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Apelação Cível Nº 0003941-56.2018.4.02.5101/RJ

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 0003941-56.2018.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por V. T. R. contra sentença, proferida pelo Juízo da 26ª Vara Federal, da Seção Judiciária do Rio de Janeiro, que, em Ação de Reintegração de Posse ajuizada com base na Lei nº 10.188/2001, julgou procedente o pedido para (evento 97):

“(...) confirmar a reintegração de posse, de forma definitiva, em favor da CEF, do bem imóvel situado na Rua Herculano Pinheiro, 1.095– Bloco 12 – Apto 103 – Pavuna – Rio de Janeiro/RJ, e condenar a demandada ao pagamento das cotas condominiais e taxas de arrendamento devidas, corrigidas monetariamente de acordo com a Tabela de Atualização de Precatórios do Conselho da Justiça Federal e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação.

Condeno ainda a ré ao pagamento das custas e honorários de advogado, ora fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, devidamente atualizado, na forma do art. 85, § 2º, observado o art. 98, § 3º, do CPC.

(...)”

Argui a apelante (evento 103, APELAÇÃO1), em sede preliminar, a falta de legitimidade da parte autora para propor a aludida ação, visto que “só pode propor a referida demanda aquele que provar que é ou era legítimo possuidor da coisa”, enfatizando que “apenas o possuidor, ou seja, aquele que detém, ou que deteve, a posse terá legitimidade para propor ação de manutenção ou reintegração de posse”, motivo pelo qual requer a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV e VI, do CPC.

No mais, alega que não é possível a cumulação de ação possessória com ação de cobrança sem adoção do rito ordinário. Pede, portanto, a extinção do processo, sem resolução do mérito, por faltar um dos pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, nos moldes do art. 485, IV, do CPC.

No mérito, ressaltando a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, aduz que “todas as cláusulas foram unilateralmente estabelecidas pela Caixa Econômica Federal, tendo sido negado aos arrendatários o direito de discuti-las ou modificá-las substancialmente, restando a eles, hipossuficientes, apenas dar sua anuência ao contrato de adesão”. Pontua, ainda, que o contrato contém cláusulas abusivas, que estabelecem obrigações iníquas e colocam a parte arrendatária em desvantagem exagerada, enfatizando a possibilidade de revisão dos contratos segundo a regra do CDC e a desnecessidade de aplicação da Teoria da Imprevisão, estabelecendo-se o equilíbrio contratual.

Por fim, com base nos princípios da Função Social da Posse e Direito de Moradia, requer a reforma da sentença, de forma a julgar improcedente o pedido de reintegração, com sua a manutenção na posse do imóvel.

A Caixa Econômica Federal apresenta contrarrazões (evento 106), pugnando pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por SERGIO SCHWAITZER, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20000852247v5 e do código CRC 6ef89b34.

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Apelação Cível Nº 0003941-56.2018.4.02.5101/RJ

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 0003941-56.2018.4.02.5101/RJ

VOTO

No exercício do juízo de admissibilidade, conheço da apelação, eis que presentes os requisitos e pressupostos recursais.

Compulsando os autos, verifica-se que a relação jurídico-material entre as partes surgiu em razão da celebração de um “Contrato por Instrumento Particular de Arrendamento Residencial com Opção de Compra, tendo por Objeto Imóvel Adquirido com Recursos do PAR – Programa de Arrendamento Residencial” (evento 1, OUT5), não havendo que se falar em extinção do feito sob a alegação de que a autora não comprovou a propriedade nem a posse indireta do imóvel.

Ademais, a legitimidade da Caixa Econômica Federal para ajuizar a presente demanda é evidente, pois, na qualidade de agente gestora do PAR - Programa de Arrendamento Residencial e em nome do FAR - Fundo de Arrendamento Residencial (evento 1, OUT5, fl. 1, item A, do quadro resumo), está autorizada pelo art. 9º da Lei nº 10.188/2001 a propor ação de reintegração de posse, se configurado o esbulho possessório, por força do inadimplemento contratual, após a regular notificação.

