Apelação Cível Nº 0155293-13.2015.4.02.5151/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta pela EMGEA - EMPRESA GESTORA DE ATIVOS, postulando a reforma da sentença constante do evento 120, que: (i) julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, com relação aos réus J. C. C. e R. T. C., nos termos do art. 485, VI, do CPC, por ilegitimidade passiva; e (ii) julgou procedente o pedido para: (ii.1) condenar a CEF a fornecer à autora o termo de quitação do imóvel e proceder ao cancelamento da hipoteca que grava o imóvel, constituída em seu favor, (ii.2) declarar efetuada a transferência da propriedade do imóvel objeto da lide  pela CEF em favor da autora Ephigênia, valendo a sentença como título para registro na matrícula do imóvel no RGI competente, e (ii.3) condenar a CEF a pagar à autora indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Em seu apelo (evento 127), a CEF/EMGEA sustenta que se trata de ação de adjudicação compulsória proposta por promitente compradora de unidade habitacional em face da CEF e dos mutuários do imóvel, que teriam transmitido a propriedade à autora, por “contrato de gaveta”; que a CEF não participou dessa avença, sendo parte manifestamente ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, especialmente se for considerado o fato de se tratar de ação de adjudicação compulsória; que a CEF não é proprietária do bem imóvel, não tendo firmado com a autora a promessa de compra e venda que pretende concretizar por meio da demanda sob análise; que a CEF era credora hipotecária dos mutuários, em financiamento contratado sob as regras do SFH; que qualquer pagamento realizado pela autora garantiu a regularidade do contrato, mas não tem o condão de estabelecer relação jurídica entre esta e a CEF e, muito menos, cria a possibilidade de a CEF transferir-lhe propriedade que jamais deteve; que, mediante leitura atenta da certidão do RGI, é possível verificar que a pretensão da autora não poderia ter sido deduzida em face da CEF, uma vez que esta não ostenta a condição de proprietária do bem imóvel; que a CAIXA pode, considerando a liquidação do contrato com recursos do FCVS, autorizar a baixa da hipoteca, tornando plena a propriedade do mutuário, porque é a credora hipotecária; que a CAIXA é, incontestavelmente, responsável pela expedição do termo de quitação do contrato em discussão, considerando os elementos acostados aos autos; que não pode, contudo, se resignar com determinação que impõe providências que caberiam à recorrente, relacionadas à baixa do gravame hipotecário; que a sentença merece reforma, considerando a imposição ao agente financeiro de obrigação exclusiva do adquirente; que, ao determinar a baixa da hipoteca, a sentença exorbita os limites do contrato, impondo à CAIXA a adoção de providências afetas exclusivamente ao proprietário do imóvel; que o procedimento administrativo iniciado pela recorrida – cuja demora teria ensejado a propositura da presente demanda, tinha por escopo a expedição de documento de quitação, que viabilizaria a baixa da hipoteca junto ao RGI – providência que caberia ao mutuário, de modo exclusivo; que a imposição à recorrente de obrigação cartorária “poupa” a recorrida de qualquer ônus relacionado à baixa da hipoteca e de qualquer trabalho relacionado a tal providência; que não se trata de obrigação passível de imposição ao agente financeiro, cuja responsabilidade deve ser limitada à declaração de quitação do financiamento – o que viabilizaria a baixa da hipoteca junto ao RGI; que não ocorreu dano moral indenizável ou houve qualquer ato ilícito por parte da CEF, uma vez que a autora, conscientemente, “adquiriu”, por contrato totalmente informal, unidade habitacional sob a qual pendia gravame hipotecário em favor da CEF; e que, se mantida a indenização por danos morais, esta deve ser reduzida, pois a reparação fixada (dez mil reais) afigura-se como, senão indevida, excessiva.

Contrarrazões da autora no evento 138.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Rio de Janeiro, 3 de novembro de 2021.

Documento eletrônico assinado por JOSÉ ANTONIO LISBÔA NEIVA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20000735162v2 e do código CRC 0f66dbe0.

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Apelação Cível Nº 0155293-13.2015.4.02.5151/RJ

VOTO

Conheço da apelação, porque presentes pressupostos de admissibilidade.

O recurso merece parcial provimento.

Como relatado, a sentença julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, com relação aos réus J. C. C. e R. T. C., por ilegitimidade passiva; e julgou procedente o pedido para condenar a CEF a fornecer à autora o termo de quitação do imóvel, a proceder ao cancelamento da hipoteca que grava o imóvel, constituída em seu favor, e a pagar à autora indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). A sentença, ainda, declarou efetuada a transferência da propriedade do imóvel objeto da lide  pela CEF em favor da autora Ephigênia, valendo a sentença como título para registro na matrícula do imóvel no RGI competente.

