Apelação Cível Nº 0000570-60.2013.4.02.5004/ES
RELATOR: Juiz Federal MARCELO DA FONSECA GUERREIRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação cível interposta no bojo de ação ordinária, objetivando a condenação da ré à construção e entrega de imóvel objeto de contrato, ao ressarcimento de danos materiais, tais como os aluguéis, encargos e IPTU pagos durante o período de atraso na entrega da obra, e a reparação por danos morais detalhados na inicial.
Trata-se de ação de conhecimento ajuizada por R. R. T. e M. F. D. A. em face da Caixa Econômica Federal – CEF e de PREMAX ENGENHARIA LTDA, objetivando a condenação da ré à construção e entrega de imóvel objeto de contrato, ao ressarcimento de danos materiais, tais como os aluguéis, encargos e IPTU pagos durante o período de atraso na entrega da obra, e a reparação por danos morais detalhados na inicial.
Em síntese, alega que firmou Contrato particular de Compra e Venda de terreno e mútuo para a construção de unidade habitacional junto a CEF, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, mas a entrega do apartamento não ocorreu por abandono da obra pela construtora.
Com a inicial evento 1, OUT1, vieram os documentos de evento 1, OUT2/5.
Contestação apresentada no evento 11, em que a CEF requer a denunciação da lide à seguradora, argui sua ilegitimidade passiva para a demanda e pugna pela improcedência dos pedidos autorais.
Decisão de evento 19 deferiu a gratuidade de justiça, determinou a exclusão da PREMAX do polo passivo da demanda, e rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva da CEF.
Agravo de instrumento interposto pela parte autora no evento 51.
No evento 53 transitou em julgado o acórdão que determinou a anulação da decisão de evento n. 19.
Decisão de evento n. 56 determinou a citação de PREMAX ENGENHARIA LTDA.
Contestação da PREMAX apresentada no evento de n. 60 em que argui a incompetência do Juízo e sua ilegitimidade passiva para o pedido de restituição de verba tributária. Requer concessão de gratuidade de justiça e, no mérito, alega a prescrição da pretensão autoral, a legalidade da taxa de construção e a inexistência de responsabilidade pelos danos causados ao autor.
A r. sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos (evento 73). Apelação (evento 79). Não foram apresentadas contrarrazões.
Promoção ministerial.
É o relatório.
VOTO
Quanto à ré PREMAX ENGENHARIA LTDA, entendo que há incompetência da justiça federal, nos termos do art. 109, I da Constituição, razão pela qual julgo extinto o feito em face da mesma. Particulares não podem ser demandados na justiça federal e a causa não envolve litisconsórcio passivo necessário entre particular construtora e CEF. A justiça federal não pode assumir demandas que não são de sua competência.
Com efeito, rezam os arts. 113 e 114 do CPC/15:
Art. 113. Duas ou mais pessoas podem litigar, no mesmo processo, em conjunto, ativa ou passivamente, quando:
I - entre elas houver comunhão de direitos ou de obrigações relativamente à lide;
II - entre as causas houver conexão pelo pedido ou pela causa de pedir;
III - ocorrer afinidade de questões por ponto comum de fato ou de direito.
(...)
Art. 114. O litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes.
Na hipótese do litisconsórcio ser facultativo, caso presente, é incompetente a Justiça Federal para processar e julgar as causas que não faça parte a União, entidade autárquica federal ou empresa pública federal na qualidade de autoras, rés, assistentes ou oponentes, exceto as de falência, as de acidentes de trabalho e as sujeitas à Justiça Eleitoral e à Justiça do Trabalho, nos termos do art. 109, I, da CFRB/88.
Como se depreende da leitura dos autos, as causas de pedir são distintas, não havendo comunhão de direitos e obrigações entre as rés perante a parte autora. Não há que se falar, portanto, em litisconsórcio necessário. Assim sendo, não possui competência absoluta a Justiça Federal para conhecer do pedido autoral em relação à construtora Premax. Uma vez vedada a cumulação de pedidos em que seja incompetente o juiz para julgar um deles, deve o presente feito ser julgado extinto sem julgamento de mérito em relação aos pedidos deduzidos em face da construtora-ré, nos termos do art. 485, IV, do CPC.
Quanto à CEF, a mesma atuou na presente relação como mero agente financeiro, não cabendo à mesma responsabilização por qualquer dos fatos narrados da inicial, como atraso na obra ou qualidade da mesma.
Por outro lado, em relação ao pleito formulado em face da CEF, no que tange à eventual responsabilidade solidária da CEF, na qualidade de agente financeiro, deve-se esclarecer que ela é limitada ao contrato de mútuo firmado, não havendo, deste modo, relação obrigacional entre a mutuária e a Ré no que tange à solidez da obra, ao prazo de entrega, à existência de eventual superfaturamento, a vícios detectados no imóvel por ela financiado bem como cobranças estritamente vinculadas à construtora.
Nesse diapasão, atuando a CEF como agente financeiro em sentido estrito, não será possível a sua responsabilização pelos vícios de construção ou entrega do imóvel, ainda que exista cláusula contratual e regulamentar prevendo a fiscalização da obra, como já foi percucientemente analisado pelo Superior Tribunal de Justiça, no seguinte precedente, que ora incorporo como razão de decidir:
“RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PEDIDO DE COBERTURA SECURITÁRIA. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE.
(...)
2. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
3. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária.
4. Hipótese em que não se afirma, na inicial, que a CEF tenha assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora ou tido qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto.
5. Recurso especial provido para reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam do agente financeiro recorrente. (STJ-REsp 1102539/PE, Quarta Turma, Rel. Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 06/02/2012)”
Assim sendo, nas hipóteses em que a CEF atua meramente como agente financeiro em sentido estrito, figura ela apenas como financiadora, sendo o contrato firmado apenas de mútuo com obrigação e alienação fiduciária, ou seja, na incorporadora repousa a responsabilidade por eventual vício de construção ou não entrega do imóvel. Dessa forma, não pode a a CEF no caso em tela ser responsabilizada civilmente quanto ao atraso na entrega do imóvel em questão nem quanto aos pleitos direcionados quanto à construtora em virtude de cobranças que teriam sido indevidamente feitas.
Incabíveis danos materiais e morais em face da CEF, no caso em questão.
A Caixa Econômica Federal é mera financiadora do empreendimento imobiliário, não lhe cabendo responder pelos danos causados em razão da má qualidade dos materiais empregados na construção ou de seu atraso, devendo a demanda ser dirigida diretamente à empreiteira ou ao vendedor. O fato de realizar vistorias e mensuração das etapas executadas, com o fim de liberação das parcelas do financiamento, não a torna responsável pela obra executada.
A apelante bem destacou em suas razões recursais:
“Logo, se a empresa construtora deixou de cumprir o compromisso firmado junto à parte autora quanto à finalização das obras e entrega das unidades, acarretando o prolongamento da fase de construção e possíveis danos aos mutuários, incumbe tão somente àquela o ônus quanto aos prejuízos de ordem material ou mesmo moral então suportado. A CAIXA promoveu a fiscalização das obras em perfeita consonância aos limites contratuais, apurando a aplicação dos recursos e conclusão das etapas do empreendimento para autorizar a liberação dos recursos contratados”.
Corroborando todo este entendimento, assim já decidiu o Tribunal Regional Federal da 1ª Região:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI). IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DEMORA NA ENTREGA. COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). REMESSA DOS AUTOS À JUSTIÇA ESTADUAL.
1. A CEF não tem qualquer responsabilidade na demora da entrega do imóvel em construção, pois a sua participação na relação envolvendo a autora e a construtora se limitou apenas ao financiamento de parte do valor do citado bem, objeto do contrato de compra e venda.
2. Por outro lado, não consta dos autos que o agente financeiro tenha imposto à autora o pagamento da taxa de evolução de obra.
3. Sentença que indeferiu a petição inicial, com base no art. 267, incisos I e VI, do CPC, em relação à CEF e determinou a remessa dos autos à Justiça Estadual, que se mantém.
4. Apelação não provida.
(TRF-1R., AC nº 0079703-70.2014.4.01.3800, Sexta Turma, Des. Fed. DANIELE MARANHÃO COSTA (conv.), DJe 11/03/2015)
Outrossim, adoto como razões de decidir o constante na apelação da CEF:
“Os chamados “juros de obra” trata-se na verdade da cobrança de juros e correção monetária sobre o dinheiro emprestado aos compradores dos imóveis, em período anterior à entrega das chaves. PARA OS CONSTRATOS DO PMCMV, informamos que o mesmo possui, em 100% dos casos, previsão em cláusula específica no instrumento contratual firmado pelos adquirentes e a CAIXA, como é o caso do exemplo a seguir, nos contratos do Programa Minha Casa, Minha Vida: “CLÁUSULA SÉTIMA – DOS ENCARGOS MENSAIS INCIDENTES SOBRE O FINANCIAMENTO – O pagamento de encargos mensais é devido a partir do mês subsequente à contratação, com vencimento no mesmo dia de assinatura deste instrumento, sendo:I- Pelo DEVEDOR, na contratação: a) Comissão Pecuniária FGHAB II – Pelo DEVEDOR, mensalmente, na fase de construção, mediante débito em conta, que fica desde já autorizado: a) Encargos relativos a juros e atualização monetária, à taxa prevista no Quadro “C”, incidente sobre o saldo devedor apurado no mês; b) Taxa de Administração, se devida; c) Comissão Pecuniária FGHAB.” Esclarece-se que o presente contrato não se trata do financiamento realizado com a construtora/incorporadora, mas sim com o comprador/mutuário, conforme resta claro nas cláusulas contratuais, razão pela qual os juros de obra são encargos de responsabilidade do comprador/mutuário, haja vista que o empréstimo é feito para ele, com o fim de financiar a compra do imóvel na planta. Destaca-se que o adquirente ponderou previamente dentre as vantagens – sendo as mais comuns o preço de venda menor em relação ao imóvel semelhante novo ou características do empreendimento (localização, área de lazer, característica do imóvel) – bem como avaliou os riscos – notoriamente de atraso ou paralisação da obra – para, então, concluir que seria vantajoso aos seus interesses em realizar a compra do imóvel na planta. Imperioso destacar que os instrumentos contratuais firmados entre as partes (vendedor, comprador e credor) apresentam negócios jurídicos distintos: a venda de terreno e da residência sobre ele (construída ou a ser construída) e o empréstimo de dinheiro para a sua aquisição. Contudo, não é a CAIXA que vende o imóvel, muito menos assume compromisso de realizar a construção em determinado prazo, mas apenas concede empréstimo de dinheiro para os adquirentes, atuando exclusivamente como agente financeiro. Informa-se que no contrato de financiamento celebrado entre a CAIXA e o comprador consta cláusula que determina o repasse dos valores à Construtora gradualmente, de acordo com a execução das obras, cuja finalidade é apenas mitigar o risco do adquirente e da CAIXA, uma vez que o valor financiado e a garantia serão proporcionais às obras efetivamente executadas. Diante o exposto, verifica-se que a CAIXA não pode ser prejudicada em função da relação jurídica existente entre a Construtora e o adquirente do imóvel. Mister ressaltar a coexistência de negócios jurídicos distintos – mas sem confundir o vínculo entre o adquirente e a Construtora com o existente entre o mutuário e a CAIXA – verifica-se, intuitivamente, que os encargos contratuais decorrentes do financiamento concedido pela CAIXA continuam sendo devidos, mesmo que ocorra atraso no cronograma das obras, uma vez que o capital mutuado deve ser remunerado para não ocorrer enriquecimento sem causa. Destaca-se que a CAIXA não foi responsável nem deu causa ao atraso na conclusão do empreendimento, sendo que a fiscalização das obras pela engenharia da CAIXA possui apenas a finalidade de realizar a medição da execução da obra e da aplicação dos recursos, verificando se a etapa prevista foi realmente cumprida para realizar a liberação proporcional da parcela do financiamento. Considerando que a atuação CAIXA foi exclusivamente como agente financeiro decorrente da concessão de empréstimo ao comprador - pois não vendeu nem se comprometeu a construir o imóvel em determinado prazo – constata-se, de plano, que a responsabilidade pelo cumprimento do cronograma de construção é apenas da construtora/ incorporadora, razão pela qual esta empresa pública não pode ser prejudicada com a suspensão do pagamento dos encargos do financiamento”.
Em contestação de evento n. 11, pela CEF foi dito:
“Como muito bem afirmado pelo próprio requerente na peça inicial, esta Empresa Pública já providenciou no sentido de substituir a construtora e garantir, dentro do seu papel de seguradora, a finalização da obra segundo determinação contratual. Como já declarado na preliminar de ilegitimidade, toda a pretensão do autor que diga respeito ao atraso na construção do imóvel e a eventuais danos daí decorrente, deve ser direcionada à Premax Engenharia, e não a esta Empresa Pública”.
Incabível, ainda, determinar que a Caixa pague o aluguel para parte autora até a entrega do imóvel objeto da lide. Com efeito, a CEF é mero Agente Financiador, não podendo a ela ser atribuído o ônus de entrega do imóvel, nem a responsabilidade quanto a posteriores atrasos de entrega da obra.
Incabível “condenar a CEF ao ressarcimento das mensalidades de aluguel desembolsadas pela parte autora no período de janeiro/2013 a maio/2015, totalizando R$ 6.600,00 (seis mil e seiscentos reais); à devolução em dobro dos valores indevidamente pagos a título de juros, “Comissão Pecuniária FGHAB” e taxa de administração, em valor total a ser apurado em fase de liquidação; ao ressarcimento do IPTU comprovadamente pago em relação ao imóvel nos exercícios de 2013 a 2015; bem como a compensar os danos morais causados”, eis que não houve pela CEF prática de qualquer ato ilícito.
Sobre o contrato firmado com a CEF, em que pese tratar-se de contrato de adesão, não há qualquer ilegalidade em seus termos, uma vez que pactuado livremente pelas partes, com clareza e destaque nas disposições que regem a cobrança dos encargos prévios à entrega do imóvel. As taxas cobradas, regularmente pactuadas, não podem ser unilateralmente excluídas, pois, além de sua previsão integrar a equação econômico-financeira do contrato, do contrário, haveria violação ao princípio do pacta sunt servanda. A parte autora não provou a cobrança de qualquer taxa ilegal ou abusiva, como determina o art. 373, I do CPC.
Ainda relativamente à cobrança de juros na fase de construção, cumpre registrar que o E. STJ terminou por pacificar sua jurisprudência no sentido da possibilidade e legalidade, com fundamento no seguinte aresto:
“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM FASE DE CONSTRUÇÃO. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE.
1. Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios.
2. Por isso, não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos.
3 No caso concreto, a exclusão dos juros compensatórios convencionados entre as partes, correspondentes às parcelas pagas antes da efetiva entrega das chaves, altera o equilíbrio financeiro da operação e a comutatividade da avença.
4. Precedentes: REsp n. 379.941/SP, Relator Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 3/10/2002, DJ 2/12/2002, p. 306, REsp n. 1.133.023/PE, REsp n. 662.822/DF, REsp n.1.060.425/PE e REsp n. 738.988/DF, todos relatados pelo Ministro ALDIR PASSARINHO JÚNIOR, REsp n. 681.724/DF, relatado pelo Ministro PAULO FURTADO (Desembargador convocado do TJBA), e REsp n. 1.193.788/SP, relatado pelo Ministro MASSAMI UYEDA.
5. Embargos de divergência providos, para reformar o acórdão embargado e reconhecer a legalidade da cláusula do contrato de promessa de compra e venda de imóvel que previu a cobrança de juros compensatórios de 1% (um por cento) a partir da assinatura do contrato. (STJ, EREsp 670117/PB, 2ª Seção, rel. MIN. SIDNEI BENETI, DJe 26.11.2012)”
Por fim, como não houve ato ilícito praticado pela CEF, não há dano material ou moral a ser reparado.
Voto no sentido de dar provimento à apelação para, reformando a sentença, julgar improcedentes os pedidos em face da CEF. Quanto à ré PREMAX ENGENHARIA LTDA, entendo que há incompetência da justiça federal, nos termos do art. 109, I da Constituição e da fundamentação supra. Condeno a parte autora em honorários advocatícios, estes no importe de 10% sobre o valor da causa atualizado, os quais ficam suspensos em razão da gratuidade de justiça.
Documento eletrônico assinado por MARCELO DA FONSECA GUERREIRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001136477v3 e do código CRC ae4ae2dc.
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