Apelação Cível Nº 5002609-13.2021.4.02.5117/RJ
RELATOR: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por G. A. D. A. (Evento 44, JFRJ) contra a sentença prolatada pelo MM. Juízo da 3ª Vara Federal de São Gonçalo/RJ (Evento 38, JFRJ), que, considerando que "A conduta da CEF restringiu-se à concessão de empréstimo financeiro ao demandante", portanto "legítima a pretensão da CEF de ver reintegrada a posse no imóvel diante da inadimplência do mutuário", julgou improcedente o pedido, extinguindo o feito com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, CPC.
Em suas razões recursais, defende a apelante que na hipótese de "não haver a declaração da nulidade da sentença pelo motivo da omissão relativa à prova pericial, esta também é nula, pois omissa quanto ao pedido de quitação em decorrência do falecimento do contratante havendo o direito de quitação e não de consolidação do imóvel. Nesse fio condutor, oportuno dizer que apesar da sentença afastar a cobertura da apólice por não haver a cobertura do FGHAB (FUNDO GARANTIDOR DA HABITAÇÃO POPULAR) foi omissa relativo ao direito a quitação do contrato. Nesse sentido, no caso em tela foi determinada manifestação em provas, sendo requerido pelo Apelante prova pericial, todavia houve total cerceamento a ampla defesa e o contraditório ao ser prolatado a sentença sem qualquer manifestação quanto ao pedido. Nota-se, que o Apelante deixou claro que somente não haveria a necessidade da prova pericial, todavia foi indeferido. Diante disso fica claro a existência de nulidade processual e que não houve a preclusão do art. 245 do CPC, tendo em vista está ser a primeira oportunidade para apontar a nulidade. Caso ainda seja do entendimento deste Tribunal que seja a anulado a sentença concedendo o deferimento quanto ao pedido de prova pericial (...) Frente ao exposto requer a nulidade da sentença, eis que caracterizado o cerceamento de defesa".
Sustenta que "Na remota hipótese de não haver a quitação do contrato em decorrência, nem tampouco a anulação da sentença prolatada, ante o cerceamento de defesa, aponta o Apelante a necessidade de haver a mitigação do pacta sunt servanda. O princípio da força obrigatória dos contratos, conhecido pela expressão pacta sunt servanda, informa que o contrato válido e eficaz deve ser cumprido entre as partes. Essa obrigatoriedade forma a base do Direito contratual, porquanto sem ela não haveria possibilidade de se exigir o cumprimento do contrato por via judicial, tornando-o inútil (...) contrariando os fundamentos da sentença, poderá sim haver a mitigação do pacta sunt servanda, bem como a revisão do contrato na remota possibilidade de não haver a quitação do contrato de financiamento".
Aduziu que "A sentença, ainda, afirma que foi regular a consolidação da propriedade fiduciária, o que de fato não pode ser aceito, pelos seguintes motivos: Nessa perspectiva a parte Recorrente reitera a informação constante na inicial, que a relação jurídica em questão, trata-se de uma relação pautada na Lei 9.514/97 - Sistema de Financiamento Imobiliário. Assim sendo, a Lei não pode ser utilizada de forma unilateral, ou seja, apenas em prol da Recorrida. Nota-se, ainda, que o art. 5º da referida lei, dispõe da liberdade das partes realizarem o contrato de financiamento: “Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais.” Assim, como a legislação fundamenta a relação jurídica, não pode esta ser utilizada apenas em prol da Instituição Bancária (Recorrida), devendo também a análise observar a teoria da eficácia diagonal, diante da superioridade na relação da Apelada. Logo, cabe a interpretação de forma mais favorável a Apelante. Nesse viés, informa que a Lei supramencionada em seu art. 22 testifica a alienação fiduciária (...) E nesse sentido, não resta dúvida que a propriedade é resolúvel, porém para haver a resolução existe um caminho a ser percorrido. Verifica-se, que a partir do art. 26 da referida Lei é apresentada o que fazer em caso de não pagamento das parcelas (...) Aponta-se, que poderá haver a consolidação do bem quando vencida e não paga a dívida, contudo a consolidação não observou os ditames legais, fato que ensejou a distribuição desta demanda, e agora o presente recurso".
Acrescenta que "Não restou demonstrado pela Apelada a efetiva intimação da Apelante, ainda mais, quando se trata da propriedade, sendo resguardado pelo direito social, insculpido no art. 6º da Constituição Federal. Ressalta-se, outrossim, que foi decretada a revelia, dessa forma, não assiste razão constar como fundamento da sentença a reintegração da posse pelos vícios demonstrados na demanda judicial, que se diga tem presunção de veracidade".
Ao final, "1- Requer a concessão do efeito suspensivo no sentido de haver a manutenção do mutuário na posse do imóvel; 2- Requer o provimento do recurso de apelação no sentido de haver a declaração de quitação do contrato de financiamento; 3- Em não sendo declarado quitado o contrato, que seja declarada NULA A SENTENÇA proferida por ausência de manifestação quanto à prova pericial contábil requerida; e 4- Em assim não sendo que seja as razões analisadas no sentido que esta Egrégia Corte reforme in totun a r. sentença prolatada pelo Juiz a quo, devendo haver a revisão contratual com a readequação das parcelas, em assim não entendendo que seja declarado a nulidade do procedimento da execução extrajudicial e assim não entendo que haja a restituição do valor do bem, sob pena de enriquecimento sem causa".
