Apelação Cível Nº 5081878-52.2021.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal REIS FRIEDE
RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta, por R. E. D. C. e outro, em face da Sentença (evento 28 no processo originário), proferida pelo Juízo da 27ª Vara Federal do Rio de Janeiro – Seção Judiciária do Rio de Janeiro, que julgou improcedente a pretensão autoral, que objetivava a condenação da CEF a restituir toda a quantia dispendida para a celebração do contrato de compra e venda com alienação fiduciária, bem como a indenizar as partes pelos danos morais sofridos em decorrência da rescisão unilateral perpetrada pela CEF.
No evento 34 no processo originário, R. E. D. C. e outro, ora Apelantes, aduzem que os embaraços para a celebração do contrato de compra e venda deveriam ter sido observados pela CEF em momento anterior à celebração do referido contrato. Argumentam, também, que a cláusula 30 do contrato de financiamento firmado, que prevê a condição resolutiva por impossibilidade de registro, é leonina e por isso nula de pleno direito. Desta forma, requerem a reforma da Sentença com a procedência de todo o seu pleito.
Embora tenha sido regularmente intimada, a CEF não apresentou as suas contrarrazões.
É o relatório.
VOTO
Conheço da Apelação Cível interposta, visto que preenchidos os pressupostos de admissibilidade.
Em 04/01/2021, R. E. D. C. (vendedora) e L. G. O. (comprador), ora Apelantes, celebraram o contrato de mútuo e alienação fiduciária em garantia no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH (contrato nº 1.4444.1429492-3), sendo a Caixa Econômica Federal – CEF a credora fiduciária, conforme documento acostado no evento 18 – anexo 5 no processo originário.
De acordo com o item “D” do referido contrato, o imóvel objeto da compra e venda e dado em garantia à CEF situa-se na Rua Fernandes da Cunha, nº 830, matrícula nº 202089 do 8º Registro de Imóveis do Rio de Janeiro/RJ, com fração ideal de 50/100 do respectivo terreno, medindo em sua totalidade 20,00m de frente e fundos por 67,00m de extensão por ambos os lados.
A instituição de condomínio, R-8-202089, registrada na Certidão emitida pelo 8º Serviço Registral de Imóveis, acostada no evento 18 - anexo 8 no processo originário, somente foi requerida em 03/03/2021, após a celebração do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária.
Com a constituição em condomínio houve a edificação de duas unidades no mesmo endereço, uma com a numeração 830 e a outra com numeração 830-fundos. Consequentemente, houve a modificação das frações ideais do terreno, como informa o item II do registro R-8-202089, passando a de nº 830 à fração ideal de 531,15/613,85 e a de nº 830-fundos à fração ideal de 82,70/613,85.
Continuando a análise da Certidão do RGI relativa à matrícula nº 202089, constata-se que em 22/04/2021 houve o encerramento desta matrícula, já que houve a abertura de novas matrículas para as duas unidades então edificadas.
Veja-se então que, o imóvel financiado, que corresponde ao situado na Rua Fernandes da Cunha, nº 830, além de ganhar nova inscrição no Registro de Imóveis (matrícula nº 256454) teve sua fração ideal modificada, como acima exposto, bem como a extensão do seu terreno alterada, já que de acordo com a sua Certidão, também acostada no evento 18 - anexo 8 no processo originário, passou a corresponder a 10,00m de frente e fundos por 67,00m de extensão de ambos os lados.
Não resta dúvida de que houve alteração na garantia anteriormente fornecida à CEF.
Inclusive, tal fato foi observado pelo Cartório do RGI, que ao analisar a prenotação nº 835691 em 19/04/2021, relativa à anotação do contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, exigiu a retificação do contrato “(...) quanto a indicação do atual terreno com suas metragens e confrontações de acordo com AV-3 da matrícula 202089 e ainda retificar a fração ideal do terreno e áreas correspondente ao prédio 830 de acordo com a nova Instituição de Condomínio prenotada sob o nº 837873, em fase de registro.”
No evento 18 – anexo 7 no processo originário, a CEF acostou a análise de preservação da garantia do contrato em questão, face ao requerimento de retificação do negócio jurídico então firmado (contrato nº 1.4444.1429492-3).
Na análise efetuada pelo setor técnico, houve a constatação de que:
1.1 Com base na matrícula n° 202089, disponibilizada para a avaliação do imóvel financiado, percebemos que naquela época o imóvel se tratava de unidade multifamiliar. Na averbação AV- 4-202089 – LEGALIZAÇÃO DE MODIFICAÇÃO SEM ACRÉSCIMO, está claro que o imóvel vinculado à matrícula correspondia a duas unidades residenciais. Desta forma, o imóvel não poderia ser aceito em garantia.
