Apelação Cível Nº 0127158-64.2017.4.02.5104/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de duas apelações, a primeira interposta por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF (doravante CEF) e a segunda por H. M. M. T. e NEUSA ALVES MACHADO.
As apelantes combatem, cada qual no ângulo que lhe interessa, sentença (evento 26) que julgou procedente o pedido formulado pelas segundas apelantes contra a CEF.
Cuida-se de ação ajuizada pelas apelantes H. M. M. T. (1ª Autora) e NEUSA ALVES MACHADO (2ª Autora) objetivando, em síntese, a condenação da CEF: (i) ao pagamento da quantia de R$ 300.000,00, equivalente ao valor de mercado do imóvel referido na petição inicial, ou à entrega de imóvel em igual condição; (ii) ao ressarcimento à 1ª Autora de quantia equivalente aos gastos a título de ITBI, taxas e emolumentos cartorários e aos honorários advocatícios referente ao processo n. º 0023782-77.1994.4.02.5101; (iii) ao ressarcimento da 2ª Autora de quantia equivalente gastos a título de ITBI, taxas e emolumentos cartorários e aos honorários advocatícios referente ao processo n.º 0004475-68.2016.4.02.5101 e (iv) ao pagamento de danos morais, na monta de R$ 167.000,00.
Na petição inicial, distribuída em 29/05/2017, a 1ª Autora narra que adquiriu, em 1992, através de arrematação em leilão extrajudicial, imóvel situado na Rua Rio Branco, n. 120, apto. 501, na cidade de Barra Mansa, Rio de Janeiro; que a vendedora do imóvel foi a CEF; que depositou no ato da arrematação “o valor de Cr$10.269.698,98, de um total de Cr$ 82.984.298,98. E o restante, Cr$ 72.714.600,00, foi pago em 300 parcelas mensais de Cr$ 601.732,36.”; que o “contrato com a CEF foi assinado em 26.10.1992, cumpre também informar que além do ITBI, no percentual de 2% do valor do imóvel, também foi pago as taxas e emolumentos para escritura e registro do apartamento no cartório do 4º oficio da cidade de Barra Mansa.”; que, em 17/10/1994, descobriu que era ré no processo nº 0023782-77.1994.4.02.5101), “no qual o Sr. José Maria Lemos e sua esposa, mutuários da CEF que discutiam a legalidade do leilão extrajudicial realizado pela empresa pública”; que teve que contratar advogado para fazer sua defesa no processo em que se tornou ré; que já havia feito diversas reformas no apartamento; que, ao se mudar de cidade em 1994, tentou vender o imóvel, mas não conseguiu aliená-lo, pois ainda tinha que quitar o financiamento; que conseguiu quitar o financiamento apenas em 1998, e a hipoteca sobre a propriedade foi cancelada em 27/04/1998; que sua mãe (2ª Autora) comprou o imóvel; que “a transação imobiliária foi registrada no cartório do 4º ofício da cidade de Barra Mansa, no ano de 2006, em que se pagou novamente as taxas e emolumentos cartorários, mais imposto de transmissão inter vivos (ITBI), este no percentual de 2% sobre o valor do imóvel.”; que, mesmo tendo ocorrido a transmissão da propriedade, a ação que questionava a legalidade do leilão extrajudicial continuava em trâmite; que o leilão extrajudicial foi anulado pelo magistrado de 1º grau, o qual condenou a CEF e a 1ª Autora a pagar o percentual de 10% de honorários de sucumbência sobre o valor da causa; que a CEF e a 1ª Autora recorreram da sentença; a qual foi mantida por essa E. Corte; que interpôs recurso ao E. STJ mas não conseguiu reverter a sentença; que “em 29.07.2016 foi expedido mandado de imissão na posse em favor dos autores da ação que questionava o leilão extrajudicial. Tendo a Sr.ª Neusa Alves Machado (Segunda Autora) que retirar todos os pertences que permaneciam no imóvel, pois como fora acometida com Alzheimer, passou a viver em Juiz de Fora, sob os cuidados da filha, M. T. M. S., consoante termo da curatela, e já não residia no apartamento.”; que procurou a CEF para tentar resolver o impasse extrajudicialmente, sem êxito; que o contrato de compra do imóvel, em 1994, já era regido pelo CDC; que “culpa pelo evento danoso é atribuída ao requerido pela inobservância de um dever que deveria conhecer e observar, como exemplo a obrigação de saber que havia um mandado de segurança que questionava os valores das parcelas. Não podendo, deste modo, alienar o imóvel por falta de pagamento.”; que faz jus à reparação pelos danos causados, os quais incluem também a reparação por danos morais (evento 1).
Após o processamento do feito, sobreveio a sentença que julgou procedente o pedido formulado, com base no art. 487, inciso I, do CPC, para condenar a CEF a pagar danos materiais às Autoras, consistentes em: (i) o valor integral pago no imóvel pela 2ª Autora NEUSA ALVES MACHADO, atualizado à data do trânsito em julgado da sentença proferida no processo nº 0023782-77.1994.4.02.5101; (ii) as despesas decorrentes das ações judiciais subsequentes de Anulação do Leilão Extrajudicial nº 0023782-77.1994.4.02.5101 e de Embargos de Terceiros nº 004475-68.2016.4.02.5101, além das despesas desta ação, as quais deverão ser comprovadas na fase de liquidação de sentença; (iii) as despesas relacionadas ao registro e tributos do imóvel, consistentes em emolumentos e ITBI, também a serem comprovados na fase de liquidação de sentença. No mais, a sentença também condenou a CEF ao pagamento de danos morais na monta de R$ 20.000,00 e ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, no patamar de 10% do proveito econômico.
Em seu recurso, a CEF sustenta que agiu em cumprimento do dever legal, pois realizou a execução de garantia de contrato habitacional inadimplente; que o “ex mutuário ajuizou ação (nº 9400237820 – atual: 00237827719944025101), que tramitou na 24ª. Vara do Rio de Janeiro, para requer a anulação do procedimento, sob o fundamento de que a dívida objeto da execução extrajudicial estaria sub judice em ação de mandado de segurança que discutia o valor das prestações do contrato.”; que nessa ação restou reconhecida a regularidade da execução; que, mesmo intimado, o ex-mutuário devedor não buscou a CEF para purgar a mora; que não estão presentes os fundamentos da responsabilidade civil para ressarcir a parte autora; que “defendeu legal e legitimamente o seu direito de executar a garantia dada no contrato e não pode ser responsabilizada pelo situação peculiar em que foi posta a parte autora, que, como já dito, não foi criada pela CAIXA.”; que a 1ª Autora alienou o imóvel para a 2ª Autora tendo ciência da existência de ação judicial, de modo que é descabida a condenação ao ressarcimento dos valores na sentença; que as despesas decorrentes das ações judiciais sequer foram comprovadas; que os danos materiais não foram comprovados nos autos; que é descabida a comprovação em fase de liquidação; que não cabe ser condenada ao pagamento de danos morais, diante da ausência de um dos elementos da responsabilidade civil, isto é, a ação ou omissão; que os valores fixados a título de danos morais foram elevados (evento 38).
Por sua vez, as Autoras defendem que o valor fixado a título de danos morais foi extremamente baixo, levando-se em consideração a gravidade da ilicitude perpetrada e que “estão a quase 5 anos sem o imóvel em decorrência da frustração da arrematação extrajudicial, bem como dos valores que pagaram para ter o imóvel” (evento 41).
Apenas a CEF apresentou contrarrazões (eventos 66 e 69).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
As apelações não serão providas.
A sentença está correta e, independentemente de transcrição, incorporam-se a este voto as razões expostas na sentença, da lavra do culto Juiz Rafael Pereira Pinto.
A par disso, análise mais detida é feita, para rebater os recursos.
A Autora H. M. M. T. narra que, em 1992, adquiriu imóvel situado na Rua Rio Branco, n.º 120, apto. 501, na cidade de Barra Mansa, através de arrematação em leilão extrajudicial promovida pela CEF. Alega que, em 1994, tomou conhecimento de que era ré em ação promovida por ex-mutuários da CEF (processo n.º 0023782-77.1994.4.02.5101), na qual pretendiam anular o leilão extrajudicial referente ao imóvel.
