Apelação Cível Nº 5007081-91.2020.4.02.5117/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES LTDA. em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral, para (i) rescindir o contrato de compra de compra e venda  e alienação fiduciária celebrado entre a parte autora, o FAR e a CEF; (ii) condenar a CEF na devolução de todos os valores vertidos pela parte autora; (iii) condenar os réus solidariamente ao pagamento de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) a título de danos morais; e (iv) julgar improcedente o pedido de ressarcimento em relação aos danos dos móveis. Condenou, ainda, os Réus ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Em suas razões recursais (evento 84), a Apelante alega, preliminarmente, que, “uma vez que o imóvel já apresenta as alegadas falhas há mais de 3 anos, mister se faz reconhecer que a pretensão restou fulminada pela prescrição prevista no art. 206, §3º, inciso V do Código Civil”. No mérito, relata, em síntese, que “no caso sob análise, evidencia-se a ausência de responsabilidade da CEF pela condenação em perdas e danos imposta, decorrente de falhas na construção reconhecidas pela construtora nos autos. A CEF atuou, no caso sob análise, na qualidade de administradora do FAR e gestora de política pública para fomento de produção de moradia a público de baixa renda. O fato de a CEF fiscalizar as obras e atuar na gestão dos créditos aplicados ao PMCMV Faixa I não tem o condão de afastar a responsabilidade exclusiva da construtora por sua seara de atividades. A CEF é parte ilegítima para responder pelos vícios construtivos, portanto, que são de responsabilidade exclusiva da construtora.”. Sustenta, ainda, a impossibilidade de rescisão unilateral do contrato, a ausência de danos morais e a inaplicabilidade do CDC. Por fim, aduz que “a reparação fixada – R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), correspondente ao valor de mais que 1000 (mil) prestações, considerando o valor das prestações cobradas (R$ 50,00/mês) e, sobretudo, a conduta adotada pela recorrente, no sentido de eliminar, ou ao menos mitigar, os danos sofridos, afigura-se como, senão indevida, excessiva”.

Em contrarrazões (evento 100), a Apelada pugna pelo desprovimento do recurso.

Em seu recurso de apelação (evento 101), MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES LTDA. sustenta, em síntese, que “em que pesem os argumentos expostos pelo Magistrado a quo para justificar a decisão, certo é que eles não se sustentam diante do posicionamento que atualmente vem se consolidando perante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça em relação ao caso em apreço, qual seja, de impossibilidade de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel quando há financiamento bancário com cláusula de alienação fiduciária em curso, motivada por “desistência” do contratante/mutuário. Acontece que a justificativa de suposto vício no imóvel não faz surgir para ao Recorrido o direito à desistência desse negócio (quando descaracteriza a culpa da Recorrente), sob a invocação do art. 53 do CDC e súmula 543 do STJ, em nítida tentativa de mascarar a verdadeira razão e, com isso, afastar o tratamento específico conferido pela Lei 9.514/97 à matéria. (...) A garantia do CDC para a proteção do consumidor é: não pode ser contratualmente avençada a perda total dos valores pagos, quando for pleiteado pelo credor/fornecedor em face do devedor/consumidor o encerramento da relação contratual em caso de inadimplemento deste. Visto isso, observa-se sem maiores dificuldades que nenhum contrato assinado pelo Recorrido possui cláusula com esse conteúdo vedado, de modo que não há afronta ao CDC apta a ensejar a sua aplicação. Os contratos são perfeitamente válidos e de acordo com a legislação consumerista brasileira, não havendo necessidade de reinterpretação ou afastamento de suas cláusulas pelo Poder Judiciário”. Alega, ainda, que “persistindo o encerramento dos contratos, deve ser assegurado à Recorrente o direito de reaver o imóvel vendido – nas mesmas condições em que o foi – sendo imperiosa a determinação, ao Cartório de Registro de Imóveis, de cancelamento de todos os registros e averbações que digam respeito às relações rescindidas. Havendo o cancelamento dos registros, o imóvel retorna à propriedade das Recorrentes, podendo ser novamente alienado dentro das regras do Programa Minha Casa Minha Vida. E esse direito, de voltar ao estado anterior, é sumulado pela jurisprudência paulista, que sequer exige pedido específico nesse sentido, já que esse retorno é intrínseco ao ato de rescisão dos contratos firmados”. Por fim, sustenta a inexistência de danos morais.

É o Relatório.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001443130v2 e do código CRC eadef525.

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Apelação Cível Nº 5007081-91.2020.4.02.5117/RJ

VOTO

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos de apelação.

