Apelação Cível Nº 5005650-70.2020.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta pela UNIÃO contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Federal do Rio de Janeiro/RJ, que julgou improcedentes os presentes embargos à execução.

Em suas razões recursais (ev. 21), a União sustenta, em síntese, que “os imóveis em questão se encontram, atualmente, sob a responsabilidade dos órgãos, sendo, portanto, responsáveis pelos débitos condominiais que se encontram em aberto. Em outras palavras, os débitos pendentes são devidos pelos cessionários, conforme é disposto nos respectivos Contratos de Cessão.”

Além disso, argumenta que “os documentos que instruem a inicial da execução, não contam com assinatura ou indicação de recebimento por parte de representante da AGU, nem há indicação detalhada do período e origem do débito. Dessa forma, não há o que se falar em título executivo extrajudicial, na forma prevista nos incisos do art. 784 do Código de Processo Civil.”

Em contrarrazões (ev. 24), o Apelado defende os fundamentos da sentença, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório. 

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001635916v2 e do código CRC a8db3e72.

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Apelação Cível Nº 5005650-70.2020.4.02.5101/RJ

VOTO

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço da apelação.

Trata-se de embargos à execução opostos pela UNIÃO FEDERAL contra execução por título extrajudicial movida pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GUINLE, na qual o condomínio busca a satisfação de crédito no valor de R$ 256.780,75 (duzentos e cinquenta e seis mil, setecentos e oitenta reais e setenta e cinco centavos), relativo a despesas condominiais dos pavimentos 12 e 13 (competências de 02/2015 e 03/2015) e 14 e 15 (competências de 07/2015 a 02/2016), de propriedade da União.

Verifica-se que a União está sendo cobrada acerca de cotas condominiais em atraso dos pavimentos n.º 12, 13, 14, 15 e respectivos terraços, situados no Edifício Guinle, localizado na Avenida Rio Branco, 135, Centro, Rio de Janeiro, RJ.

Em suas razões recursais, a União alega sua ilegitimidade passiva, em razão da cessão de uso dos imóveis que são objeto do processo, em favor da Universidade Federal do Estado do Rio de Janeiro – UNIRIO e da Agência Nacional de Transportes Aquaviários – ANTAQ.

Ocorre que as taxas e contribuições devidas ao condomínio, como as cotas condominiais, são consideradas obrigações propter rem, o que significa que elas aderem à coisa, ou seja, estão vinculadas ao imóvel em si. Isso implica que o proprietário do imóvel é responsável pelo pagamento dessas taxas, mesmo que ele não seja o mesmo proprietário que estava presente quando as cotas em questão foram geradas e se tornaram devidas. 

Além disso, mesmo que o proprietário não esteja sob a posse direta do bem imóvel, continua sendo o responsável pela quitação das taxas e contribuições devidas ao condomínio. Portanto, a cessão de uso dos imóveis, não afasta a responsabilidade da União em arcar com as despesas condominiais.

Nesse sentido: 

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL 1.

Julgamento sob a égide do CPC/15.

2. A obrigação pelo pagamento de débitos de condomínio possui natureza propter rem, sendo o proprietário do imóvel a responsabilidade pelo adimplemento das despesas. Súmula 568/STJ.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1019357-97.2016.8.26.0224 SP 2018/0061332-0, T3 - TERCEIRA TURMA, Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 02/08/2018)

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE ATIVA. FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA NÃO IMPUGNADOS. LEGITIMIDADE ATIVA. ALEGAÇÃO DE QUE O FEITO DEVERIA SER DIRIGIDO AO PROMITENTE COMPRADOR OCUPANTE DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE CERTIFICAÇÃO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM ACERCA DOS REQUISITOS FÁTICOS NECESSÁRIOS AO ACOLHIMENTO DA PRETENSÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. 1. As razões do agravo regimental, no tocante à legitimidade ativa ad causam, não impugnaram os fundamentos da decisão agravada, razão pela qual o recurso não pode ser conhecido nesse ponto. 2. Com relação à legitimidade passiva, observa-se que, em se tratando de obrigação propter rem, o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário. Havendo, porém, promessa de compra e venda não levada a registro, a cobrança deve ser direcionada ao promitente comprador desde que a) o promitente comprador tenha se imitido na posse do imóvel; e, b) o condomínio tenha sido cientificado da transação. 3. Agravo regimental parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. 

(AgRg no REsp 1510419/PR, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/12/2016, DJe 19/12/2016)

AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL DE PROPRIEDADE DA UNIÃO FEDERAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSE.

1. Compete ao proprietário arcar com os encargos inerentes ao imóvel, inclusive com as cotas condominiais, por se tratar de obrigação propter rem que adere ao bem e o segue independentemente da mudança na titularidade de seu domínio, sendo certo, ainda, que a locação do imóvel a outrem não tem o condão de criar qualquer vínculo entre o Condomínio autor e o locatário.

2. A alegação da UNIÃO FEDERAL de que é inexigível a cobrança das referidas cotas condominiais, por não constar, nos autos, cópia da Assembleia Geral que fixou os valores constantes dos boletos de cobrança, não pode prevalecer. Adquirido o imóvel, cabe à UNIÃO FEDERAL informar-se acerca da existência de prováveis débitos, dever que se exige de todo proprietário, não podendo seu descumprimento contribuir a seu favor, desonerando-a de obrigação imposta a todos. - Precedentes da 4ª Turma (AC nº 2002.02.01.0191001)". - Recurso improvido. Sentença mantida. (AC 200151010217991, Desembargador Federal BENEDITO GONCALVES, TRF2 - SEXTA TURMA ESPECIALIZADA, DJU - Data::15/08/2005 - Página::495/496.)

3. Apelação desprovida.

(TRF2, AC 201451011532679, Relator Desembargador Federal Marcelo Pereira da Silva, disponibilizado no e-DJF2R em 15/02/2016).

A alegação de nulidade do título executivo extrajudicial, não merece prosperar.

O artigo 784, X, do CPC prevê que são títulos executivos extrajudiciais “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.

Verifica-se que o título executivo extrajudicial deve ser líquido, certo e exigível, de acordo com o art. 783 do CPC. Ao analisar o crédito decorrente das taxas condominiais cobrado nos autos de execução, concluo que ele está em conformidade com os requisitos estabelecidos pela lei.

Como bem salientado pelo juízo a quo, nos autos, estão presentes os documentos essenciais para a propositura da Execução Extrajudicial como a Ata de Assembléia de Condomínio (Evento 1, ATA10 e ATA11, dos autos da execução), certidão de ônus reais dos imóveis (Evento 7, OUT2 a OUT7 dos presentes autos), escritura de convenção de condomínio (Evento 1, ESTATUTO18 dos autos da execução) e planilhas descritivas do débito (Evento 1, CALC15 e CALC16 dos autos da execução).

Tendo em vista o disposto no art. 85, §11, do CPC/15, e considerando a natureza da causa e o trabalhado adicional desenvolvido neste grau de jurisdição, majoro em 1% (um por cento) o valor da condenação em honorários fixados pela sentença. 

Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação interposta pela UNIÃO.

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Apelação Cível Nº 5005650-70.2020.4.02.5101/RJ

EMENTA

APELAÇÃO. ADMINISTRATIVO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL.

1- Trata-se de embargos à execução opostos pela UNIÃO FEDERAL contra execução por título extrajudicial movida pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GUINLE, na qual o condomínio busca a satisfação de crédito no valor de R$ 256.780,75 (duzentos e cinquenta e seis mil, setecentos e oitenta reais e setenta e cinco centavos), relativo a despesas condominiais dos pavimentos 12 e 13 (competências de 02/2015 e 03/2015) e 14 e 15 (competências de 07/2015 a 02/2016), de propriedade da União.

2- Ocorre que as taxas e contribuições devidas ao condomínio, como as cotas condominiais, são consideradas obrigações propter rem, o que significa que elas aderem à coisa, ou seja, estão vinculadas ao imóvel em si. Isso implica que o proprietário do imóvel é responsável pelo pagamento dessas taxas, mesmo que ele não seja o mesmo proprietário que estava presente quando as cotas em questão foram geradas e se tornaram devidas. 

3- Além disso, mesmo que o proprietário não esteja sob a posse direta do bem imóvel, continua sendo o responsável pela quitação das taxas e contribuições devidas ao condomínio. Portanto, a cessão de uso dos imóveis, não afasta a responsabilidade da União em arcar com as despesas condominiais.

4- Desprovido o recurso de apelação interposto pela União.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação interposta pela UNIÃO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 18 de outubro de 2023.

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Data e Hora: 27/10/2023, às 14:50:10

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 18/10/2023

Apelação Cível Nº 5005650-70.2020.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

DENISE GARCIA NEGREIROS

Secretária