Assinala que, em 1998, quitou o financiamento tomado para adquirir o imóvel, tendo sido a hipoteca cancelada no mesmo ano. Em 09/01/2006, vendeu o imóvel à sua mãe, a Autora NEUSA ALVES MACHADO (evento 1, OUT3, fl. 2).
Relata que houve a anulação do leilão extrajudicial do imóvel por força da sentença proferida no bojo do processo n.º 0023782-77.1994.4.02.5101, mantida por acórdão desta E. Corte. Acrescenta que manejou, sem sucesso, embargos de terceiro (processo n.º 0004475.8.2016.4.02.5101), distribuído por dependência àquele feito e que, em 29/07/2016, foi expedido mandado de imissão de posse em favor dos ex-mutuários (evento 1, OUT21).
Diante do falecimento da Autora NEUSA ALVES MACHADO, o seu espólio passou a ser representado pelos herdeiros elencados no evento 53, já habilitados (evento 61).
O apelo das Autoras postula apenas a majoração do valor arbitrado na sentença a título de danos morais. Por sua vez, a CEF aduz que a execução extrajudicial por ela promovida foi regular e que não estão presentes os elementos da responsabilidade civil, de modo que não possui dever de indenizar.
Eis, acima, os principais pontos da controvérsia.
O primeiro aspecto é assinalar que ocorreu evicção e o alienante responde pela evicção independentemente de ter praticado ato ilícito e independentemente de boa ou má fé. A má-fé apenas agravaria a responsabilidade (no atual Código Civil, artigos 447 e seguintes e no Código de 1916, à luz do qual se deu a alienação, artigos 1107 e seguintes).
Assim, não se pode afastar a responsabilidade da CEF, alienante do imóvel.
A empresa pública promoveu a execução extrajudicial do imóvel e isto após já ter sido notificada para responder o Mandado de Segurança impetrado pelos ex-mutuários (José Maria Lemos e outro), ainda em 19/03/1985, no qual se discutia o reajuste das prestações decorrentes do contrato de mútuo firmado.
Ou seja: a CEF até poderia promover a execução e o posterior leilão do imóvel, mas deveria dar específica ciência, clara e inequívoca, de que os antigos mutuários haviam ingressado em juízo para discutir o tema, e assim havia ameaça concreta de futuro problema (cf. documentos no evento 240, OUT14, fls. 3 a 5 do processo n.º 0023782-77.1994.4.02.5101).
Certo é que o imóvel foi posteriormente adquirido de boa fé pela Autora H. M. M. T., não tendo a CEF a alertado sobre eventuais riscos da coisa litigiosa. A venda foi registrada em 27/10/1992 (evento 1, OUT13, fl. 2).
A nulidade da alienação foi reconhecida na sentença do processo n.º 0023782-77.1994.4.02.5101, que tramitou na 24ª Vara Federal da Seção Judiciária do Rio de Janeiro (evento 224, OUT18, dos autos daquele processo) e transitou em julgado em 09/09/2014 (evento 246, OUT120, fls. 79, também daquele feito).
Pode-se até discordar de alguns dos fundamentos de tal sentença, ou até da solução ali adotada, mas ela transitou em julgado, e resultou na evicção em desfavor da arrematante, que propôs a presente ação.
O caso, portanto, é de responsabilidade pela evicção, nos termos dos art. 447 e seguintes do Código Civil (ou 1.107 e seguintes, no Código de 1916).
A CEF não apresentou qualquer prova de que cientificou a parte autora da pendência de ação mandamental ajuizada pelos primitivos mutuários, e inexiste qualquer cláusula ou observação sobre isso no contrato de compra e venda celebrado (evento 1, OUT10).
A CEF promoveu a execução extrajudicial e financiou a venda do imóvel. O alienante (no caso, a CEF) esteja ou não de boa-fé, garante o adquirente contra os riscos da evicção: isso penas não se dá quando ocorre, de modo conjugado: (i) cláusula expressa afastando a garantia contra a evicção e (ii) informe e advertência específica sobre os riscos que a coisa corre. Nem um nem outro se fazem presentes.
Em que pese não existir decisão judicial impedindo a venda do imóvel à época, seria medida de prudência salutar apontar e advertir o adquirente da ação já proposta, de modo incisivo, quanto ao teor do risco. Isto exatamente para evitar situações como esta. Lembra-se que, mesmo no Código Civil (nem é preciso invocar o CDC), a exclusão dos riscos da evicção exige não apenas a comunicação do risco, mas também que o adquirente o assuma (art. 449, parte final, do Código Civil).
Ao financiar a venda, em execução extrajudicial que promoveu, não houve qualquer esclarecimento a respeito, colocando a adquirente em posição complicada, em que acredita na instituição financeira, mas sem saber do risco concreto de futura perda do imóvel.
Reitere-se: se existisse cláusula liberando a CEF do risco da evicção, e não existe, o ordenamento impede seus efeitos se o adquirente não é comunicado, especificamente, do risco (cf. art. 449 do Código Civil atual e 1.108 do primitivo CC). Na ocasião da compra, a adquirente jamais foi informada da existência da ação mandamental e de suas possíveis repercussões.
Inequívoca, assim, a obrigação de indenizar as autoras pela perda do imóvel, incluindo as despesas previstas no art. 450 do Código Civil.
E também seria possível reconhecer a responsabilidade objetiva da CEF pelo fato do serviço, nos termos do art. 14 do CDC.
Em suma, coreto condená-la ao pagamento da restituição integral do preço do imóvel, das despesas despendidas nas ações n.º 0023782-77.1994.4.02.5101 (ação anulatória) e n.º 0004475.8.2016.4.02.5101 (embargos de terceiro) e das despesas relacionadas ao registro do imóvel – valores esses a serem comprovados em fase de liquidação de sentença.
Por fim, o valor da compensação por danos morais deve ser mantida, e nada justifica a majoração ou a diminuição do valor fixado pela sentença.
Não se pode discutir o acerto ou não da decisão que anulou a execução anterior e as transmissões posteriores: ela já transitou em julgado, e é a verdade jurídica. Assim, em última análise, como restou reconhecido em decisão transitada em julgado, foi a CEF quem levou o imóvel à leilão, mesmo a par do prévio ajuizamento de ação mandamental que discutia a regularidade das prestações, dando azo à nulidade da execução e de todos os atos decorrentes.
Não se trata de danos morais decorrentes apenas do desfazimento do negócio ou da evicção, hipótese passível de compensação de ordem material, com a devolução das despesas pagas. A compensação é devida quer pelo comportamento anterior, com o descumprimento de dever de informação pela instituição financeira que, ciente da situação, não informou claramente à adquirente dos riscos assumidos e das consequências, quer por posteriormente não assumir o risco, reconhecendo o erro para com a autora.
Quanto ao valor, a reparação a título de dano moral possui caráter compensatório e, simultaneamente, aspecto lateral punitivo. Tem a finalidade central de compensar a vítima pela dor e angústia experimentados em razão de comportamento da contraparte e, em alguns casos, em especial no campo da proteção ao consumidor, dissuadir o causador do dano a repetir o ato que o provocou.
Em casos semelhantes ao presente, este Tribunal tem fixado indenizações de danos morais entre R$ 10.000,00 e R$ 25.000,00, sendo que os valores mais baixos são de julgados mais antigos. Eis algumas ementas, a seguir:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - CONTRATO HABITACIONAL - ANULAÇÃO DA ALIENAÇÃO - EVICÇÃO - TERCEIRO ADQUIRENTE - DANOS MORAIS – CABIMENTO.
