Apelação Cível Nº 0175066-81.2017.4.02.5116/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de ação ajuizada por P. G. e R. D. A. C. em face de G. F. D. S. e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF na qual se objetiva, em síntese: e) seja julgado integralmente procedente a ação para que seja declarado nulo o contrato de compra e venda de bem imóvel e o financiamento bancário aderido, voltando as partes contratuais ao status quo, caso os Réus não consigam comprovar que o imóvel possui habite-se e que a boleta de ITBI é autêntica. 

Relata que firmaram contrato de compra e venda de imóvel  com GERGE FONSECA, no valor de R$220.000,00, com pagamento de sinal no valor de R$44.000,00, pagamento do ITBI no valor de R$5.720,00, mais cobrança de corretagem no valor de R$10.500,00. Que pagou taxa de abertura de crédito no valor de R$2.520,00 à CEF que, ao final, financiou a contratação. Pagou, ainda, o valor de R$3.706,00 a título de registro junto ao RGI do Ofício Único de Rio das Ostras/RJ e que realizou, por fim, obras no interior do imóvel, na importância de R$766,00. Por fim, que já pagou, até o ajuizamento desta ação, o valor de R$48.600,00, correspondente a 27 parcelas do financiamento. 

Prossegue afirmando que em 15 de maio de 2014 entraram em contato com GEORGE FONSECA e ajustaram as condições de compra e venda do imóvel que, ao final, seria objeto de financiamento perante a CEF, cujo valor seria de R$178.000,00. Entraram no imóvel em novembro de 2014. 

Que em maio de 2015 faram chamados por GEORGE FONSECA a comparecerem à agencia da CEF, localizada em São Cristóvão/RJ para assinarem o contrato de financiamento, com sinal de 20% e não dos 15% (R$44.000,0) que já haviam pagos.

Aduz que a CEF tinha o dever de manter a proposta feita por GEORGE FONSECA. 

Alegam que passaram o início de 2015 espertando a chegada do carnê do IPTU e que entraram em contato com GEORGE FONSECA que afirmou ser problema pontual que já estava sendo resolvido junto à prefeitura.

Que tomaram conhecimento de que não existia habite-se para o imóvel, como também não havia inscrição de IPTU, mas tão somente um requerimento para expedição do habite-se que estava para ser indeferido.

Por fim, que o boleto pago em relação ao ITBI, que lhe foi entregue por GEORGE FONSECA, era falso. 

Junta documentos. 

Evento 3 - Indeferida a tutela de urgência, determinou-se a citação dos réus. 

Evento 8 - Contestação da CEF. Alegam, em preliminares, ausência de causa de pedir; ilegitimidade passiva. No mérito alegam que os fatos narrados pelos autores não guardam qualquer relação lógica com a conduta da Caixa. Requer a improcedência dos pedidos. 

Evento 36 - petição da CEF que em alega, em síntese: que a devolução das importâncias pagas é juridicamente impossível. Por se tratar de mútuo, empréstimo de dinheiro, o mutuário só ficará desonerado se devolver tudo que recebeu, respeitando as regras que foram estipuladas contratualmente. Acaso tenha interesse na extinção do contrato, só lhe resta efetuar o pagamento integral do saldo remanescente.

Evento 67 - O réu GEORGE FONSECA, após diversas tentativas, não foi encontrado. Junta petição requerendo a expedição de certidão de objeto e pé. 

Evento 68 - Despacho/Decisão reconhecendo que o comparecimento espontâneo do réu supre a citação. 

Evento 98 - Julgamento convertido em diligências. 

Evento 125 - Intimando, o município de Rio das Ostras informa que o imóvel objeto do financiamento não possui inscrição municipal e habite-se.  

Evento 139 - Julgamento novamente convertido em diligências. 

Evento 152 - O Cartório de Registro de Rio das Ostras junta cópia da certidão de habite-se que lhe foi apresentada para registro, tendo como apresentante Roberta de Oliveira Nideck e como requerente G. F. D. S.. 

Evento 169 - O réu GEORGE FONSECA apresenta contestação e junta documentos.  

Evento 170 - O julgamento foi convertido em diligências.

 Evento 182 - Manifestação do município de Rio das Ostras na qual informa que síntese, que que o cadastramento do imobiliário foi realizado sob o nº 01.8.070.0125.003 com envio do processo nº 4383/2013 para a Secretaria de Obras analisar a questão do habite-se. Junta documentos. 

Eventos 189 e 190 - A CEF junta documentos. 

Evento 196 - Nova manifestação do ente municipal na qual informa que não consta lançamento de guia de ITBI para a inscrição municipal nº 01.08.070.0125.003 existindo apenas no sistema com relação a inscrição municipal nº 01.8.070.0125.001, conforme comprova documento em anexo.

Evento 214 - Não havendo mais provas, os autos foram conclusos para sentença. 

O Juízo a quo proferiu sentença, cujo dispositivo tem o seguinte teor, verbis (Evento 228):

“(...)

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, com fulcro no artigo 487, inciso I, do CPC.

Condeno a parte autora ao pagamento de custas e ao pagamento de honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da causa, nos termos do art. 85, caput e §§ 2º do CPC/2015, comento este que deverá ficar suspenso, ante a gratuidade de justiça que ora confirmo, nos termos do art. 98, §3° do CPC . 

Havendo interposição de recurso, intime-se o recorrido em contrarrazões. Após, remetam-se os autos aos eg. TRF da 2ª Região.

Com o trânsito em julgado, certifique-se e, não havendo requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se.

P. I.” 

A parte autora apelou (Evento 237), sustentando que “os autores residem em um imóvel sem HABITE-SE”, sendo certo que “o responsável pela emissão do Habite-se é a Prefeitura, o mencionado integrante do poder executivo define os requisitos e realiza a fiscalização do cumprimento de todas as exigências legais e técnicas, e, por fim, determina ou não, se o requerente, no caso o representante legal da construtora ré, deixou seu imóvel apto a ter seu HABITE-SE expedido. Os autores continuam até hoje solicitando na prefeitura o habite-se e o carnê do IPTU recebendo sempre a mesma resposta que existe um processo administrativo tratando da situação do habite-se do imóvel em questão, processo nº 4383/2013, o autor foi à prefeitura e retirou tal protocolo em 22/11/2021, constando imóvel sem habite-se. Agora, novamente, vem o Município de Rio das Ostras afirmar que o habite-se ofertado pelo cartório do ofício único de Rio das ostras não corresponde ao imóvel objeto da demanda, documento de evento 182 dos autos principais. Desta forma não existe mais dúvidas que aos autores foram vítimas de ambos réus, quando compraram um imóvel de boa-fé que não possuía o habite-se, ou seja, foram gravemente enganados e suas vidas foram colocadas em risco. Um imóvel sem habite-se é um imóvel sem licença para ser habitado, o bem não alcançou os critérios mínimos de segurança impostos pela lei.”

Ressalta que “é fato público e notório que para a CEF aprovar um empréstimo toda documentação é solicitada e analisada, jamais sendo permitido a aprovação pela CEF de um imóvel que nunca teve habite-se.”

Alega que “o juízo a quo ignorou que existe contradição entre os documentos juntados pelos Réus e o afirmado pelo órgão responsável.”  Destaca que “o tema principal se trata de um vício oculto insanável, o bem objeto do contrato de compra e venda que deu origem ao contrato acessório de financiamento pelo banco réu. É muito importante que não haja dúvida que o contrato de financiamento ora debatido só existe pelo fato de previamente existir um contrato de compra e venda do bem móvel, onde a casa do autor é também a garantia do contrato acessório, neste caso o contrato de financiamento está viciado, pois o bem não tem valor no caso em tela.”

Sustenta que “a coisa então defeituosa pode ser devolvida pelo adquirente, conquistando assim a devolução do valor pago, e, caso comprovado que o alienante soubesse do defeito antes da negociação, a devolução do valor pode acompanhar a satisfação de perdas e danos. O recorrente está lutando para obter seu dinheiro de volta, ver o contrato de compra e venda ser anulado pelo fato de que a falta de habite-se no imóvel torna-o inútil para o fim que se destina.”

Argumenta que “não há alternativa a não ser que todos voltem ao estado quo sendo devolvido ao autor pelo banco réu o que foi pago a título do contrato acessório de financiamento. Podendo os demais prejuízos serem tratados com a construtora. O banco réu nada falou sobre a documentação apresentada nos presentes autos, corroborando que foi financiado um imóvel irregular. Desta forma, não há dúvida que os autores descobriram por conta própria que o imóvel não possuía habite-se ao perceber que seu IPTU não era emitido, e depois ainda tentaram um procedimento administrativo para solucionar o pesadelo de terem sido vítimas de um golpe que foi chancelado pela Caixa Econômica Federal. Os Autores confiaram na idoneidade da Empresa 1ª Ré e acabaram por adquirir um imóvel irregular.”