(...)
1.5 As figuras 2 a 8 demonstram claramente a existência de edificações não averbadas na matrícula de n° 256454 correspondentes a unidades residenciais independentes que caracterizam a unidade de n° 830 (mesmo após o desmembramento das unidades então vinculadas à matrícula n° 202089) como MULTIFAMILIAR.
Assim, verifica-se que a garantia fornecida para o financiamento imobiliário não poderia ser aceita pela CEF, nem quando da formação do contrato, nem após, na sua retificação, visto que o imóvel continua sendo caracterizado como multifamiliar.
Consequentemente, sendo impossível a aceitação da garantia, a CEF realizou uma reunião com as partes informando a situação, que diante a ausência de qualquer solução para a questão, exerceu o seu direito de resolver de pleno direito o contrato, tendo em vista a impossibilidade de registrá-lo, como previsto na cláusula 30 do contrato firmado, já que ausente o fornecimento de garantia contratual.
Veja-se que, em nenhum momento do recurso, os Apelantes questionam tais fatos, motivo pelo qual têm-se como incontroversos.
Os Apelantes alegam que os embaraços para a celebração do contrato de compra e venda deveriam ter sido observados pela CEF em momento anterior à celebração do referido contrato.
Tal argumento é descabido, porque a caracterização do imóvel como multifamiliar foi omitida pelos próprios Apelantes, que desde o início sabiam dessa condição, já que, como acima mencionado, requereram a instituição de condomínio, R-8-202089, registrada na Certidão emitida pelo 8º Serviço Registral de Imóveis, acostada no evento 18 - anexo 8 no processo originário, somente em 03/03/2021, após a celebração do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária.
O argumento de que a cláusula 30 contida no contrato de compra e venda é leonina também não merece prosperar.
Uma cláusula é tida como leonina ou abusiva quando lesa os direitos de uma das partes de uma relação jurídica, favorecendo ou gerando grandes benefícios à outra parte.
Analisando a cláusula 30 no contrato firmado entre as partes, constata-se que na presença de impedimento legal ao registro do instrumento firmado, ficam todos os negócios jurídicos nele pactuados resolvidos de pleno direito.
Contudo, no item 30.1 da referida cláusula, há a previsão de que nesse caso a CEF deverá ressarcir o devedor dos valores porventura despendidos com o encargo mensal.
Logo, não se verifica qualquer abusividade na cláusula questionada.
Ademais, não é o fato de o contrato em questão estar submetido às regras do Código de Defesa do Consumidor e ser configurado como de adesão, que enseja, necessariamente, a invalidade do acordado ou alteração automática das cláusulas por simples alegação do consumidor. A ausência de qualquer indício que corrobore as alegações do consumidor não gera onus probandi à outra parte.
Nesse sentido, veja-se o seguinte julgado:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DEVEDOR E REVISIONAL. CORREÇÃO MONETÁRIA. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. CLÁUSULA CONTRATUAL CONSIDERADA VÁLIDA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Conforme a jurisprudência do STJ, não basta o reconhecimento de que o contrato está submetido ao CDC para ter por abusivas as cláusulas pactuadas. 2. O Tribunal de origem, examinando as circunstâncias da causa e as cláusulas do contrato firmado entre as partes, consignou inexistir abuso em relação aos índices previstos para a atualização dos valores contratados, considerando corretos os montantes cobrados pela vendedora. 3. A modificação das conclusões contidas no acórdão recorrido demandaria o revolvimento de matéria fática, assim como a revisão de cláusulas contratuais, inviável em sede de recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 4. Agravo interno não provido.” Sem grifos no original. (AgInt no AREsp 1364054/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 10/05/2021, DJe 09/06/2021)
Desta forma, por não subsistir razão aos argumentos recursais dos Apelantes, a Sentença deverá ser mantida.
Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento à Apelação Cível. Condeno os Apelantes em honorários recursais, majorando os honorários anteriormente fixados em 1%, observada, contudo, a suspensão da exigibilidade da condenação em razão da gratuidade de justiça deferida.
Documento eletrônico assinado por REIS FRIEDE, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20000905178v2 e do código CRC 77fbd67c.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ROY REIS FRIEDE
Data e Hora: 29/03/2022, às 22:53:02