Apelação Cível Nº 5038851-87.2019.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Cuida-se de apelação, atribuída à minha relatoria, em razão de remanejamento de acervo, interposta por J. S. G. e W. D. S. G., figurando como apelada a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, em face da sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Federal do Rio de Janeiro/RJ (evento 67, SENT1), que julgou: i)  extinto o processo, sem a resolução do mérito, com base no art. 485, VI do CPC, em relação à União Federal; ii) improcedente o pedido de adjudicação compulsória do imóvel situado na Rua Argos, nº 877, Guadalupe/RJ, com base no art. 487, I do CPC, quanto à CEF.

Ademais, condenou os autores, ora apelantes, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa, a serem rateados entre os patronos dos réus, na forma dos arts. 85, § 2º e 87 do CPC, observando-se, contudo, a suspensão da obrigação ex vi do art. 98, § 3º do CPC.

Em razões de apelação (evento 75, APELAÇÂO1), os apelantes pugnam pela reforma da sentença, alegando que comprovaram o devido pagamento do imóvel na sua integralidade.

Contrarrazões à apelação (evento 83, CONTRAZAP1), reiterando os fundamentos da sentença.

Parecer do Ministério Público Federal (evento 5, PARECER1, 2º grau), informando não haver interesse público primário a legitimar a sua intervenção no feito.

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001628854v3 e do código CRC 82a22c00.

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Data e Hora: 29/9/2023, às 14:33:10

Apelação Cível Nº 5038851-87.2019.4.02.5101/RJ

VOTO

Conheço do recurso, porque presentes os seus pressupostos de admissibilidade. 

Na origem, os ora apelantes ajuizaram ação de adjudicação compulsória contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e a UNIÃO FEDERAL, referente ao imóvel situado nesta cidade, na Rua Argos, nº 877, Guadalupe.

O Juízo a quo, acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam arguida pela União Federal, e julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória do aludido imóvel, sob o fundamento, a seguir:

“Com efeito, as notas promissórias juntadas (evento 40) não demonstram o integral pagamento do preço acordado.

Os autores não trouxeram aos autos cópia da escritura de promessa de cessão do imóvel; não obstante, observa-se que, na certidão da matrícula do imóvel no RGI, consta a averbação do negócio pelo preço de Cr$ 3.000.000,00 (evento 1, out12, “R-5”).

As promissórias anexadas aos autos, contudo, demonstram apenas o pagamento da quantia de Cr$ 1.550.000,00 (evento 40). 

Não há, nos autos, outros documentos aptos a demonstrar a integral satisfação do preço.

Como cediço, sem a prova da quitação total do preço acordado, não há como se acolher a pretensão dos autores (nesse sentido, por exemplo: (TRF2, AC 200451010224741, Rel. Des. Fed. POUL ERIK DYRLUND, 8ª T.E., DJU 04/08/2008; TRF2, AC 199451010139183, Rel. Des. Fed. GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, 6ª T.E., E-DJF2R - Data:13/12/2010).”

Em razões de apelação (evento 75, APELAÇÂO1), os apelantes pugnam pela reforma da sentença, alegando que “a sentença não atendeu a pretensão autoral, sendo certo informar que o Autor arcou com o devido pagamento na sua integralidade, pois no ato da assinatura da escritura foi dado uma entrada de Cr$1.500.00,00 (hum milhão e quinhentos mil cruzeiros), com o recebimento do valor e a quitação no próprio documento pelos outorgantes”.

Feitas essas breves considerações, cinge-se a controvérsia em perquirir acerca da existência da quitação do valor de aquisição do imóvel objeto da demanda.

Inicialmente, é importante esclarecer que a sentença julgou improcedentes os pedidos sob o fundamento de que as promissórias anexadas aos autos demonstram apenas o pagamento da quantia de Cr$ 1.550.000,00 (evento 40). 

Lado outro, nas contrarrazões (evento 83, CONTRAZAP1), a CEF não nega a quitação "da entrada", e sim do valor total da venda, ou seja, nega a quitação das prestações remanescentes - formalizadas por meio da emissão das notas promissórias.

Logo, o Juízo reconheceu apenas o pagamento de Cr$ 1.550.000,00, referente às notas promissórias, enquanto a CEF admitiu somente a quitação, em dinheiro, da entrada, no valor de Cr$ 1.500.000,00 (evento 83, CONTRAZAP1).

É salutar repisar que o preço total ajustado para a aquisição do imóvel foi Cr$ 3.000.000,00 (três milhões de cruzeiros).

Ressalte-se que na escritura de promessa de cessão de direitos aquisitivos, (fl. 4 – evento 75, ESCRITURA2) ficou expressamente consignado que, in verbis:

“ (...) se acha dito imóvel livre e desembaraçado de qualquer ônus judicial ou extrajudicial, hipotecas, foro ou pensão e que, assim sendo, por este instrumento e na melhor forma de direito, eles outorgantes prometem e se obrigam ceder e transferir ao outorgado ditos direitos, mediante as cláusulas e condições seguintes:

Primeira: Que o preço certo e ajustado nesta transação é de Cr$ 3.000.000,00 (três milhões de cruzeiros) do qual recebem neste ato, a quantia de Cr$ 1.500.000,00 (hum milhão e quinhentos mil cruzeiros) em dinheiro, moeda corrente no país, contada e achada certa, de cujo recebimento dão quitação.

Segunda: O saldo devedor, na quantia de Cr$ 1.500.000,00 (hum milhão e quinhentos mil cruzeiros), o outorgado se obriga pagar aos outorgantes por meio de 30 prestações mensais e consecutivas, sendo: 12 PRESTAÇÕES NO VALOR DE Cr$ 30.000,00 (trinta mil cruzeiros); 12 prestações no valor de Cr$ 50.000,00 (cinquenta mil cruzeiros) e 6 prestações no valor de Cr$ 90.000,00 (noventa mil cruzeiros) cada uma, prestações estas todas sem juros e correção monetária e são representadas por igual número de notas promissórias “pro-solvendo”, emitidas neste ato, pelo outorgado, em favor dos outorgantes, com vencimento a primeira prestação para o dia 30 de agosto de 1982, pagáveis na residência dos outorgantes ou em local pelos mesmos indicado nesta cidade, com a tolerância de 5 dias após o vencimento.”

 Note-se que na cláusula primeira da escritura de promessa de cessão de direitos aquisitivos é expressamente registrado que “recebem neste ato, a quantia de Cr$ 1.500.000,00 (hum milhão e quinhentos mil cruzeiros) em dinheiro, moeda corrente no país, contada e achada certa, de cujo recebimento dão quitação”.

Por sua vez, as notas promissórias anexadas aos autos demonstram o pagamento da quantia de Cr$ 1.500.000,00 (evento 40), equivalente às prestações especificadas na cláusula segunda do contrato.

Nesse contexto, cumpre advertir, a partir das premissas acima aduzidas, que a conclusão adotada pela sentença recorrida resta equivocada, e merece reforma, uma vez que somado o pagamento realizado em dinheiro (Cr$ 1.500.000,00) com o valor equivalente ao pagamento das prestações, comprovadas pelas notas promissórias  (Cr$ 1.500.000,00), o resultado é Cr$ 3.000.000,00 (três milhões de cruzeiros), valor este que corresponde ao preço ajustado para a aquisição do imóvel (evento 1, out12, “R-5”).

É cediço que o cumprimento do instrumento contratual constitui condição para a efetivação da referida adjudicação.

Com efeito, preconiza o art. 1.417 do Código Civil de 2002 que:

“Art. 1417 - Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”

Ademais, certo é que, nos moldes do art. 1.418 do Código Civil de 2002, “o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

Segundo a matrícula do imóvel no RGI (evento 1, out12), a cadeia de transferência do imóvel ocorreu da seguinte forma:

“PROPRIETÁRIO: SERVIÇO FEDERAL DE HABITAÇÃO E URBANISMO – SERFHAU AV – 1 – M – 58.998 – PROMESSA DE VENDA: - O imóvel encontra-se prometido vender a ELISEU PEREIRA DA COSTA, casado com MARIA DE LOURDES CABRAL COSTA. (DOC ANEXO)

R – 2 – M – 58.998 – PROMESSA DE CESSÃO: Pela escritura das notas do 23º ofício, Lº774, Fls. 16v, em 08.06.1962, averbado à margem da inscrição 16.405, do Lº4N, fls.51, em 21.03.1973, o casal de Eliseu Pereira da Costa, prometeu ceder os seus direitos a compra do imóvel desta matrícula a SEBASTIÃO REZENDE e IRACEMA ANACLETA REZENDE. (DOC ANEXO)

R – 3 – M – 58.998 – PROMESSA DE CESSÃO: Pela escritura da 11ª circunscrição, desta cidade de 15.05.1978, Lº 88 ED, fls.63, conforme certidão o casal de Sebastião Rezende cedeu os seus direitos a compra do imóvel desta matrícula a PEDRO PAULO DA SILVA. (DOC ANEXO)

R – 4 – M – 58.998 – PROMESSA DE CESSÃO: Pela escritura da 11ª circunscrição, de 27.10.1978, Lº97ED, fls.18v, conforme certidão, Pedro Paulo da silva, prometeu ceder os seus direitos a compra do imóvel desta matrícula a AIRES DAS NEVES GONÇALVES, casado pelo regime da comunhão de bens com ROSA DE BARCELLOS GONÇALVES. (DOC ANEXO)

R- 5 – M – 58.998 – PROMESSA DE CESSÃO: Pela escritura de 21.07.1982, da 11ª Circunscrição, Lº SED – 145, fls.15v, o casal de AIRES DAS NEVES GONÇALVES, prometeu ceder os seus direitos a compra do imóvel desta matrícula pelo valor de Cr$ 3.000.000,00, a J. S. G., brasileiro, militar, casado pelo regime de comunhão de bens com W. D. S. G., IFP 2852395, e CPF 347, 806.707/30, residentes nesta cidade. Imposto pago pela guia 23/44017, em 27.12.1983. Rio de Janeiro de Janeiro, 03 de Janeiro de 1984.

R – 6 – M – 58.998 – TERMO DE TRANSFERÊNCIA: Pelo termo de transferência de bem imóvel, com força de escritura pública “ex-vi”, firmado em 05.03.1976, nos termos da Lei 6164, de 06.12.1974, o proprietário transferiu o imóvel desta matrícula ao patrimônio da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, com sede em Brasília – DF, e filial nesta cidade, CGC 00.360.305/0001 – 04, pelo valor global de Cr$ 1.555.397,12, à época, neste valor incluído outros imóveis. Rio de Janeiro, RJ, 29 de maio de 1996.” (grifei)

Nessa vertente, quanto ao pagamento referente à entrada, conforme previsto na cláusula primeira da escritura de promessa de cessão de direitos aquisitivos (fl. 4 – evento 75, ESCRITURA2), o art. 215 do Código Civil, preconiza que a escritura lavrada em cartório tem fé pública, o que significa dizer que é documento dotado de presunção de veracidade.

Na lição de Cândido Rangel Dinamarco, a presunção “é um processo racional do intelecto, pelo qual do conhecimento de um fato infere-se com razoável probabilidade a existência de outro ou o estado de uma pessoa ou coisa” (Instituições de Direito Processual Civil. Vol. III. 4ª ed. São Paulo: Editora Malheiros, 2004. p. 113).

 Sob esse prisma, a regra do aludido art. 215 é fruto de uma dedução, feita pelo legislador, da qual se extrai que a quitação contida em documento lavrado em notas de tabelião – fato-base – permite supor que houve o pagamento – fato presumido –, porque isso é o que ordinariamente acontece (presunção legal).

 Em sentido semelhante já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça. Confira-se: 

CIVIL E PROCESSO CIVIL. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. QUITAÇÃO DADA EM ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE PAGAMENTO. ARTS. ANALISADOS: 460 , CPC ; 215 , CC/02 . 1. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c/c reivindicatória, distribuída em 09/08/2007, da qual foi extraído o presente recurso especial, concluso ao Gabinete em 28/11/2013. 2. Discute-se se o julgamento proferido pelo Tribunal de origem é extra petita, bem como se a quitação dada em escritura pública de compra e venda de imóvel gera presunção absoluta do pagamento. 3. A conclusão do Tribunal de origem - de que o negócio jurídico é anulável por vício resultante de erro e dolo - decorreu dos fatos que fundamentaram o pedido inicial, de modo que não há falar em julgamento extra petita. 4. A presunção do art. 215 do CC/02 implica, de um lado, a desnecessidade de se provar os fatos contidos na escritura pública, à luz do que dispõe o art. 334 , IV , do CPC , e, de outro, a inversão do ônus da prova, em desfavor de quem, eventualmente, suscite a sua invalidade. 5. A quitação dada em escritura pública gera a presunção relativa do pagamento, admitindo a prova em contrário que evidencie, ao fim e ao cabo, a invalidade do instrumento em si, porque eivado de vício que o torna falso. 6. Recurso especial conhecido e desprovido.” (STJ - REsp: 1438432 GO 2013/0398935-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/04/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/05/2014) Grifei 

Verifica-se, contudo, que  tal presunção é relativa, admitindo prova em contrário, constituindo ônus de quem suscite a invalidade refutar comprovadamente a conclusão de que dela se extrai. A quitação dada em escritura pública não constitui uma “verdade absoluta”, na medida em que admite a prova de que o pagamento não foi efetivamente realizado, o que não ocorreu na hipótese dos autos.

Nesse viés, impende destacar o disposto no Código Civil de 2002, que, ao disciplinar acerca do objeto do pagamento e de sua prova, estabelece:

“Art. 320. (...)

Parágrafo único. Ainda sem os requisitos estabelecidos neste artigo valerá a quitação, se de seus termos ou das circunstâncias resultar haver sido paga a dívida.

Art. 324. (...)

Parágrafo único. Ficará sem efeito a quitação assim operada se o credor provar, em sessenta dias, a falta do pagamento.” Grifei

Assim, tendo a vendedora, na escritura de promessa de cessão de direitos aquisitivos, dado quitação ao preço ajustado pela negociação do imóvel (Cr$1.500.00,00 - hum milhão e quinhentos mil cruzeiros em dinheiro), e, à míngua de provas capazes de afastar a presunção de veracidade de que goza o instrumento público, não há falar-se em inadimplência dos compradores, ora apelantes. 

A seu turno, igualmente não prospera a alegação da CEF de que:

“ Não há nos autos, e nenhum momento, comprovação do pagamento do saldo devedor! Lembrando, notas promissórias são TÍTULOS DE CRÉDITO, e a quitação destes se comprovam com SUA APRESENTAÇÃO! Ou em última hipótese, mediante algum recibo do credor, o que o autor não logrou comprovar!” Grifei

Isso porque, os apelantes comprovam o pagamento das prestações, mediante a apresentação das notas promissórias emitidas, nos moldes pactuados, conforme se infere dos documentos anexados no evento 40.

Com efeito, estabelece o art. 887 do Código Civil que o título de crédito é denominado como um "documento necessário ao exercício do direito literal e autônomo nele contido".

Nessa intelecção, tem-se que, em regra, a apresentação do “título de crédito”, no caso nota promissória, tem a finalidade de assegurar a segurança jurídica esperada em todos os negócios.

Impende frisar, ademais, que o Decreto nº 2.044, que define “Letra de Câmbio, Nota Promissória e regula as Operações Cambiais”, prescreve que:

“Art. 23.  Presume-se validamente desonerado aquelle que paga a letra no vencimento, sem opposição.

Paragrapho unico. A opposição ao pagamento é sómente admissível no caso de extravio da letra, de fallencia ou incapacidade do portador para recebel-o. (...)

Art. 27. A falta ou recusa, total ou parcial, de pagamento, prova-se pelo protesto. (...)

Art. 56. São applicaveis á nota promissoria, com as modificações necessarias, todos os dispositivos do título I desta lei, excepto os que se referem ao acceite e ás duplicatas.”

Dessa forma, a própria lei exprime a presunção de validade do pagamento.

Outrossim, conquanto o Decreto nº 2.044 seja datado de 1908, o Código Civil de 2002 também prescreveu acerca do objeto e da prova do pagamento, in verbis:

Art. 321. Nos débitos, cuja quitação consista na devolução do título, perdido este, poderá o devedor exigir, retendo o pagamento, declaração do credor que inutilize o título desaparecido.

Art. 322. Quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores.

Art. 324. A entrega do título ao devedor firma a presunção do pagamento.

Parágrafo único. Ficará sem efeito a quitação assim operada se o credor provar, em sessenta dias, a falta do pagamento. Grifei

Dos artigos mencionados, percebe-se que o Diploma Civil adota o posicionamento preferencial pela presunção, com fulcro na máxima do ônus probante, ao estatuir que caberá ao credor a prova da existência do crédito.

Ao se confirmar a exigência da existência e apresentação do título, pois que é elemento essencial para que o direito possa ser exercido, estamos afirmando que o credor, titular desse crédito deve ter a posse deste “título”, ou seja, deve exibir o referido título caso queira fazer exercitar e valer-se do seu direito naquele estampado. 

Destaque-se que o pagamento do título se opera de forma simples, com o seu regaste, presumindo a lei o pagamento com o resgate e a entrega da cártula ao devedor.

De acordo com Fábio Ulhoa:

 "(...) pelo princípio da cartularidade, o credor do título de crédito deve provar que se encontra na posse do documento para exercer o direito nele mencionado". (COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito comercial, volume 1: direito de empresa. 18º ed. São Paulo: Saraiva, 2014.)

Segundo o princípio da cartularidade, a observância do crédito materializa-se no próprio documento, não existindo o direito sem o respectivo título.

Complementa Fábio Ulhôa:

"(...) somente quem exibe a cártula pode pretender a satisfação de uma pretensão relativamente ao direito documentado pelo título. Quem não se encontra com o título em sua posse, não se presume credor".(COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito comercial, volume 1: direito de empresa. 18º ed. São Paulo: Saraiva, 2014.)

 Partindo do pressuposto que o título de crédito representa uma obrigação creditícia, isto é, concretiza a prova de que determinada pessoa é credora da outra, o documento, em si, torna-se a garantia de que o sujeito responsável pela postulação da satisfação do direito é mesmo o seu titular, para tal ação.

Explica Luiz Emygdio Franco da Rosa Junior que:

“Existe uma interpenetração completa entre o direito e o documento (título de crédito), que o incorpora. Disso decorre, de um lado, que o titular do direito cambiário somente poderá exigir a prestação cambiária mediante a apresentação do título que incorpora o direito cambiário, e, de outro lado, que o devedor tem o direito de pagar a soma cambiária somente à vista e contra a restituição do título. (Rosa Jr, Luiz Emygdio F., Títulos de Crédito, 5ª edição, Editora Renovar, p.65)

Desse modo, no caso dos autos, verifica-se que as notas promissórias não se encontravam na posse da CEF. Ao contrário, foram apresentadas pelos compradores, ora apelantes, (evento 40) o que permite concluir que foram pagas, eis que foram resgatadas.

É assente que, mediante o resgate das notas promissórias, opera-se em favor dos recorrentes a presunção do pagamento, colocando fim à prova da dívida e à própria dívida. Fica evidente que, diante da apresentação das notas promissórias pelos compradores e da quitação da entrada constante do registro, deve prevalecer a presunção de quitação, conforme prevista na legislação pátria.

Além disso, a despeito da presunção prevista no caput do art. 324 do CC/2002, o seu parágrafo único ressalva que o credor tem até 60 dias para invalidar a presunção desse pagamento, o que não ocorreu na hipótese dos autos. 

A insistência do legislador em firmar a presunção de um pagamento pelo transcurso de prazo ou da exigência de provar o direito alegado alinha-se com a segurança jurídica que se espera no ordenamento jurídico.

Como se verifica, apesar de a CEF sustentar a ausência de quitação das notas promissórias, não se desincumbiu do ônus probatório que lhe é inerente, a teor do artigo 373, II, do CPC. 

Na hipótese dos autos, em razão da presunção de quitação que se extrai dos documentos apresentados nos eventos 40 e 75 e da inércia da apelada em desconstituir tal presunção, ônus que lhe competia, nos moldes do art. 324, parágrafo único, do CC/2002 e do art. 373, II, do CPC/2015, inexiste qualquer causa a impedir a adjudicação pretendida.

Portanto, é imperiosa a reforma da sentença, para reconhecer o pagamento integral efetuado pelos apelantes do valor de Cr$ 3.000.000,00 (evento 75, escritura 2), referente ao imóvel situado na Rua Argos, nº 877, Guadalupe, Rio de Janeiro/RJ.

Na espécie, tendo em vista que o direito aos honorários é determinado pela causalidade, sendo o processo o produto da conduta indevida invocada com causa de pedir, os honorários advocatícios devem ser fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, suportados pela CEF, nos termos do artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015.

 Ante o exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, para reformar a sentença, de modo a julgar procedente o pedido de adjudicação compulsória do imóvel situado na Rua Argos, nº 877, Guadalupe, Rio de Janeiro/RJ, nos termos da fundamentação supra.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001628855v29 e do código CRC 91bbf7fc.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
Data e Hora: 20/11/2023, às 18:32:3

Apelação Cível Nº 5038851-87.2019.4.02.5101/RJ

EMENTA

CIVIL E PROCESSO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DIREITO REAL À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. QUITAÇÃO DADA NA ESCRITURA DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. NOTA PROMISSÓRIA. RESGATE. PRESUNÇÃO DO PAGAMENTO. RECURSO PROVIDO.

1. Cinge-se a controvérsia em perquirir acerca da existência da quitação do valor de aquisição do imóvel objeto da demanda. O Juízo reconheceu apenas o pagamento de Cr$ 1.550.000,00, referente às notas promissórias, enquanto a CEF admitiu somente a quitação, em dinheiro, da entrada, no valor de Cr$ 1.500.000,00.

2. Preconiza o art. 1.417 do Código Civil de 2002 que "Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel."

3. Nos moldes do art. 1.418 do Código Civil de 2002, “o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

4. O art. 215 do Código Civil, preconiza que a escritura lavrada em cartório tem fé pública, o que significa dizer que é documento dotado de presunção de veracidade. A regra do aludido art. 215 é fruto de uma dedução, feita pelo legislador, da qual se extrai que a quitação contida em documento lavrado em notas de tabelião – fato-base – permite supor que houve o pagamento – fato presumido –, porque isso é o que ordinariamente acontece (presunção legal). Precedente: STJ - REsp: 1438432 GO 2013/0398935-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/04/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/05/2014.

5. Assim, tendo a vendedora, na escritura de promessa de cessão de direitos aquisitivos, dado quitação ao preço ajustado pela negociação do imóvel (Cr$1.500.00,00 - hum milhão e quinhentos mil cruzeiros em dinheiro), e, à míngua de provas capazes de afastar a presunção de veracidade de que goza o instrumento público, não há falar-se em inadimplência dos compradores, ora apelantes. 

6. Estabelece o art. 887 do Código Civil que o título de crédito é denominado como um "documento necessário ao exercício do direito literal e autônomo nele contido".

7. O Código Civil de 2002 prescreve acerca do objeto e da prova do pagamento que "a entrega do título ao devedor firma a presunção do pagamento." E conclui que "Ficará sem efeito a quitação assim operada se o credor provar, em sessenta dias, a falta do pagamento."

8. Ao se confirmar a exigência da existência e apresentação do título, pois que é elemento essencial para que o direito possa ser exercido, estamos afirmando que o credor, titular desse crédito deve ter a posse deste “título”, ou seja, deve exibir referido título caso queira fazer exercitar e valer-se do seu direito naquele estampado. O pagamento do título se opera de forma simples, com o seu regaste, presumindo a lei o pagamento com o resgate e a entrega da cártula ao devedor.

9. Partindo do pressuposto que o título de crédito representa uma obrigação creditícia, isto é, concretiza a prova de que determinada pessoa é credora da outra, o documento, em si, torna-se a garantia de que o sujeito responsável pela postulação da satisfação do direito é mesmo o seu titular, para tal ação.

10. É assente que, mediante o resgate das notas promissórias, opera-se em favor dos recorrentes a presunção do pagamento, colocando fim à prova da dívida e à própria dívida. Fica evidente que, diante da apresentação das notas promissórias pelos compradores e da quitação da entrada constante do registro, deve prevalecer a presunção de quitação, conforme prevista na legislação pátria.

11. Apesar de a CEF sustentar a ausência de quitação das notas promissórias, não se desincumbiu do ônus probatório que lhe é inerente, a teor do artigo 373, II, do CPC. Na hipótese dos autos, em razão da presunção de quitação que se extrai dos documentos apresentados e da inércia da apelada em desconstituir tal presunção, ônus que lhe competia, nos moldes do art. 324, parágrafo único, do CC/2002 e do art. 373, II, do CPC/2015, inexiste qualquer causa a impedir a adjudicação pretendida.

12. Na espécie, tendo em vista que o direito aos honorários é determinado pela causalidade, sendo o processo o produto da conduta indevida invocada com causa de pedir, os honorários advocatícios devem ser fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, suportados pela CEF, nos termos do artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015.

13. Apelação provida, para reformar a sentença, de modo a julgar procedente o pedido de adjudicação compulsória do imóvel situado na Rua Argos, nº 877, Guadalupe, Rio de Janeiro/RJ, nos termos da fundamentação supra.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, para reformar a sentença, de modo a julgar procedente o pedido de adjudicação compulsória do imóvel situado na Rua Argos, nº 877, Guadalupe, Rio de Janeiro/RJ, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 07 de novembro de 2023.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001628856v6 e do código CRC 65dfb833.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
Data e Hora: 20/11/2023, às 18:32:1

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 07/11/2023

Apelação Cível Nº 5038851-87.2019.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

PRESIDENTE: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

Votante: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

Votante: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

Votante: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

LUCIANE MORETTI DE MATTOS

Secretária