Apelação Cível Nº 5000975-22.2020.4.02.5115/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF).
A apelante combate sentença que julgou procedente pedido formulado por A. C. M. e R. D. S. S. em face dela e da VERSÃO 4 CONSTRUÇÕES E SERVIÇOS EIRELI (Eventos 144 e 158).
A CEF foi condenada, em sentença única repetida nos vários feitos conexos, a promover a substituição da construtora responsável pelo empreendimento CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BELA VISTA, no prazo de 30 dias, de modo que sejam retomadas e concluídas as obras, sem ônus adicionais aos mutuários, sob pena de multa a ser rateada entre os autores de todos os processos conexos.
Na petição inicial, aforada em julho de 2020, os autores narram que celebraram o contrato em fevereiro de 2017 (n.º 8.7877.0089773-0), para aquisição de uma unidade no Empreendimento Residencial Bela Vista, localizado na Rua Capixaba, n.º 354, Granja Primor – Teresópolis/RJ. Alegam que foi estipulado o prazo de construção e legalização de 31 meses, prorrogável por mais 6 meses, nas hipóteses de caso fortuito ou força maior; que, não obstante o esgotamento do prazo desde setembro de 2019, o imóvel não foi entregue e não há previsão para a finalização do empreendimento; que há notícia de falência da construtora e demissão de funcionários; que é necessária a troca da construtora e a retomada das obras, como expressamente previsto no contrato, ou, se for o caso, convertida a obrigação em perdas e danos, bem como indenizados os danos materiais e morais causados.
Foi concedida a gratuidade e reconhecida a ilegitimidade passiva ad causam da CEF para responder pela indenização a título de aluguel, multa moratória e indenização por danos morais, e extinto o processo quanto a estes em face da construtora, por incompetência absoluta da Justiça Federal. O feito prosseguiu apenas quanto ao pedido de substituição da construtora e retomada das obras (itens “b” e “e” da inicial) (Evento 03), e o agravo de instrumento interposto contra essa decisão foi desprovido (Evento 45).
A construtora teve sua revelia decretada no Evento 18.
Foi determinada a reunião dos processos relativos ao mesmo empreendimento, de n.ºs 5000975-22.2020.4.02.5115 (estes autos), 5001540-83.2020.4.02.5115, 5001541-68.2020.4.02.5115, 5001564-14.2020.402.5115, 5001898-48.2020.4.2.5115, 5000272-57.2021.4.02.5115, 5000273-42.2021.4.02.5115, 5000263-95.2021.4.02.5115 (Evento 46).
Em audiência conjunta de conciliação, a CEF foi intimada a apresentar cópias do contrato de seguros celebrados pela construtora, informar sobre os repasses efetuados e apresentar laudos de vistoria do empreendimento (Evento 63). Os documentos foram juntados pela ré nos Eventos 67, 69 e 70.
A tutela de urgência afinal foi deferida, para determinar a substituição da construtora do empreendimento no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária (Evento 98). No Evento 103, a CEF informa o cumprimento da decisão, com o acionamento da seguradora e as tratativas para contratação das empresas CHERRI ENGENHARIA E INSTALAÇÕES LTDA e PERAZZO ENGENHARIA LTDA.
A decisão foi reformada neste Tribunal, para que proferida apreciação definitiva (Evento 133).
Ao final sobreveio a sentença de procedência, que considerou a incontroversa paralisação das obras e a previsão contratual de substituição da construtora.
Em seu recurso, a CEF reitera sua ilegitimidade passiva, pois não responde pelo atraso na obra e sustenta que a troca da construtora não pode ser imposta isoladamente por um mutuário a todos os demais, por violação ao art. 506 do CPC. Alega que atuou como mero agente financeiro e não tem ingerência sobre a obra; que a multa diária estipulada ofende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, além de não atender à finalidade de compelir o cumprimento de obrigação e gerar enriquecimento sem causa da outra parte; e que, se for o caso, deve ser estipulada em patamar único para todos os processos conexos, com limite máximo de R$ 50.000,00, a ser dividido entre todos (Evento 169).
Os autores, em suas contrarrazões, requerem a confirmação da sentença e alegam que a matéria acerca da legitimidade da CEF já foi decidida nos autos, e ela responde pela obrigação contratual de substituição da construtora, pois diversas etapas da construção dependem de sua autorização e é ela quem recebe os valores pagos pelos seguros contratados pela construtora, além de cobrar taxas durante a fase de obras; que os mutuários não podem ser prejudicados pela inércia das rés, e o comando judicial em nada prejudicará os demais adquirentes que eventualmente optaram por não propor a ação; que a multa diária já foi fixada em favor de todos os autores das ações reunidas, com teto de R$ 50.000,00, o que dará R$ 6.500,00 para cada processo, quantia claramente insuficiente para ensejar enriquecimento ilícito ou violar os princípios invocados no apelo (Evento 176).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
O apelo não merece ser provido.
A sentença é mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, evitando-se transcrição, e pelos motivos que se lhe acrescem, na forma adiante alinhada.
A CEF insiste em sua ilegitimidade passiva, aspecto já superado ao longo do feito (e confirmado por este Tribunal, cf. Evento 45), com a extinção parcial dos pedidos impertinentes à instituição financeira.
E é inequívoca a legitimidade da apelante para responder ao pedido de substituição da construtora, tal como previsto expressamente no contrato por ela redigido e celebrado com a parte autora. Aliás, se a CEF pode substituir a construtora, isso já indica que não se trata de mera atuação como agente financeiro. E a aferição de tal responsabilidade perante os mutuários é matéria afeta ao mérito e assim deve ser examinada.
Por outro lado, incabível a tese de que o mutuário isoladamente não poderia exigir o cumprimento de cláusula prevista no contrato com ele celebrado.
O contrato faz lei entre as partes (pacta sunt servanda) e a ré se comprometeu expressamente a adotar certas providências em caso de atraso na obra (cláusula 4.15, como se verá adiante). Dizer que o mutuário não pode compeli-la ao cumprimento de tal obrigação é tornar inócua a previsão contratual e deixar o mutuário à mercê da boa vontade da instituição financeira em cumprir o seu papel.
Se fosse o caso, como expressamente requerido na inicial (pedido “e”, p. 14), a obrigação poderia (e ainda pode eventualmente) ser convertida em perdas e danos, e isso se, em fase de cumprimento do julgado, for verificada a impossibilidade de conclusão das obras ou situação similar (art. 499 do CPC).
Assim, não há ofensa ao art. 506 do CPC, porque a substituição da construtora e o término da obra a todos aproveitaria, e era decorrência normal e esperada do contrato. E, no caso de impossibilidade do cumprimento da obrigação, com a correspondente indenização por perdas e danos, também não prejudicaria a quem quer que seja.
Por fim, quanto à multa coercitiva, o apelo parece dissociado do conteúdo da sentença. Já foi expressamente previsto o rateio da única multa a todos os processos listados sobre o mesmo empreendimento, e já foi estabelecido o limite máximo de R$ 50.000,00, exatamente como requerido pela apelante e incapaz de gerar enriquecimento indevido a qualquer dos adquirentes das unidades que propuseram as ações.
Para evitar dúvida, veja-se o trecho pertinente do dispositivo da sentença:
“Em face do exposto, ACOLHO O PEDIDO, com fundamento no art. 487, I, do CPC/15, para condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL a promover a substituição da construtora responsável pelo empreendimento CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BELA VISTA no prazo de 30 (trinta) dias, para que sejam retomadas obras e concluído o empreendimento em caráter prioritário, sem ônus adicionais aos autores.
Comprovado o direito invocado na inicial e diante do evidente perigo de demora, já que o abandono da obra priva os autores de sua moradia e ainda causa deterioração ao empreendimento, concedo a tutela de urgência para determinar que a CEF promova a substituição da construtora no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no valor de R$1.000,00 (mil reais), limitado ao montante de R$ 50.000,00, a ser revertida para os autores dos processos agrupados.”
Ademais, a multa coercitiva cumpriu o seu papel, desde a tutela antecipada, com a prova do acionamento da seguradora e demais providências (Eventos 103 e 128) e, após a sentença, dos contratos celebrados com as construtoras que deverão concluir as obras (Evento 168).