Salienta, ainda, que “no caso em tela não há como o réu não saber que existia o vício tocante à falta de habite-se do imóvel, documento que garante a segurança do imóvel para habitação. Não há como os réus eximirem sua culpa, o código de defesa do consumidor traz solidariedade passiva para todos os parceiros comercias, ambos os réus são solidários podendo o banco réu entrar com uma ação de regresso cobrando as perdas e danos experimentados.”

Aduz que, “além do valor das parcelas do financiamento já quitadas e dos R$ 44.000,00(quarenta e quatro mil reais) pagos pelo autor ao 2º réu como parte da entrada do contrato de financiamento do imóvel, o Autor suportou indevidamente com valores devendo ser restituído da seguinte maneira: • restituir em dobro valores pagos em relação a TAC (taxa de abertura de crédito), corretagem, prestação de serviço de assessoria imobiliária avaliação de imóvel no valor de R$ 2.520,00 (dois mil e quinhentos e reais), a cobrança de ITBI, uma vez que foi emitido um documento público falso pelo segundo réu no valor de R$ 5.720,00(cinco mil e setecentos reais) e registro do RGI no Serviço Notarial e Registral com valor de R$3.706,00 (três mil setecentos e seis reais), segundo o art. 42 do CDC, a título de dano material emergente, uma vez que o corretor dos réus tinham a obrigação legal e moral de avaliar e guiar o autor pelo melhor caminho da compra e venda do imóvel, no caso em tela o corretor mediou a compra de um imóvel objeto de fraude contratual, induzindo o autor a erro, totalizando R$11.926,00 (onze mil novecentos e vinte e seis reais) na forma simples e R$ 23.852,00 (vinte três mil e oitocentos e cinquenta e dois reais); • pagar a título de dano material emergente o valor de R$ 766,00(setecentos e sessenta e seis reais) por obras no interior do imóvel, e o valor de R$ 10.500,00(dez mil e quinhentos reais) pagos pelo autor por um serviço de corretagem que evidentemente não foi devidamente prestado e mais R$ 44.000,00(quarenta e quatro mil reais) pagos pelo autor ao 2º réu como parte da entrada do contrato de financiamento do imóvel totalizando R$55.266,00(cinquenta e cinco mil duzentos e sessenta e seis reais).”

Afirma que, “por culpa exclusiva das empresas arroladas no polo passivo da presente demanda, o Autor está sendo obrigado a alugar um imóvel desde outubro de 2012 até a presente data, e vem arcando com valor mensal de R$300,00 (trezentos reais) referente aos aluguéis, devendo ser ressarcida, com acréscimo de juros e correção monetária dos valores suportados pelo Autor. Considerando até o mês de julho do corrente se passaram 22 (vinte e dois) meses de alugueres suportados pelo Autor, cujo valor já atinge R$ 6.600,00 (seis mil e seiscentos reais), ressaltando que até o deslinde da demanda esse valor estará desatualizado.”

Requer, assim, “seja concedida a gratuidade de Justiça, em benefício do apelante e conhecido e provido o presente recurso para reformar a sentença guerreada no sentido de acolher os pedidos da petição inicial do ora apelante, uma vez ter provado cabalmente que adquiriu um imóvel irregular através da CEF. Pugna também pela condenação do apelado no pagamento dos honorários advocatícios no percentual de 20% (vinte por cento), sem prejuízo da aplicação das penalidades pela litigância de má-fé.”

A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do apelo (Evento 245).

É o relatório.  Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001656127v2 e do código CRC 266a41bb.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO
Data e Hora: 16/10/2023, às 14:24:40

Apelação Cível Nº 0175066-81.2017.4.02.5116/RJ

VOTO

Conheço parcialmente do apelo interposto pela parte autora.

A questão suscitada nos presentes autos diz respeito a pedido de rescisão contratual, ante a falta de documentação (habite-se) relativa ao imóvel objeto do financiamento, bem como indenização por danos morais e materiais.

Verifica-se que a parte autora, inicialmente, celebrou contrato de promessa de compra e venda em 04.06.2014 (Evento 1, OUT9) com G. F. D. S. para aquisição de um imóvel residencial com recursos do Sistema Financeiro de Habitação e, em 22.05.2015, firmou “Contrato de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH – Sistema Financeiro da Habitação”, origem dos recursos SBPE (Evento 1, OUT10/12), no qual figuram G. F. D. S. como vendedor, R. D. A. C. E P. G. como compradores e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL como credora fiduciária.

De fato, se observa que o contrato de mútuo celebrado com a Caixa Econômica Federal apresenta nítida natureza acessória ao negócio de compra e venda, já que celebrado com o específico fim de integralizar a quantia exigida pelo vendedor do imóvel.

Todavia, em que pese tal acessoriedade, o instrumento contratual celebrado pela parte autora, ora recorrente, descreve duas obrigações principais específicas, a saber, a compra e venda realizada com G. F. D. S. e o mútuo contratado com a Caixa Econômica Federal.

Ao compulsar o instrumento contratual, não se identifica qualquer responsabilidade da Caixa Econômica Federal no tocante à regularização do imóvel vendido nos órgãos públicos, já que inexiste qualquer relação jurídico-material entre a empresa pública e a demandante no que tange à compra propriamente dita do bem. Com efeito, não deve ser atribuída à instituição financeira responsabilidade por discussões relacionadas ao negócio jurídico celebrado entre comprador e vendedor de unidade residencial, que em nada repercutirão no mútuo exclusivamente contratado para complementar o valor de aquisição do bem – aquisição esta que, repise-se, não foi realizada com a CEF.

Cabe destacar que a Carta de Crédito SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) visa facilitar a aquisição de imóveis, pois a CEF empresta ao comprador do imóvel determinado valor, conforme avençado no contrato de compra e venda, para que este pague ao vendedor o referido valor integralmente, dando em garantia do financiamento o próprio imóvel. Por este sistema, as partes negociam livremente o valor do imóvel e o comprador busca recursos junto ao agente financeiro para quitá-lo. Neste contexto, a CEF não tem ingerência sobre pendência no título de propriedade anterior à venda, ou inconsistências de documentação das partes contratantes e falta de documentação relativa ao imóvel, sendo estas de responsabilidade do vendedor e do comprador, conforme o caso.

A regularização de pendências que são anteriores ao contrato de compra e venda devem ser sanadas pelos próprios contratantes. Portanto, se o vendedor não providenciou a regularização do imóvel perante os órgãos públicos (habite-se), não há que se falar em responsabilização do agente financeiro, pois somente a ele (vendedor) cabe tal providência, a fim de concretizar a venda.

Sobre o tema, vale conferir, mutatis mutandis, o seguinte julgado deste Egrégio Tribunal:

“RESPONSABILIDADE  CIVIL.  CEF.  CONTRATO  DE COMPRA  E  VENDA  E FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. REGISTRO NO RGI. EXIGÊNCIAS.

1. Em razão de os autores (vendedores) não terem efetivado o registro do contrato de compra e venda e financiamento de imóvel no Ofício de RGI, não puderam finalizar o negócio junto à CEF e, consequentemente, não receberam o valor integral avençado, pois necessário tal registro para o levantamento dos recursos, conforme previsão contratual (cláusula terceira, parágrafo terceiro).

2. As exigências listadas pelo RGI referem-se à regularização de pendências anteriores ao contrato de compra e venda, sobre as quais a CEF não tem ingerência, e devem ser sanadas pelos próprios contratantes, dentre elas, não terem providenciado a transmissão de propriedade de parte do imóvel que ainda se encontra em nome de terceiros.

3. Não configurada a responsabilidade da CEF quanto às pendências listadas pelo Ofício do RGI, não há falar em dano material ou moral.

4. A parte beneficiária de gratuidade de justiça não está isenta da condenação em honorários advocatícios, cuja cobrança apenas fica suspensa nos termos dos §§ 2º e 3º do art. 98 do CPC (Precedentes: TRF2, 6ª. Turma Esp., AC 00012495720134025102; 7ª Turma Esp., AC 00063906920134025001).

5. Apelação desprovida.”

(TRF2, AC 0001785-34.2014.4.02.5102, Sétima Turma Especializada, Rel. Juiz Fed. Convocado Flávio Oliveira Lucas, DJ 18/07/2018)

Ademais, do exame dos documentos trazidos aos autos pela parte autora, verifica-se que as cláusulas primeira e sétima do contrato de promessa de compra e venda e sinal de pagamento (arras) preveem a responsabilidade dos vendedores quanto ao desembaraço de qualquer ônus sobre o imóvel, não havendo exigências das autoridades a satisfazer (Evento 1, OUT9):

“CLÁUSULA PRIMEIRA: OS PROMITENTES-VENDEDORES declaram serem os legítimos senhores e possuidores do imóvel descrito no preâmbulo, e que a justo título compromete-se a entregar o mesmo absolutamente livre e desembaraçado de quaisquer ônus fiscais, judiciais, legais ou convencionais, inclusive hipotecas, não havendo exigências das autoridades a satisfazer, quites com todos os encargos e impostos ao PROMITENTE-COMPRADOR.”

“CLÁUSULA SÉTIMA: OS PROMITENTES-VENDEDORES obrigam-se, ainda, entregar o imóvel completamente pronto para morar em conformidade com a casa 04, com os mesmos materiais usados na casa 04. Caso os PROMITENTES-COMPRADORES queiram modificar alguma coisa no acabamento do imóvel, deverá comunicar com antecedência ao PROMITENTE-VENDEDOR e fornecer o material solicitado ou pagar a diferença de valor.”

Igualmente no contrato de mútuo há estipulação expressa de entrega do imóvel livre de ônus.  Confira-se a cláusula primeira:

“1. VENDA, COMPRA E FINANCIMENTO – O(s) VENDEDOR(ES) declara(m)-se proprietário(s) e possuidor(es) do imóvel descrito na letra “D”, livre de ônus, exceto se identificado na letra “E” e o vende(m) pelo preço constante na letra “B5”.”

A responsabilidade da CEF, como credora fiduciária, limitou-se, nos termos do contrato de mútuo com alienação fiduciária (cláusulas 1.2 e 1.3), à disponibilização do valor financiado e cumprimento das obrigações ligadas a esse valor (como, por exemplo, entrega da planilha de cálculo do CET e taxa de juros).  

Portanto, quanto aos pleitos dirigidos à Caixa Econômica Federal, tem-se que a obrigação em comento deriva de vínculo contratual, originado da declaração de vontade e do consentimento das partes, as quais manifestaram a vontade livre de se submeterem às cláusulas avençadas.

Dessa forma, a liberdade de contratar, legitimamente exercida pelos litigantes, refletiu o poder de fixar o conteúdo do contrato. Trata-se do princípio da autonomia da vontade, o qual, entretanto, não se constitui absoluto, vez que as obrigações contratuais se submetem às restrições decorrentes da prevalência da ordem pública, cujos princípios limitam a liberdade dos pactos privados.

Ao analisar toda a argumentação autoral, identifica-se que a parte autora não logrou apontar a ausência dos requisitos subjetivos e formais de validade do contrato de mútuo imobiliário.

Há de se frisar, ainda, que, no contrato de mútuo "(...) o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade" – art. 586, CC, sendo forçoso concluir que não se mostra cabível a rescisão de um contrato de mútuo feneratício, muito menos a devolução de todas as quantias pagas pelo mutuário, sem que haja a necessária devolução à instituição financeira de todo o montante emprestado, acrescido dos juros devidos pelo período do empréstimo (art. 591, do CC).

Improcedentes, portanto, os pedidos rescisório e indenizatório formulados em face da empresa pública federal, conforme muito bem analisado pelo Juízo a quo nos seguintes trechos na sentença:

“(...)

No caso dos autos, a parte aduz que a CEF descurou de sua responsabilidade, uma vez que para a aprovação e transferência do crédito imprescindível a verificação da regularidade do bem dado em garantia, sobre o qual recairá a consolidação da propriedade, em caso de inadimplemento. 

Narra a parte autora - demostrada pela documentação e informações prestadas pela procuradoria do município de Rio das Ostras/RJ -  que de fato o imóvel não possui ou não possuía, ao tempo a avença, certidão de habite-se, não sendo verdadeira e/ou referente ao imóvel objeto desta ação, portanto, aquela apresentada pelo réu GEORGE FONSECA (certidão nº 1346/2015) (Evento182). 

Ficou também satisfatoriamente demonstrado que o boleto referente ao pagamento do ITBI não corresponde ao imóvel em tela, não havendo, conforme informado pelo ente municipal, lançamento de guia de ITBI para a inscrição municipal nº 01.08.070.0125.003 existindo apenas no sistema com relação a inscrição municipal nº 01.8.070.0125.001 (Evento 196). 

Sobre a relação contratual, nunca é demais dizer que nos contratos privados, vigora o princípio do pacta sunt servanda, segundo o qual os pactos devem ser respeitados em todos os seus termos e cláusulas.

Nesse ponto, observo que o compromisso de compra e venda e sinal de pagamento (arras) firmado entre o autor e o réu GEORGE FONSECA há estipulação expressa de entrega do imóvel livre, desembaraçado e pronto para morar, não havendo exigências das autoridades a satisfazer (Cláusulas Primeira e Sétima (Evento 1, outros 9).   

Conforme se disse acima, o contrato de financiamento imobiliário não é um contrato linear, motivo pelo qual as relações dele advindas não se restringem apenas entre comprador/devedor e banco/credora fiduciária. 

Ainda que assim não fosse, conforme já dito, cada um assume as obrigações e deveres daquilo que ficou livremente contratado.

Importante notar que a garantia fiduciária não garante apenas o financiamento, como também vincula o vendedor pela regularização do imóvel vendido, principalmente porque assim se obrigou contratualmente. 

Por outro lado, saliento que a CEF quando atua como simples agente financeira, como é o caso em tela, não se responsabiliza perante a compradora pela regularidade do imóvel nos órgãos públicos, isso porque, nos termos do contrato de mútuo com alienação fiduciária assinado pelas partes, a responsabilidade da credora fiduciária limitou-se à disponibilização do valor financiado e cumprimento das obrigações ligadas a esse valor (entrega da planilha de cálculo do CET, taxa de juros etc).   

Note-se que no regime de propriedade fiduciária regido pela Lei 9.514/97, com o registro do contrato no RGI, há a transferência da propriedade resolúvel do imóvel (art. 22) e o desdobramento da posse. Isso significa dizer que o registro constitui a propriedade em favor da credora fiduciária, propriedade esta que, embora sujeita ao implemento de condição ou advento de termo (art. 1.359 do CC), enquanto não realizadas, pertence unicamente à credora. 

Com efeito, uma vez pago e transferido ao vendedor o valor do empréstimo, a compra e venda resta completa e acabada e qualquer direito eventualmente decorrente dessa relação originária deve se resolver em perdas e danos, não havendo mais que se falar em rescisão daquele contrato, mormente porque a propriedade, como visto, já foi transferida ao banco credor.

Prosseguindo, friso que agindo como mera agente financeira, não há qualquer impedimento por parte dos bancos de realizarem contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia sobre imóveis irregulares perante os órgãos públicos. A dispensa, ou mesmo falta de diligência adequada para verificar a higidez dos documentos que lhe são apresentados, deve por elas ser suportada na constituição da garantia assumida. 

(...).”

Diante desse contexto, impõe-se a manutenção da sentença na parte que julgou improcedentes os pedidos de rescisão do financiamento imobiliário celebrado com a Caixa Econômica Federal, de devolução dos valores desembolsados (danos materiais) e de indenização por danos morais.

Por outro lado, há de ser declarada a nulidade parcial da sentença recorrida, de modo a afastar o julgamento de mérito em relação ao demandado G. F. D. S.. 

Com efeito, tendo em vista os pedidos formulados e a causa de pedir da demanda em relação ao réu (vendedor) G. F. D. S., que teria vendido o imóvel, objeto do contrato de promessa de compra e venda, sem certidão de habite-se e inscrição de IPTU, além de ter supostamente fraudado o boleto do ITBI, impõe-se o declínio da competência em favor da Justiça Estadual para processamento e julgamento da lide em relação ao referido réu, ante a incompetência absoluta da Justiça Federal (art. 109, I, da Constituição Federal), reconhecida de ofício.

Em outras palavras: a competência para julgar o pleito em face do vendedor não se deslocaria para a Justiça Federal, já que a hipótese é de competência em razão da pessoa, de cunho constitucional e, como tal, inderrogável, não se incluindo o mesmo no rol previsto no artigo 109, inciso I, da CRFB/1988.

Assim, a sentença é declarada nula quanto à condenação do réu G. F. D. S., ante o reconhecimento, de ofício, da incompetência da Justiça Federal em relação a tal réu.

Levando-se em consideração que o processo já se encontra devidamente instruído e saneado, mostra-se mais razoável, em prol dos princípios da celeridade e da economia processual, declinar da competência em favor da Justiça Estadual, para processamento e julgamento dos pleitos autorais formulados em face de G. F. D. S. (apresentação de certidão de habite-se expedida pela prefeitura de Rio das Ostras, comprovação da veracidade do boleto de ITBI pago pelos autores, e, em caso de impossibilidade, rescisão do contrato de compra e venda com devolução de valores a título de dano material e indenização por danos morais, conforme especificado na petição inicial), determinando-se o desmembramento do processo.

