Apelação Cível Nº 5000273-42.2021.4.02.5115/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de duas apelações, a primeira interposta pela ré CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF) e a segunda pelo autor G. P. D. R..
As partes combatem, cada qual em aspecto que lhe interessa, a sentença que julgou procedente o pedido, para condenar a CEF, tal qual nos feitos conexos, a promover a substituição da construtora VERSÃO 4 CONSTRUÇÕES E SERVIÇOS EIRELI, responsável pelo empreendimento CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BELA VISTA, no prazo de 30 dias, de modo que sejam retomadas e concluídas as obras, sem ônus adicionais aos mutuários, sob pena de multa a ser rateada entre os autores de todos os processos conexos (Eventos 113, 128 e 141).
Na petição inicial, aforada em fevereiro de 2021, a parte autora narra que celebrou o contrato em maio de 2017 (n.º 8.7877.0095675-5), para aquisição de uma unidade no Empreendimento Residencial Bela Vista, localizado na Rua Capixaba, n.º 354, Granja Primor – Teresópolis/RJ, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). Alega que foi estipulado o prazo de construção e legalização de 31 meses, prorrogável por mais 6 meses, nas hipóteses de caso fortuito ou força maior; que, não obstante o esgotamento do prazo, o imóvel não foi entregue, sem qualquer justificativa, e não há previsão para a finalização do empreendimento; que a CEF também possui responsabilidade pelo atraso de construção para população de baixa renda, além da previsão de seguro para tais situações; que é necessária a troca da construtora e a retomada das obras, como previsto no contrato, bem como indenizados os danos materiais (alugueis e multa) e morais sofridos.
Foi concedida a gratuidade e indeferida a antecipação da tutela (Evento 07). Na mesma decisão, foi reconhecida a ilegitimidade passiva ad causam da CEF para responder pela indenização a título de aluguel, multa moratória e indenização por danos morais, e extinto o processo quanto a estes em face da construtora, por incompetência absoluta da Justiça Federal.
Em seguida, foi trasladada a decisão proferida nos autos do processo n.º 5000975-22.2020.4.02.5115, que determinou a reunião daquele e dos demais feitos envolvendo o mesmo empreendimento (de n.ºs 5001540-83.2020.4.02.5115, 5001541-68.2020.4.02.5115, 5001564-14.2020.4.02.5115, 5002132-30.2020.4.02.5115, 5001898-48.2020.4.02.5115, 5000272-57.2021.4.02.5115, 5000273-42.2021.4.02.5115 e 5000263-95.2021.4.02.5115 – Evento 17).
Foi realizada audiência virtual conjunta (Evento 42) e juntados os documentos fornecidos pela CEF (Eventos 46 a 49, e 54).
Também foi trasladada a decisão que deferiu a tutela de urgência, para determinar a substituição da construtora no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária (Evento 69), reformada por este Tribunal, para que fosse proferido o juízo definitivo, como consta dos autos do proc. n.º 5000975-22.2020.4.02.5115 (Evento 102).
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença de procedência, que considerou a incontroversa paralisação das obras e a previsão contratual de substituição da construtora.
Em seu recurso, a CEF reitera sua ilegitimidade passiva, pois não responde pelo atraso na obra e sustenta que a troca da construtora não pode ser imposta isoladamente por um mutuário a todos os demais, por violação ao art. 506 do CPC. Alega que atuou como mero agente financeiro e não tem ingerência sobre a obra; que a multa diária estipulada ofende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, além de não atender à finalidade de compelir o cumprimento de obrigação e gerar enriquecimento sem causa da outra parte; e que, se for o caso, deve ser limitada a R$ 50.000,00 (Evento 149).
O autor, em seu apelo, requer a majoração da multa imposta. Sustenta que o valor estipulado é mínimo e desconsidera as peculiaridades do caso e o porte econômico da CEF; que as obras estão paralisadas desde outubro de 2019, muito antes da pandemia de COVID-19 ou qualquer outro pretexto; que a CEF permaneceu inerte por mais de um ano, sem adotar qualquer providência, e mesmo durante a tramitação dos processos, não demonstrou qualquer intenção de cumprir seu dever e buscar a retomada das obras; que o empreendimento está localizado em bairro marginalizado, e vem sofrendo invasões e depredações, além do desgaste natural do tempo; que a multa em patamar tão módico servirá de desestímulo ao cumprimento do julgado, pois a retomada das obras custará muito mais que a sanção estipulada. Daí o pedido de que não haja limite máximo para a multa, que deve incidir até a efetiva entrega do imóvel, para cada autor (Evento 155).
Em suas contrarrazões, o autor ressalta a previsão contratual expressa de substituição da construtora em caso de atraso ou paralisação das obras, como foi o caso, e que a CEF detém legitimidade passiva e deve responder por tal obrigação, inclusive sob pena diária para assegurar seu cumprimento, pelo que deve ser confirmada a sentença (Evento 156).
A CEF, por sua vez, reitera em contrarrazões os termos do seu apelo e alega a impossibilidade de majoração da multa fixada na sentença, que considera exorbitante (Evento 160).
É o relatório.
BIANCA STAMATO FERNANDES
Juíza Federal Convocada – Relatora
VOTO
Os apelos não merecem provimento.
A sentença é mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, evitando-se transcrição, e pelos motivos que se lhe acrescem, na forma adiante alinhada.
Quanto à extinção do feito por ilegitimidade passiva da CEF e incompetência da Justiça Federal para o exame da pretensão indenizatória em face da construtora, a matéria já foi decidida nos feitos conexos (e confirmado por este Tribunal), e o apelo da parte autora aqui não questiona o ponto.
E é inequívoca a legitimidade da apelante para responder ao pedido de substituição da construtora, tal como previsto expressamente no contrato por ela redigido e celebrado com a parte autora. Aliás, se a CEF pode substituir a construtora, isso já indica que não se trata de mera atuação como agente financeiro. E a aferição de tal responsabilidade perante os mutuários é matéria afeta ao mérito e assim deve ser examinada.
Por outro lado, é incabível a tese de que o mutuário isoladamente não poderia exigir o cumprimento de cláusula prevista no contrato por ele celebrado.
O contrato faz lei entre as partes (pacta sunt servanda) e a ré se comprometeu expressamente a adotar certas providências em caso de atraso na obra (cláusula 4.15, como se verá adiante). Dizer que o mutuário não pode compeli-la ao cumprimento de tal obrigação é tornar inócua a previsão contratual e deixar o mutuário à mercê da boa vontade da instituição financeira em cumprir o seu papel.
Se fosse o caso, ainda que não requerido expressamente na inicial, a obrigação pode eventualmente ser convertida em perdas e danos, e isso se, na fase de cumprimento do julgado, for verificada a impossibilidade de conclusão das obras ou situação similar (art. 499 do CPC).
Assim, não há qualquer ofensa ao art. 506 do CPC, porque a substituição da construtora e o término da obra a todos aproveitaria, e era decorrência normal e esperada do cumprimento do contrato. E, no caso de impossibilidade do cumprimento da obrigação, com a correspondente indenização por perdas e danos, também não prejudicará a quem quer que seja.
Por fim, quanto à multa coercitiva, o apelo da CEF parece dissociado do conteúdo da sentença. Foi expressamente previsto o rateio da única multa a todos os processos listados sobre o mesmo empreendimento, e já foi estabelecido o valor diário de R$ 1.000,00, com limite máximo de R$ 50.000,00, exatamente como requerido pela apelante e incapaz de gerar enriquecimento indevido aos adquirentes das unidades que propuseram as ações.
Para evitar dúvida, veja-se o trecho pertinente do dispositivo da sentença:
“Em face do exposto, ACOLHO O PEDIDO, com fundamento no art. 487, I, do CPC/15, para condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL a promover a substituição da construtora responsável pelo empreendimento CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BELA VISTA no prazo de 30 (trinta) dias, para que sejam retomadas obras e concluído o empreendimento em caráter prioritário, sem ônus adicionais aos autores.
Comprovado o direito invocado na inicial e diante do evidente perigo de demora, já que o abandono da obra priva os autores de sua moradia e ainda causa deterioração ao empreendimento, concedo a tutela de urgência para determinar que a CEF promova a substituição da construtora no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no valor de R$1.000,00 (mil reais), limitado ao montante de R$ 50.000,00, a ser revertida para os autores dos processos agrupados.”
Ademais, a multa coercitiva cumpriu o seu papel, desde a tutela antecipada, com a prova do acionamento da seguradora e demais providências (trasladados nos Eventos 46 a 49, e 54) e, após a sentença, há informações dos contratos celebrados com as construtoras que deverão concluir as obras (Evento 148).
Tudo aparentemente feito no prazo assinalado, de modo que a discussão, neste momento, é inútil, e a medida pode vir a ser necessária novamente no futuro (art. 537 do CPC).
