Apelação Cível Nº 5078132-50.2019.4.02.5101/RJ
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5078132-50.2019.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME DIEFENTHAELER
RELATÓRIO
Trata-se de recursos de apelação interpostos pela Embargada, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, e por terceira interessada, EMGEA EMPRESA GESTORA DE ATIVOS, em face de sentença de evento 42 - JFRJ, integrada por sentença de embargos de declaração de evento 53 - JFRJ, proferida pela Excelentíssima Senhora Juíza Federal Sandra Frana Elizabeth Mendes, que em sede de embargos de terceiro opostos por J. S., julgou extinto o processo sem resolução do mérito, no que tange ao pedido de cancelamento de hipoteca, na forma do artigo 485, inciso VI do Código de Processo Civil e julgou procedente o pedido, para determinar "inclusive em sede de antecipação dos efeitos da tutela, que o imóvel descrito à peça vestibular, situado na Avenida Ataulfo de Paiva, n. 135, sala 1.306, Leblon, Rio de Janeiro, seja excluído da Execução n. 0708392-21.1900.4.02.5101, e, em consequência, seja tornada sem efeito qualquer penhora que sobre ele recaia naqueles autos, nos termos da fundamentação supra, que fica fazendo parte integrante do presente dispositivo."
Em razões recursais de evento 57 - JFRJ, o Apelante Empresa Gestora de Ativos S.A - EMGEA sustentou que quando o Embargante/Apelado firmou contrato com a construtora, anuiu com todas as cláusulas do contrato, inclusive com a ciência de que o imóvel está hipotecado à Caixa. Afirmou que o negócio jurídico celebrado entre terceiros não alcança a esfera jurídica da Caixa Econômica, assim como não seria capaz de inibir os efeitos jurídicos de vinculação dos imóveis penhorados à execução e de autorização da alienação judicial para fins de pagamento da dívida exequenda da hipoteca constituída em favor da Caixa. Frisou que trata de direito real de garantia, estando o bem gravado para o adimplemento da obrigação, na forma do artigo 1.419 do Código Civil. Salientou que o credor hipotecário possui o direito de sequela, ainda que terceiros tenham adquirido o imóvel em instrumento particular daquela que originalmente celebrou o contrato de mútuo hipotecário. Sustentou que não houve participação da Caixa e EMGEA na avença pactuada entre Construtora e os promitentes compradores, ou seja, a empresa pública não atuou como interveniente no contrato celebrado entre as demais partes da lide, bem como alegou que o contrato não foi registrado na certidão de registro de imóveis competente. Afirmou que a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça só pode ser aplicada em casos de imóvel residencial, bem como que a boa-fé é requisito para aplicação da referida súmula. Alegou que em precedentes com aplicação da Súmula 308 do STJ, as unidades eram residenciais e não comerciais.
Em razões recursais de evento 63 - JFRJ, a Apelante Caixa Econômica Federal sustentou que atualmente move um processo executivo em face de Sérgio Dourado Empreendimentos Imobiliários S.A e outros, por descumprimento de contrato, em face de inadimplência dos executados. Afirmou que o mútuo proveniente do contrato não foi resgatado, e assiste à Caixa, na posição de credora hipotecária, o direito de executar o bem hipotecado. Destacou que a execução foi promovida pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção do imóvel, hipótese que configura exceção à impenhorabilidade do bem de família. Alegou que o Embargante não ostenta direito oponível ao do credor de penhorar o bem hipotecado. Frisou que o artigo 37, §5º da Constituição Federal prevê que o ressarcimento ao erário não se sujeita à prescrição, e por isso, alegou que não há que se falar em prescrição prevista no Código Civil. Ressaltou que não cabe à Caixa fiscalizar os negócios celebrados entre a construtora e particulares, tampouco falar que a Apelante foi negligente, pois cabe aos contratantes o risco assumido no ato da celebração da aquisição. Alegou que a Súmula 308 do STJ é inaplicável ao caso em apreço, pois trata de imóvel comercial.
Contrarrazões da J. S. nos eventos 67 e 68 - JFJR.
O Ministério Público Federal, em seu parecer de evento 5, deixou de se manifestar sobre o mérito, pois entendeu não ser caso de interesse público que justifique sua atuação.
É o relatório. Peço dia para julgamento.
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VOTO
O EXMO. JUIZ FEDERAL CONVOCADO MARCELO DA FONSECA GUERREIRO (RELATOR)
Conheço dos recursos de apelação, eis que presentes os seus pressupostos de admissibilidade.
A sentença deve ser reformada.
A Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça somente é aplicável a imóveis adquiridos para moradia, mediante financiamento concedido ao mutuário no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Nesse mesmo sentido são os procedentes que originaram o referido verbete sumular, conforme consulta à Revista Súmulas do Superior Tribunal de Justiça (URL: https://ww.2.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revistasumulas 2011_24_capSumula308.pdf. Acesso em 25 de fevereiro de 2022).
O presente caso trata, no entanto, de aquisição de sala comercial, fora do âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o que se impõe, portanto, reconhecer como inaplicável o disposto na referida Súmula.
Anoto que este entendimento, no sentido da não aplicabilidade da Súmula 308 do STJ à hipótese de aquisição de salas comerciais ou lojas gravadas com hipoteca pelo agente financeiro, ainda que tenha agido o adquirente com boa-fé, é adotado pelo próprio STJ e por este Egrégio Tribunal Regional Federal da 2ª Região:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Esta Corte possui jurisprudência no sentido de não ser aplicável a Súmula 308/STJ nas hipóteses envolvendo contratos de aquisição de imóveis comerciais, portanto não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH. 2. Mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial, como é a situação dos autos. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ, 4ª T., AgInt no AgInt no REsp 1.682.434/PR, Relator: Min. LÁZARO GUIMARÃES (Des. Conv. TRF-5ª Reg.), DJe 04.12.2017).
ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENSÃO DE MEDIDAS CONSTRITIVAS EM LOJAS COMERCIAIS DE SHOPPING CENTER. NÃO CABIMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA ENTRE O ADQUIRENTE E A CONSTRUTORA NÃO AFASTA A ANTERIOR GARANTIA HIPOTECÁRIA EM FAVOR DA CEF. SÚMULA 308 DO STJ. NÃO APLICAÇÃO À HIPÓTESE.
I. Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que indeferiu o pedido liminar pelo qual pretende o ora Agravante seja considerada abusiva a penhora, determinando-se o seu levantamento, com fundamento no art. 22 da Lei 4.864/65 e na Súmula 308 do STJ. II. Ainda que tenha havido a quitação do preço do imóvel pelo adquirente, ora Agravante em favor da construtora (Empresa STEMIL), é plenamente exigível a hipoteca constituída pela referida construtora em favor da CEF/EMGEA, por se encontrar resguardado o direito do credor hipotecário à sequela, na forma da Lei Civil, não sendo, inclusive, a hipótese de aplicação da suscitada Súmula 308 do C. STJ - para a qual a relativização da hipoteca firmada entre construtora e o agente financeiro tem por fim resguardar o direito à moradia -, tendo em vista que a hipótese em tela versa sobre aquisição de unidade imobiliária para uso comercial (shopping center). III. Agravo de instrumento desprovido.
(TRF-2ªReg., 8ª T.E, AG 00121078820174020000, Relator: Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, E DJF2R 06.06.2018).
PROCESSO CIVIL. HIPOTECA. CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA Nº 308 DO STJ. SALA COMERCIAL. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. Apelação Cível interposta em face de Sentença que julgou procedente a pretensão autoral de desconstituição da hipoteca que grava seu imóvel comercial firmada entre a construtora e a instituição financeira, por aplicação da Súmula nº 308 do STJ. 2. A garantia à desconstituição do gravame de hipoteca prevista na Súmula nº 308 do STJ tem por objetivo garantir o direito à moradia, motivo pelo qual não há fundamento para a sua incidência em hipoteca sobre sala comercial. Precedente do STJ. 3. A Sentença deverá ser reformada e a pretensão autoral julgada improcedente. 4. Recurso provido.
(TRF-2ª Reg., 6ª T.E., AC 00246249020134025101, Relator: Des. Fed. REIS FRIEDE, E-DJF2R 05.03.2018).
Com efeito, ainda que tenha havido a quitação do preço do imóvel pelo adquirente, ora Embargante, é plenamente exigível a hipoteca constituída pela construtora em favor da Caixa/EMGEA, tendo em vista que a hipótese em tela versa sobre aquisição de unidade imobiliária para uso comercial, com a consequente inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ para o caso em apreço.
Pelo exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO aos recursos de apelação interpostos por Caixa Econômica Federal e EMGEA - Empresa Gestora de Ativas. Reformo a sentença de evento 42 - JFRJ e julgo improcedente o pedido inicial. Revogo a decisão de tutela antecipada proferida em sentença que tornou sem efeito a penhora realizada no imóvel. Invertida a condenação em custas e honorários sucumbenciais, cuja exigibilidade fica suspensa, ante a gratuidade deferida no evento 21 - JFRJ.
Documento eletrônico assinado por MARCELO DA FONSECA GUERREIRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20000858027v43 e do código CRC 6fd65bb6.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MARCELO DA FONSECA GUERREIRO
Data e Hora: 8/4/2022, às 13:56:14