Foram oferecidas contrarrazões pela CEF (Evento 49, JFRJ).
A seguir, vieram os autos a esta Egrégia Corte, tendo sido encaminhados ao Ministério Público Federal, que deixou de opinar por não vislumbrar a existência de interesse público a justificar a sua intervenção no feito (Evento 5, TRF2).
É o relatório. Peço dia para julgamento.
VOTO
Trata-se, na origem, de ação ajuizada pelo procedimento comum, em 19.04.2021, por G. A. D. A. em face da Caixa Econômica Federal, objetivando, em síntese, que "Seja declarada o cabimento da garantia securitária, considerando o evento de sinistro no imóvel, determinando-se que seja acionado o FGHAB e por via de consequência a quitação do imóvel em favor do autor, tornando sem efeito a cessão e transferência à EMPRESA GESTORA DE ATIVOS; (...) Em caso do item acima não ser procedente que seja declarado a inexistência de débito no imóvel com a rescisão do contrato, devendo ser ressarcido todo valor pago a título de prestação, tendo vista o vício contratual; (...) Seja a ré, condenada a pagar a parte Autora a Título de Indenização por Danos Morais a quantia de R$ 100.000,00 (art. 292, V, NCPC), uma vez que em decorrência do vicia ocorreu o falecimento do ser genitor, tendo a parte Ré responsabilidade solidária no evento".
Em síntese, conforme bem relatado pelo Magistrado de Primeiro Grau, "o autor alega que: i) adquiriu o imóvel mediante contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária em garantia; ii) a aquisição do bem foi realizada em favor dos genitores e seu pai é quem efetivamente pagava as prestações; iii) que o imóvel financiado pela CEF apresentou vícios estruturais pouco tempo depois da sua aquisição, como infiltrações e vazamentos; iv) sempre efetuou consertos no imóvel e que seu genitor faleceu em decorrência de uma queda ao realizar manutenção no telhado; v) a ré indevidamente realizou a consolidação da propriedade e transferiu o bem para a EMGEA; vi) reconhece sua condição de inadimplente, mas alega não ser sua culpa exclusiva; e vii) algumas situações extraordinárias o levaram a situação de débito, tais como a pandemia".
No que tange à alegação de cerceamento de defesa pelo indeferimento de produção de prova pericial, é certo que o juízo de valor acerca da relevância e da necessidade da produção de certa prova é do juízo sentenciante, ou seja, in casu, a prova pericial destina-se ao juiz da causa, tendo por finalidade auxiliá-lo na formação de sua convicção no julgamento da demanda, cabendo a ele determinar as provas necessárias ao julgamento da demanda. Nessa perspectiva e, pela natureza do direito discutido nos autos, não vislumbro prejuízo à parte autora pela ausência de produção de prova técnica nos autos.
Compulsando os autos, verifica-se que, em 21.03.2011, o autor celebrou "contrato por instrumento particular de compra e venda de imóvel residencial quitado, mútuo e alienação fiduciária em garantia, carta de crédito com recursos do SBPE no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH". A avença envolveu três partes contratantes, a saber: como vendedor O Sr. Severino Valentim Dantas, como comprador/devedor fiduciante o ora autor G. A. D. A. e como credora/fiduciária a ora ré CEF. O valor total do contrato é de R$ 122.000,00 (cento e vinte e dois mil reais), sendo R$ 12.200,00 (doze mil e duzentos reais) a ser pago com recursos próprios e a quantia restante de R$ 109.800,00 (cento e nove mil e oitocentos reais) a ser quitada em 360 meses, mediante financiamento concedido pela CEF (Evento 24, ANEXO2, JFRJ).
Observa-se que, a despeito de o autor alegar a ocorrência de vícios de construção no imóvel adquirido de pessoa física com financiamento da CEF, há pedido expresso de quitação do imóvel em favor do autor e, subsidiariamente a declaração de inexistência de débito, com a consequente rescisão do contrato, razão pela qual se justifica a legitimidade da CEF, ainda que in statu assertionis, para figurar no polo passivo da demanda.
Com os suficientes elementos de prova carreados aos autos, conclui-se que o negócio jurídico objeto da presente ação não contém vícios, produzindo os efeitos que dele se espera. Registra-se que o demandante já se encontrava inadimplente pelo menos desde o ano de 2016, como é possível observar nos documentos acostados aos autos no Evento 1, ANEXO11, JFRJ.
Com efeito, impende constatar que a CEF atuou apenas como instituição financeira concedente de empréstimo para aquisição do imóvel e como credora fiduciária, tendo em vista que o mútuo foi contratado mediante alienação fiduciária em garantia, sem que se possa atribuir à mesma qualquer responsabilidade de arcar com indenização por danos materiais e/ou morais decorrentes daqueles mencionados atrasos.
Sendo assim, observa-se que o imóvel objeto dos autos foi alienado por pessoas físicas, não havendo qualquer comprovação de ingerência da Caixa Econômica Federal na escolha dos profissionais responsáveis pela edificação, o que, à evidência, afasta a responsabilização da Caixa Econômica Federal por vícios na construção do imóvel adquirido pelos mutuários mediante financiamento por ela concedido, com recursos do SBPE e cobertura pelo Fundo Garantidor da Habitação Popular- FGHab.
Oportuno salientar que o art. 21 do estatuto do FGHab exclui das garantias abrangidas pelo fundo as despesas decorrentes de vícios de construção do imóvel:
"Art. 21. Não serão garantidos pelo FGHab as despesas de recuperação de imóveis por danos oriundos de vícios de construção, comprovados por meio de laudo de vistoria promovido pela Administradora ou, ainda, em danos com características repetitivas de ocorrências anteriormente garantidas sem que tenham sido tomadas, por quem de direito, as providências necessárias para impedi-las, e esta repetir-se no intervalo inferior a 3 anos desde a última ocorrência".
A previsão de pagamento das despesas de recuperação relativas a danos físicos ao imóvel, contida na Cláusula Vigésima Primeira do contrato, refere-se às coberturas previstas no parágrafo único do art. 19 do estatuto do FGHab, abrangendo apenas eventos externos, e não defeitos da própria edificação:
"Art. 19. O FGHab assumirá as despesas relativas ao valor necessário à recuperação dos danos físicos ao imóvel, limitado à importância do valor de avaliação do imóvel quando da contratação do financiamento, atualizado de acordo com as condições contratuais.
Parágrafo único. Serão assumidas pelo FGHab as despesas de reparação dos danos causados no imóvel, decorrentes de:
I - incêndio ou explosão;
II – inundação e alagamento, quando um rio ou canal transbordar e a água atingir o imóvel ou alagamentos causados por agentes externos ao imóvel, chuva ou canos rompidos fora da residência;
III - desmoronamento parcial ou total de paredes, vigas ou outra parte estrutural, desde que causado por forças ou agentes externos; e
IV - reposição de telhados, em caso de prejuízos causados por ventos fortes ou granizos."
A referida cláusula contratual dispõe, in verbis:
"CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA - SEGURO - Durante a vigência deste contrato e até a liquidação da dívida, o(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S) concorda(m), e assim de obriga(m), em manter e pagar os prêmios de seguro acrescidos de eventuais tributos, de acordo com estipulado na Apólice de Seguro contratada por livre escolha, conforme declara(m) o(s) mesmo(s) DEVEDOR(ES) /FIDUCIANTE(S) em documento anexo a este contrato, destinados às coberturas:
MIP - morte decorrente de causas naturais ou acidentais e invalidez permanente ocorrida em data posterior à data da assinatura do contrato de financiamento do imóvel, causada por acidente pessoal ou doença, que determine a incapacidade total e permanente para o exercício da atividade laborativa principal do segurado, no momento do sinistro.
DFI - prejuízos decorrente de danos físicos ao imóvel dado em garantia do financiamento: incêndio, raio ou explosão; vendaval; desmoronamento total; desmoronamento parcial, assim entendido a destruição ou desabamento de paredes, vigas ou outro elemento estrutural; ameaça de desmoronamento, devidamente comprovada; destelhamento; e inundação ou alagamento, ainda que decorrente de chuva."
Nesse sentido, bem andou o Juízo a quo quando fundamentou que "O pedido de cobertura pelo Fundo Garantidor de Habitação Popular também não se sustenta. O FGHab foi instituído com o objetivo de garantir aos agentes financeiros o pagamento das prestações habitacionais em casos nos quais o mutuário não consiga garantir a quitação das parcelas. Tanto a legislação que instituiu o Fundo (Lei nº 11.977/2009) quanto o seu estatuto1 preconizam que o FGHab só pode ser utilizado em duas situações específicas: I - garantir o pagamento aos agentes financeiros de prestação mensal de financiamento habitacional, devida por mutuário final, em caso de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento, para famílias com renda mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais); e II - assumir o saldo devedor do financiamento imobiliário, em caso de morte e invalidez permanente, e as despesas de recuperação relativas a danos físicos ao imóvel para mutuários com renda familiar mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais). Ademais, o Fundo é aplicável exclusivamente aos financiamentos contratados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o que não é o caso do autor, cujo financiamento foi contratado com recursos do SBPE".
Destarte, não assiste razão autor quanto ao pedido de acionamento do seguro FGHab, seja pelos vícios de construção alegados, seja pelo falecimento de seu genitor, que não figura como parte na relação contratual.
Do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à apelação interposta, majorando em 1% os honorários advocatícios fixados na sentença, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/15, observado o disposto no art. 98, § 3º, do CPC/15.
Documento eletrônico assinado por MARCELO PEREIRA DA SILVA, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001212280v22 e do código CRC b936af7d.
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Signatário (a): MARCELO PEREIRA DA SILVA
Data e Hora: 5/3/2023, às 13:35:33