Apelação/Remessa Necessária Nº 0004375-89.2011.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por J. S. contra sentença que julgou improcedente o pedido autoral e condenou o Autor ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, ressalvando-se, no entanto, o disposto no §3º do art. 98 do mesmo diploma legal, em razão da gratuidade de justiça deferida em favor do demandante.

Trata-se de ação de usucapião ajuizada por J. S. em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e da EMPRESA GESTORA DE ATIVOS – EMGEA, objetivando a declaração de domínio do imóvel situado à Rua Hermengarda, nº 431, Casa 1, Méier, Rio de Janeiro/RJ, na forma dos arts. 183 da Constituição Federal e 1.240 do Código Civil.

Ao julgar o caso, o juízo a quo consignou que “a pretensão autoral deve ser afastada de pronto, ante a impossibilidade de se usucapir imóvel de propriedade da CEF e/ou objeto de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, em razão de sua destinação especial, de caráter social, pelo que lhe deve ser estendida a regra da imprescritibilidade dos bens públicos. (...) Ainda que assim não fosse, não restariam preenchidos os requisitos necessários para consumação de usucapião especial, nos termos do disposto no artigo 183 da Constituição da República.”. Com base nesse entendimento, julgou improcedente a pretensão autoral.

Em suas razões recursais (evento 167 dos autos originários), o Apelante alega que “não há que se falar que a arguição de validade do procedimento feito pela apelada não pode ser questionada, ser descabida e despicienda, em nada interferindo, eis que pode ser levantada por qualquer interessado, mesmo que seja ou não mutuário originário do contrato de mútuo. Atente-se que o Art. 166, IV do Código Civil deixa claro que o negócio jurídico quando não se reveste da forma prescrita em lei é NULO. Assim, tem-se que o procedimento expropriatório feito pela ré/apelada é nulo e deve ser analisado pelo Poder Judiciário a fim de que se reconheça a sua nulidade desconstituindo os atos advindos desse procedimento NULO. Portanto, incorreta a decisão do Juízo a quo, sobretudo porque até o momento, a Caixa Econômica Federal (CEF) aguarda por mais de 15 anos para tomar as providências administrativas e judiciais aptas a lhe garantir a posse do imóvel, tendo prescrito o seu direito, garantindo assim a posse mansa e pacifica do autor, ora apelante. Além disso, extinguiu-se à vinculação do contrato ao SFH, quando da adjudicação pela CEF, daí em diante pode-se falar em qualificado animus domini, haja vista que apenas a partir de então, repita-se, a instituição financeira passou a ter condições de efetuar as providências necessárias a retomada da posse do imóvel, e não o fez até o momento, mesmo passado mais de 15 anos, tempo, inclusive em que já teria prescrito seu direito.”.

Em contrarrazões (evento 189 dos autos originários), a CEF sustenta que “ainda que esta empresa pública se caracteriza em obter personalidade de direito privado, ao atuar como agente financeiro dos programas oficiais de habitação e órgão de execução de política habitacional, realiza serviço público com relevante função social. Logo, estando o aludido imóvel afetado à prestação de serviço público, deve ser, portanto, tratado como bem público, sendo, por fim, imprescritível. Não obstante, conforme também já salientado em contestação sob fls. 52-64, sequer foram preenchidos todos os requisitos necessários acerca da usucapião especial, segundo o artigo 183 da Constituição Federal. (...) Nesse ínterim, ressalta-se que a parte apelante celebrou, diretamente, contrato de financiamento com a CAIXA, o qual foi gravado por hipoteca como garantia. Desse modo, não subsistiria qualquer direito do apelante, inadimplente, sobre o imóvel discutido, estando este ciente de sua posse precária. Logo, inexistindo o alegado animus domini. Além disso, mister destacar, novamente, que o devedor foi notificado devidamente do leilão, cabendo a qualquer interessado arrematar o bem posto à venda segundo os termos da legislação civil já mencionados em Contestação, ausentando-se qualquer proibição no Decreto-Lei 70/68 quanto a esse ponto. Dito isso, a apelada teve conhecimento da adjudicação, constando, ainda, publicação de editais da citada arrematação. Constata-se, portanto, a inexistência da levantada posse mansa e pacífica.”.

