Apelação Cível Nº 0004858-22.2011.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por A. A. M..
O autor combate a sentença (Eventos 178 e 222) que julgou procedente em parte o pedido por ele formulado em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF).
Foi determinada, como calculado pela perícia, a revisão das prestações do contrato de mútuo com garantia hipotecária, celebrado por ele com a ré no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, de acordo com o Plano de Equivalência Salarial (PES/CP).
Na petição inicial, aforada em abril de 2011 (e posterior emenda – Evento 09), o autor narra que celebrou o contrato em setembro de 1989, para aquisição do imóvel situado à Rua Visconde de Santa Isabel, n.º 180, apartamento 403, Vila Isabel, nesta cidade, no qual foi pactuada a cobertura do saldo devedor residual pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS, e o reajuste das prestações pelo PES/CP; que pagou regularmente todas as 240 prestações até o término do contrato, em setembro de 2009, quando lhe foi recusado o ofício de quitação e apontada o saldo de R$ 432.128,34, que não teria sido coberto pelo FCVS por ter outro financiamento no município. Assim, sustenta a adimplência das prestações pactuadas, o descumprimento do contrato por parte da CEF, além de cobranças abusivas, inaplicabilidade da TR como índice de correção monetária, e indevida capitalização de juros, e requer a declaração de inexigibilidade do saldo devedor e a cobertura pelo FCVS, com a expedição do ofício de quitação, bem como a revisão das prestações de acordo com os índices de sua categoria profissional e devolução em dobro dos valores indevidamente pagos.
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença de procedência parcial, que considerou inexistente a cobertura do FCVS e acolheu as conclusões da perícia quanto à incidência de índices de reajuste superiores àqueles devidos de acordo com a categoria profissional cadastrada, determinado o seu recálculo e os consequentes reflexos sobre o saldo devedor.
A CEF adiantou os cálculos relativos ao cumprimento do julgado, e apresentou planilha de débito no total de R$ 1.167.799,99, em novembro de 2019 (Evento 185).
Em seu recurso, o autor requer a reforma da sentença, e aponta que a peça deixou de apreciar a prática de anatocismo, através da capitalização indevida de juros, fato também constatado pela perícia. Sustenta que o perito confirmou a prática de amortizações negativas na evolução do financiamento, aspecto não enfrentado de forma conclusiva pela sentença, mesmo após a interposição de embargos de declaração, o que deve agora ficar expresso no julgado, com a consequente revisão não apenas das prestações, de acordo com o PES/CP, mas também do saldo devedor (Evento 228).
Em suas contrarrazões, a CEF apenas alega a tentativa do autor de ludibriar o juízo e impor suas teses infundadas, e que o recurso deve ser desprovido (Evento 234).
No Evento 236, a ocupante C. A. D. S. requer seu ingresso no feito, na qualidade de promitente compradora do imóvel em questão.
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
A apelação será provida, pois constatada a prática de amortizações negativas ao longo de todo o financiamento. Assim, nesse aspecto também é devida a revisão do saldo devedor, na forma já decidida pelo Superior Tribunal de Justiça.
A maior parte do julgado não é impugnada e, assim naturalmente, e tirante a parte alterada, a sentença é mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, evitando-se transcrição, e pelos motivos que se lhe acrescem, na forma adiante alinhada.
E há de se ressalvar, como melhor explicitado adiante, que a revisão do financiamento não melhorará em quase nada a situação do mutuário, pois a perícia também constatou o pagamento das prestações em valores inferiores aos que seriam corretos de acordo com a equivalência salarial.
Assim, o recálculo do saldo devedor evitando-se as amortizações negativas representará uma diferença pequena, e o devedor continuará responsável por expressiva dívida, a qual a adquirente, atual ocupante, já disse não ter condições de pagar, mesmo nas condições favoráveis oferecidas pela credora nas audiências de conciliação.
Esse é o quadro e, embora possivelmente inútil toda a discussão, que serviu apenas para atrasar a execução da dívida e a retomada do imóvel pela credora, passa-se ao exame da matéria debatida no recurso.
O contrato de compra e venda, mútuo e obrigações com hipoteca, foi celebrado em setembro de 1989, com recursos do SBPE (Evento 1, OUT2, p. 03/16, e Evento 8, OUT5).
O valor financiado, de NCz$ 156.792,77, era claramente superior ao limite de cobertura pelo FCVS (de NCz$ 67.875,00, item C-9), e não consta previsão de contribuições ao Fundo nas prestações mensais, de modo que incidia o disposto na cláusula décima oitava, e o saldo residual é de inteira responsabilidade do mutuário, como acertadamente estipulado na sentença.
O plano de reajuste das prestações era PES/CP (cláusula nona e item C-4, p. 05), e a categoria profissional cadastrada foi a dos bancários. Já o saldo devedor deveria ser corrigido pelos índices de poupança (cláusula oitava).
Não era necessária perícia para constatar, como se vê da planilha elaborada pela CEF, que todas as amortizações foram negativas ao longo do financiamento (Evento 1, OUT2, p. 17/ss).
Houve ainda incorporação das prestações não pagas de abril de 1996 a fevereiro de 1997 (p. 23/24), setembro a novembro de 1998 (p. 27), com o consequente recálculo das prestações subsequentes.
Com a ressalva das parcelas incorporadas, foram pagas todas as 240 prestações pactuadas, mas, desde o término do prazo contratual, em setembro de 2009, nada mais foi pago.
Ou seja, o mutuário, ou quem ele autorizou (a atual ocupante), residem graciosamente no imóvel há treze anos.
Esta ação, como visto, foi proposta somente em abril de 2011, sob a equivocada premissa de que o contrato contava com a cobertura do FCVS e de que nada mais seria devido.
Após a sentença, mesmo já tendo comparecido a duas audiências dizendo-se ocupante do imóvel, peticionou a adquirente C. A. D. S. (Evento 236), com a promessa de compra e venda lavrada em janeiro de 2021 (Evento 236, ESCRITURA5). Ali foi pactuado o preço de R$ 89.000,00, dos quais R$ 30.000,00 foram pagos ao promitente vendedor como sinal e princípio de pagamento, e o saldo de R$ 59.000,00 deveria ser pago à CEF.
Curioso destacar que foi a promitente compradora quem compareceu nas audiências de conciliação realizadas em maio e novembro de 2017 (Eventos 117 e 141), na qualidade de ocupante do imóvel, dizendo não ter condições de assumir o valor proposto pela CEF. Nas audiências seguintes, nem ela nem o autor compareceram (Eventos 158 e 172).
Na primeira tentativa de conciliação com a ocupante, a proposta feita pela EMGEA, diante da dívida vincenda de R$ 889.474,98, era de pagamento da quantia total de R$ 60.830,00, em junho de 2017, ou, em caso de reestruturação da dívida, de R$ 28.37,29 com recursos do autor e refinanciamento do restante de R$ 43.800,00, em 108 parcelas de R$ 795,55.
Não obstante, consta uma segunda proposta, agora com valor para pagamento à vista de R$ 105.790,93, ou em uma parcela de R$ 16.076,25, seguido de 10 parcelas de R$ 9.778,75.
A ocupante, porém, disse não ter condições financeiras de realizar quaisquer dos pagamentos propostos.
Na segunda tentativa, a dívida já alcançava a cifra de R$ 939.246,92, ao passo que o valor de avaliação do imóvel era de R$ 236.000,00. Desta vez, a proposta de liquidação era de R$ 61.474,14, sem refinanciamento (Evento 141). Mais uma vez, a ocupante disse não dispor dos recursos.
Embora tenha se recusado a pagar R$ 61.474,14 diretamente à CEF para resolver sua situação, ou mesmo aceitar a reestruturação da dívida, a ocupante aparentemente preferiu pagar, segundo a promessa de compra e venda, R$ 30.000,00 ao mutuário inadimplente, e assumir o restante da dívida perante a CEF, o que em nada melhorará sua situação.
Sobre seu pedido de ingresso no feito, a alienação da coisa litigiosa não altera a legitimidade das partes (art. 109 do CPC) e a CEF não foi intimada para se manifestar. De todo modo, será admitida como assistente do autor.
No mais, como adiantado, de acordo com a perícia (Evento 75, e laudo complementar no Evento 93) e os índices de reajuste aplicados à categoria profissional cadastrada, o mutuário efetuou pagamentos a menor do que os devidos, que somavam R$ 55.539,81, em fevereiro de 2016.
Ainda que o perito tenha apontado a pequena cobrança a maior de R$ 2.150,06, ao longo de todo o financiamento, o que afinal foi acatado pela sentença sem a devida atenção às peculiaridades do caso, vê-se que o encontro de contas é totalmente desfavorável ao devedor.
Confira-se a correta comparação feita pela CEF no Evento 128:
“1.1.1 Na planilha apresentada pela Perícia às fls.244/249, pode-se observar que, ao término do prazo originalmente contratado de 240 meses, o último encargo mensal (09/2009) apurado pela Perícia foi no valor de R$ 1.307,74, superior ao cobrado pela CAIXA para o mesmo mês, no valor de R$ 945,92, confirmando que não houve excesso nos reajustes das prestações pela CAIXA.”
Após a sentença, a CEF adiantou os cálculos relativos ao cumprimento do julgado, e apresentou planilha de débito no total de R$ 893.919,79, em novembro de 2019 (Evento 185, PLAN5). A diferença de prestações pagas a menor, de acordo com o PES, seria de R$ 59.630,03, em comparação com as prestações cobrados pela CEF anteriormente, o que não melhora a situação do devedor.
Ou seja, diante do valor da garantia e da dívida acumulada, provavelmente não haverá condições ou interesse do mutuário ou da atual ocupante em regularizar o débito acumulado ao longo de treze anos, e toda essa discussão terá sido inútil, senão serviu apenas, como sói acontecer nesses casos, para permitir a permanência gratuita no imóvel por mais algum tempo.
Ademais, importa anotar, que, a rigor, a revisão das prestações já regularmente pagas, ainda que fosse para lhes reduzir o valor (e nem é o caso, pois os pagamentos foram inferiores ao devido), em verdade, prejudicaria o devedor, pois o saldo devedor automaticamente seria majorado em tal cálculo, já que os abatimentos mensais ao longo dos anos seriam menores. Dessa forma, é ilusória a perspectiva de que o devedor teria algum crédito nessa equação. Quanto menos se paga, menos é abatido do saldo devedor, e a dívida remanescente, não contando contrato com cobertura do FCVS, terá de ser arcada pelos mutuários.
Diante desse quadro, tal como em vários casos semelhantes, na fase de cumprimento do julgado, o valor a ser abatido do saldo devedor, resultante das amortizações negativas, possivelmente será ínfimo, e a dívida, corrigida ao longo dos vários anos, será alta.
Mas a CEF não interpôs recurso e tudo isso será apurado no momento próprio, na fase subsequente, de cumprimento.
Por fim, no que tange à capitalização de juros, deve-se ressaltar que, em princípio, não configura qualquer ilegalidade a utilização do sistema de amortização introduzido pela Tabela Price nos contratos de financiamento habitacional. A letra “c” do art. 6º da Lei n.º 4.380, de 21 de agosto de 1964, não pode ser interpretada literalmente, mas em conjunto com a letra “f”.
Desta forma, "não é ilegal a utilização da tabela Price para o cálculo das prestações da casa própria, pois, por meio desse sistema, o mutuário sabe o número e os valores das parcelas de seu financiamento". (STJ, REsp 755.340/MG, 2ª Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJ de 20.2.2006). E não é cabível a pretensão de substituir este critério pelo método hamburguês ou qualquer outro.
Entretanto, a aplicação da Tabela Price pode ensejar a capitalização indevida de juros, através do fenômeno da amortização negativa, nas hipóteses em que os juros mensais forem superiores ao valor da prestação, somando-se ao saldo devedor.
E, no caso, como visto, não era necessária a realização de perícia para constatar que, de fato, na maior parte da evolução da dívida, as amortizações foram negativas e, portanto, insuficientes para cobrir os juros mensais. A planilha de evolução do financiamento é clara neste sentido.
Cabe reiterar que o mutuário pagou todas as prestações inicialmente pactuadas, tendo somente interrompido o pagamento das prestações a partir do refinanciamento do saldo devedor residual.
As amortizações negativas afetam o cálculo do saldo devedor, cujo montante, ao final do contrato, é refinanciado, às expensas dos devedores, como ocorreu no caso.
Por conseguinte, comprovada a existência de amortizações negativas, e ante o pagamento regular das prestações pelos mutuários, é o caso de se impor o ajuste e aferição do correto do saldo devedor do financiamento.
Assinale-se que a Medida Provisória nº 2.170-36/01 só se aplica aos contratos celebrados após 31 de março de 2000, e não é este o caso. Ademais, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu sobre o tema, e a ementa a seguir sintetiza toda a matéria:
“PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. FCVS. LANÇAMENTO DOS JUROS NÃO-PAGOS EM CONTA SEPARADA, COMO MEIO DE SE EVITAR A CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. POSSIBILIDADE.
1. A utilização do Sistema Francês de Amortização (Tabela Price) pode ensejar a cobrança de juros sobre juros, como, por exemplo, na hipótese de amortização negativa do saldo devedor.
2. Tal situação é explicada pelo descompasso existente entre a correção monetária do saldo devedor, normalmente com base nos índices aplicáveis à caderneta de poupança, e a atualização das prestações mensais, nos moldes definidos no Plano de Equivalência Salarial - PES -, ou seja, de acordo com a variação salarial da categoria profissional do mutuário. Nessa sistemática, o valor da prestação, freqüentemente corrigido por índices inferiores aos utilizados para a atualização do saldo devedor, com o passar do tempo, tornava-se insuficiente para amortizar a dívida, já que nem sequer cobria a parcela referente aos juros. Em conseqüência, o residual de juros não-pagos era incorporado ao saldo devedor e, sobre ele, incidia nova parcela de juros na prestação subseqüente, em flagrante anatocismo. A essa situação deu-se o nome de amortização negativa.
3. Diante desse contexto, os Tribunais pátrios passaram a determinar que o quantum devido a título de juros não-pagos fosse lançado em uma conta separada, sujeita somente à correção monetária, tal como ocorreu na hipótese dos autos.
4. Tal providência é absolutamente legítima, tendo em vista que a cobrança de juros sobre juros é vedada nos contratos de financiamento regulados pelo Sistema Financeiro de Habitação, ainda que livremente pactuada entre as partes contratantes, segundo o disposto na Súmula 121/STF, assim redigida: "É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada".
5. "A capitalização de juros, em qualquer periodicidade, é vedada nos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação, ainda que haja previsão contratual expressa, porquanto inexistente qualquer previsão legal, incidindo, pois, o enunciado 121 da Súmula do Supremo Tribunal Federal" (AgRg no REsp 630.238/RS, 3ª Turma, Rel. Min. Castro Filho, DJ de 12.6.2006).
6. Não há falar, outrossim, em ofensa à norma que prevê a imputação do pagamento dos juros antes do principal, na medida em que os juros não-pagos serão normalmente integrados ao saldo devedor, porém em conta separada, submetida somente à atualização monetária, como meio de se evitar a incidência de juros sobre juros.
7. No tocante à conta principal, a sistemática seguirá pela adoção da Tabela Price, conforme decidido pela Corte de origem, abatendo-se, em primeiro lugar, os juros, para, em seguida, amortizar o capital, mesmo porque "não é ilegal a utilização da tabela Price para o cálculo das prestações da casa própria, pois, por meio desse sistema, o mutuário sabe o número e os valores das parcelas de seu financiamento" (REsp 755.340/MG, 2ª Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJ de 20.2.2006), ressalvadas as hipóteses em que a sua adoção implica a cobrança de juros sobre juros.
8. Agravo regimental desprovido.”
(STJ, AgRg no REsp 954113 / RS, 1ª Turma, Rel.: Min. Denise Arruda, DJe 22/09/2008).
Voto por dar provimento à apelação, de modo a também determinar a revisão do saldo devedor residual, computando-se em conta separada os juros não pagos decorrentes das amortizações negativas verificadas, consoante jurisprudência do STJ. Após o ajuste, se houver valor pago a maior, será compensado com o débito remanescente, nos termos do art. 23 da Lei n.º 8.004/90. Os demais termos da sentença são mantidos. Oportunamente, retifique-se a autuação, para a inclusão de C. A. D. S. como assistente da parte autora (Evento 236) e para constar somente o autor como apelante.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001143792v2 e do código CRC 2e4ad613.
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Signatário (a): GUILHERME COUTO DE CASTRO
Data e Hora: 9/9/2022, às 17:55:23