I - Cuida-se de ação em que se busca indenização por danos materiais e morais em favor de terceiro adquirente de boa-fé, em decorrência de anulação da alienação de imóvel em leilão extrajudicial por descumprimento de formalidades legais por parte da instituição financeira. II - Demonstrado o nexo causal entre o fato lesivo imputável à instituição financeira e o dano, exsurge para ela o dever de indenizar o particular, mediante o restabelecimento do patrimônio lesado por meio de uma compensação pecuniária compatível com o prejuízo proveniente da superveniência da evicção, na forma do artigo 447 do CC/02. III - Reconhecem-se os transtornos e aborrecimentos sofridos pela Autora em decorrência da supressão do seu direito à propriedade do imóvel mesmo após a regular quitação do financiamento habitacional, o que configura dano moral indenizável. IV - No que se relaciona ao quantum indenizatório pelo dano moral efetivamente suportado, é certo que o Magistrado deve fixá-lo pelo sopeso do caráter educacional e punitivo da indenização, bem assim, da conjugação de outro vetor, a saber, a vedação ao enriquecimento imotivado, havendo de ser, a reparação, outrossim, uma compensação que minimize os efeitos danosos do evento. V - Recurso parcialmente provido.” – grifos nossos
(TRF 2ª Região, AC 0023339-67.2010.4.02.5101, 7ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de disponibilização 31/07/2018, Relator SERGIO SCHWAITZER).
“SFH. COMPRA E VENDA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL LITIGIOSO. DANOS MATERIAIS E MORAIS.
Litígio em torno de imóvel vendido diretamente pela Caixa Econômica Federal, após ter ela consolidado a sua propriedade fiduciária em execução extrajudicial. Ainda que os adquirentes tivessem ciência de que o imóvel estava ocupado, e de que arcariam com as despesas de desocupação, não lhes foi adequadamente informada a existência de ação anulatória do procedimento de execução, proposta pelo antigo mutuário e ocupante do bem, e das possíveis consequências daí advindas. E jamais houve qualquer assunção, pelos adquirentes, dos riscos da evicção. Inteligência do art. 449 do Código Civil. Cabível a rescisão contratual, e a devolução das despesas efetuadas com o negócio. Dano moral caracterizado, diante da omissão da vendedora em esclarecer adequadamente os fatos e os riscos decorrentes. Reparação moral fixada em dez mil reais, com base em precedentes análogos. Apelação parcialmente provida.” – grifos nossos
(TRF 2ª Região, AC 0010252-48.2013.4.02.5001, 6ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de disponibilização 08/08/2014, Relator GUILHERME COUTO DE CASTRO).
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ADJUDICADO. COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. OMISSÃO DA CEF. EVICÇÃO. DISTRATO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS.
1. Trata-se de lide na qual se discute a responsabilidade da CEF pelos alegados danos materiais e morais sofridos pelo autor, em razão de ocorrência de evicção. 2. A venda de imóvel adjudicado pela CEF foi desfeita em razão de não ter a CEF registrado a adjudicação e pago as cotas condominiais em atraso, o que deu ensejo ao ajuizamento de ação de cobrança pelo Condomínio em face do antigo mutuário. Devido à inércia da CEF após a adjudicação do imóvel, houve a evicção e o negócio de compra e venda do imóvel foi desfeito. Danos morais configurados ante a conduta omissiva da ré. Indenização majorada para R$ 25.000,00, a fim de ser mais adequada e razoável ante os transtornos sofridos pelo autor e tendo em vista a conduta reprovável da CEF no presente caso. 3. Danos materiais comprovados nos autos. Aplicação do art. 450 do Código Civil. 4. Quanto aos juros moratórios sobre a indenização fixada a título de danos morais, estes devem incidir desde o evento danoso, conforme consta do dispositivo da sentença. 5. Conforme dispõe o art. 20, §3º, do CPC, os honorários de sucumbência devem ser fixados sobre o valor da condenação, mantendo-se o percentual de 10% arbitrado na sentença, adequado ao caso. 6. Apelo da CEF conhecido e desprovido. Apelação do autor conhecida e parcialmente provida.” – grifos nossos
(TRF 2ª Região, AC 2011.51.01.002678-9, Rel. Des. Fed. JOSÉ ANTONIO LISBÔA NEIVA, Sétima Turma Especializada, DJE 07.12.2012).
Aqui, nada autoriza mudar o sopesamento do douto magistrado. Não cabe aumentá-lo, pois não houve má-fé da CEF, e não cabe reduzi-lo, tanto mais quando os fatos se protraíram no tempo, e os valores estão na média de casos símiles.
Do exposto, voto no sentido de negar provimento às apelações. Sem majoração da verba honorária, já que as duas partes sucumbiram em seus apelos. É o voto.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001104515v3 e do código CRC 49da8266.
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