Apelação Cível Nº 0204964-66.2017.4.02.5108/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de duas apelações, a primeira interposta pela autora e a segunda pela ré.
Trata-se de ação renovatória de locação empresarial proposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF) em face da CONSTRUTORA ALDEIENSE LTDA. O objeto da locação é o imóvel situado à Av. Joaquim Nogueira, n.º 1.305, São Cristóvão – Cabo Frio/RJ.
A sentença (Eventos 98 e 107) julgou procedente em parte o pedido e renovou o contrato pelo prazo de cinco anos, de 09/05/2018 até 08/05/2023. O aluguel mensal, a partir de maio de 2018, foi fixado em R$ 24.500,00, com base no laudo pericial, com reajuste anual pelo IGP-M/FGV, nos termos do contrato. As partes foram condenadas em honorários sucumbenciais de 10% incidentes sobre a diferença entre o valor por elas pretendido e o fixado pelo juízo.
A ação renovatória foi proposta em novembro de 2017, relativa ao contrato de locação celebrado em 2013, com vigência de 60 meses, com fulcro no art. 51 da Lei n.º 8.245/91. Para tanto, narra que está adimplente com suas obrigações contratais, inclusive cobertura securitária, taxa de incêndio e IPTU, e oferece, para renovação, o valor mensal de R$ 11.200,00, inferior ao que vigorava em razão de retração no mercado imobiliário, consoante laudo de avaliação apresentado.
Ao final do processamento, com realização de perícia, sobreveio a sentença com a conclusão acima apontada, e ambas as partes apelam.
Em seu recurso, a locatária CEF insiste que houve equívoco na metodologia adotada pelo perito do juízo, que desconsiderou o cenário de crise financeira e a prática de mercado imobiliário de concessão de desconto de até 15% no preço de oferta, inserido no campo do arbítrio, e incidente sobre o intervalo de valores admissíveis do aluguel; que a pandemia de COVID-19 provocou momento atípico no mercado imobiliário; que a norma técnica NBR 14653 prevê o citado “campo de arbítrio”; que há justificativa para a redução do valor estimado pelo perito, considerando que os preços pesquisados são todos de anúncios, e não de negócios efetivamente assinados, nos quais é comum a concessão de descontos; que o cálculo de novo “intervalo de valores admissíveis seguiria o item A.10.1.2 da norma NBR 14653-2”; que o juízo não está adstrito ao laudo (art. 436 do CPC) e deve ser acatada a oferta feita na inicial, que corresponde à realidade de mercado e atende ao respeito à verba pública (Evento 105).
Por sua vez, a proprietária CONSTRUTORA ALDEIENSE LTDA requer, em seu apelo, a gratuidade de justiça, em razão da notória crise financeira decorrente da pandemia. No mais, sustenta que o perito do juízo desconsiderou a perspectiva de incremento do mercado imobiliário em Cabo Frio, exatamente por ser uma cidade turística, e com o atual cenário de vacinação frente à pandemia de COVID-19; que fez adaptações no imóvel para instalação da agência bancaria da Ré, de acordo com os padrões de segurança do Banco Central do Brasil e da Polícia Federal, o que certamente agrega valor ao imóvel, em boa localização; que por tais critérios o valor de R$ 32.000,00 se justifica, sabendo-se que o valor atual é de R$ 31.969,00; que não é aceitável a oferta de R$ 11.200,00; que a CEF instrui seu apelo com matéria sobre cidade em Minas Gerais, sem relação com a cidade praiana de Cabo Frio no Rio de Janeiro; que a outra matéria juntada pela própria locatária mostra que o aluguel comercial de imóvel de 250 metros quadrados na região está em R$ 25.000,00, ao passo que oferece apenas R$ 11.200,00 para um imóvel com 600 metros quadrados; que o valor da sua contraproposta de R$ 32.000,00 não está exorbitante nem fora das características do imóvel; que foi apontado débito da CEF, pois o último aluguel pago foi de novembro de 2016, a pretexto de que proporia a ação judicial, mas não pagou nem depositou em juízo; que o débito somente foi regularizado em outubro de 2017 e ainda assim não foi paga a multa prevista no contrato por atraso, de modo que permanece a mora, no valor atual de R$ 32.942,42; que a CEF também não efetuou o pagamento dos impostos em sua totalidade, de modo que não atendidos os requisitos do art. 71 da Lei de Locações; que a certidão de quitação apresentada pela CEF foi emitida por terceiro, administrador de imóvel, e foi emitida com erro material, corrigido posteriormente; que, com base no caráter dúplice da ação renovatória, requer a desocupação do prédio e sua restituição no prazo de 30 dias. Assim, reitera os pedidos de improcedência do pedido, ante o débito de R$ 32.942,42, além de débitos de ISS perante o Município de Cabo Frio, de IPTU e seguro obrigatório que não abrange a vigência total do contrato, com ordem de despejo com prazo de 30 dias. Alternativamente, requer a fixação do aluguel no valor de R$ 32.000,00, sem prejuízo da cobrança do débito acima apontado (Evento 116).
Contrarrazões da Ré, pelo desprovimento do recurso da CEF (Evento 115).
A CEF não apresentou suas contrarrazões (Eventos 118, 119 e 121).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
Deve ser negado provimento aos apelos, data venia.
A sentença é mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, evitando-se transcrição, e pelos motivos que se lhe acrescem, na forma adiante alinhada.
De início, a despeito da reconhecida possibilidade da concessão da gratuidade de justiça à pessoa jurídica, a Ré não apresentou qualquer comprovante de situação financeira atual que a justifique, e isso é necessário, como previsto na Súmula n.º 481 do STJ (“Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais”). O pedido, portanto, é indeferido.
O caso é de ação renovatória e o contrato de locação foi celebrado), em 25 de outubro de 2011, com previsão de construção e adaptação do prédio e, após a entrega, de locação pelo prazo de 60 meses, e o valor inicial do aluguel era de R$ 25.000,00 (Evento 1, OUT5)
Em razão da demora na entrega do imóvel após as obras, foi celebrado primeiro termo aditivo de rerratificação (Evento 1, OUT5, p. 11/13), com data de início da vigência da locação a partir de 09 de maio de 2013, até maio de 2018.
A presente ação foi proposta em novembro de 2017. E os pressupostos exigidos pela Lei nº 8.245/91 para a renovação forçada restaram demonstrados.
A proprietária resiste ao pedido renovatório e alega que a CEF não preencheu os requisitos dispostos no art. 71 e 51 da Lei n.º 8.245/91, pela falta de comprovante de recolhimento de ISS, pela pendência de suposto débito relativo a multa por atraso e pelo descumprimento da cláusula que impõe a contratação de seguro durante toda a vigência contratual.
No entanto, como apontado na sentença, não assiste razão à Ré.
Em primeiro lugar, a CEF apresentou certidão negativa de débitos de taxas de incêndio (Evento 1, OUT8) e de IPTU (Evento 1, OUT9), além de declaração de inexistência de débitos de fornecimento de água (Evento 1, OUT11) e de energia elétrica (Evento 1, OUT12).
A irresignação quanto a alegados débitos de ISS não possui respaldo legal (art. 71, III, da Lei n.º 8.245/91) ou contratual (Evento 1, OUT5, cláusula oitava), pois é exigida a quitação de tributos relativos ao imóvel e não de outra natureza, tal qual o imposto sobre serviços.
Por outro lado, quanto à alegada multa que ainda restaria pendente, verifica-se que, em novembro de 2016, a CEF comunicou à locadora que suspenderia o pagamento dos alugueis mensais até a solução acerca das obras necessárias (Evento 1, OUT14, p. 10), o que foi regularizado em outubro de 2017 (Evento 1, OUT15).
Tanto que, quando da propositura desta ação, em novembro de 2017, a CEF apresentou declaração da administradora do imóvel, de inexistência de quaisquer débitos (Evento 4, OUT29), nos termos do art. 320 do Código Civil.
Em sua defesa, a locadora alega que tal declaração foi emitida com erro e que teria sido retificada. Não há, porém, prova nesse sentido, nem de que outra declaração foi emitida pela administradora que apontasse a pendência de algum débito.
Por outro lado, se o pagamento estava suspenso enquanto as partes resolviam as obras necessárias, a rigor não se poderia considerar em mora a locatária, para fins de incidência da pretendida multa. E, vale ressaltar, a proprietária pode e sempre poderá cobrar os valores que entende devidos, inclusive despejar a locatária. Mas, de acordo com a documentação que instrui o presente feito, inclusive para os alegados fins de pedido contraposto de despejo, não restou suficientemente comprovada a pendência de débito que impeça a renovação pretendida.
Quanto ao contrato de seguro, vê-se que a Ré se insurge quanto a mera formalidade, pois o contrato apresentado pela CEF, renovado anualmente, teria sua vigência encerrada em 02 de maio de 2018, ao passo que a locação vigoraria até o dia 08 do mesmo mês (Evento 1, OUT10 e Evento 21, OUT49).
Ora, como justificado pela CEF em réplica, trata-se de empresa pública com diversas locações semelhantes em todo o país, e que contrata tais seguros obrigatórios em bloco, de modo que dificilmente haverá coincidência exata entre as datas de vigência das apólices e as centenas de contratos de locação. E nem se diga que não haverá cobertura, pois a renovação é automática, como vem ocorrendo todo ano desde a celebração do contrato de locação.
Quanto ao valor do aluguel, o juízo adotou as conclusões do perito (Evento 68), que arbitrou o valor médio de R$ 24.500,00, tendo como limite inferior R$ 21.000,00 e superior R$ 28.000,00.
O expert analisou as condições e a localização do imóvel, o método de rentabilidade e adotou o método comparativo com dados de mercado assemelhados, baseada em imóveis alugados no próprio bairro, com as mesmas características.
A irresignação da Ré, de que teria realizado benfeitorias no imóvel para adequá-lo às exigências específicas das agências bancárias, foi considerada exatamente por ocasião da celebração do contrato (Evento 1, OUT5) e já serviu de parâmetro para a fixação do aluguel desde o início.
Por outro lado, as discussões sobre as notícias de mercado imobiliário, apresentadas pela CEF (Evento 1, OUT20 a 22 e 24) para justificar a oferta de aluguel em valor inferior ao atual, em nada alteram o quadro. O perito do juízo, repise-se, considerou a realidade do mercado em 2020, e os preços praticados no momento da análise.
Em resposta às impugnações das partes, o perito apresentou o laudo complementar (Evento 78), onde explicou, quanto à margem de arbítrio pretendida pela CEF, que foram apontados o parâmetro mínimo (R$ 21.000,00) e o máximo (R$ 28.000,00), exatamente em atenção à liberdade negocial e à autonomia da vontade.
O perito assinalou que adotou os princípios da ponderação e da razoabilidade, exatamente para considerar os fatores mercadológicos momentâneos, mas sem exageros a pretexto de cenários alarmantes de crise e pandemia, como quer a CEF, ou, como alegado pela proprietária, de otimistas expectativas de grandes retomadas econômicas.
A alegação da CEF de que o perito se baseou em meros anúncios, cujos preços poderiam não se concretizar após a negociação entre as partes, não é corroborada no laudo. Ao revés, o perito assentou que “a pesquisa de mercado realizada entre os dias 22 e 30 de janeiro de 2020 foi baseada em imóveis alugados [não a alugar] no próprio bairro, com as mesmas características do imóvel avaliado” (Evento 68, p. 02). Em seguida, o perito citou as cinco diferentes imobiliárias/administradoras de imóveis consultadas.
Vale lembrar que o valor vigente do aluguel, quando da propositura da ação, era de R$ 31.969,00 e, de acordo com o valor médio apurado pelo perito, foi reduzido para R$ 24.500,00. A redução já é significativa e nada foi apresentado que justificasse a oferta de apenas R$ 11.200,00, inferior à metade do valor inicialmente contratado (que era de R$ 25.000,00 – Evento 1, OUT5).
Ou seja, os aspectos necessários à obtenção do valor do aluguel foram avaliados e ponderados com razoabilidade e nada abala as conclusões do perito, profissional escolhido pelo juízo alheio aos interesses das partes, que estipulou valor locatício consentâneo com a realidade do mercado imobiliário local.
Nesta linha:
ADMINISTRATIVO. AÇÃO RENOVATÓRIA. VALOR DO ALUGUEL. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE MERCADO. LAUDO PERICIAL. 1. Em ação renovatória de aluguel proposta pela Caixa Econômica Federal, divergem as partes apenas quanto ao valor fixado pelo Magistrado a quo para o aluguel de imóvel situado na Av. Carlos Lindberg nº 1.053, no Bairro do Glória, em Vila Velha/ES. 2. Os Recorrentes não lograram desqualificar a atuação do perito, que elaborou laudo trazendo minuciosa descrição dos critérios adotados na sua confecção e fazendo exata comparação entre as informações obtidas a respeito dos imóveis que serviram de referência à pesquisa e aquele objeto da renovação locatícia, utilizando-se do método comparativo direto de dados de mercado, mediante coleta informal de orçamentos em imóveis vizinhos, com a mesma localização e características similares a do imóvel objeto da ação renovatória, tendo sido elaborado respectivo quadro amostral. 3. Apelação e recurso adesivo desprovidos. (TRF 2ª Região, AC 0003943-45.2012.4.02.5001, 8ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de disponibilização 12/04/2016, Relator MARCELO PEREIRA DA SILVA).
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E COMERCIAL. RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO NÃO- RESIDENCIAL. LEI Nº 8.245/91. VALOR DO ALUGUEL. LAUDO PERICIAL. FIXAÇÃO PELO JUIZ EM QUANTIA SUPERIOR AO VALOR PEDIDO PELO LOCADOR. JULGAMENTO ULTRA PETITA. INOCORRÊNCIA HONORÁRIOS. MULTA. IMPROVIMENTO. 1(...)2. (...) 3. Presentes os requisitos previstos nos artigos 71 e 51 da Lei nº 8.245/91, reduzindo-se a controvérsia a estabelecer o valor do aluguel do imóvel. O magistrado de primeiro grau ao fixar o valor do aluguel, considerou o laudo pericial. O expert do Juízo descreve minuciosamente todos os fatores considerados para realização do laudo e, após analisar oito imóveis semelhantes no mesmo bairro e utilizar programa especial, para Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais, para obtenção do valor de venda pelo método comparativo de dados de mercado. 4. A irresignação da Caixa Econômica Federal deduzida em suas impugnações ao laudo foram apreciadas pelo magistrado e consideradas insubsistentes para afastar as conclusões da perícia, dado que deveria ter apontado de que modo um critério comparativo diferente de imóveis da região influiria em valoração menor do aluguel, o que não foi feito. 5. Noutro diapasão, no tocante ao fato de o valor de aluguel fixado pelo Juiz estar fora do limite oferecido pela autora e do oferecido pelo réu, é sabido que a fixação do aluguel em valor superior àquele pleiteado pelo locador não configura julgamento ultra petita, uma vez que a sugestão configura mera especulação a ser confirmada, ou não, pelo laudo pericial, elaborado por perito, dotado de conhecimento técnico especifico a respeito do tema e que dirá quanto ao valor de mercado do imóvel. 6. Verifica-se que o perito do juízo considerou a grande valorização imobiliária ocorrida entre o 1 período de propositura da ação e o da realização do laudo, fato notório e fartamente noticiado em todos os meios de comunicação da Cidade do Rio de Janeiro, o que não poderia deixar de ser considerado pelo magistrado, a teor do disposto no art. 462 do CPC. 7. No tocante aos honorários advocatícios e à multa aplicada em sede de embargos de declaração, não há qualquer reforma a ser feita na sentença, já que fixados dentro dos parâmetros legais. 8. Apelo improvido. Sentença confirmada. (TRF 2ª Região, AC 0008695-51.2012.4.02.5101, 6ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de disponibilização 27/04/2015, Relator GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA).
Voto por negar provimento a ambas as apelações, com a majoração da verba honorária em 1% sobre o valor fixado pela sentença.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20000808755v3 e do código CRC d6d96785.
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