Apelação Cível Nº 5042053-38.2020.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal ALCIDES MARTINS
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra a sentença (evento 72, 1º grau) que, proferida nos autos da ação ordinária ajuizada por D. M. B. em face da ora apelante e de A. S. D. S., julgou extinto o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, III, quanto ao réu A. S. D. S., em virtude do reconhecimento do pedido autoral; e julgou procedente o pedido, “com fulcro no artigo 487, I, Código de Processo Civil, para tornar nula a venda praticada ilicitamente pela CEF ao segundo réu, sobre o imóvel da autora, sito à Rua Projetada 3 (atual Av. Claudio Besserman Vianna), PAA 11932, PAL 46342, nº 3, apartamento 406, bloco 7, Jacarepaguá/RJ, matrícula 290672, Vila Pan Americana”.
Em suas razões recursais (evento 78, 1º grau), a CEF requer a reforma da sentença, sustentando, em síntese, que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel em questão se deu de forma regular, não havendo qualquer determinação no processo 0015579-67.2010.4.02.5101 para que fosse sustada a execução. Assinala que jamais teve acesso aos valores depositados naquela ação, não podendo ser configurada purga da mora ou quitação do contrato.
Pontua que não agiu ilicitamente, já que não havia vedação à venda do imóvel e, na prática, o contrato seguia em situação de inadimplência, tendo em vista que os depósitos não puderam ser incorporados ao contrato, em razão de a lide prosseguir com o recurso de apelação interposto pela autora naquele feito. Destaca que houve intimação pessoal da parte autora para constituição em mora.
Contrarrazões da parte autora (evento 85, 1º grau), pugnando pelo improvimento do recurso.
O Ministério Público Federal justificou a desnecessidade de sua intervenção na presente lide (evento 6, 2º grau).
É o relatório.
VOTO
Conheço da apelação, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade.
Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra a sentença (evento 72, 1º grau) que, proferida nos autos da ação ordinária ajuizada por D. M. B. em face da ora apelante e de A. S. D. S., julgou extinto o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, III, quanto ao réu A. S. D. S., em virtude do reconhecimento do pedido autoral; e julgou procedente o pedido, “com fulcro no artigo 487, I, Código de Processo Civil, para tornar nula a venda praticada ilicitamente pela CEF ao segundo réu, sobre o imóvel da autora, sito à Rua Projetada 3 (atual Av. Claudio Besserman Vianna), PAA 11932, PAL 46342, nº 3, apartamento 406, bloco 7, Jacarepaguá/RJ, matrícula 290672, Vila Pan Americana”.
O cerne da controvérsia recursal gira em torno da possibilidade, ou não, de anular a venda praticada pela CEF sobre o imóvel da autora.
A sentença impugnada reconheceu inexistir razão para afastar o cumprimento da determinação judicial proferida no processo n. 0015579-67.2010.4.02.5101, considerando configurado o ilícito praticado pela ré ao promover a consolidação da propriedade e a alienação do bem objeto de contrato de mútuo (evento 72, 1º grau).
Tal qual relatado na sentença, a parte autora alega que comprou apartamento comercializado no empreendimento denominado Vila Pan Americana, cuja entrega das chaves ocorreu em 2008. Relatou que, em 2010, propôs a ação nº 0015579-67.2010.4.02.5101, que tinha por objeto a revisão de saldo devedor decorrente do contrato de financiamento celebrado junto à ré para a aquisição do referido imóvel.
Afirmou que, no curso da ação, efetuou o depósito do montante de R$ 149.211,16 (cento e quarenta e nove mil, duzentos e onze reais e dezesseis centavos), correspondente ao total da dívida indicado pela CEF para liquidação do contrato. Ressaltou que, em janeiro de 2018, foi proferida sentença que julgou improcedente a ação revisional proposta pela autora, mas considerou quitado o mútuo firmado entre as partes.
Todavia, segundo a autora, mesmo após a sentença, a CEF efetivou junto ao registro de imóveis a consolidação do imóvel, violando a determinação judicial. Além disso, a autora menciona ter tido conhecimento de que a ré vendeu o imóvel a terceiro através do contrato de compra e venda nº 1.4444.1298194-0.
Por outro lado, a CEF, ora apelante, sustenta a regularidade da consolidação da propriedade do bem em seu favor.
Conforme se constata dos autos, o imóvel objeto da lide foi financiado pela autora mediante constituição de alienação fiduciária de coisa imóvel, na forma da Lei n. 9.514/1997 (contrato nº 132230000115-6 – evento 1, inic1/fl. 2 e out 13, 1º grau).
De início, convém salientar que a validade do procedimento extrajudicial de consolidação de propriedade previsto na Lei 9.514/97 é reconhecida por este Tribunal Regional. Nesse sentido:
CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI 9.514/97. REGULARIDADE NA NOTIFICAÇÃO. PURGAÇÃO DA MORA. INTIMAÇÃO POR EDITAL. ESGOTAMENTO DE DILIGÊNCIAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NÃO DEMONSTRAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS. APELO IMPROVIDO.
1. Cuida-se de apelação interposta por MARCELO MARCOS DE ALMEIDA ALVAREDO e MARCIA KRUL em face de sentença (evento 42 – 1º grau), proferida nos autos da ação ordinária, ajuizada contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, que julgou improcedentes os pedidos autorais, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil, mantendo a validade do procedimento de consolidação de propriedade fiduciária, regido pela Lei 9.514/97. Os autores, ora apelantes, ajuizaram a demanda pleiteando a decretação de nulidade da execução extrajudicial (consolidação da propriedade fiduciária) em razão de sua inadimplência em financiamento de imóvel, localizado na Rua Dias da Cruz, n° 414, sala 303, Meier, Rio de Janeiro - RJ (evento 11 – PLAN4 – do 1° grau), adquirido por meio do contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária (evento 1 – CONTR5 – do 1° grau).
2. De início, convém salientar que a Lei nº 9.514/97, que rege o instituto da Alienação Fiduciária de bem imóvel, estabelece nos seus artigos 26 e 27 o procedimento por meio do qual a credora fiduciária constitui em mora o devedor fiduciante e, caso não ocorra o pagamento das parcelas vencidas e vincendas mais encargos legais e contratuais em 15 dias, haverá a consolidação da propriedade em favor daquele.
3. Desta forma, verifica-se que se faz necessária a intimação pessoal do devedor para que purgue a mora, por meio de oficial do Registro de Imóveis (art. 26, §1º), podendo tal intimação ser realizada por edital caso esteja em local incerto, a teor do disposto no §4º do art. 26. Transcorrido o prazo sem que o devedor fiduciante realize o pagamento, o art. 27, caput, da Lei 9.514/97 estabelece que a propriedade fiduciária do imóvel consolida-se em favor do credor fiduciário, no caso a CEF, que deve promover, em trinta dias a contar desse registro de propriedade, o leilão público para a alienação do bem.
4. Destarte, tem-se que, de acordo com o artigo 26 da Lei 9.514/1997, e diante do inadimplemento do fiduciante, este será intimado, a pedido do credor, pelo oficial do Registro de Títulos e Documentos do domicílio de situação do imóvel.
5. No caso concreto, resta comprovado nos autos que houve tentativa de intimação dos autores, ora apelantes, para a purga da mora (Evento 11, PLAN3, fls. 1 a 3 – do 1° grau), no endereço do imóvel financiado (Rua Dias da Cruz, n° 414, sala 303, Meier, Rio de Janeiro/RJ), não tendo sido os autores localizados, o que ensejou a sua intimação por meio de edital, conforme autorizado no § 4º do artigo 26 da Lei 9.514/97. Diante disso, a CEF, ora apelada, anexou aos autos provas de que publicou os editais de intimação no Jornal Extra, nas edições do dia 26 de dezembro de 2018 a dia 28 de dezembro de 2018 (evento 11 – PLAN3, fls. 4 e 5 – do 1° grau), em sinergia com o art. 26, parágrafo 4°, da Lei n° 9.514/97.
6. Decorrido o prazo previsto no art. 26, parágrafo 7°, da lei retrocitada sem purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis promoveu a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, conforme evento 11 – PLAN4 – do 1° grau.
7. Além disso, o fato de os mutuários não terem sido encontrados no endereço do imóvel financiado não afasta a validade da notificação enviada a esse endereço, tendo em vista que, para que seja regular o início do procedimento de consolidação da propriedade em favor da CEF, basta a remessa de notificação para o endereço do imóvel para comprovação da ciência do contratante quanto à purga da mora.
8. Constata-se que não há nulidade do procedimento extrajudicial por falta de intimação pessoal do mutuário acerca da designação de leilão, porque não existe previsão legal de notificação pessoal do devedor quanto às datas de realização dos leilões.
9. Ademais, com a nova redação dada pela Lei n.º 13.467/2017 à Lei n.º 9.514/1997, o legislador previu que não é possível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Na verdade, posteriormente a ocorrência da averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, é assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel, não havendo nos autos indícios de que os apelantes pretendiam exercer tal direito, o que obsta o pleito recursal. Precedente do Tribunal Regional Federal da 2ª Região.
9. Destarte, em virtude da inexistência de qualquer vício no procedimento, a consolidação da propriedade em favor da empresa apelada apresenta-se perfeitamente hígida, capaz de produzir os efeitos a ela inerentes. Assim, não tendo apresentado os recorrentes nenhum argumento que enseje a reforma da sentença, esta deve ser mantida em sua integralidade.
10. Apelação improvida, majorando-se os honorários advocatícios inicialmente arbitrados em 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) do valor atribuído à causa, atualizado, observada a gratuidade de justiça concedida aos autores, ora apelantes.
(AC 5049291-45.2019.4.02.5101, 5a. Turma Especializada, Relator Des. Fed. ALCIDES MARTINS, julgado em 19/04/2023)
Na hipótese em que não ocorreu o adequado adimplemento das obrigações, resta consolidada a propriedade em nome do fiduciário, ocorrendo a extinção da dívida, nos termos do art. 26, parágrafo 7º., da Lei n. 9.514/97, in verbis:
Art. 26 - Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
(...)§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
A partir de então, considera-se que o imóvel passou a integrar o patrimônio da instituição financeira, e ela poderá promover os atos expropriatórios, nos termos da lei.
In casu, no entanto, não assiste razão à CEF ao sustentar a regularidade do procedimento extrajudicial perpetrado por ela, vejamos.
Registre-se que a propriedade do imóvel descrito na matrícula nº 290672, do 9º Ofício de Registro de Imóveis da Capital do Estado do Rio de Janeiro, consolidou-se em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal em 17 de setembro de 2018, consoante averbação n. 11 (evento 1, out13/fl. 5, 1º grau).
Ocorre que, em razão de alegada onerosidade do contrato de mútuo habitacional e alienação fiduciária em garantia, a autora ajuizou ação ordinária, processo n. 0015579-67.2010.4.02.5101, objetivando a nulidade de cláusulas supostamente abusivas, além de indenização por danos patrimoniais e morais, a qual foi julgada improcedente, com sentença confirmada pela 8ª Turma Especializada desta Corte em sua integralidade, e transitada em julgado em 04/10/2021.
Não obstante a sentença de improcedência, restou determinado no decisum que os valores depositados judicialmente pela parte autora fossem destinados à CEF após o trânsito em julgado daquela ação, considerando-se “quitado o mútuo firmado entre as partes para aquisição do imóvel localizado à rua Projetada 3 do PAA 11.932, no. 03, Bl.07, apto 406 (fl. 157)” – evento 1, out10, fls. 10, 1º grau.
Oportuno consignar que o depósito foi realizado pela autora no montante de R$ 149.211,16 (cento e quarenta e nove mil, duzentos e onze reais e dezesseis centavos), de acordo com valor apontado no Relatório de Posição da Dívida para Liquidação emitido pela própria Caixa Econômica Federal (evento 1, out5 e 9, 1º grau). Ainda, releva notar que, comprovado o depósito integral, a CEF foi intimada para suspender a exigibilidade do débito residual e medidas executivas pertinentes à cobrança da dívida (evento 1, out7, 1º grau).
Ressalte-se que a CEF não interpôs recurso questionando a determinação de levantamento da quantia depositada para quitação do mútuo. Nesse cenário, inexiste razão para afastar o cumprimento da determinação judicial proferida no processo nº 0015579-67.2010.4.02.5101.
Assim, diferentemente do argumentado pela instituição bancária nas razões recursais, não é possível considerar válido o procedimento extrajudicial que culminou com a consolidação da propriedade em seu favor e qualquer outro ato subsequente de alienação do bem, eis que existia óbice judicial para a venda do imóvel diante da validade da decisão que suspendera a exigibilidade do saldo residual e das medidas executivas relacionadas à cobrança da dívida decorrente do contrato de financiamento em questão.
Agrego, ainda, por pertinente, os seguintes trechos da sentença, que ora adoto como razões de decidir (evento 72, 1º grau):
“(...) A matéria em discussão foi adequadamente apreciada por ocasião da decisão que analisou o pedido liminar, não havendo elementos suficientes para infirmar o entendimento então estabelecido. Dessa forma, o deslinde da causa se revolve pelos próprios fundamentos da decisão do Evento 9, os quais se transcrevem a seguir:
“Ab initio, merecem destaque algumas considerações a respeito da alegada liquidação da dívida referente ao contrato nº 132230000115-6.
A sentença proferida no processo nº 0015579-67.2010.4.02.5101 determinou que os valores depositados judicialmente pela parte autora fossem destinados à CEF após o trânsito em julgado daquela ação. Confira-se o dispositivo da referida sentença, cujo trecho referente à quitação do contrato fora destacado e acostado pela própria parte autora no Evento 1, Anexo 10:
Mediante consulta processual, constata-se que o processo em questão foi distribuído à 8ª Turma Especializada do Eg. TRF da 2ª Região, onde se encontra aguardando julgamento de apelação interposta pela parte autora. Portanto, ainda não ocorreu o trânsito em julgado da referida sentença.
Ora, se a transferência dos valores depositados em juízo somente poderá ser realizada após o trânsito em julgado da sentença, não há como considerar como quitado o contrato de mútuo nº 132230000115-6 firmado pela parte autora.
Por outro lado, conforme decisão proferida às fls. 868/869 do mesmo processo nº 0015579-67.2010.4.02.5101, uma vez comprovado o depósito integral da dívida, a CEF deveria suspender a exigibilidade do débito residual, bem como das medidas executivas pertinentes à cobrança da dívida (Evento 1, Anexo 6).
Veja-se que a própria CEF comprova ter inserido em seus registros as chamadas "Situações Especiais" decorrentes da condição sub judice do contrato (Evento 1, Anexo 9):
Por esta razão, reconhece-se primo ictu oculi a plausibilidade da pretensão da parte autora, haja vista que a consolidação da propriedade realizada pela CEF junto ao Registro Geral de Imóveis (Evento 1, Anexo 13) se revela contraditória ao comando judicial proferido no processo nº 0015579-67.2010.4.02.5101.
Saliente-se que, embora não seja possível reconhecer a quitação da dívida, o fato é que o contrato nº 132230000115-6 ainda é objeto de discussão judicial, de modo é, no mínimo, temerária a conduta da CEF em realizar a venda direta do imóvel dado em garantia.”
(...)
Portanto, não há razão para afastar o cumprimento da determinação judicial proferida no processo nº 0015579-67.2010.4.02.5101, restando configurado, desse modo, o ilícito praticado pela ré ao promover a consolidação da propriedade e a alienação do bem objeto de contrato de mútuo que a própria CEF concedeu o status de sub judice (Evento 1, Anexo 9).
Por fim, verifico que o segundo réu, Sr. A. S. D. S., não ofereceu resistência ao pedido autoral e informou, ainda, que ajuizou demanda indenizatória em face da CEF por força dos fatos aqui narrados. Nesse contexto, deve o feito ser extinto, com resolução do mérito, quanto ao referido réu, na forma do art. 487, inciso III, “a”, do CPC.
No que tange aos honorários advocatícios, importante destacar que a verba honorária deve ser arbitrada com base no princípio da causalidade.
No caso em comento, entendo que o segundo réu não deu causa ao ajuizamento da presente ação, razão pela qual não será condenado nas verbas sucumbenciais.
DISPOSITIVO
Diante de todo o exposto, com base na fundamentação supra:
a) JULGO EXTINTO O PROCESSO, com resolução do mérito, com fundamento no art. 487, III, “a”, do Código de Processo Civil, quanto ao réu A. S. D. S., em virtude do reconhecimento do pedido autoral;
b) JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, com fulcro no artigo 487, I, Código de Processo Civil, para tornar nula a venda praticada ilicitamente pela CEF ao segundo réu, sobre o imóvel da autora, sito à Rua Projetada 3 (atual Av. Claudio Besserman Vianna), PAA 11932, PAL 46342, nº 3, apartamento 406, bloco 7, Jacarepaguá/RJ, matrícula 290672, Vila Pan Americana.
Condeno exclusivamente a CEF ao pagamento das custas e honorários advocatícios, ora fixados em 10% sobre o valor da condenação, com fulcro no artigo 85 e seguintes do CPC.
Intimem-se.”
Assim, não tendo apresentado a recorrente argumento que enseje a reforma da sentença, esta deve ser mantida tal como lançada.
Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, nos termos da fundamentação supra, majorando-se em 2% (dois por cento) a condenação em honorários advocatícios, ex vi do § 11, do artigo 85, do CPC.
Documento eletrônico assinado por ALCIDES MARTINS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001539046v3 e do código CRC 2ff70497.
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Signatário (a): ALCIDES MARTINS RIBEIRO FILHO
Data e Hora: 07/08/2023, às 17:00:48