Apelação Cível Nº 5018688-18.2021.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por T. P. em face de sentença (evento 86 – do 1º grau), proferida  pelo Juízo da 28ª Vara Federal do Rio de Janeiro, nos autos da ação ordinária ajuizada pelo apelante em face da CEF,  que julgou procedentes os pedidos autorais, na forma do art. 487, I, do CPC, nos seguintes termos:

III - DISPOSITIVO

Ante o exposto:

a) JULGO EXTINTO O PROCESSO, sem resolução do mérito, na forma do art. 485, VI, do CPC, em relação aos pedidos de indenização por lucros cessantes e dano moral.

b) JULGO PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO, na forma do artigo 487, I, do CPC, para condenar a CEF a pagar, a título de indenização por dano material, o valor correspondente aos juros de obra, cobrados no período de 10/2015 a 10/2016, corrigido monetariamente pela tabela do Conselho da Justiça Federal, desde cada pagamento, e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação. Após a atualização, o valor apurado deve ser amortizado no saldo devedor do financiamento.

Em suas razões recursais (evento 29, 1º grau), alega que o contrato foi assinado com a ré em 27/09/2013, todavia, a sentença recorrida determinou que os juros deveriam ser cobrados até 27/09/2015, devendo assim, os valores serem restituídos de 27/10/2015 a 27/10/2016.

Salienta que "o prazo a ser aplicado de conclusão da obra deve ser de 19 (dezenove) meses, só podendo ser prorrogado o prazo para 24 (vinte e quatro) meses, em caso de caso fortuito e/ou força maior, conforme previsto no contrato de alienação fiduciária, evento 01, OUT 08, CLÁUSULA QUARTA, em fls. 07 c/c fls. 02, quadro 6.1 e quadro B.4, também fls. 02."

Pugna pela reforma da sentença para "julgando no sentido ser aplicado o prazo de conclusão da obra somente de 19 (dezenove) meses, e não de 24, tendo em vista ausência de comprovação e fundamentação de que houve caso fortuito e/ou força maior no objeto da presente demanda, devendo os juros de obras serem restituído de 27/05/2015 a 27/10/2016."

Contrarrazões por parte da apelada (evento 34, 1º grau). Aduz que "conforme entendimento proferido no Recurso Especial nº 1.582.318, o STJ considerou válida a cláusula de tolerância prevista nos contratos imobiliários, desde que o prazo máximo seja de até 180 dias, não havendo qualquer abusividade." Pugnando, em síntese, pela manutenção da sentença.

Manifestação do Ministério Público Federal opinando pelo desprovimento do recurso (evento 5, 2º grau).

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001656902v3 e do código CRC 141c9fcc.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
Data e Hora: 14/10/2023, às 0:35:6

Apelação Cível Nº 5018688-18.2021.4.02.5101/RJ

VOTO

Conheço do recurso de apelação, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado, trata-se de apelação interposta por T. P. em face de sentença (evento 86 – do 1º grau), proferida  pelo Juízo da 28ª Vara Federal do Rio de Janeiro, nos autos da ação ordinária ajuizada pelo apelante em face da CEF,  que julgou procedentes os pedidos autorais, na forma do art. 487, I, do CPC.

Não merece reparos a bem lançada sentença, cuja fundamentação adoto como razões de decidir, verbis:

I - RELATÓRIO

T. P., pessoa física qualificada e representada nos autos, propõe ação em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL objetivando a devolução em dobro dos valores pagos a título de taxa de obra; indenização por lucros cessantes e por danos morais.

Aduz, em síntese, ter firmado com a construtora BR4 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA promessa de compra e venda de imóvel em construção, em 31/03/2012, com prazo de entrega entre janeiro e julho de 2014.

Firmou também com a CEF contrato de financiamento habitacional em 27/09/2013, com previsão de fim de construção do imóvel em 27/06/2015.

Afirma, entretanto, que o imóvel só foi entregue em 07/12/2020, sem o habite-se, e somente após substituição da construtora.

Gratuidade de justiça deferida (ev. 3).

Citada, a CEF contesta a ação no ev. 6 e impugna a gratuidade de justiça. Alega, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva. No mérito, aduz que a cobrança de taxa de obra obedeceu ao previsto no contrato e que não tem responsabilidade sobre o atraso na entrega da obra.

Réplica acostada no ev. 7, sem requerimento de provas.

Sem provas pela CEF (ev. 12).

É o relatório. Decido.

II - FUNDAMENTAÇÃO

II.1) Da impugnação à gratuidade de justiça:

O autor comprovou estar desempregado, nos termos do ev. 1, ctps6, ausente qualquer prova trazida pela CEF a afastar a hipossuficiência financeira. 

Rejeito.

II.2) Da ilegitimidade da CEF em relação os lucros cessantes e dano moral:

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que a Caixa Econômica Federal somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro (AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 4/9/2018).

No mesmo sentido é o posicionamento do Tribunal Regional Federal da 2º Região:

CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE DA CEF E DA EMPRESA CONSTRUTORA CONFIGURADA. APELAÇÃO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDAS. DANOS MORAIS E MATERIAIS AFASTADOS. APELAÇÃO DA AUTORA DESPROVIDA. 1. Cinge-se a controvérsia posta nos autos a verificar se há responsabilidade do Estado do Rio de Janeiro, do Município de Duque de Caxias, da Caixa Econômica Federal e da empresa construtora por vícios existentes em imóvel adquirido através do Programa "Minha Casa, Minha Vida" (PMCMV). 2. Os entes públicos não detêm legitimidade passiva ad causam para demanda voltada a discutir a existência de vícios construtivos em imóveis, ainda que as obras tenham sido realizadas com recursos oriundos do Programa "Minha Casa, Minha Vida", impondo-se a sua exclusão da lide. 3. O empreendimento imobiliário foi realizado no âmbito do Programa "Minha Casa, Minha Vida" (PMCMV), com a utilização de recursos oriundos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). O papel exercido pela CEF nesses contratos transborda o de mero agente financeiro, considerando que a Empresa Pública é responsável também pela escolha do terreno, contratação da construtora e fiscalização do projeto e das obras realizadas, desempenhando papel de executora de políticas públicas federais destinadas a propiciar a aquisição de imóvel próprio a pessoas de baixa renda, com o dever de gerir e fiscalizar os empreendimentos realizados no âmbito do aludido programa. Precedente: TRF - 2ª Região. 8ª Turma Especializada. Agravo de Instrumento nº 0007838-06.2017.4.02.0000. Rel. Desembargador Federal Marcelo Pereira da Silva. Julgado em 27/07/2018. Publicado em 31/07/2018. 4. Não cabe impor ao FAR o ônus de custear com os reparos a serem realizados no imóvel, uma vez que o evento danoso origina-se de conduta praticada diretamente pela CEF e pela construtora, devendo o patrimônio destas arcar com as despesas, na forma do art. 2º, § 3º, da Lei 10.188/2001. 6. A condenação das Demandadas ao pagamento de dano moral e dano material não se mostra possível, à míngua de qualquer elemento de prova que possibilite a sua aferição. Compete ao Autor produzir a prova do fato constitutivo de seu direito, a teor do disposto no art. 333, 1 inciso I, do CPC/73. Assim, deveria a Demandante ter carreado aos autos a demonstração dos danos por ela sofridos. Não tendo se desincumbido do ônus processual, a improcedência dos pedidos é medida que se impõe. 8. Apelação das Rés parcialmente providas. Apelação da Autora desprovida. Honorários recursais fixados em 1% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/15. (TRF2, AC 201751170997234, 8ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal GUILHERME DIEFENTHAELER, Data de Disponibilização: 13/10/2020).

No caso dos autos, os contratos acostados no ev. 1, out7/8 demonstram que o autor firmou promessa de compra e venda, em 31/03/2012, com a vendedora RC BRITO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. para aquisição de imóvel localizado em empreendimento denominado Recanto da Praia, na Rua Clementina de Jesus, 257, no Recreio dos Bandeirantes.

Posteriormente, compareceu à CEF e assinou contrato de alienação fiduciária, em 27/09/2013, que não deixa dúvidas quanto à participação da ré apenas como agente financeiro, indicando, mais uma vez, como proprietária do imóvel RC BRITO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e prevendo que a CEF atuará no negócio como credora/fiduciária (item A.5).

Verifica-se, portanto, que a CEF não atuou como executora de políticas públicas, uma vez que não foi responsável pela escolha de terreno ou da construtora. Ao contrário, foi procurada pelo autor tão somente para financiamento do valor do imóvel, razão pela qual patente sua ilegitimidade passiva para compor a lide.

Ressalte-se que a fiscalização, pela CEF, do andamento das obras e da substituição da construtora não é suficiente para imputar à instituição financeira o atraso pela entrega do imóvel, uma vez que tal fiscalização tem como intuito tão somente a liberação dos recursos para a realização da obra.

Cito:

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ATRASO NA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PMCMV. AGENTE FINANCEIRO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. DANOS MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. TAXA DE OBRA. COBRANÇA DEVIDA. MULTA COMINATÓRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de Apelação interposta em face da Sentença, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na presente Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Pedido de Indenização por Danos Materiais e Morais. 2. A jurisprudência já consolidou o entendimento de que a CEF não é parte legítima para figurar no polo passivo de demanda cuja causa de pedir gira em torno da responsabilidade por vícios ou atraso na construção de imóvel, quando o papel por ela desempenhado limitar- se ao de agente financeiro. 3. Ainda que o contrato tenha sido celebrado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), tal circunstância, por si só, não é suficiente para atrair a legitimidade da CEF para responder por eventual atraso na construção do empreendimento. Além disso, o dever atribuído à CEF de fiscalizar o andamento das obras não atrai para si a responsabilidade pelo cumprimento do prazo de entrega, servindo apenas como medida necessária para que se possa efetuar a liberação dos recursos financeiros. 4. Não detendo a CEF legitimidade para responder pelo descumprimento da obrigação contratual relativa à entrega do imóvel, há de se reconhecer a incompetência da Justiça Federal para conhecer da pretensão de compensação por danos materiais e morais fundada na responsabilidade pelo atraso na construção de imóvel (art. 109, inciso I, da CF), eis que imputável exclusivamente à construtora, e não à instituição financeira. 5. Os valores cobrados a título de "taxa de construção" ou "taxa de obra" nada mais representam do que os juros e a correção monetária incidentes sobre o capital que, já estando à disposição do mutuário, remuneram a instituição financeira. Assim sendo, não há qualquer ilegalidade em sua cobrança, desde que respeitados os limites e os prazos previstos contratualmente, em atenção ao pacta sunt servanda. 6. O contrato de financiamento celebrado com a CEF estabeleceu 2 (duas) diferentes fases para pagamento dos encargos: a de construção e a de amortização. Durante a fase de 1 construção, ficou convencionado o pagamento dos encargos mensais relativos aos juros e atualização monetária incidentes sobre o saldo devedor, a Taxa de Administração e a Comissão Pecuniária FGHAB. 7. Mostra-se devido o pagamento dos encargos que compõe a chamada "taxa de obra", tendo em vista que previstos de maneira expressa no contrato, não se podendo elidir essa obrigação sob a alegação de atraso na entrega da obra, eis que destinados tão somente a remunerar a CEF pela disponibilização dos recursos do financiamento, o que foi regularmente cumprido por ela, independentemente de qualquer demora na conclusão da obra, que, como visto, deve ser atribuída unicamente à construtora, e não à instituição financeira. 8. A Cláusula Vigésima Oitava, alínea "f", do contrato firmado com a CEF prevê a possibilidade de substituição da construtora quando não for concluída a obra no prazo estipulado. De fato, restou inequivocamente demonstrado nos autos o atraso na entrega da obra, o que foi reconhecido pela própria CEF. Desse modo, afigura-se legítima a pretensão dirigida à empresa pública de adotar as providências necessárias para a substituição da Construtora Revori Ltda. 9. A função das "astreintes" é superar a recalcitrância do devedor em cumprir a obrigação de fazer ou de não fazer que lhe foi imposta, incidindo tal medida a partir da ciência do obrigado e da sua negativa de adimplir a obrigação voluntariamente. Entretanto, não se pode olvidar que se trata de providência excepcional, sendo necessário para a sua incidência que haja efetiva resistência em cumprir o provimento jurisdicional, não bastando a mera presunção de descumprimento. 10. No caso, a CEF tem adotado todas as providências necessárias para a contratação de uma nova construtora. Ocorre que, para tanto, exige-se da empresa pública que siga todos os trâmites legais obrigatórios, o que inclui o procedimento licitatório, cuja conclusão naturalmente demanda tempo, que, no entanto, não pode ser previamente estimado. Dessa forma, embora devida a substituição da construtora, a fixação antecipada de multa cominatória por eventual atraso na finalização desse procedimento é medida que se mostra temerária, não podendo prevalecer. 11. Além disso, ao impor multa à CEF caso a obra não seja entregue no prazo de 6 (seis) meses após a finalização do procedimento de substituição da Construtora Revori, incorreu em equívoco a decisão do Juízo a quo, eis que, caso seja mantida, resultará na transferência da responsabilidade própria da construtora pelo cumprimento do prazo de entrega, atribuindo tal encargo à instituição financeira, que não possui qualquer ingerência sobre o andamento das obras, o que não pode ser permitido. 12. Extinto o processo, sem resolução do mérito, em relação ao pedido de compensação por danos morais. Recurso parcialmente provido. (TRF2, AC 201651090792196, 8ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal MARCELO DA FONSECA GUERREIRO, Data de Disponibilização: 19/02/2021).

Dessa forma, os pedidos de indenização por danos morais e por lucros cessantes, em razão do atraso na entrega do imóvel, só podem ser opostos em face da construtora e devem ser extintos diante da ilegitimidade da ré.

II.3) Da devolução da taxa de obra:

Resta, portanto, a análise do pedido de devolução em dobro dos valores pagos a título de taxa de obra após o fim do prazo estipulado para a entrega do imóvel.

Os contratos de financiamento imobiliário dessa modalidade preveem que, durante a fase de construção, a CEF disponibilize, progressivamente, o capital, para que a construtora dê andamento à obra. A liberação do dinheiro é realizada exatamente pela comprovação da evolução da obra. Assim, a cobrança dos juros da fase de construção se justifica enquanto for regular o prosseguimento da obra do empreendimento imobiliário.

Sobre o assunto, o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento pela ilicitude da cobrança dos juros de obra após o prazo pactuado para a entrega das chaves, considerando eventual prazo de tolerância (Tema 966). Veja-se:

"RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 

1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor." (STJ. 2ª Seção. REsp 1.729.593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019)

No caso concreto, de acordo com o item 6 do quadro C do contrato de financiamento acostado aos autos (ev. 1, out8), o prazo de construção foi estimado em 19 meses, com possibilidade de prorrogação por caso fortuito ou força maior (cláusula quarta), limitado a 24 meses (item B4), período durante o qual a cobrança dos juros de obra é legítima. Dessa forma, tendo em vista que o contrato foi assinado em 27/09/2013, o vencimento do primeiro encargo mensal foi fixado em 28/10/2013 (ev. 6, anexo3, fl. 2), sendo devidos, portanto, os juros de obra até 27/09/2015, término do prazo de construção contratualmente previsto.

Todavia, conforme documentos acostados ao ev. 1, out15, e ev. 6, anexo3, a cobrança se estendeu até 27/10/2016, o que revela a ilegitimidade da conduta da CEF, não havendo nos autos nenhum elemento de prova que justifique a cobrança dos juros de obra, além do prazo firmado no contrato, incluído o período de tolerância.

Portanto, só se pode concluir que são indevidas as cobranças realizadas pela CEF, a título de juros de obra, no período de 10/2015 a 10/2016.

Entretanto, não foi comprovada, nos autos, a má-fé da CEF. A alegação autoral de que a ré teria sido "alertada pelo MPF descumprimento o termo de ajustamento de conduta" (evento1-inic1, fl. 10) não encontra respaldo na prova dos autos. Portanto, a dobra não é devida, conforme entendimento consolidado do STJ (REsp 1626275, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 07/12/2018; REsp 1721111, Rel. Min. Herman Benjamin, 2ª Turma, DJe 23/11/2018; AgInt no AREsp 1304909, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, DJe 10/10/2018; REsp 1392449, Rel. Min. Marco Buzzi, 2ª Seção, DJe 02/06/2017).

Logo, diante do que foi apurado, a parte autora tem direito à devolução do valor indevidamente cobrado a título de juros de obra, o qual deverá ser amortizado no saldo devedor.

III - DISPOSITIVO

Ante o exposto:

a) JULGO EXTINTO O PROCESSO, sem resolução do mérito, na forma do art. 485, VI, do CPC, em relação aos pedidos de indenização por lucros cessantes e dano moral.

b) JULGO PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO, na forma do artigo 487, I, do CPC, para condenar a CEF a pagar, a título de indenização por dano material, o valor correspondente aos juros de obra, cobrados no período de 10/2015 a 10/2016, corrigido monetariamente pela tabela do Conselho da Justiça Federal, desde cada pagamento, e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação. Após a atualização, o valor apurado deve ser amortizado no saldo devedor do financiamento.

Precluso o prazo, intime-se a CEF para proceder à amortização do saldo devedor do contrato, devendo juntar aos autos a respectiva comprovação.

Diante da sucumbência recíproca, condeno autor e ré ao pagamento de honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da condenação, para cada um, suspensa em face da parte autora em razão da gratuidade de justiça deferida.

Sentença não sujeita à remessa necessária.

É cediço que o contrato prevê a ocorrência de duas fases, a primeira de construção, na qual incidem a cobrança de encargos mensais relativos a juros e correção monetária sobre a taxa prevista para o período da obra e, na segunda de amortização, iniciada após o término do cronograma de obra, ocorre a implementação do pagamento das prestações mensais que efetivamente abatem o saldo devedor.

Na hipótese, o apelante firmou com a CEF contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações – Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, com recursos do FGTS,  em 27 de setembro de 2013, com prazo de construção de 19 meses (item C-6.1, Evento 1, OUT8), limitado a 24 meses (item B-4, Evento 1, OUT8).

Incontroverso o atraso, deve ser assegurada a devolução dos valores cobrados após o término do prazo previsto para entrega do empreendimento, independentemente das justificativas da Construtora ou da aprovação das prorrogações pelos adquirentes, como já assentado pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 996).  

Sobre a matéria, o STJ, no julgamento do tema 996, assentou as seguintes teses:

Tema 996: 

As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:

1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;

1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. (STJ, RESP 1729593/SP, 2ª Seção, Rel. Marco Aurelio Bellizze, DJE 27/09/2019). 

Destaca-se, dentre as informações complementares do referido precedente, que:

“[...] ultrapassado o prazo para a conclusão das unidades, não podem ser cobrados do adquirente encargos contratados para incidir no período de construção, entre eles, os juros de obra. 

Isso porque o beneficiário não pode ser responsabilizado pela remuneração do capital empregado na obra quando houver atraso por culpa imputável apenas à promitente vendedora. A cobrança de quaisquer acréscimos ou juros nesse contexto fere a essência de vários princípios norteadores do Código Civil, bem como do Código de Defesa do Consumidor, como a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual. 

 Entendimento diverso teria o efeito de postergar, de maneira injustificada, o pagamento de valores que são próprios da fase de construção da obra, em seu período regular. Contudo, impõe-se considerar que, superado o período de entrega das chaves, o comprador passa a ter a legítima expectativa de destinar recursos à amortização do saldo do seu débito. O que se frustraria, sem que, para tanto, tenha o consumidor concorrido".”

Na linha da jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça consagrou o entendimento de que "É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos.".

Sobre o tema, segue a ementa:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamentos decisórios. Reconsideração. 2. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 3. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade para justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ. 4. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. Precedentes. 5. O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial, o que não ocorreu no caso dos autos. 6. É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior. 7. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, para reconhecer a legalidade da cláusula de tolerância e afastar o pagamento de indenização por danos morais. (STJ - AgInt no AREsp: 1957756 RO 2021/0246485-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/04/2022)

Diante desse quadro, correta a devolução dos juros de obra aos adquirentes, a partir do mês seguinte àquele em que deveria ter sido concluído o empreendimento, considerando-se o prazo de tolerância. 

Mas não em dobro. Os encargos cobrados indevidamente deverão ser devolvidos na forma do art. 23 da Lei n.º 8.004/90, ou seja, mediante compensação nas prestações subsequentes, com os acréscimos devidos. Há previsão legal expressa para a hipótese, e não há má-fé da instituição financeira. 

No caso dos autos, o prazo de construção foi estimado em 19 meses, com possibilidade de prorrogação por caso fortuito ou força maior (cláusula quarta), limitado a 24 meses (item B4). Por certo, independente da existência ou não do caso fortuito ou força maior, deve ser considerado o prazo de 24 meses para entrega do imóvel, porquanto, a possibilidade de definição do “prazo de tolerância” é questão já pacificada pela jurisprudência do STJ.

Nesse sentido, manifestou se o Ilustre Membro do Ministério Público Federal, em seu parecer:

A possibilidade de definição do “prazo de tolerância” é questão já pacificada pela jurisprudência do STJ, com a ressalva de que o tempo se contenha no limite de 180 dias, período superior àquele admitido caso concreto (150 dias).

Atente-se, aliás, à referência exemplificativa na ementa do leading case do STJ, no REsp 1582318-RJ (data da decisão, 12/9/2017), quando explana: 

“Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos” (grifo da transcrição)

Assim, impõe-se manter a sentença, por seus próprios fundamentos.

Por fim, há orientação do STJ no sentido de que é devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

Na presente hipótese, considerando a existência de condenação em honorários advocatícios na origem, estabelecida em 10% sobre o valor da condenação, bem como o não provimento do recurso interposto, cabível a fixação de honorários recursais, no montante de 1% (um por cento), que serão somados aos honorários advocatícios anteriormente arbitrados em desfavor da recorrente, obedecidos os limites previstos no artigo 85, § 3º, do CPC/2015, devendo a execução permanecer suspensa  em razão da gratuidade de justiça deferida, nos termos do artigo 98, parágrafo 3º do CPC.

Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001656903v9 e do código CRC 744fef49.

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Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
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Apelação Cível Nº 5018688-18.2021.4.02.5101/RJ

EMENTA

apelação cível. administrativo. SFH. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TEMA 996 DOS RECURSOS REPETITIVOS. recurso desprovido.

1- Trata-se de apelação interposta em face de sentença, proferida  pelo Juízo da 28ª Vara Federal do Rio de Janeiro, nos autos da ação ordinária ajuizada pelo apelante em face da CEF, que julgou procedentes os pedidos autorais, na forma do art. 487, I, do CPC, para condenar a CEF a pagar, a título de indenização por dano material, o valor correspondente aos juros de obra, cobrados no período de 10/2015 a 10/2016, corrigido monetariamente pela tabela do Conselho da Justiça Federal, desde cada pagamento, e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação. Após a atualização, o valor apurado deve ser amortizado no saldo devedor do financiamento.

2- Incontroverso o atraso, deve ser assegurada a devolução dos valores cobrados após o término do prazo previsto para entrega do empreendimento, independentemente das justificativas da Construtora ou da aprovação das prorrogações pelos adquirentes, como já assentado pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 996).  

3- Sobre a matéria, o STJ, no julgamento do tema 996, assentou as seguintes teses: As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. (STJ, RESP 1729593/SP, 2ª Seção, Rel. Marco Aurelio Bellizze, DJE 27/09/2019). 

4-  Destaca-se, dentre as informações complementares do referido precedente, que: “[...] ultrapassado o prazo para a conclusão das unidades, não podem ser cobrados do adquirente encargos contratados para incidir no período de construção, entre eles, os juros de obra. Isso porque o beneficiário não pode ser responsabilizado pela remuneração do capital empregado na obra quando houver atraso por culpa imputável apenas à promitente vendedora. A cobrança de quaisquer acréscimos ou juros nesse contexto fere a essência de vários princípios norteadores do Código Civil, bem como do Código de Defesa do Consumidor, como a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.  Entendimento diverso teria o efeito de postergar, de maneira injustificada, o pagamento de valores que são próprios da fase de construção da obra, em seu período regular. Contudo, impõe-se considerar que, superado o período de entrega das chaves, o comprador passa a ter a legítima expectativa de destinar recursos à amortização do saldo do seu débito. O que se frustraria, sem que, para tanto, tenha o consumidor concorrido".”

5-  Diante desse quadro, correta a devolução dos juros de obra aos adquirentes, a partir do mês seguinte àquele em que deveria ter sido concluído o empreendimento, considerando-se o prazo de tolerância (acaso previsto). 

6- Mas não em dobro. Os encargos cobrados indevidamente deverão ser devolvidos na forma do art. 23 da Lei n.º 8.004/90, ou seja, mediante compensação nas prestações subsequentes, com os acréscimos devidos. Há previsão legal expressa para a hipótese, e não há má-fé da instituição financeira. 

7- Apelação não provida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 14 de novembro de 2023.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001656904v4 e do código CRC 4dfaf089.

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Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
Data e Hora: 28/11/2023, às 15:7:3

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL. DE 14/11/2023

Apelação Cível Nº 5018688-18.2021.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

PRESIDENTE: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

Votante: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

Votante: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

Votante: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

LUCIANE MORETTI DE MATTOS

Secretária