Por tal motivo, não há como acolher o pedido da autora, de retirar qualquer limite à multa diária nesta fase. Além disso, a conclusão das obras e entrega das chaves dependem da concorrência de inúmeros fatores, alheios à própria CEF ou à sua disposição para cumprir ou não o contrato, além da atuação de outras empresas, autorizações do Poder Público, e similares. De todo modo, tudo poderá ser revisto de acordo com a necessidade e utilidade da medida para assegurar o cumprimento da decisão, exatamente como previsto no art. 536 e seguintes do CPC.
No mais, basta dizer que o contrato de “compra e venda de terreno, mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações” (Evento 1, CONTR8), no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, foi celebrado em janeiro de 2017, com recursos do FGTS.
Ali consta a VERSÃO 4 como vendedora, incorporadora, construtora, fiadora e organizadora, e a CEF como credora fiduciária. O valor do financiamento é de R$ 95.995,00, com o desconto de R$ 13.955,00 concedido pelo FGTS, e o primeiro encargo mensal, da fase de amortização, foi fixado em R$ 585,56 (item B.10). A renda mensal comprovada do mutuário foi de R$ 2.119,61.
Não se trata, portanto, de empreendimento destinado à moradia para população de baixa ou baixíssima renda, embora com referência ao PMCMV, que nessa faixa II se traduz por desconto no valor financiado e nos juros, conforme o caso, como explicado pela CEF em contestação.
O prazo para conclusão das obras é de 31 meses (item B.8), podendo ser prorrogado uma única vez até seis meses (cláusulas 4.9 e 5.3). A construtora dispõe ainda de 60 dias corridos para entrega das chaves (cláusula 4.12).
A possibilidade de substituição da construtora está prevista na cláusula 4.15, “mediante a vontade da maioria dos DEVEDOR(ES), devidamente formalizada junto à CAIXA, independentemente de qualquer notificação”, nos casos de “f) não conclusão da obra, objeto deste contrato, dentro do prazo contratual” e “g) retardamento ou paralisação da obra, por período igual ou superior a 30 (trinta) dias corridos, sem motivo comprovadamente justificado e aceito pela CAIXA”.
Não há notícia de inadimplência dos mutuários.
Como assentado nos autos do processo n.º 5000975-22.2020.4.02.5115, o prazo regular para a construção se encerraria em setembro de 2019, com o acréscimo de 6 meses, chegaria a fevereiro de 2020.
Já em dezembro de 2019 o técnico responsável pela vistoria apontou que a obra estava atrasada, de acordo com o cronograma, em 46 dias (Evento 46, PET9), o que já imporia providências pela instituição financeira.
Esta ação foi proposta em fevereiro de 2021.
É incontroverso o atraso na entrega e o abandono do empreendimento, paralisado desde janeiro de 2020 e alvo de várias ações judiciais, afinal reunidas, segundo o juízo, para fomentar a solução consensual da questão e evitar decisões conflitantes. Veja-se o trecho pertinente da sentença:
“A possibilidade de substituição da construtora depende da ocorrência de uma das hipóteses previstas no contrato, entre as quais se insere a não conclusão da obra dentro do prazo contratual e o retardamento ou paralisação da obra pelo período igual ou maior que 30 dias. Ademais, é exigida a vontade da maioria dos devedores, como consta do caput da cláusula 4.15.
Este Juízo promoveu o agrupamento das ações que versam sobre o mesmo empreendimento no intuito de facilitar não apenas o processamento das causas, mas também para fomentar a consensualidade. Mesmo agrupados os feitos e com a manifestação da maioria absoluta dos mutuários, a CEF não se propôs a voluntariamente diligenciar o cumprimento da cláusula contratual acima referida.
Os requisitos exigidos pelo contrato para a substituição da construtora estão escancaradamente preenchidos. Não há dúvidas de que a obra se encontra paralisada pelo menos desde janeiro de 2020 e que o prazo para seu encerramento já se esgotou. Todas as vinte unidades do empreendimento foram vendidas e a maioria dos mutuários ingressou em Juízo pleiteando a substituição da construtora e a conclusão das obras ou a rescisão contratual, como se observou na Audiência Conjunta realizada, pela relação de mutuários carreada aos autos pela CEF e pelos processos agrupados (evento 76.2 dos autos n. 5000975-22.2020.4.02.5115).
