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Apelação Cível Nº 5000744-71.2019.4.02.5004/ES

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5000744-71.2019.4.02.5004/ES

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por A. P. e outro contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Linhares, da Seção Judiciária do Espírito Santo, que julgou improcedente o pedido de anulação de todo o procedimento executório extrajudicial do imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal como garantia de contrato de mútuo.

Sustentam os apelantes (evento 57) que o procedimento de execução extrajudicial deve ser declarando nulo, em razão da ausência de notificação pessoal dos mutuários para a purga da mora e ausência de intimação dos leilões. Pontuam que a notificação por edital somente é admitida em casos de prova inequívoca de que o mutuário se encontra em local incerto e não sabido.

Esclarecem que a instituição financeira ré não promoveu as notificações previstas em lei e que o art. 27, § 2º-A da Lei nº Lei 9.514/97 positivou o entendimento majoritário praticado pelos tribunais superiores da obrigatoriedade de notificar o mutuário seja para purgação da mora, seja para realização dos leilões.

A Caixa Econômica Federal apresenta contrarrazões (evento 68) pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por SERGIO SCHWAITZER, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20000694880v3 e do código CRC 5f9d0a1a.

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Apelação Cível Nº 5000744-71.2019.4.02.5004/ES

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5000744-71.2019.4.02.5004/ES

VOTO

No exercício do juízo de admissibilidade, conheço da apelação, eis que presentes os requisitos e pressupostos recursais.

A questão trazida ao conhecimento desta Corte Regional diz respeito a pedido de declaração de nulidade de todo o procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal como garantia de contrato de mútuo.

Compulsando os autos, verifica-se que os autores celebraram com a Caixa Econômica Federal “Contrato por Instrumento Particular de Mútuo de Dinheiro Condicionado com Obrigações e Alienação Fiduciária” em 21.11.2013, como se observa no documento CONTR4 do evento 1.

Uma vez garantido o mútuo por alienação fiduciária, impõe-se a observância dos procedimentos previstos na Lei nº 9.514/1997, que traz as seguintes disposições para a consolidação da propriedade pelo fiduciário:

"Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2o-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2o-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

§ 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.

§ 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 9o  O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)”

Observa-se, portanto, que se apresenta imprescindível a intimação pessoal do fiduciante para a purga da mora através do oficial do competente Registro de Imóveis, a ser promovida pelo próprio oficial do RI, oficial de Registro de Títulos e Documentos ou correio com aviso de recebimento, tudo a critério daquele (§§ 1º e 3º do art. 26), exigência esta que restou devidamente cumprida in casu, como comprovado através da certidão acostada aos autos pela instituição financeira no evento 10 (INFORMAÇÃO 7, fls. 04/06).

Além disso, verifica-se que a CEF notificou judicialmente os apelantes para que efetuassem o pagamento das parcelas em aberto, dando-lhes a oportunidade de purgar a mora, conforme se extrai da consulta processual à ação nº 00153258420164025004, que tramitou perante o Juízo da 1ª Vara Federal de Linhares.

Diante da corretude da notificação pessoal e do decurso do prazo previsto para purga da mora sem que a mesma fosse realizada pelo devedor, apresenta-se regular a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

Em outro turno, verifica-se que não restou demonstrado pela instituição financeira qualquer encaminhamento de correspondência para o endereço constante no contrato objetivando a comunicação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, como exigido no §2º-A do art. 27 da citada Lei nº 9.514/1997, incluído pela Lei nº 13.465/2017, ou ao menos a publicação de edital para este fim.

É cediço que se mostra imperiosa a comunicação da data designada para a alienação do bem, tendo em vista que tal formalidade oportunizará ao devedor fiduciário a purga da mora até a data da realização do segundo leilão, como autorizado pelo § 2º-B do mencionado art. 27, exercendo o seu direito de aquisição do bem pelo valor correspondente à dívida acrescida dos encargos legais, despesas previstas no § 2º do citado dispositivo, ITBI e laudêmio – se for o caso –.

Em que pese a constatação do vício procedimental acima citado, cumpre salientar que o mesmo não se revela apto a ensejar a nulidade da execução extrajudicial. Com efeito, presume-se que o devedor fiduciante tinha pleno conhecimento da sua inadimplência, vislumbrando, assim, a possibilidade de consolidação da propriedade pelo agente fiduciário e a iminência da promoção de público leilão para alienação do imóvel.

Nesse contexto, há de ser reformada a sentença, apenas para julgar parcialmente procedente o pedido autoral de forma a declarar a nulidade dos atos executórios posteriores à consolidação da propriedade do imóvel ora em discussão.

Considerando, no entanto, a sucumbência mínima da parte ré, mantenho a condenação dos autores ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, na forma do §2º do art. 85 do CPC, observado, entretanto, o disposto no art. 98, § 3º daquele Codex, ante a gratuidade de justiça deferida.

Em face do exposto, voto no sentido de dar parcial provimento à apelação. 

Documento eletrônico assinado por SERGIO SCHWAITZER, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20000694881v2 e do código CRC 1ddea6d0.

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Apelação Cível Nº 5000744-71.2019.4.02.5004/ES

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5000744-71.2019.4.02.5004/ES

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ANULAÇÃO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DEFLAGRADA COM BASE NA LEI 9.514/1997. IMPRESCINDIBILIDADE DA NOTIFICAÇÃO PARA PURGA DA MORA ATRAVÉS DE OFICIAL DE CARTÓRIO. NECESSÁRIA COMUNICAÇÃO DA DATA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO.

- A questão suscitada nos presentes autos diz respeito a pedido de declaração de nulidade de procedimento de consolidação da propriedade de imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal como garantia de contrato de mútuo. 

- Observando-se que o mútuo habitacional em questão se encontra garantido por alienação fiduciária, apresenta-se imprescindível a intimação pessoal do fiduciante para a purga da mora através do oficial do competente Registro de Imóveis (§§ 1º e 3º do art. 26 da Lei nº 9.514/97), requisito este devidamente cumprido no presente caso.

- Consolidada a propriedade, impõe-se o encaminhamento de correspondência para o endereço constante no contrato objetivando a comunicação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, como exigido no §2º-A do art. 27 da citada Lei nº 9.514/1997, incluído pela Lei nº 13.465/2017, cuja falta não se revela apta a ensejar a nulidade de toda a execução extrajudicial.

- No presente caso, não há comprovação inequívoca da comunicação ao devedor sobre as datas, horários e locais dos leilões.

- Apelação parcialmente provida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, dar parcial provimento à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 27 de outubro de 2021.

Documento eletrônico assinado por SERGIO SCHWAITZER, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20000694882v4 e do código CRC 19db0316.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO Ordinária DE 27/10/2021

Apelação Cível Nº 5000744-71.2019.4.02.5004/ES

RELATOR: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal JOSÉ ANTONIO LISBÔA NEIVA

Votante: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária