Apelação Cível Nº 5017388-30.2021.4.02.5001/ES
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF).
A apelante combate a sentença que julgou procedente pedido de usucapião de imóvel contra ela formulado por F. L. C. e M. C. B. (Evento 87).
Na petição inicial, aforada em maio de 2021, os autores narram que adquiriram de boa-fé, por escritura pública de compra e venda celebrada em fevereiro de 2014, devidamente registrada, o apartamento n.º 503, com uma vaga de garagem, do Edifício Long Beach, situado à Rua São Paulo, 2.514, Itapuã, Vila Velha/ES, pelo qual pagaram a quantia de R$ 275.500,00; que o proprietário e vendedor, MANOEL MARQUES COELHO o havia adquirido em 2013 através de carta de adjudicação expedida pelo juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, e desde então o imóvel encontrava-se livre e desembaraçado de qualquer ônus; que, desde 2014, exercem a posse direta sobre o imóvel, onde residem e pagam todos os tributos, e o declaram em sua declaração de imposto de renda; que foram surpreendidos com uma posterior averbação em 2015 junto à matrícula do imóvel, que cancelou a adjudicação feita a quem lhe vendeu, de modo que o bem retornou à situação anterior, de propriedade da CEF; que estão presentes todos os requisitos para a usucapião ordinária, ou chamada “usucapião tabular”, nos termos do art. 1.242, parágrafo único, do CPC; que tal instituto visa à proteção da boa-fé de quem adquiriu regularmente o imóvel e teve posteriormente o registro cancelado.
Foi indeferida a antecipação de tutela e dispensada a citação dos confinantes (art. 246, § 3º, do CPC - Evento 10).
A União disse não ter interesse no caso (Evento 28) e foi publicado edital de intimação de eventuais interessados (Evento 64). As fazendas públicas estadual e municipal foram intimadas, mas não se manifestaram (Eventos 13, 14 e 18).
Processado o feito, ao final foi proferida sentença de procedência, que rechaçou a tese de impossibilidade de usucapião de imóvel que não está vinculado ao SFH ou a qualquer destinação pública, e considerou preenchidos os requisitos legais para a aquisição da propriedade.
Em seu recurso, a CEF sustenta que não é possível a usucapião do imóvel, vinculado a contrato de mútuo e alienação fiduciária em garantia (n.º 131320000075-2), celebrado por ELIZANGELA DOS SANTOS OLIVEIRA, cuja propriedade foi consolidada pela credora em razão de inadimplência da mutuária, em julho de 2012; que, em ação ajuizada em Teresina/PI, o vendedor MANOEL MARQUES COELHO pleiteou a adjudicação de diversos imóveis em todo o território nacional, sob a alegação de que celebrou contratos de promessa de compra e venda; que dentre os imóveis atingidos, está este aqui discutido; que sentença lá proferida afinal foi anulada por indícios de fraude e ausência de citação, e a CEF obteve medida que cancelou a referida adjudicação por MANOEL; que, no entanto, aquele processo ainda está em curso e ainda pendente de decisão definitiva (proc. n.º 0017959-57.2012.8.18.0140); que é juridicamente impossível a usucapião de imóvel que está em litígio, e a referida ação anterior foi proposta em 2012 e, portanto, anterior aos fatos aqui discutidos; que, de todo modo, o pedido é juridicamente impossível, pois o imóvel era sim destinado a projeto habitacional de interesse social e, portanto, fora do comércio e insuscetível de usucapião, nos termos do art. 69 do CC/16 c/c art. 40 do Decreto-lei n.º 7.661/45, vigentes à época, além do art. 183, § 3º, da CF; que não se admite usucapião de imóvel adquirido com recursos do Sistema Financeiro da Habitação, ante o crime previsto no art. 9º da Lei n.º 5.741/71 e a jurisprudência sobre o tema; que não estão previstos os requisitos da usucapião, pois a posse é clandestina, derivada da anulada adjudicação do imóvel pelo suposto vendedor; que não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância (art. 1.208 do CC); que, se for o caso, deve ser afastada a condenação em honorários sucumbenciais, pois não deu causa à propositura da demanda (Evento 94).
