estaduais e distrital.
Da leitura do referido dispositivo constitucional depreende-se que, o exercício da segurança pública é limitado aos órgãos expostos nos seus incisos, de modo taxativo.
Consta no evento 1 – outros 21 do processo originário, carta enviada pela CONSTRUTORA TENDA S.A. ao ora Apelante na qual informa que a Polícia Militar foi acionada em 25/05/2018, data da primeira tentativa de invasão, “mantendo-se por diversos momentos presente dentro do condomínio e garantindo que nenhuma unidade fosse, de fato, tomada pelos invasores.” Fato que não foi contestado pelo Apelante.
Logo, diante da medida tomada, qual seja, o acionamento do órgão responsável pelo exercício da segurança pública, resta inviável a alegação do Apelante de que “em momento algum as Reclamadas demonstraram o mínimo de zelo e segurança dentro da área privada aonde o Condomínio foi construído, tanto que demoraram para tomar as medidas necessárias para fazer cessar a situação.” (sic)
No tocante à incidência, no caso concreto, da Teoria da Imprevisão tem-se que também não assiste razão ao Apelante.
A Teoria da Imprevisão pode ser aplicada quando, no curso do contrato, ocorra uma situação extraordinária e imprevisível que torne a obrigação de uma das partes extremamente onerosa, como dispõe o art. 478 do CC/2002.
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Contudo, analisando o caso concreto, não se verifica a onerosidade excessiva da prestação do Apelante e tampouco a extrema vantagem para as Apeladas, como requerido pelo art. 478 do CC/2002 para a resolução do contrato.
Na já mencionada carta enviada pela construtora ao mutuário, verifica-se que a TENDA assumiu a obrigação de reparação dos danos materiais sofridos pela invasão dos meliantes, tanto na área externa do condomínio quanto no imóvel do Apelante.
Assim, não se encontra presente no caso concreto os requisitos para a aplicação da Teoria da Imprevisão.
Nesse sentido, veja-se os seguintes julgados sobre a matéria:
“CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). REALOCAÇÃO EM OUTRO IMÓVEL OU DISTRATO. DESISTÊNCIA DO BENEFICIÁRIO. AMEAÇA E PRESENÇA DE CRIMINOSOS NA VIZINHANÇA. DANOS MORAIS. IMPROCEDÊNCIA. A insatisfação do mutuário com a vizinhança do imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida não gera direito à realocação noutro local ou o desfazimento do contrato. Não restou caracterizado impedimento de ocupação ou retirada da unidade habitacional por invasão ou por ameaça, como exigido no art. 2º, I, “a”, da Portaria n.º 488/2017 do extinto Ministério das Cidades, nem qualquer das hipóteses ali previstas. A alegada presença de criminosos na vizinhança é situação infelizmente corriqueira nos grandes centros urbanos e não configura quebra da base do contrato. Em tese, poderia configurar erro escusável, a gerar a anulabilidade do ajuste, a depender de outros pressupostos, não discutidos nem levantados como causa de pedir. Eventual desistência da beneficiária deve ser requerida na via própria. Inexistência de danos morais, pois a CEF não responde por segurança pública nem por atos de terceiros, nem houve requerimento anterior que não tivesse sido respondido adequadamente. Apelação desprovida. (sem grifos no original) (TRF2, AC 5006166-18.2019.4.02.5104/RJ, 6ª Turma Especializada, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL GUILHERME COUTO DE CASTRO, 22/11/2022)”
“DIREITO ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". REALOCAÇÃO DE MUTUÁRIOS RESIDENTES NO CONDOMÍNIO AYRES (SENADOR CAMARÁ, RIO DE JANEIRO). AMEAÇAS DE MORTE. ALTERAÇÃO DO CONTRATO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO. SEGURANÇAPÚBLICA. ARTIGO 144, CRFB/1988. REALOCAÇÃO. DESCABIMENTO. FALTA DE INTERESSE DE AGIR DE REPRESENTADA QUE ADQUIRIU IMÓVEL EM CONDOMÍNIO DISTINTO. RECURSO DA CEF PROVIDO. REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA, COM CASSAÇÃO DA TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA E EXCLUSÃO DE UMA DAS REPRESENTADAS DO FEITO. 1. Decisão agravada que, nos autos de Ação Civil Pública (processo nº 0001501-29.2014.4.02.5101), deferiu a tutela antecipada postulada, "para determinar que, no prazo de 30 dias, sejam realocados ADILENE MARIA DA SILVA, ALEXANDRE DE CASTRO, ANDRÉ LUIS SOARES, DEUSDETE CARDOSO, GABRIELLA MACEDO DE SOUZA, INDIANA GOMES DA ROCHA, LÚCIA HELENA GREGÓRIO FERREIRA DE OLIVEIRA, ROGÉRIA BISPO E ZULEIDE ARAÚJO DE SOUZA, moradores do Condomínio Ayres, situado em Senador Camará, para outros imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida no município do Rio de Janeiro, em condições equivalentes ao imóveis ora ocupados". 2. Além de assegurar o direito à moradia digna, não podendo simplesmente indicar casas, deve o Município ora Agravante observar se as referidas casas estão em lugar seguro, com saneamento básico e conforto, sendo também seu dever, na forma do Artigo 144 da CRFB/1988, garantir a segurança dos cidadãos, razão pela qual não se justifica a alegada ilegitimidade passiva ad causam na presente hipótese concreta. 3. O ponto nodal da presente ação civil pública é questão de segurança pública que precisa ser resolvida pelas vias próprias, inclusive com a reintegração das unidades invadidas, sendo certo que inexiste qualquer elemento fático que faça presumir que, em outro endereço, os representados deixarão de ser ameaçados. 4. A responsabilidade da CEF e do Município se exaure no fornecimento das moradias em condições dignas, sendo de todo irrazoável entender-se que a entidade bancária se torne uma seguradora universal do contratante para quaisquer problemas de segurança pública que venham a surgir em momento posterior, sendo que as únicas hipótese de distrato se encontram regulamentadas no Artigo 2º, da Portaria nº 469/2015, do Ministério das Cidades, que regulamentou a Lei nº 11.977/2009 e nas quais não se insere a presente hipótese concreta. 5. Falta de interesse de agir que se constata quanto a uma das representadas (Rogéria Bispo), tendo em vista que a cópia do contrato de financiamento habitacional acostada aos autos comprova ter ela adquirido imóvel em condomínio distinto (Vaccari) daquele no qual teriam ocorrido os fatos e ameaças narrados na exordial (Ayres). 6. Agravo de Instrumento do Município do Rio de Janeiro provido, para cassar-se a tutela antecipada deferida e devendo ser excluída do feito a representada Rogéria Bispo, na forma da fundamentação. (sem grifos no original) (TRF 2ª Região, AG 0004698-66.2014.4.02.0000, 8ª Turma Especializada, Rel. MARCELO PEREIRA DA SILVA, data da disponibilização: 12/07/2016).
DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESCISÃO DO CONTRATO DE MÚTUO. IMÓVEL FINANCIADO LOCALIZADO EM ÁREA DE RISCO. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. PROMESSA DE SEGURANÇA E TRANQUILIDADE. ÔNUS DA PROVA. ARTIGO 333, I, DO CPC. 1. Cinge-se a controvérsia recursal em reconhecer se a Autora faz jus à rescisão do contrato de compra e venda e financiamento, ao argumento de que a localidade do imóvel teria se tornado alvo de crimes e violência, tendo inclusive o abandonado. 2. A pretensão autoral não se relaciona especificamente às cláusulas estipuladas no contrato de financiamento habitacional, mas, sim, com a desvalorização do imóvel decorrente da violência e criminalidade presentes no local. 3. Na ausência de qualquer ilegalidade no contrato, a rescisão somente se faz possível com base nos preceitos da Teoria da Imprevisão, que se afigura pertinente na existência de evento superveniente, extraordinário e imprevisível, que torne excessivamente onerosa para o devedor a continuidade do cumprimento das obrigações por ele assumidas em contratos comutativos de execução continuada. 4. In casu, a violência na localidade do imóvel não se enquadra em fenômeno hábil à subsunção da imprevisão aos contratos, porque inexiste a desvantagem exagerada de uma das partes em detrimento da outra, bem como porque a criminalidade encontra-se dentro da previsibilidade natural dos grandes centros urbanos, sendo certo que o dever de prestar segurança ao cidadão não cabe à CEF, mas sim ao Poder Público. 5. A criminalidade não se apresenta como fato superveniente que autorize o afastamento das obrigações assumidas contratualmente. 6. O contrato de mútuo se caracteriza como aquele pelo qual uma das partes empresta coisa fungível, tendo a outra a obrigação de restituir igual quantidade de bens do mesmo gênero e qualidade, a teor do disposto no artigo 1.256 do Código Civil de 1916, vigente ao tempo da contratação (30/10/1992 - fl. 40). 7. A Autora não comprovou a suposta garantia de "segurança e tranquilidade" por parte das rés, não se desincumbindo do seu ônus de provar o fato constitutivo do seu direito, a teor do disposto no artigo 333, I, do Código de Processo Civil. 8. Apelação desprovida. (sem grifos no original) (TRF 2ª Região, AC 0012171-44.2005.4.02.5101, 5ª Turma Especializada, Rel. ALUISIO GONCALVES DE CASTRO MENDES, Data de disponibilização: 21/11/2013).
Desta forma, não sendo possível a rescisão unilateral do negócio jurídico como pretendido pelo Apelante, a Sentença deverá ser mantida.
Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento à Apelação Cível. Condeno o Apelante em honorários recursais, majorando os honorários anteriormente fixados em 1%, suspendendo, contudo, a sua exigibilidade em virtude da concessão do benefício de gratuidade de justiça.
Documento eletrônico assinado por REIS FRIEDE, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001290179v3 e do código CRC ff2d8164.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ROY REIS FRIEDE
Data e Hora: 18/01/2023, às 19:55:01