Tudo aparentemente feito no prazo assinalado, de modo que a discussão, neste momento, é inútil, e a medida pode vir a ser necessária novamente no futuro (art. 537 do CPC).
No mais, basta dizer que o contrato de “compra e venda de terreno, mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações” (Evento 1, CONTR10, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, foi celebrado em 15 de fevereiro de 2017, com recursos do FGTS e do FGTS dos fiduciantes.
Ali consta a VERSÃO 4 como vendedora, incorporadora, construtora, fiadora e organizadora, e a CEF como credora fiduciária. O valor do financiamento é de R$ 96.000,00, e o primeiro encargo mensal, da fase de amortização, foi fixado em R$ 625,14 (item B.10). A renda mensal comprovada do mutuário ROGER foi de R$ 1.423,50, e da mutuária ARIELLY, de R$ 1.676,85.
Não se trata, portanto, de empreendimento destinado à moradia para população de baixa ou baixíssima renda, embora com referência ao PMCMV, que nessa faixa II se traduz por desconto no valor financiado e nos juros, como expresso nos itens B.4.4 e B.9 (Evento 1, CONTR10) e explicitado na contestação da CEF (Evento 10, PROC1, p. 10).
O prazo para conclusão das obras é de 31 meses (item B.8), podendo ser prorrogado uma única vez até seis meses (cláusulas 4.9 e 5.3). A construtora dispõe ainda de 60 dias corridos para entrega das chaves (cláusula 4.12).
A possibilidade de substituição da construtora está prevista na cláusula 4.15, “mediante a vontade da maioria dos DEVEDOR(ES), devidamente formalizada junto à CAIXA, independentemente de qualquer notificação”, nos casos de “f) não conclusão da obra, objeto deste contrato, dentro do prazo contratual” e “g) retardamento ou paralisação da obra, por período igual ou superior a 30 (trinta) dias corridos, sem motivo comprovadamente justificado e aceito pela CAIXA”.
Não há notícia de inadimplência dos mutuários.
O prazo regular para a construção se encerraria em setembro de 2019, com o acréscimo de 6 meses, chegaria a fevereiro de 2020.
Já em dezembro de 2019 o técnico responsável pela vistoria apontou que a obra estava atrasada, de acordo com o cronograma, em 46 dias (Evento 67, PET9), o que já imporia providências pela instituição financeira.
Esta ação foi proposta em julho de 2020.
É incontroverso o atraso na entrega e o abandono do empreendimento (Evento 67, PET2 e seguintes), paralisado desde janeiro de 2020 e alvo de várias ações judiciais, afinal reunidas, segundo o juízo, para fomentar a solução consensual da questão e evitar decisões conflitantes. Veja-se o trecho pertinente da sentença:
“A possibilidade de substituição da construtora depende da ocorrência de uma das hipóteses previstas no contrato, entre as quais se insere a não conclusão da obra dentro do prazo contratual e o retardamento ou paralisação da obra pelo período igual ou maior que 30 dias. Ademais, é exigida a vontade da maioria dos devedores, como consta do caput da cláusula 4.15.
Este Juízo promoveu o agrupamento das ações que versam sobre o mesmo empreendimento no intuito de facilitar não apenas o processamento das causas, mas também para fomentar a consensualidade. Mesmo agrupados os feitos e com a manifestação da maioria absoluta dos mutuários, a CEF não se propôs a voluntariamente diligenciar o cumprimento da cláusula contratual acima referida.
Os requisitos exigidos pelo contrato para a substituição da construtora estão escancaradamente preenchidos. Não há dúvidas de que a obra se encontra paralisada pelo menos desde janeiro de 2020 e que o prazo para seu encerramento já se esgotou. Todas as vinte unidades do empreendimento foram vendidas e a maioria dos mutuários ingressou em Juízo pleiteando a substituição da construtora e a conclusão das obras ou a rescisão contratual, como se observou na Audiência Conjunta realizada, pela relação de mutuários carreada aos autos pela CEF e pelos processos agrupados (evento 76.2 dos autos n. 5000975-22.2020.4.02.5115).
A Construtora VERSÃO 4 PRODUTOS E SERVIÇOS EIRELI - ME abandonou a obra sem qualquer justificativa aos mutuários ou à própria CEF, não tendo sequer comparecido ao processo para se defender.
O empreendimento encontra-se abandonado, sem vigilância, com sinais de depredação, problemas no telhado, infiltrações e deterioração cada vez mais acentuada pelo decurso do tempo.
Como consignado na decisão proferida em conjunto nos processos agrupados, a obra estava 91,89% concluída no mês 35, e assim permaneceu até o mês 45. A partir do mês 46, último relatório constante dos autos, datado de novembro de 2020, passou a ser verificada uma evolução negativa, para 86,46%, o que, ao que tudo indica, decorre da deterioração do empreendimento com o seu abandono prolongado no tempo.
Considerando o decurso do tempo e a inércia da CEF em adotar medidas efetivas para resguardar o investimento realizado na obra e, sobretudo, os direitos dos adquirentes, que há tempos já sinalizaram o interesse em substituir a construtora, mostra-se impositiva a determinação para que a CEF cumpra a obrigação contratual assumida com os mutuários e promova a substituição da construtora responsável pelo empreendimento, tal como requerido pelos mutuários em suas iniciais.” (g.n.).
E nenhum desses aspectos foi discutido pela CEF em seu recurso.
Assim, independentemente da complexidade da matéria, transcorreu prazo mais que suficiente para que a CEF verificasse a situação do empreendimento e quais seriam as providências cabíveis, perante a construtora ou a seguradora.
Ora, os trâmites necessários para liquidação do sinistro, aprovação da instituição financeira, e demais aspectos burocráticos são alheios aos beneficiários e consumidores que contrataram com a CEF, muitos fiados, inclusive, na existência de seguro. E não cabe à CEF, à seguradora ou à construtora disputarem quem é mais lento e letárgico, enquanto os consumidores sofrem.
Assim, forçoso concluir que as providências somente foram iniciadas após a propositura das ações e a decisão de antecipação de tutela, agora confirmada em sentença. Antes disso, a CEF não parecia muito interessada em acionar a seguradora e concluir as obras e ainda não há notícia da retomada definitiva dos trabalhos.
O passar do tempo certamente só agrava o quadro.
Quanto à atuação da CEF, o Superior Tribunal de Justiça, nos autos do REsp nº 1.102.539 (Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, DJe 06/02/2012) fixou a tese de que “a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; ou (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda”.
O entendimento do Superior Tribunal de Justiça, assinala que a causa de pedir e as cláusulas contratuais definem, em cada caso, se há ou não a responsabilidade/legitimidade da CEF. Neste sentido, o julgamento do REsp 1534952/SC, DJe 14/02/2017, em que foi relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, no qual foi assentado que “Para o fim de verificar o tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisar os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir.”
O empreendimento foi construído segundo as regras do programa “Minha Casa, Minha Vida”, regido pela Lei n.º 11.977/2009, que institui mecanismos de incentivo à aquisição de novas unidades habitacionais urbanas ou rurais para famílias de diferentes faixas de renda. Este programa habitacional possui várias modalidades, de modo que, nos empreendimentos destinados a famílias de baixa ou baixíssima renda, a CEF fiscaliza a obra e colabora na execução dos projetos, enquanto nos demais, atua como mero agente financeiro.
Pela leitura do contrato de mútuo, a conclusão, embora delicada, afasta a ideia de que a CEF atuava apenas como mero agente financeiro, já que ligada à fase de construção, com possibilidade de substituir a construtora. De qualquer modo, a responsabilidade da empresa pública ficou restrita à substituição da construtora, tal como foi contratada, e o pleito é procedente. Os demais aspectos devem ser discutidos em face da construtora e incorporadora, no juízo competente.
Naturalmente, toda eventual condenação imposta à CEF gera, para ela, a possibilidade de regresso contra a construtora contratada ou mesmo contra a seguradora, mas esse tema é alheio ao debate estrito devolvido ao Tribunal.
Voto por negar provimento à apelação, com majoração da verba honorária em 1% sobre o montante final resultante do percentual aplicado pela sentença.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001031890v2 e do código CRC 6fe36643.
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