Apelação Cível Nº 0164030-87.2017.4.02.5101/RJ
RELATOR: Juiz Federal MARCELO DA FONSECA GUERREIRO
RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em face da sentença, que julgou procedente o pedido em ação de embargos de terceiros, no sentido de determinar a exclusão de imóvel, da penhora efetuada na Execução nº 0708392-21.1900.4.02.5101.
Em resumo, objeto da lide refere-se a compra de uma sala comercial hipotecada para CEF em 31/05/1976, conforme informação na matrícula do bem. Na escritura de compra, venda e cessão, foi acordado que competia ao outorgante vendedor, Sérgio Dourado Empreendimentos Imobiliários S/A, providenciar a baixa do referido ônus.
A apelante sustenta que há ilegitimidade ativa, porque a ação de execução nº 0708392-21.1900.4.02.5101 foi ajuizada contra o devedor originário (Sérgio Dourado Empreendimentos Imobiliários S/A). Assevera que não se aplica a Súmula nº 308, do STJ. Discorre sobre a ausência de boa-fé. Afirma que a hipoteca, do imóvel, é eficaz contra o promitente comprador. Discorre sobre a natureza comercial do imóvel. Aduz que inexistiu perempção da hipoteca. Ao final, requer o provimento do recurso e a reforma da sentença.
Contrarrazões apresentadas.
O MPF opinou pela não intervenção nos autos.
É o relatório.
VOTO
Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação em face da sentença, que julgou procedente o pedido em ação de embargos de terceiros, no sentido de determinar a exclusão de imóvel, da penhora efetuada na Execução nº 0708392-21.1900.4.02.5101.
Razão não assiste a apelante, quanto a alegação de ilegitimidade G.P.J. ADMINISTRACAO para figurar no polo ativo, da presente demanda.
No caso, o imóvel objeto da ação foi hipotecado em favor da Caixa Econômica Federal, face a negócio jurídico firmado com Sérgio Dourado Empreendimentos Imobiliários S/A.
Contudo, verifica-se que a G.P.J. Administração e Participações S/S adquiriu o mesmo imóvel (sala comercial), por meio de compra, venda e cessão de direitos; sendo que, efetuou o pagamento para Sérgio Dourado Empreendimentos Imobiliários S/A; e, por esse motivo, ajuizou a presente demanda de embargos de terceiros.
Assim, resta caracterizada a legitimidade ativa da G.P.J. Administração e Participações S/S.
No mérito, a solução efetiva da lide está em verificar se ocorreu a perempção do direito de hipoteca da Caixa Econômica Federal.
Constou expressamente na matrícula do imóvel, informação de hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal, em 28/01/1976 (evento 1, OUT6, fl. 2 - JFRJ). Constou, também, em 16/06/2016, informação na matrícula a respeito do cancelamento da hipoteca, por decurso de prazo (perempção), nos termos do art. 238, da Lei nº 6.015/1973 (evento 1, OUT6, fl. 5 - JFRJ).
Ocorre que, o proprietário original da sala comercial objeto da hipoteca, Sérgio Dourado Empreendimentos Imobiliários S/A, deixou de honrar com a dívida assumida perante a CEF.
Em decorrência disso, a CEF ajuizou a execução de título extrajudicial nº 0708392-21.1900.4.02.5101, em 19/02/1987 (evento 1 – JFRJ).
Desse modo, ao contrário do que constou na sentença, inexistiu perempção do direito de hipoteca da CEF, em relação a sala comercial, porque não houve decurso do prazo de 30 anos, entre o registro de hipoteca (1976) e o ajuizamento da execução (1987).
Sobre a Súmula nº 308, do STJ, transcreve-se o inteiro teor:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”
Vale citar, aqui, um dos precedentes que levou o STJ a formular a Sumula nº 308:
Sistema Financeiro de Habitação. Imóveis alienados. Hipoteca pela construtora. Promissário comprador de unidade habitacional. Garantia que não o alcança.
I - O promissário comprador de unidade habitacional pelo S.F.H. somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o financiador do empreendimento, posto que, após celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado, nos termos do art. 22 da Lei n. 4.864/1965. Precedentes.
II - Embargos de divergência conhecidos, mas rejeitados.”
EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL N. 187.940-SP (99.0112311-9) Relator: Ministro Antônio de Pádua Ribeiro.
É possível verificar que a Sumula nº 308 é aplicável somente nos casos de contratos do Sistema Financeiro da Habitação, para pessoas físicas com objetivo de residência, que adquirem o imóvel de boa-fé e que assumem as parcelas do contrato de financiamento com a CEF.
Nesse caso, o imóvel trata-se de unidade comercial, não houve contrato pelo SFH e a aquisição da G.P.J. Administração e Participações S/S. não ocorreu para o fim de cumprimento do direito social de moradia.
Por todos os três fundamentos acima, é inaplicável ao caso a Sumula nº 308, do STJ.
Inexiste também a boa-fé capaz de infirmar a hipoteca em favor da CEF, em relação a venda da sala comercial de Sérgio Dourado Empreendimentos Imobiliários S/A para a G.P.J. Administração e Participações S/S.
A boa-fé, tratada nessa situação, decorre do fato de que o terceiro, adquirente de imóvel, não tem ciência da respeito da hipoteca em favor de instituição financeira.
Pois bem, a G.P.J. Administração e Participações S/S. tinha total ciência a respeito da hipoteca da sala comercial, existente entre Sérgio Dourado Empreendimentos Imobiliários S/A e a CEF. Primeiro, porque o título de hipoteca foi devidamente registrado na escritura pública da matrícula do imóvel. Segundo, pelo fato de que própria G.P.J. Administração reconheceu a existência da garantia da CEF, na própria escritura pública de compra, venda e cessão de direito.
Portanto, inexistiu a boa-fé capaz de descaracterizar a hipoteca do imóvel.
Outrossim, no que se refere a alegação de quitação das parcelas avençadas pelas partes, este ato realizado entre G.P.J. Administração e Sérgio Dourado Empreendimentos, não tem o condão de afetar a hipoteca do imóvel, justamente porque não houve a consignação do valor transferido entre as partes para solver a hipoteca com a CEF, nos termos do art. 1.481, do CC.
Além disso, a Caixa Econômica Federal nunca foi intimada a respeito da operação de venda do imóvel.
Nessa circunstância, é irrelevante o fato de que o proprietário original do imóvel, Sérgio Dourado Empreendimentos Imobiliários S/A, comprometeu-se a quitar o financiamento e baixar o registro de hipoteca; afinal, a apelada não cumpriu o disposto no art. 1.480 e no art. 1481, ambos do Código Civil.
Ante o exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, para reformar a sentença e julgar improcedente os embargos de terceiros. Face ao provimento do recurso, inverto o ônus de sucumbência.
Documento eletrônico assinado por MARCELO DA FONSECA GUERREIRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001256604v7 e do código CRC 756ea794.
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