Isto posto,

Voto no sentido de conhecer e negar provimento ao apelo no tocante aos pedidos formulados em face da Caixa Econômica Federal; e anular parcialmente a sentença para declinar da competência em favor da Justiça Estadual do Rio de Janeiro para processamento e julgamento dos pleitos autorais formulados contra G. F. D. S., ante a incompetência absoluta da Justiça Federal (art. 109, I, da Constituição Federal), com desmembramento do processo, ficando prejudicado o apelo nessa parte.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001656128v2 e do código CRC 21d43959.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO
Data e Hora: 3/11/2023, às 20:29:22

Apelação Cível Nº 0175066-81.2017.4.02.5116/RJ

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA E FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. ATUAÇÃO DA CEF COMO MERO AGENTE FINANCEIRO DE MÚTUO HABITACIONAL. REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL PERANTE OS ÓRGÃOS PÚBLICOS. AUSÊNCIA DE HABITE-SE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR.  IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS FORMULADOS EM FACE DA CEF. DECLÍNIO DA COMPETÊNCIA EM FAVOR DA JUSTIÇA ESTADUAL PARA PROCESSAMENTO E JULGAMENTO DOS PLEITOS AUTORAIS FORMULADOS EM FACE DO VENDEDOR. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. DESMEMBRAMENTO DO PROCESSO. NULIDADE PARCIAL DA SENTENÇA. PREJUDICADO O APELO NESSA PARTE. DESPROVIDO O RECURSO NO TOCANTE AOS PEDIDOS FORMULADOS EM FACE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

1. A questão suscitada nos presentes autos diz respeito a pedido de rescisão contratual, ante a falta de documentação (habite-se) relativa ao imóvel objeto do financiamento, bem como indenização por danos morais e materiais.

2. Verifica-se que a parte autora, inicialmente, celebrou contrato de promessa de compra e venda em 04.06.2014 com o segundo réu para aquisição de um imóvel residencial e, em 22.05.2015, firmou “Contrato de Venda e Compra de móvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH – Sistema Financeiro da Habitação”, origem dos recursos SBPE, no qual figuram o segundo réu como vendedor, os autores como compradores e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL como credora fiduciária.

3. O contrato de mútuo celebrado com a Caixa Econômica Federal apresenta nítida natureza acessória ao negócio de compra e venda, já que celebrado com o específico fim de integralizar a quantia exigida pelo vendedor do imóvel. Todavia, em que pese tal acessoriedade, o instrumento contratual celebrado pela parte autora, ora recorrente, descreve duas obrigações principais específicas, a saber, a compra e venda realizada com o segundo e o mútuo contratado com a Caixa Econômica Federal.

4. Ao compulsar o instrumento contratual, não se identifica qualquer responsabilidade da Caixa Econômica Federal no tocante à regularização do imóvel nos órgãos públicos, já que inexiste qualquer relação jurídico-material entre a empresa pública e a demandante no que tange à compra propriamente dita do bem. Com efeito, não deve ser atribuída à instituição financeira responsabilidade por discussões relacionadas ao negócio jurídico celebrado entre comprador e vendedor de unidade residencial, que em nada repercutirão no mútuo exclusivamente contratado para complementar o valor de aquisição do bem – aquisição esta que, repise-se, não foi realizada com a CEF.

5. A Carta de Crédito SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) visa facilitar a aquisição de imóveis, pois a CEF empresta ao comprador do imóvel determinado valor, conforme avençado no contrato de compra e venda, para que este pague ao vendedor o referido valor integralmente, dando em garantia do financiamento o próprio imóvel. Por este sistema, as partes negociam livremente o valor do imóvel e o comprador busca recursos junto ao agente financeiro para quitá-lo. Neste contexto, a CEF não tem ingerência sobre pendência no título de propriedade anterior à venda, ou inconsistências de documentação das partes contratantes e falta de documentação relativa ao imóvel, sendo estas de responsabilidade do vendedor e do comprador, conforme o caso.

6. A regularização de pendências que são anteriores ao contrato de compra e venda devem ser sanadas pelos próprios contratantes. Portanto, se o vendedor não providenciou a regularização do imóvel perante os órgãos públicos (habite-se), não há que se falar em responsabilização do agente financeiro, pois somente a ele (vendedor) cabe tal providência, a fim de concretizar a venda.

7. Ademais, do exame dos documentos trazidos aos autos pela parte autora, verifica-se que as cláusulas primeira e sétima do contrato de promessa de compra e venda e sinal de pagamento (arras) preveem a responsabilidade dos vendedores quanto ao desembaraço de qualquer ônus sobre o imóvel, não havendo exigências das autoridades a satisfazer. Igualmente no contrato de mútuo há estipulação expressa de entrega do imóvel livre de ônus. 

8. A responsabilidade da CEF, como credora fiduciária, limitou-se, nos termos do contrato de mútuo com alienação fiduciária (cláusulas 1.2 e 1.3), à disponibilização do valor financiado e cumprimento das obrigações ligadas a esse valor (como, por exemplo, entrega da planilha de cálculo do CET e taxa de juros).  

9. Portanto, quanto aos pleitos dirigidos à Caixa Econômica Federal, tem-se que a obrigação em comento deriva de vínculo contratual, originado da declaração de vontade e do consentimento das partes, as quais manifestaram a vontade livre de se submeterem às cláusulas avençadas. Ao analisar toda a argumentação autoral, identifica-se que a parte autora não logrou apontar a ausência dos requisitos subjetivos e formais de validade do contrato de mútuo imobiliário.

10. Há de se frisar, ainda, que, no contrato de mútuo "(...) o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade" – art. 586, CC, sendo forçoso concluir que não se mostra cabível a rescisão de um contrato de mútuo feneratício, muito menos a devolução de todas as quantias pagas pelo mutuário, sem que haja a necessária devolução à instituição financeira de todo o montante emprestado, acrescido dos juros devidos pelo período do empréstimo (art. 591, do CC).

11. Improcedentes, portanto, os pedidos rescisório e indenizatório formulados em face da empresa pública federal, conforme muito bem analisado pelo Juízo a quo na sentença.

12. Por outro lado, declarada a nulidade parcial da sentença recorrida, de modo a afastar o julgamento de mérito em relação ao segundo réu.

13. Tendo em vista os pedidos formulados e a causa de pedir da demanda em relação ao segundo réu (vendedor), que teria vendido o imóvel, objeto do contrato de promessa de compra e venda, sem certidão de habite-se e inscrição de IPTU, além de ter supostamente fraudado o boleto do ITBI, impõe-se o declínio da competência em favor da Justiça Estadual para processamento e julgamento da lide em relação ao referido réu, ante a incompetência absoluta da Justiça Federal (art. 109, I, da Constituição Federal), reconhecida de ofício. A competência para julgar o pleito em face do vendedor não se deslocaria para a Justiça Federal, já que a hipótese é de competência em razão da pessoa, de cunho constitucional e, como tal, inderrogável, não se incluindo o mesmo no rol previsto no artigo 109, inciso I, da CRFB/1988.

14. Levando-se em consideração que o processo já se encontra devidamente instruído e saneado, mostra-se mais razoável, em prol dos princípios da celeridade e da economia processual, declinar da competência em favor da Justiça Estadual, para processamento e julgamento dos pleitos autorais formulados em face do segundo réu, conforme especificado na petição inicial, determinando-se o desmembramento do processo.

15. Sentença parcialmente anulada, com declínio da competência em favor da Justiça Estadual do Rio de Janeiro, para processamento e julgamento dos pleitos autorais formulados contra o segundo réu (vendedor), com desmembramento do processo. Apelo da parte autora prejudicado nessa parte; e desprovido no tocante aos pedidos formulados em face da Caixa Econômica Federal.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao apelo no tocante aos pedidos formulados em face da Caixa Econômica Federal; e anular parcialmente a sentença para declinar da competência em favor da Justiça Estadual do Rio de Janeiro para processamento e julgamento dos pleitos autorais formulados contra G. F. D. S., ante a incompetência absoluta da Justiça Federal (art. 109, I, da Constituição Federal), com desmembramento do processo, ficando prejudicado o apelo nessa parte, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 18 de outubro de 2023.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001656129v3 e do código CRC bb2e77b6.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO
Data e Hora: 3/11/2023, às 20:29:22

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 18/10/2023

Apelação Cível Nº 0175066-81.2017.4.02.5116/RJ

RELATORA: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATORA DO ACÓRDÃO: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

DENISE GARCIA NEGREIROS

Secretária