A Construtora VERSÃO 4 PRODUTOS E SERVIÇOS EIRELI - ME abandonou a obra sem qualquer justificativa aos mutuários ou à própria CEF, não tendo sequer comparecido ao processo para se defender.
O empreendimento encontra-se abandonado, sem vigilância, com sinais de depredação, problemas no telhado, infiltrações e deterioração cada vez mais acentuada pelo decurso do tempo.
Como consignado na decisão proferida em conjunto nos processos agrupados, a obra estava 91,89% concluída no mês 35, e assim permaneceu até o mês 45. A partir do mês 46, último relatório constante dos autos, datado de novembro de 2020, passou a ser verificada uma evolução negativa, para 86,46%, o que, ao que tudo indica, decorre da deterioração do empreendimento com o seu abandono prolongado no tempo.
Considerando o decurso do tempo e a inércia da CEF em adotar medidas efetivas para resguardar o investimento realizado na obra e, sobretudo, os direitos dos adquirentes, que há tempos já sinalizaram o interesse em substituir a construtora, mostra-se impositiva a determinação para que a CEF cumpra a obrigação contratual assumida com os mutuários e promova a substituição da construtora responsável pelo empreendimento, tal como requerido pelos mutuários em suas iniciais.” (g.n.).
E nenhum desses aspectos foi discutido pela CEF em seu recurso.
Assim, independentemente da complexidade da matéria, transcorreu prazo mais que suficiente para que a CEF verificasse a situação do empreendimento e quais seriam as providências cabíveis, perante a construtora ou a seguradora.
Ora, os trâmites necessários para liquidação do sinistro, aprovação da instituição financeira, e demais aspectos burocráticos são alheios aos beneficiários e consumidores que contrataram com a CEF, muitos fiados, inclusive, na existência de seguro. E não cabe à CEF, à seguradora ou à construtora disputarem quem é mais lento e letárgico, enquanto os consumidores sofrem.
Assim, forçoso concluir que as providências somente foram iniciadas após a propositura das ações e a decisão de antecipação de tutela, agora confirmada em sentença. Antes disso, a CEF não parecia muito interessada em acionar a seguradora e concluir as obras e ainda não há notícia da retomada definitiva dos trabalhos.
O passar do tempo certamente só agrava o quadro.
Quanto à atuação da CEF, o Superior Tribunal de Justiça, nos autos do REsp nº 1.102.539 (Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, DJe 06/02/2012) fixou a tese de que “a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; ou (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda”.
O entendimento do Superior Tribunal de Justiça, assinala que a causa de pedir e as cláusulas contratuais definem, em cada caso, se há ou não a responsabilidade/legitimidade da CEF. Neste sentido, o julgamento do REsp 1534952/SC, DJe 14/02/2017, em que foi relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, no qual foi assentado que “Para o fim de verificar o tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisar os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir.”
O empreendimento foi construído segundo as regras do programa “Minha Casa, Minha Vida”, regido pela Lei n.º 11.977/2009, que institui mecanismos de incentivo à aquisição de novas unidades habitacionais urbanas ou rurais para famílias de diferentes faixas de renda. Este programa habitacional possui várias modalidades, de modo que, nos empreendimentos destinados a famílias de baixa ou baixíssima renda, a CEF fiscaliza a obra e colabora na execução dos projetos, enquanto nos demais, atua como mero agente financeiro.
Pela leitura do contrato de mútuo, a conclusão, embora delicada, afasta a ideia de que a CEF atuava apenas como mero agente financeiro, já que ligada à fase de construção, com possibilidade de substituir a construtora. De qualquer modo, a responsabilidade da empresa pública ficou restrita à substituição da construtora, tal como foi contratada, e o pleito é procedente. Os demais aspectos devem ser discutidos em face da construtora e incorporadora, no juízo competente.
Naturalmente, toda eventual condenação imposta à CEF gera, para ela, a possibilidade de regresso contra a construtora contratada ou mesmo contra a seguradora, mas esse tema deve ficar alheio ao debate estrito destes autos.
Voto por negar provimento às apelações, com majoração da verba honorária contra a CEF em 1% sobre o montante fixado pela sentença (R$ 3.000,00). Não houve condenação da parte autora que possa agora ser majorada, nem é o caso de nova condenação.
Documento eletrônico assinado por BIANCA STAMATO FERNANDES, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001053264v2 e do código CRC 3a55631e.
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Signatário (a): BIANCA STAMATO FERNANDES
Data e Hora: 14/7/2022, às 15:52:43