Contrarrazões da EMGEA (evento 191 dos autos originários) alegando que, “em concordância com a análise dos fundamentos utilizados na r. sentença, entende também esta parte apelada que, tendo em vista a razão de destinação especial do imóvel em comento, não é possível adquirir, por usucapião, um imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação e de titularidade da Caixa Econômica Federal, visto que, esses bens devem ser tratados como públicos já que são vinculados a uma prestação de serviço do governo. (...) Além disso, a Apelante não preencheu todos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, assim, inexistindo o alegado animus domini. Portanto, a CEF/EMGEA, mesmo tratando-se de uma empresa pública de personalidade privada, atua como agente financeiro dos programas oficiais de habitação e órgão de execução de política habitacional, realiza serviço público com relevante função social, sendo seus bens impossíveis de usucapir.”.

Parecer do Ministério Público Federal (evento 5), opinando pelo desprovimento do recurso.

É o Relatório.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001685953v2 e do código CRC 1dc867bd.

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Apelação/Remessa Necessária Nº 0004375-89.2011.4.02.5101/RJ

VOTO

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

Inicialmente, cumpre esclarecer que o art. 183 da Constituição Federal estabelece os requisitos necessários para a configuração da usucapião urbana. Confira-se:

183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.   

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

O tema foi reproduzido, tanto na Lei nº 10.257/01, art. 9º, quanto no Código Civil de 2002, este último in verbis:

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1 ^o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2 ^o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

No caso dos autos, verifica-se que o imóvel em questão foi adquirido pelo Autor e pela Sra. Margareth Lopes Alves em 12/05/1997, mediante contrato de compra e venda e que, para tanto, ambos celebraram com a CEF um contrato de financiamento, tendo sido o referido imóvel dado em garantia.

Em 2003, a CEF cedeu os créditos hipotecários à União, a qual, por sua vez, os transferiu em 2004 à Empresa Gestora de Ativos – EMGEA. Em 22/01/2008, a nova credora promoveu a execução extrajudicial do imóvel, em razão do inadimplemento da dívida garantida por hipoteca e, após a realização de Leilão Extrajudicial, o arrematou, tornando-se, portanto, sua nova proprietária.

Portanto, da análise da documentação acostada aos autos, infere-se que não é possível o pedido de aquisição originária por usucapião em relação ao imóvel objeto da lide por se tratar de bem público. O próprio art. 183, §3º, da Constituição Federal estabelece que os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião, qualidade que também possuem os imóveis construídos e/ou financiados com recursos do SFH.

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça vem entendendo não ser possível a aquisição por usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, em razão do caráter público do serviço prestado pela Caixa Econômica Federal na implementação da política nacional de habitação. Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. IMÓVEL URBANO HIPOTECADO À CEF. USUCAPIÃO. IMPOSSIBILIDADE.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Não é possível adquirir, por usucapião, imóveis vinculados ao SFH, em virtude do caráter público dos serviços prestado pela Caixa Econômica Federal na implementação da política nacional de habitação. Precedentes.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1700681, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJE de 04/10/2019)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. REQUISITOS. SÚM. 7/STJ. IMÓVEL. SFH. IMPOSSIBILIDADE. AQUISIÇÃO. 1. É inviável rever a conclusão do Tribunal de origem relativa aos requisitos para o reconhecimento da usucapião, porquanto demandaria reexame de provas, o que é vedado nesta instância especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.

2. Ademais, a jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido do "descabimento da aquisição, por usucapião, de imóveis vinculados ao SFH, tendo em vista o caráter público dos serviços prestado pela Caixa Econômica Federal na implementação da política nacional de habitação. Precedentes." (AgInt no REsp 1712101/AL, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/05/2018, DJe 21/05/2018).

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no ARESP 1343742, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJE de 06/03/2019)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. REQUISITOS. SÚM. 7/STJ. IMÓVEL. SFH. IMPOSSIBILIDADE. AQUISIÇÃO.

1. É inviável rever a conclusão do Tribunal de origem relativa aos requisitos para o reconhecimento da usucapião, porquanto demandaria reexame de provas, o que é vedado nesta instância especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.

2.  Ademais, a jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido do "descabimento da aquisição, por usucapião, de imóveis vinculados ao SFH, tendo em vista o caráter público dos serviços prestado pela Caixa Econômica Federal na implementação da política nacional de habitação. Precedentes. (AgInt no REsp 1712101/AL, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe 21/05/2018).

 3. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 1343742, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe de 06/03/2019)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO ESPECIAL. 1. BEM FINANCIADO COM RECURSOS DO SFH E PERTENCENTE À CEF. PRETENSÃO RECHAÇADA PELA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 2. ANÁLISE DOS REQUISITOS PARA CONFIGURAÇÃO DA USUCAPIÃO.  SÚMULA 7 DO STJ. 3. ALEGAÇÃO DE OFENSA AOS ARTS. 1.204, 1.238, 1.240-A DO CÓDIGO CIVIL/2002 E EXISTÊNCIA DE DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. 4. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1.  O Tribunal local asseverou ser inviável a usucapião de imóveis vinculados ao SFH, diante do viés público desse tipo de bem, pois são financiados por meio de fundo público. Nesse passo, verifica-se que o aresto impugnado encontra-se em harmonia com a jurisprudência desta Casa de Justiça no sentido de ser impossível a usucapião de imóveis construídos com recursos do SFH e pertencentes à CEF.

2. Ademais, a verificação dos requisitos necessários, para usucapir o imóvel, demanda o revolvimento fático-probatório dos autos, situação vedada pela Súmula 7 do STJ.

3. Segundo esta Corte Superior, "é vedado, em sede de agravo interno, ampliar-se o objeto do recurso especial, aduzindo-se questões novas não suscitadas no momento oportuno, em virtude da ocorrência da preclusão consumativa" (STJ, AgInt no REsp 1.536.146/PR, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 14/09/2016).

4. Agravo interno improvido.

(AgInt no AREsp 1151574, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE. TERCEIRA TURMA, DJe de 26/02/2018)

Nesse mesmo sentido é o entendimento adotado por este Tribunal Regional Federal:

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. OBRA FINANCIADA COM RECURSOS DO SFH, HIPOTECADOS À CEF. OCUPAÇÃO DA EMBARGANTE. INEXISTÊNCIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. OCUPAÇÃO.

 1. Trata-se de embargos de terceiro, por dependência à execução por título judicial nº 2008.51.01.000338-9, movida pela EMGEA em face da Cooperativa Habitacional dos Servidores do IBC, a fim de ver reconhecida incidentalmente, a aquisição da propriedade imobiliária por usucapião, requerendo a desconstituição das penhoras levadas a efeito pelo juízo, com relação ao imóvel em questão.

2. A jurisprudência, inclusive deste Tribunal tem se direcionado no sentido de que os bens financiados pelo SFH e administrados pela Caixa Econômica Federal são bens públicos; a Constituição Federal/88, assim como o Código Civil estabelecem que os bens públicos não estão sujeitos à usucapião, sobre eles incidindo a Súmula nº 340/STF que assevera que: "Desde a vigência do código civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião".

3. A Cooperativa Habitacional dos Servidores do Instituto Brasileiro de Café celebrou contrato com o BNH e a Caixa Econômica Federal, sendo-lhe concedido o valor de Cr$ 627.260.222,06, em 1981, com o objetivo de que fossem construídas 45.000 unidades habitacionais, por meio do Programa de Cooperativas Habitacionais, PROSINDI E PROHASP.

4. Nos termos da Cláusula 6ª do referido contrato, o empréstimo é liquidado com a celebração de contratos de financiamento com os terceiros, os beneficiários finais, que assumiriam o pagamento das parcelas relativas ao seu imóvel, quitando a dívida do agente promotor (a cooperativa) com a CEF, sendo que este assumiria o compromisso de realizar as promessas de compra e venda.

5. In casu, o autor não apresentou contrato de promessa de compra e venda do imóvel, não demonstrando tratar-se de posse legítima, mas mera ocupação, que não goza de proteção possessória, concluindo-se que vem ocupando bem público de forma irregular e clandestina, como mero detentor, sem efeitos possessórios.

6. Os imóveis do Sistema Financeiro de Habitação não podem sofrer usucapião, tendo em vista a violação dos princípios constitucionais garantidores dos direitos à moradia e à dignidade da pessoa humana. A CEF "enquanto responsável pelo Sistema Financeiro da Habitação é o órgão condutor da política habitacional, que tem por finalidade estimular a construção e o financiamento de habitações de interesse social. Permitir, portanto, a aquisição de imóvel vinculado ao SFH, por usucapião, implica em privilegiar interesse particular em detrimento da sociedade e do interesse público, com evidente burla do ordenamento jurídico".

7. Apelação desprovida.

(AC 201451010134320, Rel. Des. Fed. REIS FRIEDE, SEXTA TURMA ESPECIALIZA, julgado em 10/12/2018)

Dessa forma, sendo o imóvel usucapiendo objeto de contrato de financiamento com recursos do Sistema Financeiro de Habitação (públicos), resta desautorizada a aquisição do bem sob a alegação de usucapião.

Registre-se, ainda, como bem destacado na sentença, que “o possuidor deve agir em relação ao bem como se dono fosse, o que, no caso, era impossível. De fato, não se pode perder de vista que o demandante celebrou diretamente com a CEF contrato de financiamento relativamente ao imóvel, o qual foi gravado por hipoteca como garantia (fls. 96/111). Logo, não se pode admitir que o mutuário, mesmo inadimplente, outorgue-se qualquer direito sobre o bem, pois plenamente ciente da precariedade de sua posse, o que é o suficiente para afastar qualquer alegação de existência de animus domini.”.

Por fim, também não merece prosperar a alegação do Apelante de nulidade do procedimento de execução extrajudicial, uma vez que o referido procedimento atendeu às regras estabelecidas no Decreto-Lei nº 70/66.

A obrigação do credor hipotecário é de enviar comunicações para o endereço do imóvel, porque, presume-se, nele residirá o comprador, o que foi feito (evento 32, OUT25), não havendo que se falar, portanto, em nulidade do procedimento.

Ademais, compreende-se que a notificação da dívida é o momento oportuno para a purgação da mora, e o seu não pagamento resultará consequentemente no leilão do bem dado em garantia.

Por essa perspectiva, a sentença apelada não merece nenhum reparo.

Em virtude do desprovimento do recurso de apelação do Autor, majoro em 1% (um por cento) a verba honorária devida pelo Apelante, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso de apelação interposto por J. S..

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001685954v2 e do código CRC 575a03f3.

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Apelação/Remessa Necessária Nº 0004375-89.2011.4.02.5101/RJ

EMENTA

ADMINISTRATIVO. RECURSO DE APELAÇÃO. USUCAPIÃO. IMÓVEL VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO (SFH). IMPOSSIBILIDADE. BEM PÚBLICO.

1. Conforme jurisprudência firmada pelo Superior Tribunal de Justiça e adotada nesta Corte, não é possível adquirir, por usucapião, imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação – SHF, em virtude do caráter público dos serviços prestados pela Caixa Econômica Federal na implementação da política nacional de habitação. Precedentes: STJ, AgInt no REsp 1700681 Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 04/10/2019; STJ, AgInt no AREsp 1343742, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 06/03/2019; TRF2, AC 201451010134320, Rel. Des. Fed. Reis Friede, Sexta Turma Especializada, j. em 10/12/2018).

2. No caso dos autos, verifica-se que o imóvel em questão foi adquirido pelo Autor e pela Sra. Margareth Lopes Alves em 12/05/1997, mediante contrato de compra e venda e que, para tanto, ambos celebraram com a CEF um contrato de financiamento, tendo sido o referido imóvel dado em garantia.

3. Dessa forma, sendo o imóvel usucapiendo objeto de contrato de financiamento com recursos do SFH (públicos), resta desautorizada a aquisição do bem sob a alegação de usucapião.

4. Desprovido o recurso de apelação interposto por J. S..

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso de apelação interposto por J. S., nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 29 de novembro de 2023.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001685955v3 e do código CRC 700ee6d8.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA DE 29/11/2023

Apelação/Remessa Necessária Nº 0004375-89.2011.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária