Apelação Cível Nº 5002132-30.2020.4.02.5115/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por A. G. R. e V. B. R..
Os apelantes combatem a sentença que julgou improcedente o pedido por eles formulado em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF) e de VERSÃO 4 PRODUTOS E SERVIÇOS EIRELI-ME (doravante construtora, ou VERSÃO 4) (Eventos 117 e 144).
O pleito inicial buscava a rescisão do contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária – celebrado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) – com devolução dos valores pagos, inclusive das taxas durante a obra, e pagamento de aluguel mensal desde o término do prazo da entrega do imóvel até a rescisão, acrescido de danos morais.
Para tanto, na petição inicial aforada em dezembro de 2020, os autores narram que celebraram o contrato em 24 de janeiro de 2017 (n.º 8.7877.0079224-8), para aquisição de unidade no Empreendimento Residencial Bela Vista, localizado na Rua Capixaba, n.º 354, Granja Primor – Teresópolis/RJ. Alegam que foi estipulado o prazo de construção de 31 meses, prorrogável por mais 6 meses, nas hipóteses de caso fortuito ou força maior; que, não obstante o esgotamento do prazo desde julho de 2019, o imóvel não foi entregue, e não há previsão para tanto; que há notícia de falência da construtora e demissão de funcionários; que o descumprimento contratual por parte das rés impõe a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, nos termos do CDC e da súmula 543 do STJ.
Foi concedida a gratuidade e reconhecida a ilegitimidade passiva da CEF para responder pelo aluguel, multa moratória e indenização por danos morais, e extinto o processo quanto a tais itens, a serem demandados em face da construtora, na Justiça Estadual. A ação prosseguiu apenas quanto aos pedidos relativos às taxas de obra e rescisão contratual (itens “d” e “e” da inicial). Ao final, foi indeferida a antecipação de tutela (Evento 03).
Foram reunidos os feitos sobre o mesmo empreendimento (Evento 15, são os processos de n.º 5000975-22.2020.4.02.5115, 5001540-83.2020.4.02.5115, 5001541-68.2020.4.02.5115, 5001564-14.2020.402.5115, 5001898-48.2020.4.2.5115, 5000272-57.2021.4.02.5115, 5000273-42.2021.4.02.5115, 5000263-95.2021.4.02.5115).
Em audiência de conciliação, a CEF foi intimada a apresentar cópias dos seguros celebrados pela construtora, informar sobre os repasses efetuados e apresentar laudos de vistoria do empreendimento (Evento 39). Os documentos foram juntados (Evento 43, 45 e 46).
Em decisão setembro de 2021, foi decretada a revelia da construtora e deferida a tutela de urgência, para determinar a substituição da construtora do empreendimento no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária (Evento 68). No Evento 79, a CEF informa o cumprimento da decisão, com o acionamento da seguradora e as tratativas para contratação das empresas CHERRI ENGENHARIA E INSTALAÇÕES LTDA e PERAZZO ENGENHARIA LTDA
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença de improcedência, que considerou que a CEF não responde pelo atraso na entrega do imóvel, e tal não justifica a rescisão do contrato de mútuo, e que não houve cobrança indevida de valores após o prazo inicialmente previsto de construção.
Nos demais feitos reunidos, foi proferida sentença de procedência, com a determinação de substituição da construtora (como noticiado no Evento 144).
Em seu recurso, os autores insistem no direito à rescisão do contrato. sustentam que o imóvel não foi entregue no prazo contratado e isso por si só lhes assegura o direito à rescisão; que os contratos não podem ser cindidos, como assentado pelo juízo na decisão anterior, de modo que o descumprimento contratual, ainda que possa ser atribuído apenas à construtora, impõe o desfazimento de todo o pacto, com relação a todos os contratantes; que o contrato de compra e venda com a construtora não pode ser rescindido isoladamente, e os autores não podem ser compelidos a pagar por um imóvel que não foi entregue, nem a aguardar indefinidamente; que a sentença proferida nos demais processos sobre o mesmo empreendimento condenou a CEF a realizar a troca da construtora, mas o debate continua em sede de recursos, de modo que não se avizinha qualquer possibilidade concreta de finalização da construção; que o caso é de relação de consumo e deve ser prezada a boa-fé objetiva, além da interpretação das cláusulas em favor da parte hipossuficiente que aderiu ao instrumento; que a dilação do prazo por seis meses depende da existência de caso fortuito ou força maior, o que jamais foi demonstrado, nem houve autorização da CEF para prorrogação do prazo; que a construção, portanto, deveria ter sido entregue em agosto de 2019; que a sentença os obrigou a aguardar o tempo que for necessário por um imóvel que não mais lhes interessa, e a depender do sucesso de outras ações que buscavam a troca da construtora, mesmo diante do óbvio descumprimento do contrato; que pouco importa que a CEF tenha cumprido sua parte do mútuo, de entrega da quantia, pois a construtora não cumpriu a parte que lhe cabia, e o contrato de compra e venda é o principal, ao qual o mútuo e alienação fiduciária é acessório; que o contrato principal não foi cumprido e não era necessário que previsse o atraso na obra como hipótese de rescisão, pois tal deriva do direito das obrigações (arts. 474 e 475 do CC); que também não podem os autores ser compelidos a aceitar a obra terminada por outra construtora com a qual não contrataram, e nem mesmo a substituição prevista no contrato foi cumprida pela CEF, senão quando imposta por decisão judicial; que não havendo justificativa para o adiamento do prazo, foram cobradas taxas de obra indevidamente após agosto de 2019. Daí os pedidos de reforma da sentença e que sejam julgados procedentes os pedidos (Evento 155).
A CEF, em suas contrarrazões, reitera que não pode ser responsabilizada por atos de outrem, e no caso não atuou como agente executor de políticas habitacionais, mas como mero agente financeiro. Sustenta a validade do contrato, sujeito à regulamentação própria (Lei n.º 9.514/97), com clara previsão de responsabilidade em caso de atraso, a cargo da construtora, que não enseja a rescisão contratual (Evento 160).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
A apelação não será provida.
A sentença aponta que a CEF atuou meramente como agente financeiro, e não como executor, e o apelo não combate essa premissa.
Desde o início há problema relativo à cumulação indevida de pedidos, daí os percalços processuais do feito.
É nítida a confusão entre a posição da credora fiduciária (CEF) e da construtora VERSÃO 4. Por isso, enquanto nos outros feitos, que inicialmente foram reunidos, a sentença foi de procedência, aqui ela foi de improcedência, afastada a equivalência de situações.
Como proposta a demanda, não há sentido na rescisão do mútuo, pois a CEF emprestou o dinheiro aos apelantes, e a construtora recebeu o dinheiro emprestado pela CEF.
A CEF financiou a compra feita pelos autores. Emprestou o dinheiro para o negócio escolhido pelos interessados. A CEF atuou como agente financeiro, e não na função de executora de programa habitacional (e isso o apelo não questiona).
Assim, para comparar – e apenas a título didático – é como se o sujeito pedisse dinheiro ao Banco para comprar brinquedos caros para o filho e depois, de o dinheiro ser usado para liquidar a compra e ser entregue ao vendedor, ao ver que os brinquedos não são entregues, o comprador pretenda responsabilizar o Banco pelo atraso.
Em suma, o dinheiro foi usado na íntegra pelo comprador, que recebeu o financiamento.
Os casos em que a CEF tem responsabilidade pelo atraso são aqueles em que ela é executora, e não mera financiadora.
O empréstimo se aperfeiçoou sem vício. Nada há, portanto, a rescindir nesta seara e a demanda indenizatória, se for o caso, deve ser deduzida na via própria, em face da construtora.
Lamenta-se o problema narrado e enfrentado, mas as petições iniciais devem ser precisas.
O contrato de “compra e venda de terreno, mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações” (Evento 1, CONTR8, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, foi celebrado em 24 de janeiro de 2017, com recursos do SBPE e do FGTS dos fiduciantes.
Ali consta a VERSÃO 4 como vendedora, incorporadora, construtora, fiadora e organizadora, e a CEF como credora fiduciária. O valor do financiamento é de R$ 99.629,49, e o primeiro encargo mensal, da fase de amortização, foi fixado em R$ 754,06 (item B.9). A renda mensal comprovada do mutuário VINICIUS foi de R$ 1.807,57, e da mutuária ALINE, de R$ 880,00.
O prazo para conclusão das obras era de 31 meses (item B.8), prorrogável uma única vez até seis meses (cláusulas 4.8 e 5.3). A construtora dispunha ainda de 60 dias corridos para entrega das chaves (cláusula 4.12).
O prazo regular para a construção se encerraria em agosto de 2019, com o acréscimo de 6 meses, chegaria a janeiro de 2020, como calculado pela sentença.
É incontroverso o atraso na entrega do empreendimento (Evento 43), alvo de várias ações judiciais, com pedidos distintos da presente, como ressalvado pelo juízo.
De acordo com o relatório de acompanhamento do empreendimento (RAE), a obra foi paralisada desde janeiro de 2020 (Evento 43, PET2), com 86,46% concluído.
Já em dezembro de 2019, porém, o técnico responsável pela vistoria apontou que a obra estava atrasada, de acordo com o cronograma, em 46 dias (Evento 43, PET9).
A presente ação foi proposta em dezembro de 2020.
Os documentos constantes dos autos demonstram que a CEF somente realizou as cobranças das parcelas mensais relativas ao mútuo até dezembro de 2019 (evento 1, COMP10 e 11), ou seja, até o término do prazo inicialmente contratado.
Assim, no que tange à relação estabelecida entre a CEF e os mutuários, não houve descumprimento contratual, e os autores devem buscar seus direitos perante a construtora, à luz do tema 996 dos recursos repetitivos perante o STJ. É manifesto que estão em posição delicada, e injusta, mas devem ser recompostos a partir de pedidos adequados.
Nem ao menos se sustentou, no apelo, que a CEF é executora, e nem ao menos se pediu a revisão de decisão saneadora, que retirou parte do pleito da inicial.
Analisado o que pode ser analisado, nem se pode dizer que houve atraso da CEF na ativação do seguro, pois várias ações foram propostas no mesmo ano de 2020, culminando com a audiência conjunta e o deferimento da tutela de urgência, após a qual a CEF demonstrou que já havia acionado a seguradora e ambas adotavam as providências para a contratação das construtoras substitutas (Evento 79).
De todo modo, afirmou-se, sem contraposição, que a CEF não é executora, de modo que houve extinção parcial do pedido pertinente e extinção do feito com relação à vendedora/construtora, no que tange à pretensão de indenização por danos morais e materiais, por incompetência da Justiça Federal. Nada disso é especificamente combatido, no apelo.
Daí a improcedência dos pedidos em relação à CEF.
Quanto à atuação da CEF, o Superior Tribunal de Justiça, nos autos do REsp nº 1.102.539 (Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, DJe 06/02/2012) fixou a tese de que “a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; ou (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda”.
O entendimento do Superior Tribunal de Justiça, assinala que a causa de pedir e as cláusulas contratuais definem, em cada caso, se há ou não a responsabilidade/legitimidade da CEF. Neste sentido, o julgamento do REsp 1534952/SC, DJe 14/02/2017, em que foi relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, no qual foi assentado que “Para o fim de verificar o tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisar os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir.”
O empreendimento foi construído segundo as regras do programa “Minha Casa, Minha Vida”, regido pela Lei n.º 11.977/2009, que institui mecanismos de incentivo à aquisição de novas unidades habitacionais urbanas ou rurais para famílias de diferentes faixas de renda. Este programa habitacional possui várias modalidades, de modo que, nos empreendimentos destinados a famílias de baixa ou baixíssima renda, a CEF fiscaliza a obra e colabora na execução dos projetos, enquanto nos demais, atua como mero agente financeiro.
Pela leitura do contrato de mútuo, a conclusão, embora delicada, parece ser de que a CEF atuava apenas como mero agente financeiro. Mas nem há combate específico a isso, no apelo. Assim, considerando que a relação jurídica existente entre a parte autora e a CEF restringiu-se à disponibilização de empréstimo em dinheiro para a aquisição de imóvel, a legitimidade da empresa pública para responder à presente ação ocorre apenas pela rescisão do contrato de mútuo e devolução de importâncias pagas, o que é improcedente. Os demais aspectos devem ser discutidos em face da construtora e incorporadora, no juízo competente.
Quanto ao pedido de rescisão contratual, o entendimento consagrado pelo Eg. Superior Tribunal de Justiça na Súmula n.º 543, atinente à resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com a devolução das parcelas pagas para sua aquisição, evidentemente não se aplica ao caso em que há escritura de compra e venda definitiva com a construtora, já levada ao RGI e com pacto mútuo e alienação fiduciária em garantia, em favor da CEF, credora fiduciária, sob as normas da Lei n.º 9.514/97.
Ou seja, não foi demonstrado inadimplemento contratual por parte da instituição financeira, e no máximo suposta falha na fiscalização do empreendimento, que não lhe cabia além da verificação de etapas para liberação de recursos (que foi efetuada, tanto que os repasses depois foram suspensos), e afinal foi acionada a seguradora.
Também não houve cobrança indevida após o término do prazo inicialmente previsto para entrega da obra.
Ademais, nos termos do art. 586 do Código Civil, no contrato de mútuo, “[...] o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade". Incabível, portanto, a rescisão do contrato de mútuo, com a pretendida devolução de prestações que o interessado pagou à instituição financeira pelo empréstimo.
No máximo, contra a CEF seria viável pedido impeditivo de novos desembolsos, mas não é esse o pleito, e a CEF suspendeu a cobrança de novas prestações, como se viu. Nesta linha:
“SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. Inviável pretender a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e do mútuo que o financiou quando a causa tem como única ré remanescente a mutuante, já que a autora não se opôs à exclusão da vendedora da lide. Caso no qual a CEF emprestou o dinheiro, e atuou apenas como agente financeiro, não sendo responsável pelo atraso na entrega do imóvel. Apelação desprovida.” (TRF 2ª Região, AC 0152585-34.2015.4.02.5104, 6ª Turma Especializada, julgado em 1º/03/2021, Relator GUILHERME COUTO DE CASTRO).
Assim, não se provou inadimplemento da instituição financeira, no âmbito de suas obrigações respectivas, que ensejasse a rescisão do negócio. Demais aspectos pertinentes à construtora/vendedora devem ser debatidos na via própria.
E é incabível a pretendida rescisão contratual, mesmo sob a ótica da Lei n.º 4.591/66, que trata das hipóteses de distrato, que pressupõe comum acordo entre as partes, ou resolução por inadimplemento do contrato diretamente com o incorporador (também não é o caso).
Portanto, não há como acolher a pretensão de rescisão contratual, tal como formulada.
Por fim, vale ressaltar que o presente contrato foi celebrado sob as normas do Programa Minha Casa Minha Vida, o qual, dadas as suas peculiaridades, permite expressamente o distrato, com base na Portaria n.º 488 de 18/07/2017 do extinto Ministério das Cidades.
De todo modo, de acordo com o art. 1º, § 3º, da referida Portaria, os contratos só podem ser “rescindidos” por solicitação do beneficiário quando atendidos os seguintes requisitos:
“I - Seja formalizado pelo beneficiário o pedido na instituição financeira contratante, informando o(s) motivo(s) da desistência;
II - O requerimento do beneficiário tenha a ciência do ente público responsável pela seleção da demanda;
III - Todas as obrigações e encargos relativos ao contrato e ao imóvel estejam em dia;
IV - O imóvel não esteja em situação de ocupação irregular;
V - O imóvel seja restituído nas mesmas condições físicas em que se encontrava à época da contratação;
VI - Todas as obrigações, despesas, custas cartorárias e encargos relativos à rescisão sejam arcadas pelo beneficiário.” (disponível em http://www.mdr.gov.br/ultimas-noticias/5288-beneficiarios-do-minha-casa-minha-vida-contam-com-novas-regras-para-distratos, e também em http://www.caixa.gov.br/Downloads/habitacao-minha-casa-minha-vida/_Legislacao_FAR.pdf, acesso em 13/02/2020) (g.n.).
Nenhuma das partes, porém, manifestou-se sobre tal possibilidade, nem há notícia de que os autores tenham formalizado pedido expresso de desistência perante a instituição financeira.
Portanto, não há como acolher a pretensão de rescisão contratual, nem mesmo fundada na possibilidade de distrato prevista na referida portaria do Ministério das Cidades, aspecto que nem sequer foi mencionado na inicial. Nada impede, porém, que, em sede administrativa, os mutuários consigam obter o pretendido desfazimento do negócio (e aqui o motivo é óbvio).
E claro, nada obsta o litígio próprio, na Justiça Estadual, quanto aos alegados atrasos.
Assim, não há qualquer base à pretensão de rescisão contratual perante apenas a CEF, afirmada como mero agente financeiro no caso. Devem os mutuários buscar os seus direitos perante a construtora/ vendedora, como visto, na justiça competente, e quanto à CEF devem primeiro tentar eventual acordo para desfazimento do negócio, em sede administrativa. Mas, como aqui formulado nesta seara, é improcedente o pedido.
Voto por negar provimento à apelação, com majoração da verba honorária em 1% sobre o montante final resultante do percentual aplicado pela sentença, mantida a suspensão da exigibilidade, diante da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC).
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001017769v3 e do código CRC 586cc8c9.
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Signatário (a): GUILHERME COUTO DE CASTRO
Data e Hora: 15/6/2022, às 19:20:26