Como bem pontuado pelo douto Desembargador José Antônio Neiva, manifestando-se sobre o tema à luz do CPC/1973, cujos dispositivos foram reproduzidos na atual sistemática, “De acordo com o artigo 926 do Código de Processo Civil, o possuidor tem direito a ser reintegrado na posse em caso de esbulho, sendo certo que para uma pessoa ser considerada possuidora, não é necessário que esteja no poder físico sobre a coisa, mas, tão somente, guarde com esta uma relação jurídica. Nota-se que tal dispositivo legal não restringe a legitimidade ativa da ação de reintegração de posse aos possuidores diretos, de forma que o possuidor indireto pode se utilizar das medidas processuais de natureza possessória existentes no ordenamento jurídico para a defesa de sua posse, inclusive, contra o possuidor direto em caso de esbulho” (TRF 2ª Região. 7ª Turma Especializada, AC 0014964-43.2011.4.02.5101, e-DJF2R 03.10.2013).

De outro giro, sem razão a apelante quando sustenta não ser possível a cumulação de ação possessória com ação de cobrança sem adoção do rito ordinário.

De fato, como já explicitado acima, a CEF, na qualidade de gestora do Programa de Arrendamento Residencial, possui legitimidade para efetuar a cobrança de taxas condominiais em atraso, assim como a cobrança das obrigações contratuais inadimplidas, daí porque não há que se falar em impossibilidade de cumulação do pedido reintegratório com o de cobrança de valores referentes às taxas condominiais, “uma vez que a jurisprudência é firme no sentido de que a ação de reintegração de posse, pautada em lei específica (Lei nº 10.188/2001), pode ser cumulada com as perdas e danos, nos termos do artigo 921, I, do CPC/73” (TRF2, 5ª Turma Especializada, 0005314-76.2010.4.02.5110, Rel. Juiz Fed. Convocado José Eduardo Nobre Matta, DJe 10.07.2017).

Com efeito, o Programa de Arrendamento Residencial foi instituído pela Lei nº 10.188, em 12 de fevereiro de 2001, nos termos seguintes, in verbis:

"Art. 1º Fica instituído o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)"

(...)

“Art 6º - Considera-se arrendamento residencial a operação realizada no âmbito do Programa instituído nesta Lei, que tenha por objeto o arrendamento com opção de compra de bens imóveis adquiridos para esse fim específico.

Parágrafo único. Para os fins desta Lei, considera-se arrendatária a pessoa física que, atendidos os requisitos estabelecidos pelo Ministério das Cidades, seja habilitada pela CEF ao arrendamento. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)”

(...)

Como estabelecido no artigo 1º, acima transcrito, o Programa de Arrendamento Residencial foi instituído objetivando assegurar o direito de moradia à população de baixa renda, ofertando aos candidatos a arrendatários condições mais acessíveis à aquisição de um imóvel residencial. É imprescindível, no entanto, que o arrendatário, após a comprovação dos requisitos para o ingresso no programa, resida no imóvel e se mantenha adimplente com os encargos do imóvel, a teor do constante nas cláusulas terceira e quinta do contrato celebrado entre as partes (evento 1, OUT5, fl. 1):

"CLÁUSULA TERCEIRA – DO RECEBIMENTO E DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL ARRENDADO – O imóvel objeto deste contrato, ora recebido pelos ARRENDATÁRIOS, conforme Termo de Recebimento e Aceitação que passa a fazer parte integrante deste instrumento, será utilizado exclusivamente pelos ARRENDATÁRIOS para sua residência e de sua família, com a conseqüente assunção de todos os encargos e tributos incidentes sobre o imóvel, tais como: Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, despesas com energia elétrica, água, taxas de iluminação pública, taxas de limpeza urbana, taxas de condomínio, etc., incumbindo-lhes manter em perfeitas condições de habitabilidade do imóvel, assim como sua integridade física e conservação até a resolução do presente contrato.

(...)

CLÁUSULA QUINTA – DOS ENCARGOS MENSAIS – O ARRENDATÁRIO obriga-se ao pagamento mensal da taxa de arrendamento, prêmios de seguro e taxas de condomínio, quando for o caso, na forma, prazos e condições estabelecidos neste instrumento."

As cláusulas décima oitava e décima nona, por sua vez, dispõem acerca da rescisão do contrato e do inadimplemento (evento 1, OUT5, fls. 05/06):

"CLÁUSULA OITAVA – DA RESCISÃO DO CONTRATO – Independentemente de qualquer aviso ou interpelação, este contrato considerar-se-á rescindido nos casos abaixo mencionados, gerando, para os ARRENDATÁRIOS, a obrigação de pagar as taxas de arrendamento vencidas atualizadas na forma deste contrato, bem como a quitação das demais obrigações contratuais, sob pena de execução da dívida assim apurada, e de devolver, incontinente, o imóvel arrendado à ARRENDADORA, sem qualquer direito de retenção ou indenização por benfeitorias, configurando a não devolução, esbulho possessório que enseja a adoção das medidas judiciais cabíveis e multa fixada no inciso II da Cláusula Décima Nona deste instrumento.

I – descumprimento de quaisquer cláusulas ou condições estipuladas neste contrato;

II – falsidade de qualquer declaração prestada pelos ARRENDATÁRIOS neste contrato;

III – transferência/cessão de direitos decorrentes deste contrato;

IV – uso inadequado do imóvel arrendado;

V – destinação dada ao bem que não seja a moradia do ARRENDATÁRIO e de seus familiares."

"CLÁUSULA DÉCIMA NONA – DO INADIMPLEMENTO – Em caso de inadimplemento dos arrendatários quanto ao pagamento das obrigações contratuais ora assumidas, fica facultado à ARRENDADORA, ou a quem ela indicar, optar pela adoção das medidas previstas na cláusula anterior ou, caso assim prefira, cumulativa ou alternativamente, adotar as seguintes medidas:

I – notificar os ARRENDATÁRIOS para que, em prazo determinado, cumpram as obrigações que deixaram de cumprir sob pena de vencimento antecipado do contrato e execução do débito;

II – rescindir de pleno direito, o presente contrato de arrendamento, notificando os ARRENDATÁRIOS, para que, em prazo determinado:

a) devolvam o imóvel arrendado, sob pena de caracterização de esbulho possessório que autoriza a ARRENDADORA, ou a quem ela indicar, a propor a competente ação de reintegração de posse; e,

b) no mesmo prazo, paguem o valor do débito em atraso acrescido dos encargos no parágrafo segundo desta cláusula, sob pena de ver tais quantias serem cobradas em ação executiva, cujo ajuizamento importará ainda, na cobrança de honorários advocatícios calculados à razão de 20% (vinte por cento) do valor da dívida;

c) se houver atraso ou recusa na restituição do bem arrendado, os ARRENDATÁRIOS estarão sujeitos a pagar multa diária de 1/30 (um trinta avos) da taxa de arrendamento mensal convencionado, cobrável, em caso de não pagamento, por meio de ação executiva.

III – vedar aos ARRENDATÁRIOS novo acesso ao Programa de Arrendamento Residencial e a bens de propriedade do Fundo de Arrendamento Residencial.

Parágrafo Primeiro – A mora produzir-se-á de pleno direito, ocorrendo quaisquer das hipóteses acima mencionadas, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial.

Parágrafo Segundo – Qualquer quantia que a ARRENDADORA concordar em receber em atraso, será havido como mera tolerância, sem importar em novação ou alteração do presente contrato, devendo ao principal serem acrescidos de:

a) atualização monetária pelo mesmo índice de atualização aplicados aos depósitos do FGTS, calculado pro rata die;

b) juros moratórios à razão de 0,033% (trinta e três milésimos por cento) ao dia sobre o débito atualizado;

c) multa de 2% (dois por cento) sobre o montante do débito atualizado."

A Lei nº 10.188/2001 estabeleceu, em seu art. 9º, que “(n)a hipótese de inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse”. Há de se concluir, portanto, que, para que seja configurado o esbulho, faz-se necessária a efetiva notificação ou interpelação para pagamento dos encargos em atraso, bem como o decurso do prazo estipulado na referida notificação sem que haja o adimplemento.

A teor do art. 9º da Lei nº 10.188/2001, a notificação ou interpelação constitui pressuposto para a configuração do esbulho possessório, caso não ocorra o pagamento dos encargos em atraso, e, por consequência, para a propositura da Ação de Reintegração de Posse.

In casu, a parte ré, ora apelante, foi devidamente notificada para pagar os encargos em atraso, bem como avisada a respeito da rescisão contratual caso o pagamento não fosse realizado em até 15 dias contados do recebimento da respectiva notificação ao arrendatário (evento 1, OUT10 a OUT12).

Desta forma, previsto em cláusula contratual que o não pagamento das taxas condominiais e das demais obrigações pecuniárias relativas ao imóvel ensejam a rescisão do contrato, bem como se asseverando que, de acordo com o art. 9º, da Lei nº 10.188/01, a continuidade da inadimplência do arrendatário após a necessária notificação configura esbulho possessório a ser reparado pela via reintegratória, afigura-se legítima a pretensão autoral deduzida nos presentes autos.

Insta destacar que essa Relatoria não é insensível à função social que reveste o programa instituído pela Lei nº 10.188/2001. Todavia, a retomada do imóvel arrendado pelo agente financeiro em caso de inadimplência não caracteriza ofensa a qualquer garantia constitucional, na medida em que a manutenção do arrendatário inadimplente na posse do imóvel, em verdade, acaba por desviar tal função, já que não guarnece o sistema da contraprestação adequada e necessária à continuidade do programa, de forma a oportunizar a participação de outros cidadãos que também se encontram na condição de baixa renda.

Impõe-se, assim, a manutenção da sentença recorrida, bem como a majoração da condenação da parte ré ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte autora, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, para 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC observado, entretanto, o disposto no art. 98, § 3º daquele Codex, ante a gratuidade de justiça deferida.

Em face do exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação.

Documento eletrônico assinado por SERGIO SCHWAITZER, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20000852248v13 e do código CRC b115be13.

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Apelação Cível Nº 0003941-56.2018.4.02.5101/RJ

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EMENTA

APELAÇÃO. ADMINISTRATIVO. CIVIL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. LEI Nº 10.188/2001. FUNÇÃO SOCIAL. TAXAS DE ARRENDAMENTO E CONDOMÍNIO. PERMANÊNCIA DA INADIMPLÊNCIA MESMO APÓS NOTIFICAÇÃO. CONFIGURAÇÃO DE ESBULHO POSSESSÓRIO REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

- A legitimidade da Caixa Econômica Federal para ajuizar a presente demanda é evidente, pois, na qualidade de agente gestora do PAR - Programa de Arrendamento Residencial e em nome do FAR - Fundo de Arrendamento Residencial está autorizada pelo art. 9º da Lei nº 10.188/2001 a propor ação de reintegração de posse, se configurado o esbulho possessório, por força do inadimplemento contratual, após a regular notificação.

- Consistindo a Lei nº 10.188/2001 em um programa destinado à população de baixa renda, a precária realidade socioeconômica de seus destinatários, como também, a vulnerabilidade e a instabilidade a que se veem cotidianamente subjugados, ainda que lastimosas, são previsíveis e circunstanciais àqueles que se enquadram no perfil ditado pela norma legal, indistintamente.

- O imóvel em debate encontra-se vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial, instituído pela Lei nº 10.188/2001, cujo objetivo, segundo o art. 1º do mencionado regramento, consiste no “(...) atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra”.

- Destarte, comprovada a efetiva notificação da parte ré acerca do descumprimento de cláusula contratual, bem como identificada previsão em cláusula contratual que o não pagamento das obrigações pecuniárias relativas ao imóvel ensejam a rescisão do contrato, resta configurado o esbulho possessório, conforme disposto no art. 9º, da Lei nº 10.188/01, a ser reparado via reintegratória.

- Apelação não provida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 16 de março de 2022.

Documento eletrônico assinado por SERGIO SCHWAITZER, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20000852249v5 e do código CRC dc1847ea.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 16/03/2022

Apelação Cível Nº 0003941-56.2018.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO