Agravo de Instrumento Nº 5011332-75.2023.4.02.0000/RJ

RELATÓRIO

Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto contra a decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Federal de São Gonçalo, nos autos do processo nº 5006900-85.2023.4.02.5117, que indeferiu o pedido de tutela provisória requerido (evento 4, 1º grau), objetivando a declaração de nulidade do leilão extrajudicial e da consolidação da propriedade de imóvel financiado.

A parte agravante alega que honrou com o pagamento das prestações contratuais desde o ano de 2.013, até que se tornou inadimplente visto que sofreu com a perda involuntária de seu emprego e o início da pandemia do Covid-19, fatos esses que complicaram a sua vida financeira. Ainda, a parte agravante relata que durante o lapso temporal em que esteve desempregada, a mesma sofreu com problemas de depressão e alcoolismo, permanecendo internada em uma clínica de recuperação, situação essa que a fez deixar de pagar o financiamento. Ressalta que a agravante se reestruturou financeiramente e tentou negociar esses valores, reiteradas vezes, com a instituição bancária agravada, a fim de purgar a mora, e, mesmo assim, o seu imóvel foi levado a um primeiro leilão e um segundo leilão, sem ao menos cumprir o seu dever legal de notificar a agravante do procedimento de consolidação da propriedade e das datas dos leilões. Por fim, requer a reforma da decisão agravada e o deferimento da tutela antecipada, para que sejam suspensos todos os atos expropriatórios realizados pela CEF, oportunizando a reabertura do contrato firmado entre as partes, bem como prosseguimento do pagamento, tendo em vista a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação conforme se apregoa os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97, aplicados em conjunto ao artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66.

Foram apresentadas contrarrazões pela agravada, no sentido de que não há qualquer elemento nos autos que indique a probabilidade do direito, o que inviabiliza a concessão da tutela antecipada (evento 6, 2º grau).

Parecer do Ministério Público Federal, no evento 10, 2º grau, deixando de se manifestar ante a ausência de interesse público primário a justificar a intervenção do Parquet.

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001586609v2 e do código CRC e1b55c83.

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Data e Hora: 22/8/2023, às 20:9:54

Agravo de Instrumento Nº 5011332-75.2023.4.02.0000/RJ

VOTO

Conheço do agravo de instrumento, eis que presentes os seus pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado, cuida-se de Agravo de Instrumento interposto contra a decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Federal de São Gonçalo, nos autos do processo nº 5006900-85.2023.4.02.5117, que indeferiu o pedido de tutela provisória requerido (evento 4, 1º grau), objetivando a declaração de nulidade do leilão extrajudicial e da consolidação da propriedade de imóvel financiado.

Em razões recursais, a parte agravante alega que honrou com o pagamento das prestações contratuais desde o ano de 2.013, até que se tornou inadimplente visto que sofreu com a perda involuntária de seu emprego e o início da pandemia do Covid-19, fatos esses que complicaram a sua vida financeira. Ainda, a parte agravante relata que durante o lapso temporal em que esteve desempregada, a mesma sofreu com problemas de depressão e alcoolismo, permanecendo internada em uma clínica de recuperação, situação essa que a fez deixar de pagar o financiamento. Ressalta que a agravante se reestruturou financeiramente e tentou negociar esses valores, reiteradas vezes, com a instituição bancária agravada, a fim de purgar a mora, e, mesmo assim, o seu imóvel foi levado a um primeiro leilão e um segundo leilão, sem ao menos cumprir o seu dever legal de notificar a agravante do procedimento de consolidação da propriedade e das datas dos leilões. Por fim, requer a reforma da decisão agravada e o deferimento da tutela antecipada, para que sejam suspensos todos os atos expropriatórios realizados pela CEF, oportunizando a reabertura do contrato firmado entre as partes, bem como prosseguimento do pagamento, tendo em vista a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação conforme se apregoa os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97, aplicados em conjunto ao artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66.

Sob esta moldura, cinge-se a presente controvérsia. Decide-se.

A tutela provisória de urgência, de natureza antecipada ou cautelar, busca evitar lesão a direito oriunda da demora na prestação jurisdicional, de modo que seu objetivo é antecipar o provimento pretendido. Mas a sua concessão, nos termos do artigo 300, caput, do CPC, está vinculada à presença de forte probabilidade do direito alegado e de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo.

Inicialmente, convém consignar que a parte agravante não nega a inadimplência (evento 1, INIC1, fls. 4, 2º grau).

O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

Por sua vez, a Lei nº 9.514/97, no âmbito das alienações fiduciárias em garantia, assim dispõe:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§3º-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).  

§3º-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o §

§4º  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.     

§5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.       

§8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.

Art. 26-A.  Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1o  A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2o  Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2o-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2o-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Nesse diapasão, segundo a Lei 9.514/1997, no caso de inadimplência, no todo ou em parte, em contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, o fiduciante é constituído em mora e intimado pessoalmente para purgação no prazo de quinze dias, cuja inobservância consolida a propriedade em nome do fiduciário e o registro na matrícula do imóvel. Em seguida, o fiduciário está autorizado a promover o leilão público para alienação do bem, independentemente de intimação pessoal do fiduciante, uma vez consolidada a propriedade em seu nome (Precedente: STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1463916 SP 2019/0065795-7, Relatora: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/12/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/12/2019).

Ademais, convém consignar que a intimação direcionada ao endereço do imóvel, ainda que não localizado pessoalmente o devedor, não invalida a regularidade do procedimento de arrematação (TRF2. 5ª Turma Especializada, AC 5000031-80.2021.4.02.5116, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 2.7.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5013386-19.2020.4.02.0000, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJe 27.8.2021), hipótese dos autos (evento 1, MATRIMÓVEL5, fls. 6, 1º grau).

Ressalte-se, ainda, que é possível a notificação por edital para a purgação da mora, conforme o disposto no § 4º do art. 26 da Lei 9.514/1997, o que igualmente ocorreu no caso dos autos (evento 1, MATRIMÓVEL5, fls. 6, 1º grau).

Outrossim, não há elementos nos autos suficientes para se reconhecer, em sede de cognição sumária, a irregularidade no procedimento de execução extrajudicial do imóvel. Pelo que se vê, de plano, há necessidade de dilação probatória de toda argumentação fático-jurídica levantada pela parte agravante, bem como se faz imprescindível que seja oportunizado o contraditório à parte adversa.

Segundo a jurisprudência desta Corte, nas hipóteses em que a complexidade fática do alegado demandar dilação probatória não é possível que a tutela de urgência seja deferida, faltando, desse modo, a probabilidade do direito alegado. Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. IMÓVEL ADQUIRIDO ATRAVÉS DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. SUSTAÇÃO DOS EFEITOS DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDO. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI Nº 70/66. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE NOTIF ICAÇÃO PARA PURGAR A MORA. VÍCIOS PROCEDIMENTAIS NÃO CARACTERIZADOS. DEPÓSITO REALIZADO APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NECESSIDADE DO EXERCÍCIO DO CONTRADITÓRIO E DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. DECISÃO CONFIRMADA. [...] 9. Na hipótese, os valores controversos decorrentes do contrato em questão foram depositados após a consolidação da propriedade do imóvel, razão pela qual tal ato não tem o condão de obstaculizar o procedimento de execução extrajudicial. Portanto, em cognição sumária, afigura-se ausente a verossimilhança nas alegações aduzidas pelos agravantes, requisito essencial para a concessão da tutela antecipada, sendo necessária a observância do exercício do contraditório, bem como a dilação probatória, a fim de se chegar a uma conclusão acerca das alegadas irregularidades apontadas. 10. Agravo de instrumento não provido (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 0007792-80.2018.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 28.11.2018).

Noutro giro, em um juízo de cognição não exauriente, não se vislumbra, neste momento processual, urgência na situação, caracterizando o perigo da demora, uma vez que determinada a realização do leilão do imóvel, o que não implica imediato desapossamento do bem, afastando-se, assim, o perigo da demora do pleito. Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. PROSSEGUIMENTO PROCESSO. DETERMINAÇÃO APRESENTAÇÃO CERTIDÃO ÔNUS E PLANILHA DÉBITO. DECISÃO MANTIDA. 1. Agravo de instrumento contra decisão que determinou o prosseguimento da execução, determinando-se a designação de leilão do imóvel após 15 dias na hipótese de não pagamento, após a juntada da planilha pela agravada. 2. A ação de execução hipotecária foi distribuída em 5.10.1987 e autuada sob o nº 6230/87 para cobrança de saldo devedor desde setembro/1986 referente a financiamento habitacional, recebendo em garantia o imóvel e que o processo já se encontrava em fase final de hasta pública, tendo sido o bem penhorado, requerendo expedição de mandado de desocupação, alienação do imóvel hipotecado e indicação de leiloeiro, sendo que havia atraso no pagamento desde setembro de 1986, ou seja, após o falecimento da mutuária, que se deu em 18.6.1986 3. Em que pese os relevantes argumentos do agravante, o Juízo de origem não determinou a imediata realização do leilão, apenas que a agravada procedesse à entrega da certidão de ônus do imóvel e planilha do débito. Deste modo, apenas após a apresentação da documentação necessária por parte da CEF, o Juízo irá avaliar o prosseguimento, ou não, da execução e eventual designação de leilão extrajudicial. 4. Convém ainda pontuar que a designação do leilão não implica imediato desapossamento do imóvel.5. Agravo de instrumento não provido (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 0000520-30.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 20.8.2021) (grifos nossos).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. SISTEMA FINANCEIRA HABITAÇÃO. ANULAÇÃO LEILÃO. CONSOLIDAÇÃO PROPRIEDADE. PURGA DA MORA. NOTIFICAÇÃO. EDITAL. VALIDADE. DECISÃO MANTIDA.

1. Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência.

2. De acordo com o disposto no artigo 300 do Código de Processo Civil (CPC), a concessão de tutela de urgência é cabível quando, em análise perfunctória e estando evidenciada a probabilidade do direito, o Juiz ficar convencido quanto ao perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo.

3. Os requisitos à concessão de tutela provisória de urgência, de natureza antecipada ou cautelar (requerida seja em caráter antecedente ou incidental), consistem na simultânea presença de fumus boni juris e periculum in mora, ou seja, indícios da probabilidade (ou incontestabilidade) do alegado direito enquanto calcado em fundamento jurídico, bem como de perigo de dano ao mesmo direito ou de risco ao resultado útil do processo, sendo que, de forma contrária, a tutela de urgência não pode causar irreversibilidade dos efeitos antecipados.

4. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66”. Precedente: STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021.

5. As anotações feitas por Oficial de Cartório revestem-se de fé pública, tendo presunção juris tantum de veracidade, comportando prova em sentido contrário. A fé pública traduz-se na confiança na autoridade do Estado em confeccionar documentos que valham como prova de algo ou representem um valor, correspondendo à confiança geral que se estabelece em relação aos atos atribuídos por lei ao tabelião ou oficial e à eficácia do negócio jurídico atestado ou declarado.

6. Embora, a princípio, seja possível afastar a veracidade de certidão emitida por Oficial do RGI, faz-se necessária a demonstração por parte do interessado da ausência de higidez do ato, mediante apresentação ou indicação de elemento de prova idôneo a afastar a presunção legal. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0034072-14.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.10.2019.  

7. A intimação direcionada ao endereço no imóvel, ainda que não localizado pessoalmente o devedor, não invalida a regularidade do procedimento de arrematação (TRF2. 5ª Turma Especializada, AC 5000031-80.2021.4.02.5116, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 2.7.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5013386-19.2020.4.02.0000, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJe 27.8.2021).

8. A designação do leilão do imóvel não implica imediato desapossamento do bem. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 0000520-30.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 20.8.2021.

9. Não há como acolher o pedido de tutela provisória na presente hipótese, eis que, com fulcro no art.300 do CPC, se pressupõe a presença cumulativa de elementos que evidenciem a probabilidade do direito alegado, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo e a irreversibilidade da medida, o que não é o caso.

10. Agravo de instrumento não provido (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022) (grifos nossos).

Por sua vez, os problemas financeiros invocados pela parte agravante não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual.  Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. SFH. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. SISTEMA SAC. JUSTIÇA CONTRATUAL. DIREITO MORADIA. SENTENÇA MANTIDA.

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, rejeitando o pleito de revisão de contrato de financiamento imobiliário. Cinge-se a controvérsia em perquirir acerca da possibilidade jurídica de revisão do contrato de financiamento imobiliário objeto da lide.

2. A CEF não pode ser obrigada a renegociar, de modo que não pode o Poder Judiciário forçar a repactuação do acordo na seara administrativa ou impor coercitivamente a transação judicial. Precedente: TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 0008762-05.2015.4.02.5103, Rela. Desa. Fed. NIZETE LOBATO CARMO, DJe 17.9.2019.

3. Conquanto a jurisprudência do STJ admita a aplicação do CDC aos contratos bancários, não é possível concluir-se automaticamente pela ocorrência de abusividade, devendo haver prova mínima da conduta lesiva alegada pela parte autora, ônus este que lhe cabe quanto ao fato constitutivo do seu direito.

4. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.061.530/RS, submetido ao rito dos recursos repetitivos, firmou posicionamento do sentido de que: a) as instituições financeiras não se sujeitam à limitação dos juros remuneratórios estipulada na Lei de Usura (Decreto nº 22.626/1933) - Súmula nº 596/STF; b) a estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% (doze por cento) ao ano, por si só, não indica abusividade; c) são inaplicáveis aos juros remuneratórios dos contratos de mútuo bancário as disposições do art. 591, c/c o art. 406 do Código Civil de 2002; d) é admitida a revisão das taxas de juros remuneratórios em situações excepcionais, desde que caracterizada a relação de consumo e que a abusividade (capaz de colocar o consumidor em desvantagem exagerada - art. 51, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor) fique cabalmente demonstrada, haja vista as peculiaridades do julgamento em concreto.

5. A pactuação dos juros deve ser realizada de forma livre entre as partes, somente se podendo falar em taxa abusiva se constatado, através de prova robusta, que outras instituições financeiras, nas mesmas condições, praticariam percentuais muito inferiores aos cobrados no contrato em questão, hipótese em que não restou caracterizada nos presentes autos.

6. Os problemas financeiros invocados pelos recorrentes não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual.

7. A justiça contratual, como postulado imanente aos negócios jurídicos comutativos, exige, no plano de uma de suas vertentes, o equilíbrio dos seus elementos econômicos referentes às prestações e contraprestações, de modo que, em havendo mudanças significativas em suas bases, nas quais foram ajustadas inicialmente suas cláusulas, em razão de fatos supervenientes e imprevisíveis, revela-se necessária a sua total ou parcial revisão, ou mesmo sua resilição, quando impossível ou extremamente onerosa se mostrar sua execução.

[...]

12. Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0009645-26.2013.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 3.12.2021) (grifos nossos).

Ademais, com a nova redação dada pela Lei n.º 13.467/2017 à Lei n.º 9.514/1997, o legislador esclareceu que não é possível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade (artigo 26-A, §2 c/c artigo 27, §2º-B). Na verdade, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, é a assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel, conforme precedentes desta 5ª Turma (TRF2, AC 5049291-45.2019.4.02.5101, Relator Des. Fed. ALCIDES MARTINS, 5a. Turma Especializada, julgado em 19.04.2023, AC 5000232-40.2019.4.02.5117, 5ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO, DJe 08/06/2020).

Nesse contexto, não há como autorizar, neste momento processual, a suspensão de qualquer procedimento de execução extrajudicial do imóvel.

Ressalte-se que o E. TRF-2ª Região possui entendimento, no sentido de que a concessão da tutela de urgência se insere no poder geral de cautela do juiz, somente sendo possível ocorrer a sua reforma, por meio do presente recurso, em casos de interpretação teratológica, fora da razoabilidade, ou quando flagrantemente ilegal, ilegítimo ou abusivo (TRF2, 8ª Turma Especializada, AG 0008385-12.2018.4.02.0000, Rel. Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, DJe 10.7.2019), o que não ocorreu na hipótese dos autos.

Em conclusão, ausentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência, imperativa a manutenção da decisão.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001586610v4 e do código CRC 2ec5b41f.

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Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
Data e Hora: 2/10/2023, às 16:40:17

Agravo de Instrumento Nº 5011332-75.2023.4.02.0000/RJ

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. IRREGULARIDADES. NÃO DEMONSTRADAS. DILAÇÃO PROBATÓRIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.

1. A tutela provisória de urgência, de natureza antecipada ou cautelar, busca evitar lesão a direito oriunda da demora na prestação jurisdicional, de modo que seu objetivo é antecipar o provimento pretendido. Mas a sua concessão, nos termos do artigo 300, caput, do CPC, está vinculada à presença de forte probabilidade do direito alegado e de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo.

2. A parte agravante não nega a inadimplência.

3. Segundo a Lei 9.514/1997, no caso de inadimplência, no todo ou em parte, em contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, o fiduciante é constituído em mora e intimado pessoalmente para purgação no prazo de quinze dias, cuja inobservância consolida a propriedade em nome do fiduciário e o registro na matrícula do imóvel. Em seguida, o fiduciário está autorizado a promover o leilão público para alienação do bem, independentemente de intimação pessoal do fiduciante, uma vez consolidada a propriedade em seu nome (Precedente: STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1463916 SP 2019/0065795-7, Relatora: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/12/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/12/2019).

4. A intimação direcionada ao endereço do imóvel, ainda que não localizado pessoalmente o devedor, não invalida a regularidade do procedimento de arrematação, hipótese dos autos. Precedentes: TRF2. 5ª Turma Especializada, AC 5000031-80.2021.4.02.5116, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 2.7.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5013386-19.2020.4.02.0000, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJe 27.8.2021.

5. Ressalte-se, ainda, que é possível a notificação por edital para a purgação da mora, conforme o disposto no § 4º do art. 26 da Lei 9.514/1997, o que igualmente ocorreu no caso dos autos.

6. Não há elementos nos autos suficientes para se reconhecer, em sede de cognição sumária, a irregularidade no procedimento de execução extrajudicial do imóvel. Pelo que se vê, de plano, há necessidade de dilação probatória de toda argumentação fático-jurídica levantada pela parte agravante, bem como se faz imprescindível que seja oportunizado o contraditório à parte adversa. Segundo a jurisprudência do TRF2, nas hipóteses em que a complexidade fática do alegado demandar dilação probatória não é possível que a tutela de urgência seja deferida, faltando, desse modo, a probabilidade do direito alegado (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 0007792-80.2018.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 28.11.2018).

7. Não se vislumbra, neste momento processual, urgência na situação, caracterizando o perigo da demora, uma vez que determinada a realização do leilão do imóvel, o que não implica imediato desapossamento do bem, afastando-se, assim, o perigo da demora do pleito. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 0000520-30.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 20.8.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022.

8. Os problemas financeiros invocados pela parte agravante não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual (Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0009645-26.2013.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 3.12.2021).

9. Ademais, com a nova redação dada pela Lei n.º 13.467/2017 à Lei n.º 9.514/1997, o legislador esclareceu que não é possível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade (artigo 26-A, §2 c/c artigo 27, §2º-B). Na verdade, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, é a assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel, conforme precedentes desta 5ª Turma (TRF2, AC 5049291-45.2019.4.02.5101, Relator Des. Fed. ALCIDES MARTINS, 5a. Turma Especializada, julgado em 19.04.2023, AC 5000232-40.2019.4.02.5117, 5ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO, DJe 08/06/2020).

10. Nesse contexto, não há como autorizar, neste momento processual, a suspensão de qualquer procedimento de execução extrajudicial do imóvel.

11. O E. TRF-2ª Região possui entendimento, no sentido de que a concessão da tutela de urgência se insere no poder geral de cautela do juiz, somente sendo possível ocorrer a sua reforma, por meio do presente recurso, em casos de interpretação teratológica, fora da razoabilidade, ou quando flagrantemente ilegal, ilegítimo ou abusivo (TRF2, 8ª Turma Especializada, AG 0008385-12.2018.4.02.0000, Rel. Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, DJe 10.7.2019), o que não ocorreu na hipótese dos autos.

12. Agravo de instrumento desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 20 de setembro de 2023.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001586611v6 e do código CRC 9135456e.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
Data e Hora: 2/10/2023, às 16:40:17

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 20/09/2023

Agravo de Instrumento Nº 5011332-75.2023.4.02.0000/RJ

RELATOR: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

PRESIDENTE: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

Votante: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

Votante: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

Votante: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

LUCIANE MORETTI DE MATTOS

Secretária