Em suas contrarrazões, os autores apontam a impossibilidade de novos argumentos em apelação; que a contestação da CEF limitou-se a apontar o alegado vínculo do imóvel com o SFH, e somente no apelo veio a juízo dizer sobre os motivos que levaram à baixa da adjudicação do bem que havia sido deferida a MANOEL MARQUES COELHO; que em momento algum da tramitação do feito tais fatos foram ventilados, apesar de terem ocorrido entre os anos de 2014 e 2016; que não podem ser acatadas as novas alegações nem os documentos tardiamente apresentados; que, à época da compra e venda, o bem se encontrava livre e desembaraçado de qualquer ônus; que durante todo o período que ocuparam o bem, exerceram a posse de forma mansa e pacífica, sem qualquer oposição, de terceiros ou da instituição financeira, e assim permanecem até hoje; que o imóvel há tempos não está vinculado ao SFH ou a qualquer destinação de recursos públicos, pois o financiamento anterior, que ensejou a consolidação da propriedade pela credora, já se encerrou, o imóvel foi adjudicado pelo MANOEL em 2013 e vendido aos autores em 2014, por escritura pública registrada e apresentação de certidões negativas, além do recolhimento do imposto devido; que não invadiram o imóvel, nem celebraram qualquer contrato de financiamento; que a CEF em momento algum buscou reaver a posse ou a propriedade do bem; que a aquisição foi de boa-fé; que o fato de a CEF ser empresa pública e atuar na habitação popular não torna automaticamente públicos os bens de sua propriedade, nem gera sua automática afetação; que é incontroverso o preenchimento dos requisitos para a usucapião; que a hipótese se amolda ao disposto no art. 1.242, parág. único, do Código Civil; que é devida a condenação da CEF em honorários, pois resistiu à pretensão e agora acrescenta novos e indevidos argumentos, e a verba deve ser majorada em sede recursal (Evento 110).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
A apelação merece ser provida. O caso é de improcedência do pedido, na forma adiante alinhada.
Os autores postularam e obtiveram a usucapião tabular do imóvel situado à rua São Paulo, 2.514, apartamento 503, Itapuã – Vila Velha/ES, com fulcro no art. 1.242, parágrafo único, do Código Civil.
Embora lacônica a contestação (Evento 20), a ré alegou o aspecto principal, de que o imóvel está vinculado ao SFH e que ocorreu o cancelamento da adjudicação feita por terceiro. Até mesmo se houvesse revelia (e não houve) isto geraria presunção relativa (apenas sobre fatos) e não eximiria o exame de todos os aspectos jurídicos, inclusive a prova dos requisitos para a usucapião.
Os apelados aparentemente talvez sejam também vítimas da fraude (embora tudo seja nebuloso). Nada comprova que sabiam dos fatos, mas quem compra imóvel tem a obrigação de aferir a situação do anterior alienante, principalmente quando o alienante acaba de adquirir o bem.
E, consoante o disposto no art. 345, IV, do CPC, os autores devem comprovar suas alegações quanto aos fatos necessários à procedência, o que não foi demonstrado, à luz da base jurídica aplicável.
Segundo a inicial, eles adquiriram o bem por escritura pública de compra e venda, celebrada em 06 de fevereiro de 2014, do vendedor MANOEL MARQUES COELHO, o qual indicou endereço residencial em Vila Velha/ES (Evento 1, OUT4).
É curioso notar, porém, que o endereço residencial apontado pelos adquirentes na escritura já era o endereço do imóvel adquirido, ou seja, o apartamento 503 da Rua São Paulo, n.º 2.514. Ou seja, eles compraram o imóvel onde já estariam residindo, sem explicação sobre eventual contrato anterior de promessa de compra e venda ou algo do gênero, o que é, no mínimo, peculiar.
O preço de R$ 275.500,00 teria sido pago no ato da compra, em moeda corrente, aparentemente em espécie, mas sem exata especificação. Isso também não é usual, ao contrário. E não há prova do pagamento, o que seria necessário, ou de bom tom, já que a via tabular exige aquisição onerosa.
Não foram apresentadas certidões negativas de cartórios distribuidores em nome do vendedor. Constam apenas as certidões fazendárias municipal e estadual, da Justiça Trabalhista, de interdições e tutelas, e certidão do RGI.
Foi o vendedor quem declarou, na escritura e sob pena de responsabilidade, não possuir ações reais ou reipersecutórias contra si, e os adquirentes assumiram o risco.