Inicialmente, rejeito a preliminar de prescrição suscitada pela CEF, uma vez que quando a pretensão é de natureza indenizatória, isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios de construção do imóvel, a ação é tipicamente condenatória e se sujeita ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL COM DEFEITO. METRAGEM A MENOR. PRAZO DECADENCIAL. INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. A orientação do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de se aplicar o prazo prescricional disposto no art. 205 do Código Civil à pretensão indenizatória decorrente do vício construtivo.

3. O abatimento de preço ante a diferença de metragem em vaga de garagem não foi objeto de discussão no acórdão recorrido. Precedentes que não retratam a mesma situação fática dos autos

4. Agravo interno não provido.”

(STJ, AgInt no REsp 1889229/SP, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 21/06/2021)

CIVIL. CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO NO IMÓVEL. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO PARA OS REPAROS NECESSÁRIOS E DE DANO MORAL. PRAZO DECADENCIAL DO ART. 26 DO CDC (90 DIAS). INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO AO PRAZO PRESCRICIONAL. DO ART. 205 DO CC/02. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. A pretensão cominatória de obrigar a construtora às providências necessárias ao saneamento do vício construtivo não se confunde com a mera substituição de produto ou reexecução de serviço, de modo que não se sujeita ao prazo decadencial previsto no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor.

3. Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) a ação é tipicamente condenatória e se sujeita a prazo de prescrição.

4. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02. Precedentes.

5. Agravo interno ão provido.

(STJ, AgInt no REsp 1863245/SP, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, DJe de 27/08/2020)

Ademais, cabe destacar que o art. 618 do Código Civil, que se refere ao contrato de empreitada, trata de garantia legal, e não de prescrição, donde se conclui que, detectado o defeito construtivo, o adquirente do imóvel terá até 10 (dez) anos para acionar o construtor e o agente operacional do FAR, nos termos do art. 205 do Código Civil.

No caso dos autos, considerando-se que não houve o decurso de prazo de dez anos entre a celebração do contrato entre as partes e o ajuizamento da presente demanda, não há que se falar em extinção do exercício do direito de pleitear indenização ou reparação por vícios construtivos.

Vencida essa questão, prossigo na análise do mérito da demanda.

Como cediço, a responsabilidade da CEF para responder por vícios de construção ou atraso na entrega da obra dependerá das circunstâncias em que se verifica a sua intervenção, nas seguintes situações: a) quando atuar como agente financeiro em sentido estrito; e b) quando atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

No âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, a responsabilidade da CEF é limitada à participação da escolha da construtora, o que, atualmente, ocorre de duas formas: (i) a CEF habilita uma Entidade Organizadora para que construa as unidades habitacionais; ou (ii) atua na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, titular do direito de propriedade dos imóveis que serão objeto do contrato de arrendamento, com opção de compra.

Com efeito, o PMCMV possui diversas modalidades, e é verdade que nem toda contratação realizada pelo sistema do referido programa gera responsabilidade da CEF, sendo necessária a atuação dessa instituição para além da condição de mero agente financeiro.

Sendo assim, em se tratando de contrato vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida com recursos do FAR – Fundo de Arrendamento Residencial, a CEF atua como representante do Fundo (art. 4º, inciso VI, da Lei nº 10.188/01) e como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, fato que a legitima para compor o polo passivo da demanda.

No caso dos autos, considerando ter sido o imóvel construído no âmbito do PMCMV, com recursos oriundos do FAR, tendo a CEF responsabilidade pela escolha do terreno, contratação da construtora e fiscalização da obra, há a responsabilidade da empresa pública federal pelos vícios decorrentes de construção da unidade imobiliária.

Nesse contexto, deve-se analisar se os danos alegados pela parte autora efetivamente decorrem de vícios de construção ou de outras causas, como por mau uso do imóvel ou ação de terceiros, visto que nesses dois últimos casos a responsabilidade da CEF estaria afastada.

Da análise da documentação acostada aos autos, verifica-se que certamente os danos constatados na unidade residencial decorrem de vícios na construção do imóvel, seja pela não observância dos requisitos técnicos mínimos e/ou pela execução inadequada do projeto.

Ademais, conforme bem apontou o juízo a quo, o perito do Juízo, em um laudo extremamente técnico e minucioso, se valendo de vistoria in loco, constatou a existência dos apontados problemas relacionados à construção (vícios de construção), de sorte que, as alegações apresentadas pelas Apelantes são infundadas e sequer apontam erros ou equívocos do trabalho do perito. 

Desta feita, a prova pericial é dotada de especial relevância para o deslinde de ação judicial que envolva questões técnicas que exijam do juiz um conhecimento específico diverso do saber jurídico. Nestes casos, a perícia técnica realizada por expert se trata do melhor meio de prova em relação àquilo que se quer comprovar.

Além disso, cumpre salientar que o perito judicial é órgão auxiliar do Juízo, portanto, terceiro imparcial e equidistante dos interesses das partes, o que confere ao seu trabalho uma presunção de legitimidade, de que realizará um tratamento isonômico. Por conseguinte, o laudo técnico goza de presunção de veracidade, se as partes não lograrem demonstrar incorreções em tais manifestações, como no caso em comento.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. CONTADOR JUDICIAL. PRESUNÇÃO LEGITIMIDADE. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. NÃO CUMULATIVIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. Apelação cível interposta em face de sentença que julga parcialmente procedentes os pedidos, para fixar o valor da dívida em R$ 210.687,96, nos parâmetros fixados pelo Contador Judicial. Cinge-se a controvérsia em perquirir a abusividade da cobrança de taxa de rentabilidade e de juros de mora juntamente com a comissão de permanência nos contratos objeto da lide. 2. Em que pese os precedentes do STJ no sentido de admitir a aplicação do CDC aos contratos bancários, não é possível concluir-se automaticamente pela ocorrência de abusividade, devendo haver prova mínima da conduta lesiva alegada pela parte autora, ônus este que lhe cabe quanto ao fato constitutivo do seu direito, por força do disposto no art. 373, I, CPC/2015.

[...]

 Nas situações em que ocorra divergência nos cálculos de liquidação, devem prevalecer aqueles elaborados pela contadoria do Juízo, órgão auxiliar e isento, equidistante do interesse das partes, possuindo não apenas habilitação técnica, mas também imparcialidade e confiabilidade, cujos os cálculos gozam de presunção de veracidade, se as partes não lograrem demonstrar incorreções em tais manifestações, como no caso em comento. [...]

12. Apelação não provida

(TRF2, AC 5003543-53.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, 5ª Turma Especializada, DJe de 20/07/2021) 

É sabido que o cidadão, ao aderir a uma política pública habitacional executada pela Caixa Econômica Federal com recursos do FAR, tem a legítima expectativa de obter um imóvel com as devidas condições de segurança e habitabilidade, confiando no programa habitacional prestado pela Administração Pública.

Nesse contexto, não há dúvidas de que os vícios construtivos existentes no imóvel geraram e ainda geram claros transtornos à parte autora, situação que ultrapassa os limites de um mero aborrecimento, ensejando o dano moral passível de recomposição, ainda que em patamar reduzido em relação ao determinado pela sentença.

Em relação à fixação do quantum indenizatório, não há critérios objetivos para a fixação da indenização por violação aos direitos da personalidade, subordinando-se a mesma ao arbítrio judicial, que deve pautar-se pelos ditames da coerência e proporcionalidade. Nesse cenário, cumpre destacar que o valor arbitrado não deve ser inexpressivo, de modo a ser considerado inócuo, nem proporcionar o enriquecimento sem causa do ofendido, devendo ser considerados, na fixação, a extensão do dano, a reprovabilidade da conduta do agente, a natureza punitivo-pedagógica do ressarcimento e a situação econômica do ofendido e do autor do fato.

Na hipótese vertente, considerando as circunstâncias específicas do caso concreto, os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, bem como a extensão do dano e a capacidade econômica das partes, afigura-se necessária a redução do montante fixado na sentença de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) para R$ 20.000,00 (vinte mil reais), eis que tal quantia se revela suficiente à reparação e não configura enriquecimento sem causa.

No que se refere à pretensão de rescisão unilateral do contrato, cabe destacar que o contrato foi celebrado sob as normas do Programa Minha Casa Minha Vida, o qual, dadas as suas peculiaridades, permite expressamente o distrato, com base na Portaria n.º 488, de 18/07/2017, do extinto Ministério das Cidades, cujo art. 1º dispõe:

Art. 1º O contrato firmado entre o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela Instituição Financeira Oficial Federal (IF), e a pessoa física, na qualidade de beneficiária do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), será objeto de rescisão nos casos de descumprimento contratual, ocupação irregular, desvio de finalidade, inadimplemento com os pagamentos das prestações da compra e venda ou por solicitação do beneficiário. 

In casu, houve descumprimento contratual por parte das Apelantes ao entregarem imóvel inabitável, o que justifica a rescisão do contrato, com a devolução de todos os valores pagos pela parte autora.

Impende-se, pois, à luz dos argumentos expendidos acima, prover parcialmente o apelo da CEF e da MRV, para tão somente reduzir o valor dos danos morais para R$ 20.000,00 (vinte mil reais), mantendo os demais termos da sentença. Como as Apelantes sucumbiram na quase totalidade dos recursos, arcarão com a majoração da verba honorária em 1% (um por cento) sobre os 10% (dez por cento) fixados pela sentença, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Ante o exposto, voto no sentido de dar parcial provimento aos recursos de apelação interpostos por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES LTDA.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001443131v2 e do código CRC 038a4453.

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Apelação Cível Nº 5007081-91.2020.4.02.5117/RJ

EMENTA

ADMINISTRATIVO. RECURSO DE APELAÇÃO. IMÓVEL ADQUIRIDO NO ÂMBITO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE CIVIL DA CEF. DANO MORAL CARACTERIZADO. RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO. POSSIBILIDADE.

1. A responsabilidade da CEF para responder por vícios de construção ou atraso na entrega da obra dependerá das circunstâncias em que se verifica a sua intervenção, nas seguintes situações: a) quando atuar como agente financeiro em sentido estrito; e b) quando atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

2. No âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, a responsabilidade da CEF é limitada à participação da escolha da construtora, o que, atualmente, ocorre de duas formas: (i) a CEF habilita uma Entidade Organizadora para que construa as unidades habitacionais; ou (ii) atua na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, titular do direito de propriedade dos imóveis que serão objeto do contrato de arrendamento, com opção de compra.

3. Sendo assim, em se tratando de contrato vinculado ao PMCMV com recursos do FAR, a CEF atua como representante do Fundo e como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, fato que a legitima para compor o polo passivo da demanda. A partir disso, deve-se analisar se os danos alegados efetivamente decorrem de vícios de construção ou de outras causas, como mau uso do imóvel ou ação de terceiros.

4. No caso dos autos, verifica-se que certamente os danos constatados na unidade residencial decorrem de vícios na construção do imóvel, seja pela não observância dos requisitos técnicos mínimos e/ou pela execução inadequada do projeto. Ademais, conforme bem apontou o juízo a quo, o perito do Juízo, em um laudo extremamente técnico e minucioso, se valendo de vistoria in loco, constatou a existência dos apontados problemas relacionados à construção (vícios de construção), de sorte que, as alegações apresentadas pelas Apelantes são infundadas e sequer apontam erros ou equívocos do trabalho do perito.

5. Nesse contexto, não há dúvidas de que os vícios construtivos existentes no imóvel geram claros transtornos à Apelada, situação que ultrapassa os limites de um mero aborrecimento, ensejando o dano moral passível de recomposição, ainda que em patamar reduzido em relação ao determinado pela sentença.

6. Em relação à fixação do quantum indenizatório, não há critérios objetivos para a fixação da indenização por violação aos direitos da personalidade, subordinando-se a mesma ao arbítrio judicial, que deve pautar-se pelos ditames da coerência e proporcionalidade. Nesse cenário, cumpre destacar que o valor arbitrado não deve ser inexpressivo, de modo a ser considerado inócuo, nem proporcionar o enriquecimento sem causa do ofendido, devendo ser considerados, na fixação, a extensão do dano, a reprovabilidade da conduta do agente, a natureza punitivo-pedagógica do ressarcimento e a situação econômica do ofendido e do autor do fato.

7. Na hipótese vertente, considerando as circunstâncias específicas do caso concreto, os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, bem como a extensão do dano e a capacidade econômica das partes, afigura-se necessária a redução do montante fixado na sentença de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) para R$ 20.000,00 (vinte mil reais), eis que tal quantia se revela suficiente à reparação e não configura enriquecimento sem causa.

8. No que se refere à pretensão de rescisão unilateral do contrato, cabe destacar que o contrato foi celebrado sob as normas do PMCMV, o qual, dadas as suas peculiaridades, permite expressamente o distrato, com base na Portaria nº 488/2017, do extinto Ministério das Cidades, nos casos de descumprimento contratual, ocupação irregular, desvio de finalidade, inadimplemento com os pagamentos das prestações da compra e venda ou por solicitação do beneficiário. 

9. In casu, houve descumprimento contratual por parte das Apelantes ao entregarem imóvel sem qualquer condição de habitabilidade, o que justifica a rescisão do contrato, com a devolução de todos os valores pagos pela parte autora.

10. Provido parcialmente os recursos de apelação interpostos por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES LTDA.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, dar parcial provimento aos recursos de apelação interpostos por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES LTDA, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 31 de maio de 2023.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001443132v3 e do código CRC 4e002250.

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Data e Hora: 2/6/2023, às 17:18:3

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA DE 31/05/2023

Apelação Cível Nº 5007081-91.2020.4.02.5117/RJ

RELATOR: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária