Agravo de Instrumento Nº 5001369-77.2022.4.02.0000/RJ
RELATOR: Desembargadora Federal VERA LUCIA LIMA DA SILVA
RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento interposto por I. F. e OUTROS, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, alvejando decisão que, nos autos de ação revisional, fixou aluguel provisório “no valor de R$ 33.886,95”.
Em suas razões recursais (evento 1), os Recorrentes aduzem que “firmaram contrato de locação não residencial com a ré, cujo objeto é o imóvel situado na Rua Jose Fulgêncio de Carvalho Netto, nº. 38, esquina com a Rua La Guardia, Lote nº 01, Aterrado, Volta Redonda/R, com 1.594,68 m² de área total construída (1º e 2º pavimentos), com 14 (quatorze) vagas de estacionamento. O contrato vigente foi firmado em 05/10/2017, tendo como valor de aluguel a importância de R$ 32.596,41, valor que é pago até a presente data. Fato é que, apesar dos autores terem notificado a agravada para reajustar os aluguéis nos anos de 2018 e 2019, a mesma não aceitou nenhum reajuste e, até a presente data, mantem a quantia paga inicialmente, ou seja, passados 04 anos o valor do aluguel continua sendo o valor inicial, o qual encontra-se defasado. Importante ressaltar que, em 04/10/2021, os agravantes novamente voltaram a notificar a agravada para que o aluguel fosse reajustado, contudo, a agravada emitiu parecer concluindo que que o aluguel deveria ser reajustado para a quantia de R$ 33.886,95, com base em uma suposta avaliação que teria concluído que o valor do m² do imóvel era R$ 21,25. Certamente que o valor do m² indicado pela agravada não corresponde a realidade do mercado, sendo certo que os agravantes pagaram uma profissional habilitada, inclusive devidamente registrada e habilitada junto ao TJRJ, que avaliou o aluguel do imóvel em R$ 80.388,00, cujo laudo é apresentado em anexo, ao contrário da agravada, que não apresentou nenhum laudo de avaliação. O valor pago atualmente não consiste na realidade do valor comercial do imóvel, tendo a avaliação realizada pelos autores considerado o valor mercadológico do imóvel e dos imóveis encontrados na localidade, bem como localização do imóvel e condições de sua estrutura”, alegando que “inicialmente, com relação a alegação de que o preço do m²indicado pela agravada é um ato praticado pela administração pública e, portanto, possui presunção de legalidade, o que justifica sua aplicação como parâmetro, a mesma não está alinhada com o conceito de ato administrativo, tampouco com o de presunção de legitimidade dos atos administrativos. Confunde-se aqui o conceito de ato administrativo, o qual possui presunção de legitimidade e atos da administração pública, os quais, nem sempre estão dotados de presunção de legitimidade. Certamente que todo ato administrativo é um ato da administração pública, contudo, nem todo ato da administração pública é um ato administrativo, já que também há atos privados, materiais, etc, os quais não são alcançados pela presunção de legitimidade. No caso dos autos, tratando-se de questões inerentes à um contrato de locação, temos que a agravada, por um ato da administração pública particular, apresentou um parecer sobre um suposto valor do m² do imóvel objeto da lide, contudo, tal ato não se equipara à um ato administrativo e, portanto, não possui qualquer presunção de legitimidade. Certamente estamos diante de um ato atípico da justiça federal ora representada processualmente pela agravada, não se equiparando a um ato administrativo que seria uma um ato unilateral, que impõe uma determinação sobre particulares e que depende apenas da vontade da administração pública. Ao emitir parecer indicando uma valor do m²a agravada não estava praticando um ato administrativo, já que trata-se de uma questão que não pode ser imposta ao particular e não depende apenas da vontade da administração pública. Portanto, a declaração de que o parecer da agravada que fixou o m² do imóvel se equipara a um ato administrativo e possui presunção de legitimidade feriu o princípio da isonomia entre as partes, bem como feriu o conceito de ato administrativo, tendo o juízo de primeira instância considerado, incorretamente, ato praticado pela agravada como ato administrativo. Logo, referido parecer não deve ser utilizado como embasamento para fixar nenhum aluguel provisório. Quanto a alegação de que a pandemia de COVID-19 teria reduzido a ocupação de prédios comerciais, chega a ser absurda, já que o que se eleva em conta na Pandemia é a redução do poderio econômico da parte, sendo certo que que não houve qualquer redução do poderio econômico da agravada para honrar com o pagamento de suas obrigações, tendo mantido seu orçamento, não se justificando qualquer redução ou estagnação do aluguel do imóvel objeto da presente demanda. Além disso, conforme foi bem esclarecido, o contrato objeto da demanda está defasado em mais de 03 anos, tendo em vista que a agravada nunca aceita nenhum reajuste. A título de esclarecimento, se todos os reajustes previstos tivessem sido devidamente aplicados, o valor do aluguel estaria, atualmente em R$ 61.710,44, considerando atualização até a data base de 2021. Por conseguinte, evidente que há uma necessidade de ser aplicada a revisão do aluguel, sendo certo que há uma necessidade de se aplicar um aluguel provisório que corresponda a realidade da situação e do imóvel. Conforme disposto na Lei 8.245/91, o aluguel provisório pode ser fixado em até 80% do valor pretendido, ou seja, R$ 64.310,40, de modo que, observando o princípio da razoabilidade e proporcionalidade, certamente que o aluguel provisório fixado pelo juízo de primeira instância, não está correto”, afirmando que “veja que a jurisprudência defende a aplicação do aluguel provisório com base nos princípios mencionados e com base nos elementos apresentados pelas partes, sendo certo que a agravante apresentou lado pericial, realizado por perito de notória idoneidade, inclusive devidamente registrada e habilitada junto ao TJRJ. Ao contrário, o parecer apresentado pela agravada não possui qualquer embasamento técnico, ou justificativa para indicação do valor do m² do imóvel”. Por fim, requer a concessão de liminar, bem como, ao final, “que seja fixado aluguel provisório em valor superior ao fixado pelo juízo a quo, sugerindo o valor de R$ 61.710,44, com base na fundamentação supra”.
Decisão indeferindo pedido liminar (evento 2).
Contrarrazões (evento 24).
Parecer do Ministério Público Federal (evento 30) opinando pela sua não manifestação por falta de interesse público.
É o Relatório. Peço dia para julgamento.
VOTO
Trata-se de agravo de instrumento interposto por I. F. e OUTROS, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, alvejando decisão que, nos autos de ação revisional, fixou aluguel provisório “no valor de R$ 33.886,95”.
A parte autora, ora agravante, propôs Ação Revisional de Aluguel em face da União Federal, pleiteando liminar para que “seja fixado aluguel provisório na proporção de 80% do valor pretendido pelos autores, nos termos do artigo 68, inciso II, alínea “a”, da Lei 8.245/91”, bem como que “seja julgada procedente a presente ação, para que seja fixado aluguel no valor de R$ 80.388,00, ou, subsidiariamente, outro valor que o juízo entender cabível, condenando a ré, ainda, no pagamento das diferenças devidas a contar da distribuição da presente, nos termos do artigo 69 da Lei 8.245/91”, nos termos lançados na petição inicial.
A decisão agravada asseverou que “o aluguel provisório deve ser fixado em consonância com o apurado pela Administração, ou seja, em R$ 33.886,95 (R$ 21,25 x 1.594,68 m²)” (evento 11, autos principais).
O presente recurso visa reformar o decisum objurgado, para que seja “fixado aluguel provisório em valor superior ao fixado pelo juízo a quo, sugerindo o valor de R$ 61.710,44”.
Cuida-se de contrato de locação de imóvel celebrado em outubro de 2017, pelo valor de 32.596,41 (evento 1, CONTR3, autos principais).
O indigitado imóvel é sede da Subseção de Volta Redonda da Justiça Federal e possui uma área de 1.594,68m².
Os autores, ora agravantes, apresentaram Ação Revisional de Aluguel, exibindo laudo pericial que concluiu que o valor da locação, em outubro de 2020, deveria ser de R$ 80.388,00 (evento 1, OUT6, feito originário).
Os demandantes afirmaram que “deve ser fixado aluguel provisório, na proporção de 80% do valor pretendido, perfazendo o montante de R$ 64.310,40, nos termos do artigo 68, inciso I, alínea “a” da Lei 8.245/91”.
Entretanto, como bem destacou o magistrado de piso: “o parecer da Subsecretaria Jurídico-Administrativa da Seção Judiciária do Rio de Janeiro concluiu que, no mês de outubro de 2021, o preço justo do aluguel seria de R$ 21,25 por metro quadrado. Ademais, segundo a Administração, teria, inclusive, havido redução do valor do preço médio de mercado em 2020, o que ensejou proposta de redução do aluguel no percentual de 15% (evento 1, OUT7)”.
Mais adiante, a decisão agravada ainda consignou que “há presunção de veracidade dos atos praticados pela Administração, o que levaria, em uma primeira análise, a admitir o valor indicado pela União de R$ 21,25/m² como parâmetro a ser utilizado”, e que “assim sendo, o aluguel provisório deve ser fixado em consonância com o apurado pela Administração, ou seja, em R$ 33.886,95 (R$ 21,25 x 1.594,68 m²). Isto posto, fixo aluguel provisório no valor de R$ 33.886,95” (evento 11, demanda originária).
Ademais, cabe ressaltar que “é fato notório que a pandemia de Covid-19, ao forçar a implementação do trabalho remoto em larga escala, tanto por empresas como por órgãos públicos, diminuiu substancialmente a ocupação de prédios comerciais nos centros urbanos. Evidentemente, apenas mediante realização de perícia seria possível aferir as peculiaridades que teriam acarretado, em 3 anos, a alegada valorização do aluguel de imóvel comercial em 146,62% no Bairro do Aterrado, em Volta Redonda, em aparente contramão do mercado”.
Por fim, compete acentuar que, segundo entendimento desta Egrégia Corte, apenas em casos de decisão teratológica, com abuso de poder ou em flagrante descompasso com a Constituição, a Lei ou com a orientação consolidada de Tribunal Superior ou deste Tribunal, seria justificável sua reforma pelo órgão ad quem, em agravo de instrumento (AG 2010.02.01.017607-0, Sexta Turma Especializada, Rel. Des. Fed. Guilherme Couto, E-DJF2R 14/02/2011; AG 2010.02.01.007779-1, Sétima Turma Especializada, Rel. Des. Fed. José Antonio Lisboa Neiva, E-DJF2R 01/02/2011).
Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO.
Documento eletrônico assinado por VERA LUCIA LIMA DA SILVA, Desembargadora Federal Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001064149v2 e do código CRC 509194f6.
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Signatário (a): VERA LUCIA LIMA DA SILVA
Data e Hora: 17/8/2022, às 14:40:11