De acordo com o histórico do registro imobiliário, em 2009, a mutuária ELIZANGELA DOS SANTOS OLIVEIRA adquiriu o imóvel mediante contrato de mútuo e alienação fiduciária com a CEF (R.7-61.508), e após caracterizada inadimplência e decorrido o prazo da notificação para purga da mora, foi consolidada a propriedade pela credora (R.12-61.508), em agosto de 2012.
Em novembro de 2013, foram cancelados todos os gravames, penhoras e outras avenças, e adjudicado o bem em favor de MANOEL MARQUES COELHO (AV.13 e R.14), conforme carta precatória extraída dos autos do processo n.º 0017959-57.2012.8.18.0140, da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI. De acordo com a transcrição constante do RGI, MANOEL também teria residência no Povoado Palestina, s/n, zona rural de Teresina/PI (R.15).
Poucos meses depois, em fevereiro de 2014, como visto, os ora autores adquiriram o imóvel por escritura pública. Por fim, em maio de 2015, foi cancelada a adjudicação de MANOEL, conforme ofício extraído de carta precatória expedida nos autos daquele mesmo processo (AV. 16, Evento 1, OUT5). O imóvel retornou, portanto, à propriedade da CEF.
Ou seja, todas essas informações já constavam dos autos antes da sentença, da documentação fornecida pelos próprios autores, independentemente dos documentos trazidos pela CEF em apelação. Apenas em apelação a CEF explicitou a fraude, mas isso é indiferente.
O magistrado poderia consultar o andamento do feito e encontrar as peças pertinentes indicadas pela ré, como a sentença terminativa proferida em novembro de 2016, que relatou os eventos mais pertinentes do processo (disponível em https://www.tjpi.jus.br/themisconsulta/view/13437895/27432674, acesso em 28/09/2023). Naquela sentença, foi confirmada a anulação de todos os atos decisórios, inclusive aquele que havia deferido a adjudicação liminar ao autor MANOEL MARQUES COELHO, com base na qual os autores adquiriram o imóvel.
Em apelação, a CEF meramente explicou melhor os fatos, inclusive a a fraude na falsificação da anterior sentença e da respectiva carta de adjudicação (Evento 94, COMP6), e trouxe as cópias os atos decisórios daquele feito que tramita em Teresina/PI, que, repise-se, estão disponíveis para consulta no próprio sítio eletrônico daquele Tribunal de Justiça. Dentre eles, a primeira decisão proferida em 2014 que já havia anulado o processo a partir da citação, as petições da CAIXA naquele feito e o deferimento da expedição de carta precatória para cancelamento do registro da adjudicação (Evento 94, COMP5 a 7).
É verdade que teria sido melhor que tudo isso tivesse sido explicado anteriormente, mas os elementos necessários já constavam dos autos, inclusive o processo de onde partiu a ordem de adjudicação e posterior cancelamento, de modo que não houve qualquer fato novo que tenha sido trazido pela CEF em apelação.
Em suma, o bem era litigioso, e a referência e a consulta da documentação já demonstraria isso, ao tempo da aquisição. Isso já afastaria a necessária posse pacífica, contra quem de direito, pois a CEF litigava publicamente contra o alienante, pelos meios regulares.
Todo o quadro demonstra a atuação da CEF na defesa da propriedade do imóvel questionado, de maneira pública e de fácil visualização se consultada a documentação do alienante, que obtivera o bem apenas pouco antes. Esse litígio público interrompe qualquer prazo de usucapião.
Apenas se a CEF tivesse ficado inerte, não tomasse as providências regulares, o prazo da prescrição aquisitiva marcharia.
Assim, não é possível reconhecer a usucapião.
Ademais, uma das linhas assinala que o imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, cuja propriedade é consolidada pela credora exatamente no intuito de recuperar os recursos do programa habitacional, não é suscetível de prescrição aquisitiva. Considera-se, no caso, o caráter público dos recursos empregados no SFH, e a atuação da CEF como sucessora do BNH na gestão destes recursos. Este entendimento é assente, como se vê a seguir:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. IMÓVEL URBANO HIPOTECADO À CEF. USUCAPIÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Não é possível adquirir, por usucapião, imóveis vinculados ao SFH, em virtude do caráter público dos serviços prestado pela Caixa Econômica Federal na implementação da política nacional de habitação. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no REsp 1700681 / AL, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 04/10/2019).
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. REQUISITOS. SÚM. 7/STJ. IMÓVEL. SFH. IMPOSSIBILIDADE. AQUISIÇÃO. 1. É inviável rever a conclusão do Tribunal de origem relativa aos requisitos para o reconhecimento da usucapião, porquanto demandaria reexame de provas, o que é vedado nesta instância especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 2. Ademais, a jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido do "descabimento da aquisição, por usucapião, de imóveis vinculados ao SFH, tendo em vista o caráter público dos serviços prestado pela Caixa Econômica Federal na implementação da política nacional de habitação. Precedentes." (AgInt no REsp 1712101/AL, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/05/2018, DJe 21/05/2018) 3. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no AREsp 1343742 / RJ, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe 06/03/2019).
ADMINISTRATIVO. AÇÃO IMISSÃO NA POSSE. CEF. IMÓVEL VINCULADO AO SFH. INVOCAÇÃO DE USUCAPIÃO. IMPRESCRITIBILIDADE. 1. Os imóveis integrantes do patrimônio da CEF, com destinação específica às políticas habitacionais e adquiridos com recursos do Sistema Financeiro da Habitação, como no caso, embora administrados por pessoa jurídica de direito privado, apresentam função social conferida por lei, assemelhando-se a bens públicos, motivo pelo qual não se submetem ao instituto da prescrição aquisitiva. Precedentes: STJ, 3ª Turma, REsp 1.448.026 / PE, DJe 21/11/2016; 4ª Turma, AgInt no AREsp 1.343.742 / RJ, DJe 06/03/2019. 2. Não há como afastar a natureza pública do referido imóvel, tendo em vista que o bem foi adquirido pela CEF por força de execução de dívida contratual de financiamento habitacional pelo Sistema Financeiro de Habitação, sendo a arrematação datada de 27/07/1989 e registrada em 29/06/1994. Dessa forma, apesar das péssimas condições de habitabilidade do imóvel e da demora da CEF em ajuizar a ação de imissão na posse, incabível acolher a alegação de usucapião formulada pela ré/apelada em contestação. 3. Apelação conhecida e provida. (TRF 2ª Região, AC 0001417-05.2013.4.02.5120, VICE-PRESIDÊNCIA, Data de disponibilização 05/04/2019, Relator JOSÉ ANTONIO NEIVA).
PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO. IMPOSSIBILIDADE. IMÓVEL DA CEF COM DESTINAÇÃO PÚBLICA. AUSENTE REQUISITO DO ARTIGO. 183, CAPUT, CRFB/88. 1. Trata-se de apelação cível interposta pela parte Autora em face da sentença de fls.128/130 que julgou extinto, sem resolução do mérito, com fulcro no inciso VI do art. 267, do CPC, a ação de usucapião ajuizada por Ruimar Araújo da Fonseca e outros dois litisconsortes ativos em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando o título de domínio do imóvel situado na Estrada da Água Branca sítio 4 A do PAL nº 8.799, registrado na matrícula 113.327, de propriedade da primeira ré. 2. O imóvel objeto da presente ação era propriedade do Banco Nacional de Habitação, que foi posteriormente incorporado pela CEF (conforme certidão de registro de imóveis de fl. 29), configurada sua inequívoca destinação pública, visto que atende às políticas habitacionais realizadas por esta, assemelhando-se aos bens dos entes públicos. Ressalvado o fato de ser a finalidade pública do referido imóvel a razão de o mesmo não ser bem usucapível, e não o fato daquele pertencer à Caixa Econômica Federal. Nesse sentido, TRF 1ª Região, Sexta Turma, Rel. Des. Fed. Souza Prudente, AC 200201000429147/MG, D.J. 20/06/05, p.118. 3. Os ora apelantes não comprovaram não serem proprietários de outro imóvel urbano ou rural, requisito este previsto no artigo 183, caput, da Carta Magna, in fine. 4. Ante o exposto, nego provimento ao recurso. (TRF 2a Região, AC 200451010126147, Rel. Des. Fed. POUL ERIK DYRLUND, Oitava Turma Especializada, E-DJF2R 23/09/2010, p. 308).
No caso, o imóvel estava vinculado ao SFH, fora alienado fiduciariamente e a credora consolidou a propriedade para si exatamente para recuperar seu crédito e o bem teria de ser alienado em seguida, como exigido pela Lei n.º 9.514/97, para que os recursos retornassem ao SFH. Só não o foi exatamente em razão da adjudicação fraudulenta promovida por MANOEL, e agora o bem retornou à credora e, portanto, ao SFH, para futura alienação.
Mas ainda que não fosse por essa linha, a posse dos autores não é mansa e pacífica, diante da discussão judicial que pendia e pende sobre o imóvel, em relação ao qual tudo aponta para clara cadeia de fraudes.
Pior, nem mesmo a efetiva moradia no imóvel, ou eventuais investimentos, necessários para a redução do prazo na forma do art. 1.242, parágrafo único, do CC, restaram suficientemente comprovados.
A título de prova da posse, os autores apresentaram as declarações de imposto de renda, dos anos 2016/2015, 2018/2017, 2019/2018 e 2020/2019 (Evento 1, OUT6 e 7), onde declararam residir no imóvel, listado dentre os bens e direitos.
Acrescentaram, ainda, documentos onde o imóvel foi indicado como endereço residencial. São eles: contrato de plano de saúde, datado de abril de 2014 (Evento 1, OUT8); contrato de seguro de vida, mas com endereço incompleto (Evento 1, OUT9 e 10, sem indicação do apartamento), datado de junho de 2014; prova da instalação de aparelho da NET, de maio de 2014 (Evento 1, OUT11); compra de veículo, em maio de 2016 (Evento 1, OUT12); notas fiscais, emitidas em dezembro de 2016, julho de 2017 e outubro de 2018 (Evento 1, OUT13 e 17), comprovante de pagamento a loja maçônica, de maio de 2021 (Evento 1, OUT14); cotas condominiais de fevereiro, abril, maio, junho de 2021 (Evento 1, OUT15), e guias de IPTU de 2015, 2016 e 2017.
São, porém, comprovantes de vínculos formais com o imóvel. Isso até prova a posse (exteriorização da propriedade e exercício de fato de poder sobre o imóvel). Mas a prova de moradia deve ser cabal, já que a lei reduz fortemente o prazo. Não constam comprovantes de moradia efetiva no local, como poderia ser demonstrado com contas de consumo em nome dos autores, como contas de água, telefonia/internet, energia e gás, declaração de síndico.
A CEF trouxe ainda, no curso do feito, prova da celebração de contrato de mútuo e alienação fiduciária pelos autores celebrado em novembro de 2020, para compra de outro imóvel (Av. Est. José J de Souza, n.º 3.600, apartamento 1.402, Itaparica – Vila Velha/ES – Evento 50, ANEXO3 e 4). Intimados, os autores apenas disseram que tais documentos não tem relação com o caso aqui examinado (Evento 55).
Em seguida, a CEF ainda informou a existência de outro contrato de compra e venda à vista, com recursos do FGTS em nome dos autores, desta vez celebrado em 2016, para compra de imóvel situado à Rua Luiz Fernandes Reis, n.º 231, apartamento 503, Praia da Costa, Vila Velha (Evento 78). Desta vez, os autores não se manifestaram (Eventos 79 e 83).
Tais contratos de outros imóveis no Espírito Santo poderiam indicar moradia noutro lugar, mas os autores se recusaram a tecer considerações. O ponto é mencionado, de todo modo, para demonstrar a insuficiência de prova de moradia no imóvel usucapiendo.
Também é incomum que os autores tenham, em 2019, solicitado a segunda via da escritura de compra e venda do imóvel (Evento 1, OUT4) e em 2021 a certidão atualizada do RGI (OUT5), quando teriam sido “surpreendidos” com a notícia do cancelamento da adjudicação. Nada disseram, porém, quanto ao motivo para essas consultas (petição inicial, p. 05), como eventual intenção de alienação do imóvel ou situação similar.
Em síntese, a CEF adota as providências para reaver a propriedade do imóvel, que permanece litigioso, e vinculado ao SFH. Assim, não se pode dizer mansa e pacífica a ocupação do bem. Além disso, para os fins da usucapião pretendida, não há prova da efetiva posse e moradia no imóvel, nem de investimentos exigidos pelo art. 1.242, p. único, do Código Civil.
A improcedência do pedido é de rigor e qualquer direito dos autores deve ser buscado contra o alienante, de quem adquiriram o bem.
Do exposto, voto por dar provimento à apelação, para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido. Condeno os autores em honorários sucumbenciais de 10% do valor dado à causa.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001689787v4 e do código CRC 81fa0fa7.
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