Entendeu a Juíza de primeiro grau pela ilegitimidade passiva dos cedentes, pela quitação do contrato de financiamento e pelo direito à transferência da propriedade do imóvel à autora por meio de adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.418 do Código Civil, do Decreto-lei nº 58/1937 e da Súmula 239 do STJ. Considerou, ainda, a existência de dano moral ressaltando que a situação "extrapolou o mero aborrecimento, sendo certo que a omissão injustificada da CEF causou temor, angústia e ansiedade à autora que viveu mais de 15 anos com a possibilidade de não ver concretizado o sonho de ter o imóvel registrado em seu nome mesmo após ter quitado integralmente o preço, causando-lhe lesão a direito não patrimonial".

A CEF/EMGEA, em seu apelo, defendeu, em síntese, sua ilegitimidade passiva ad causam em ação de adjudicação compulsória e por se tratar de "contrato de gaveta", e a reforma da sentença por impor obrigações de responsabilidade exclusiva da autora para a baixa do gravame hipotecário e pela sua condenação ao pagamento de indenização por danos morais a favor da autora que, conscientemente, adquiriu o imóvel por "contrato de gaveta", sabendo do gravame hipotecário a favor do agente financeiro.

No que concerne à tese de ilegitimidade passiva ad causam da CEF/EMGEA, esta tese é rejeitada, tendo em vista a condição de credora hipotecária do financiamento imobiliário do imóvel objeto da lide. Na hipótese dos autos, é necessário que o mútuo imobiliário tenha sido liquidado, o que foi feito pelo teor do apelo apresentado (fl. 3 do evento 127), e que a CEF expeça o ofício de quitação para que seja providenciada a baixa do gravame hipotecário. É patente, portanto, sua legitimidade passiva na demanda.

No mérito, a sentença, com acerto, reconheceu o direito da autora, ora apelada, à adjudicação compulsória do imóvel descrito na inicial.

Com efeito, a quitação da dívida referente ao mútuo imobiliário é requisito imprescindível para se proceder à adjudicação compulsória do imóvel.

Como salientado na sentença, "o Decreto lei 58/37 dispõe acerca do direito à outorga da escritura definitiva de compra e venda ao compromissário que pagar integralmente o preço ajustado (art. 15) e, em havendo recusa por parte do compromitente, o compromissário poderá propor ação de adjudicação compulsória cuja sentença de procedência, após o trânsito em julgado, valerá como título para transcrição no RGI (art. 16, caput e §2º)".

No caso concreto, trata-se de contrato de cessão de direitos ("contrato de gaveta") feito sem a anuência da credora hipotecária, firmado em 09/04/1985, conforme contrato constante do evento 1 - OUT8 - fls.1/2, cujo financiamento se encontra liquidado, de acordo com os documentos de fls. 1/3 do evento 1 - OUT13 e com a apelação interposta (fl. 3 do evento 127). Assim, diante da confirmação do pagamento da dívida referente ao imóvel e da existência do mencionado contrato de cessão de direitos a favor da autora, correta a sentença que julgou procedentes os pedidos de adjudicação compulsória e de condenação da CEF a fornecer à autora o termo de quitação do imóvel, conforme seu dispositivo constante do evento 120.

Contudo, a obrigação determinada à CEF para promover a baixa do gravame hipotecário perante o Cartório de Imóveis respectivo deve ser afastada, tendo em vista que tal obrigação é exclusiva do comprador, no caso da autora, e não do agente financeiro. A obrigação da CEF se limita a fornecer o ofício de quitação da dívida para que a autora providencie, junto ao Cartório de Imóveis, a baixa do gravame hipotecário.

Da mesma maneira, caberá à autora registrar a adjudicação compulsória pelo título judicial (sentença) e, consequentemente, arcar com as despesas cartorárias de tais registros.

Quanto à indenização por danos morais, embora tenha a autora necessitado ajuizar a presente demanda para resolver a questão da propriedade do bem, fato é que a compra do imóvel se deu por "contrato de gaveta", sem a anuência da CEF, que é a credora hipotecária. Tal situação deu ensejo à dificuldade de regularização, ante a impossibilidade de localização do mutuário originário, que foi citado, inclusive, por edital nestes autos. A dificuldade relatada é previsível em contratos de cessão de direitos como o da presente lide, risco assumido pela "gaveteira" ao firmar o referido contrato. Assim, não se pode imputar ao agente financeiro a responsabilidade pelos danos morais com a demora na regularização do imóvel.

A sentença merece parcial reforma, portanto.

Isto posto,

Voto por conhecer do apelo da CEF e dar-lhe parcial provimento, para afastar a determinação de proceder ao cancelamento da hipoteca que grava o imóvel perante o Cartório de Imóveis e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, mantendo a sentença no mais. Nos termos do art. 86 do CPC, a verba honorária é fixada em 5% sobre o valor da causa para a CEF e para a autora, observada a suspensão de exigibilidade prevista no art. 98, §3º, do CPC/2015, em razão da gratuidade de justiça concedida.

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Apelação Cível Nº 0155293-13.2015.4.02.5151/RJ

EMENTA

ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CESSÃO DE DIREITOS. "CONTRATO DE GAVETA". PROVA DO PAGAMENTO INTEGRAL DA DÍVIDA. REQUISITO ESSENCIAL PARA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. QUITAÇÃO COMPROVADA. OBRIGAÇÃO DO AGENTE FINANCEIRO NO FORNECIMENTO DO OFÍCIO DE QUITAÇÃO. BAIXA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO PERANTE O CARTÓRIO DE IMÓVEIS RESPECTIVO DE RESPONSABILIDADE DA COMPRADORA (CESSIONÁRIA). DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.

1. Apelação interposta contra sentença que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, com relação aos réus mutuários originários, por ilegitimidade passiva; e julgou procedente o pedido para condenar a CEF a fornecer à autora o termo de quitação do imóvel, a proceder ao cancelamento da hipoteca que grava o imóvel, constituída em seu favor, e a pagar à autora indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). A sentença declarou efetuada a transferência da propriedade do imóvel objeto da lide  pela CEF em favor da autora Ephigênia, valendo a sentença como título para registro na matrícula do imóvel no RGI competente.

2. Hipótese em que a autora objetiva a adjudicação compulsória de imóvel, com a obtenção de escritura definitiva, por ter firmado contrato de cessão de direitos com os antigos mutuários e ter quitado a dívida

3. No que concerne à tese de ilegitimidade passiva ad causam da CEF/EMGEA, a tese é rejeitada, tendo em vista a condição de credora hipotecária do financiamento imobiliário do imóvel objeto da lide. Na hipótese dos autos, é necessário que o mútuo imobiliário tenha sido liquidado, o que foi feito pelo teor do apelo apresentado, e que a CEF expeça o ofício de quitação para que seja providenciada a baixa do gravame hipotecário.

4. A sentença, com acerto, reconheceu o direito da autora, ora apelada, à adjudicação compulsória do imóvel descrito na inicial. A quitação da dívida referente ao mútuo imobiliário é requisito imprescindível para se proceder à adjudicação compulsória do imóvel e restou comprovada nos autos.

5. Afastada a obrigação determinada à CEF para promover a baixa do gravame hipotecário perante o Cartório de Imóveis respectivo, tendo em vista que tal obrigação é exclusiva do comprador, no caso da autora, e não do agente financeiro. A obrigação da CEF se limita a fornecer o ofício de quitação da dívida para que a autora providencie, junto ao Cartório de Imóveis, a baixa do gravame hipotecário. Da mesma maneira, caberá à autora registrar a adjudicação compulsória pelo título judicial (sentença) e, consequentemente, arcar com as despesas cartorárias de tais registros.

6. Quanto à indenização por danos morais, embora tenha a autora necessitado ajuizar a presente demanda para resolver a questão da propriedade do bem, fato é que a compra do imóvel se deu por "contrato de gaveta", sem a anuência da CEF, que é a credora hipotecária. Tal situação deu ensejo à dificuldade de regularização, ante a impossibilidade de localização do mutuário originário, que foi citado, inclusive, por edital nestes autos. A dificuldade relatada é previsível em contratos de cessão de direitos como o da presente lide, risco assumido pela "gaveteira" ao firmar o referido contrato. Indenização por danos morais afastada.

7. Apelação conhecida e parcialmente provida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, conhecer do apelo da CEF e dar-lhe parcial provimento, para afastar a determinação de proceder ao cancelamento da hipoteca que grava o imóvel perante o Cartório de Imóveis e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, mantendo a sentença no mais. Nos termos do art. 86 do CPC, a verba honorária é fixada em 5% sobre o valor da causa para a CEF e para a autora, observada a suspensão de exigibilidade prevista no art. 98, §3º, do CPC/2015, em razão da gratuidade de justiça concedida, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 15 de dezembro de 2021.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO Virtual DE 10/11/2021

Apelação Cível Nº 0155293-13.2015.4.02.5151/RJ

RELATOR: Desembargador Federal JOSÉ ANTONIO LISBÔA NEIVA

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal JOSÉ ANTONIO LISBÔA NEIVA

Pedido Vista: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA DE 15/12/2021

Apelação Cível Nº 0155293-13.2015.4.02.5151/RJ

RELATOR: Desembargador Federal JOSÉ ANTONIO LISBÔA NEIVA

: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal JOSÉ ANTONIO LISBÔA NEIVA

Votante: Juiz Federal SILVIO WANDERLEY DO NASCIMENTO LIMA

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária