Apelação Cível Nº 5005811-98.2021.4.02.5116/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por DAVID AGRIPINO LEITE.
O apelante combate a sentença (evento 26) que rejeitou o pedido por ele formulado contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF) e a MRV MRL ROC 04 INCORPORACOES SPE LTDA.
Cuida-se de ação de consignação em pagamento ajuizada pelo apelante objetivando, em síntese: (i) a declaração de nulidade dos leilões porventura levados a efeito pela CEF; (ii) a quitação do saldo devedor; (iii) a declaração de nulidade da consolidação da propriedade do imóvel; e (iv) a condenação das Rés em danos morais, no valor não inferior a 100 (cem) salários mínimos.
Na petição inicial, distribuída em 01/11/2021, o Autor narra que adquiriu imóvel através da intermediação imobiliária pela MRV MRL ROC 04 INCORPORACOES SPE LTDA, ora 1ª Ré, pelo programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), pelo valor de R$ 153.000,000; que ela nunca informou que os pagamentos seria feitos em cobranças separadas para a CEF, ora 2ª Ré; que foi impedido de receber as chaves de seu imóvel em razão de débitos em aberto; que passou por dificuldades financeiras; que, por isso, em 13/02/2020, assinou Termo de Confissão de Dívida com a 1ª Ré e providenciou sua imediata quitação; que “a 1ª Ré a fez entender que estava negociando a regularização do débito total do imóvel, O que, tão logo descobriria, não condizia com a realidade”; que “com o registro da construção na matrícula do imóvel em 15/01/2018 (VIDE DOC.02 e destaque abaixo), e a quitação dos débitos em aberto em 13/02/2020 (VIDE DOC.07), o Autor começou a indagar sobre a entrega das chaves”; que recebeu notificação da 1ª Ré em 09/03/2020 para recebimento das chaves em 18/03/2020, mas a entrega foi suspensa em decorrência da pandemia; que novo agendamento de entrega das chaves foi marcado para o dia 29/07/2020 mas, ao chegar no local, foi impedido de receber as chaves; que a 1ª Ré informou que deveria procurar a 2ª Ré para obter explicações; que, ao comparecer à agência da CEF, foi informado que os débitos junto à ela ainda se encontravam em aberto; que “só naquele exato momento entendeu: apesar da parte Autora ter sido clara ao informar que gostaria de regularizar todo o débito, a 1ª Ré, à época, somente emitiu cobranças para a regularização dos seus créditos”; que também foi informado que não havia mais a possibilidade de negociação dos débitos, visto que a propriedade já estava consolidada em nome da 2ª Ré desde 26/11/2018; que a CEF colocou o imóvel em venda direta em seu site, mesmo sem ter realizado leilões; que nunca recebeu as chaves de seu imóvel; que a 2ª Ré nunca o intimou para purgar a mora; que nunca foi informado acerca das datas dos leilões; que a CEF “agiu em total desacordo com os requisitos essenciais para a realização do leilão extrajudicial”; que remanesce o seu direito em purgar a mora; que, diante da conduta da CEF, merece ser indenizado por danos morais; que deve ser aplicado o CDC ao caso; que é possível verificar na matrícula do imóvel que sua intimação não foi pessoal; que as operações do PMCMV se submetem ao art. 26 da Lei 9.514/97; que deveria ter sido intimado das datas dos leilões, nos termos do art. 27, § 2º desse mesmo diploma; que “é imprescindível a realização de 2 (dois) leilões para que o imóvel seja colocado em VENDA DIRETA OU ON-LINE”; que quitou os débitos junto à 1ª Ré e veio a Juízo para quitar os seus débitos em relação à 2ª Ré, de maneira que faz jus ao recebimento das chaves do imóvel, nos termos do art. 30, parágrafo único da Lei 9.514/97; que ambas as Rés violaram o princípio da boa-fé objetiva.
O pedido de tutela antecipada foi indeferido (evento 8).
Após o processamento do feito, sobreveio a sentença que rejeitou os pedidos formulados, com base no art. 487, inciso I, do CPC. A sentença assinalou que a CEF comprovou, no evento 15, que notificou a parte autora para purgar a mora, e que a consolidação da propriedade fiduciária extinguiu o contrato de mútuo com alienação fiduciária, impossibilitando a purgação da mora pela parte autora (evento 26).
Em seu recurso, o Autor sustenta que não existe comprovação, no citado evento 15, de notificação para purgar a mora; que não há publicação do edital com os seus dados ou do imóvel; que a CEF sequer juntou aos autos o contrato de financiamento; que no tocante às tentativas de intimação por Oficiais de Justiça “somente a primeira tentativa ocorreu no endereço do Apelante, sendo as demais tentativas ocorridas no endereço do imóvel em questão, imóvel este que o Apelante sequer tomou posse, visto que a Apelada MRV não lhe entregou as chaves”; que a CEF não comprovou o esgotamento das tentativas, tampouco demonstrou esforço para intimá-lo, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97; que “foi tentada a intimação do Apelante uma única vez às 15:45h de uma terça-feira, ignorando a previsão de possibilidade de intimação pelos correios com aviso de recebimento, juntando a Ré CEF o edital emitido pelo Serviço Notarial e Registral do Oficio Único de Rio das Ostras – RJ, não apresentado, porém, a publicação deste na forma prevista no §4º do art. 26 da Lei 9.514”; que procurou a Ré MRV diversas vezes para quitar os débitos em aberto e receber as chaves do imóvel; que, contudo, esta Ré o levou a erro, o fazendo acreditar que os pagamentos que seriam feitos seriam suficientes para receber as chaves; que não existe comprovação nos autos de que foram feitos 2 leilões previamente à oferta do bem em venda direta (evento 34).
As Rés não apresentaram contrarrazões (eventos 43 e 44).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
Deve ser negado provimento ao apelo, data venia. A sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, evitando-se transcrição, e pelos motivos que se lhe acrescem, na forma adiante alinhada.
O Autor narra que, ao firmar contrato junto à Ré MRV, nunca teria sido informado os pagamentos seriam feitos em cobranças separadas junto à CEF. Afirma ainda que, ao procurar esta Ré para regularizar os seus débitos, teria por ela sido induzido a erro, acreditando que estaria, na ocasião, regularizando a integralidade dos débitos vinculados ao imóvel.
Além disso, aduz que desconhecia da existência de débitos abertos junto à CEF, tomando conhecimento deste fato apenas quando foi impedido de receber as chaves do imóvel. À época, contudo, descobriu que a propriedade do imóvel já havia sido consolidada em nome da CEF.
Assim, defende que a CEF não observou o procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97, e que as Rés violaram a boa-fé e o dever de informação. Pleiteia, em resumo, a quitação do saldo devedor, a nulidade da consolidação da propriedade do imóvel e o pagamento de danos morais pelas Rés.
Eis os principais pontos da controvérsia.
O imóvel adquirido está situado à Rua Projetada, s/n, Apartamento 402, bloco 4B, no Residencial Mar Paradiso Residence Club – Parque Bali, na cidade de Rio das Ostras/RJ.
Nos autos, foi juntado apenas o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, firmado junto à Ré MRV (evento 1, OUT6 e evento 23, ANEXO2).
Consta do registro do imóvel que a CEF consolidou a propriedade para si em 26/11/18 (evento 1, OUT5, fls. 4).
A presente ação consignatória somente foi proposta em 01/11/2021. A parte autora não ofereceu quantia para depósito em juízo, limitando-se a pleitear a quitação do saldo devedor “que será depositado em Juízo, e de eventuais valores complementares a serem depositados em juízo no curso da presente demanda”.
Já se vê que não seria o caso de consignatória.
Além disso, se quisesse, o Autor já teria realizado o depósito desde a inicial, como manda a lei em feitos da espécie. Ao revés, não foi feita oferta para depósito, ainda que sob o pretexto de purga da mora, tampouco demonstrada qualquer tentativa concreta de fazê-lo perante a instituição financeira.
Neste aspecto, a petição inicial beira a inépcia. Não é verossímil e nem tem base jurídica a narrativa do Autor de que desconhecia a obrigação de pagar prestações mensais à CEF. Tanto o instrumento particular de compra e venda quanto a alienação fiduciária foram registrados no competente Registro de Imóveis, com a anotação de que o imóvel foi adquirido pelo preço de R$ 153.000,000 “a serem pagos do seguinte modo: R$ 15.300,00 de Recursos Próprios e R$ 137.700,00 do financiamento concedido pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-CEF” – grifos originais (evento 1, OUT5, fls. 1 e 2).
Em que pese não se ter juntado aos autos o contrato de financiamento, no registro do imóvel constam os termos do negócio jurídico firmado entre o apelante e a CEF:
E, ao contrário do que alega o apelante, não resta dúvida de que instrumento de confissão de dívida juntado diz respeito apenas aos débitos em aberto junto à MRV. Assinado em 13/01/2020, o contrato foi pactuado apenas entre o apelante e esta Ré (evento 1, OUT8).
O raciocínio é incongruente e, da narrativa dos fatos não se extrai logicamente a conclusão. O devedor não pode pretender usufruir por anos imóvel adquirido com o dinheiro emprestado pela CEF – o qual, naturalmente, deve ser devolvido – e, após a consolidação da propriedade em favor da credora, alegar desconhecimento quanto à existência de sua relação jurídica com ela.
Em todo o caso, a consolidação da propriedade fiduciária em nome da CEF pôs fim à relação contratual originalmente estabelecida entre as partes. E, conforme ressaltou o culto Juiz, a posterior arrematação do imóvel tornou prejudicado o pedido, com exceção das alegações referentes à notificação do apelante, nos termos do art. 30, parágrafo único da Lei 9.514/97, que dispõe:
“Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.
Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)” (grifos nossos)
Ao contrário do que alega o apelante, nada indica nulidade na execução extrajudicial do débito.
A inconstitucionalidade da execução extrajudicial já foi rejeitada pelo Supremo Tribunal Federal, que afirmou ser tal texto compatível com a Lei Maior. Essa conclusão foi ratificada no Tema n.º 249 de repercussão geral (RE n.º 627.106, que substituiu o AI n.º 771.770/RG/PR), com a seguinte tese: “É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei n.º 70/66” (julgado em 08/04/2021, DJE n.º 70, de 13/04/2021).
Com mais forte razão o raciocínio se aplica à execução promovida com base na Lei n.º 9.514/97, enquanto não apreciado o tema n.º 982 da sistemática de repercussão geral pelo STF (“Discussão relativa à constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial nos contratos de mútuo com alienação fiduciária de imóvel, pelo Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, conforme previsto na Lei n. 9.514/1997”).
Eventual inobservância das normas e procedimentos pode sempre ser examinada pelo Judiciário, e é o que aqui se faz.
Caracterizada a inadimplência, os contratos padronizados do Sistema Financeiro da Habitação – SFH são expressos quanto à possibilidade de utilização da execução extrajudicial prevista na Lei n.º 9.514/97.
Quanto aos alegados vícios no procedimento, não assiste razão à parte autora. O procedimento de consolidação da propriedade obedeceu aos trâmites descritos nos artigos 22 a 33 da Lei n.º 9.514/97.
O Cartório de Títulos e Documentos certificou que tentou notificar pessoalmente o apelante acerca do prazo para purga da mora por três vezes, sem sucesso. Somente após as tentativas infrutíferas é que foi feita a notificação por edital (evento 15, ANEXO5).
A certidão do Cartório de Títulos e Documentos constitui ato oficial, lavrado e assinado pelo Oficial, dotado de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei n.º 8.935/94, o qual certificou comparecimento no local e as tentativas de entrega da notificação ao destinatário.
Por sua vez, o Autor ressalta que apenas a primeira tentativa de notificação pessoal foi feita em seu endereço de cadastro, sendo as outras duas feitas no endereço do imóvel financiado. Ressalta que, à época (no mês agosto de 2018), as chaves do imóvel não lhe haviam sido entregues.
Nota-se que, ao firmar o instrumento de confissão de dívida, em 13 de janeiro de 2020, o apelante informou residir na Rua Turim n.º 251, Bairro Alvarenga, em São Bernardo do Campo – SP. Também foi o endereço fornecido na inicial, distribuída em 1º de novembro de 2021.
Não fica claro em qual endereço o apelante residia à época das tentativas de notificação pessoal para purgar a mora – se no endereço informado no contrato (Rua Jair Nobrega, n.º 742, casa 06, lote 01, Bairro Terra Firme, em Rio das Ostras/RJ) ou no endereço de São Bernardo do Campo/SP. Na primeira hipótese, seria até possível ao Autor alegar irregularidade nas tentativas de notificação (2ª e 3ª) feitas no endereço do imóvel financiado, uma vez que o ainda não havia recebido as chaves e, portanto, lá não poderia residir.
Ocorre que, ainda que se defenda essa tese, também não haveria nulidade alguma.
Isso porque, considerando a natureza habitacional destes contratos, não pode ser transferido à CEF ou ao agente fiduciário o ônus de diligenciar à procura de mutuários.
Do contrário, bastaria ao mutuário inadimplente esquivar-se de receber as notificações, tornando letra morta o dispositivo que permite a publicação de editais quando o devedor estiver em lugar incerto e não sabido e, em última análise, inviabilizando a própria execução extrajudicial.
Vejam-se, a propósito, os seguintes arestos:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ANULAÇÃO. DECADÊNCIA. NOTIFICAÇÃO PESSOAL FRUSTRADA. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. FALTA DE COTEJO ANALÍTICO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor. Precedentes desta Corte. 2. O Tribunal de origem, com base na prova documental, consignou que foram feitas diversas notificações aos mutuários, concluindo pela validade da notificação por edital da segunda agravante, em razão de não ter sido encontrada no local quando da notificação pessoal do primeiro, seu marido. Diante disso, decretou a decadência da pretensão dos agravantes de anular o procedimento de execução extrajudicial de imóvel arrematado em 2006, tendo em vista o ajuizamento da ação somente em 2013.[...]” (STJ, AgInt no REsp 1706761 / RJ, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 22/05/2019).
“[...]3. O Superior Tribunal de Justiça firmou compreensão segundo a qual, no regime de execução extrajudicial do Decreto-Lei nº 70/1966, é legítima a publicação de edital, inclusive acerca da realização do leilão, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor. [...]” (STJ, AgInt no REsp 1622478 / CE, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 24/03/2017).
“[...] 4. O mutuário, ao realizar o contrato de financiamento, valendo-se das regras do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, assume o risco de, em se tornando inadimplente, ter o imóvel objeto do financiamento levado a leilão, razão pela qual está perfeitamente ciente das consequências que o inadimplemento pode acarretar, mas deve o agente financeiro observar as formalidades exigidas pelo r. decreto. 1 5. Compulsando os autos, verifica-se que, frustradas diversas tentativas de intimação/notificação dos Autores pelo correio, a parte autora foi notificada pessoalmente para purgar a mora, conforme certificado pelo Oficial do Cartório do 3º Ofício de Registro de Títulos e Documentos, tendo a empresa pública promovido também a notificação dos Autores por edital, através de publicação em jornal de grande circulação, por três dias consecutivos, para purgar o débito em 20 (vinte) dias. Foram também publicados editais notificando os Autores acerca da realização dos leilões, tendo o primeiro ocorrido em 29/01/2010 e o segundo em 23/02/2010, o que evidencia que os mutuários tinham ciência do procedimento de execução extrajudicial desde então. 6. Revendo posicionamento anteriormente adotado, frustrada a forma de notificação pessoal do devedor para os atos executórios, é possível a notificação por edital tanto para purgação da mora quanto para a realização dos leilões, procedimento de acordo com o §2º do art. 31 do DL 70/66. [...]” (TRF 2ª Região, AC 0000869-43.2014.4.02.5120, Rel. Des. Fed. Guilherme Diefenthaeler, 8ª Turma Especializada, DJ 21/01/2019).
“[...] Inexiste nulidade na citação por edital dos devedores do contrato de financiamento habitacional, em razão da tentativa frustrada de citação pessoal no endereço do imóvel hipotecado. [...]” (TRF 2a Região, AC 200050010076598, Rel. Juiz Fed. Conv. LUIZ PAULO S. ARAUJO FILHO, Quinta Turma Especializada, E-DJF2R - Data::27/05/2010 - Página::230).
Assim também já decidiu esta Sexta Turma Especializada, mutatis mutandis:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA ANTECIPADA. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PRESTAÇÕES EM ABERTO HÁ 15 ANOS. INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS. ART. 300 DO CPC. DESPROVIDO. 1. A agravante se insurge contra decisão que indeferiu a tutela de urgência, a qual objetivava sua manutenção na posse do imóvel objeto de mútuo; obstar qualquer ato executório, bem como a inscrição de seu nome em cadastros de proteção de crédito, ao argumento de inconstitucionalidade do Decreto Lei nº70/1966 e de não ter sido notificada para purgar a mora. 2. Os Tribunais Superiores já afirmaram, por várias vezes, inclusive na vigência da Constituição Federal de 1988, a constitucionalidade do Decreto-Lei nº 70/66 (STF, 1ª Turma, RE-223.075-1 e RE-240.361-8 publicados, respectivamente, no D.J. de 06-11-199 e 29-10- 1999, Min. Ilmar Galvão). 3. A agravante se encontra com as prestações do contrato (firmado no ano de 2000) em aberto desde 2002 e afirma que não foi notificada para purgação da mora. No entanto, há comprovação de que recebia avisos de cobrança que eram entregues no endereço do imóvel, havendo, inclusive, avisos de recebimento (AR) assinados por ela em 2015, bem como telegrama (aviso de cobrança) entregue, em 31/05/2015, recebido e assinado pela recorrente. 4. A expedição de avisos reclamando pagamento da dívida afasta a possibilidade de a Agravante ser surpreendida pelo procedimento de execução extrajudicial expressamente previsto no contrato. 5. Não é razoável inviabilizar a execução extrajudicial sob o argumento de falta de notificação do Agravante para constituição em mora. Os contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, em regra, estabelecem que a dívida será considerada antecipadamente vencida, independentemente de qualquer notificação judicial ou extrajudicial, em caso de inadimplemento. 6. Comprovada a notificação da agravante, com o deferimento do prazo de 20 dias para saldar o débito, não há que se deferir a antecipação de tutela requerida, tendo em vista a ausência de probabilidade do direito alegado. 7. Ausente também o periculum in mora, pois a recorrente somente informa as datas dos leilões sem esclarecer se os mesmo de fato ocorreram, pairando dúvida sobre a arrematação do imóvel, pois não há prova nos autos sobre a efetiva ocorrência dos leilões, de modo que o perigo iminente de transferência da propriedade a terceiros de boa-fé se mostra hipotético. 8. Agravo de instrumento desprovido. (TRF 2ª Região, AG 0011630-65.2017.4.02.0000, Rel. Des. Fed. REIS FRIEDE, 6ª Turma Especializada, DJ 10/12/2018).
“SFH. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE. A decretação da nulidade da execução extrajudicial, movida com fulcro no Decreto-Lei nº 70/66, exige que se demonstre o descumprimento das formalidades previstas para o procedimento. O mutuário estava inadimplente e o fato de eventualmente não ter sido encontrado no imóvel não afasta a validade dos comunicados enviados ao respectivo endereço. Os editais foram publicados em jornal de grande circulação e o apelante tomou ciência do andamento do procedimento e das datas dos leilões. Assim, verificada a validade da execução, que culminou com a adjudicação do imóvel pela credora, o pedido de nulidade do procedimento é improcedente. Apelação desprovida.” (TRF 2ª Região, AC 200751010249465, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, Sexta Turma Especializada, E-DJF2R - Data:: 20/05/2013).
Decorrido o prazo sem a purga da mora, foi efetuada a averbação da consolidação da propriedade em favor da CEF no Registro de Imóveis, conforme previsto no artigo 26, § 7º, da Lei n.º 9.514, em 26 de novembro de 2018.
Em prosseguimento, o apelante também aduz que não teria sido notificado a respeito da realização dos leilões do imóvel, e que a CEF teria oferecido o bem em venda direta sem, contudo, comprovar a prévia realização de dois leilões.
No entanto, a Ré informou, no bojo de sua contestação que, ainda em 11/12/2021, o imóvel recebeu proposta de compra por interessado (evento 13). A posterior arrematação do imóvel fez cessar, portanto, o interesse de agir do Autor em discutir eventual nulidade no procedimento de venda extrajudicial do bem.
Nessa linha, confere-se precedente desta E. Corte, litteris:
“PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. AÇÃO ANULATÓRIA. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NULIDADE. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. EXTINÇÃO DO CONTRATO. 1. Contrato de financiamento imobiliário firmado entre a parte autora e a Caixa Econômica Federal e submetido à alienação fiduciária em garantia, conceituada no art. 22 da Lei nº 9.514 /97. 2. Tratando-se de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei nº 9.514/97, o Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que o devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, aplicando subsidiariamente o art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. 3. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor da data da realização do leilão extrajudicial, aplicando-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei n.º 70/66 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/97, havendo nulidade do procedimento em caso de desobediência de tal exigência. 4. Leilão do imóvel realizado sem a intimação pessoal do autor. Reconhecimento de nulidade no procedimento. 5. Imóvel objeto da presente demanda já alienado a terceiro. 6. A superveniência da arrematação do imóvel objeto da execução extrajudicial fez cessar o interesse de agir no tocante à nulidade deste procedimento, bem como quanto ao direito à purgação da mora, uma vez que, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato se extingue pela alienação do bem objeto da alienação fiduciária. 7. Extinção do processo sem resolução do mérito. 8. Ante o reconhecimento de vício procedimental na execução extrajudicial, fica 1 resguardado o direito do autor em deduzir pretensão por perdas e danos face à Caixa Econômica Federal - CEF, porém, em ação própria. 9. Quanto à verba honorária, deve-se observar que, embora o sistema processual civil pátrio tenha adotado, como regra geral, o princípio da sucumbência, segundo o qual cabe ao vencido arcar com as despesas processuais e honorários advocatícios, aquele deve ser norteado pelo princípio da causalidade, que estabelece a responsabilidade pelo pagamento dos honorários advocatícios e das despesas processuais à parte que deu causa à instauração do processo. In casu, resta claro que a CEF deu causa ao ajuizamento da presente ação, sendo de rigor sua condenação ao pagamento dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. 10. De ofício, por fato superveniente, declarada a carência da ação e julgado extinto o processo sem resolução do mérito, com fundamento no artigo 485, VI, c/c art. 493, do CPC/2015. Prejudicada a apelação.” – grifos originais
(TRF – 2ª Região, AC 0017110-57.2011.4.02.5101, 7ª Turma Especializada, Relator Des. JOSÉ ANTONIO NEIVA, Data de disponibilização: 13/12/2018)
Em síntese, o pedido de consignação em pagamento está prejudicado, pois extinto o contrato, encerrado pela consolidação da propriedade pela credora. De todo modo, houve a comprovação de tentativas de notificação pessoal do apelante para purgar a mora, antes de sua notificação via edital. E a posterior arrematação do imóvel obsta a discussão de eventual nulidade do procedimento de venda deste bem.
Por fim, a pretensão relativa à indenização por danos morais segue a mesma sorte.
Não houve qualquer narrativa concreta sobre o tema, sendo certo que o Autor é inadimplente e pretende, através de ação ajuizada em 2021, a nulidade da consolidação da propriedade em favor da CEF, ocorrida ainda no ano de 2018. No entanto, ainda que fosse demonstrado o descumprimento das formalidades legais – seja no procedimento de consolidação da propriedade em favor da CEF, seja no de venda extrajudicial do imóvel – isso ainda não seria suficiente para ensejar qualquer direito à indenização.
É o que entende este Tribunal Regional, conforme ementas abaixo transcritas, litteris:
“SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IRREGULARIDADE NA NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA A PURGAÇÃO DA MORA. NULIDADE DA NOTIFICAÇÃO FEITA PELOS CORREIOS, MEDIANTE AVISOS DE RECEBIMENTO ASSINADOS POR PESSOAS DIVERSAS DO DEVEDOR. LEI 9.514/97. NULIDADE DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO.
1. A consolidação da propriedade do imóvel alienado fiduciariamente no âmbito do SFI e a subsequente venda extrajudicial devem ser precedidas da notificação pessoal do devedor para purga da mora, em 15 dias, "podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento", sob pena de nulidade da notificação e dos demais atos posteriores do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel. Não purgada a mora, a propriedade do imóvel, antes transferida ao devedor-fiduciante, será consolidada em nome do credor fiduciário. In casu, observa-se que não se realizou a notificação pessoal do autor para a purgação da mora, na forma determinada pelo ordenamento jurídico, impondo-se a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade. Observa-se, conforme cópia dos avisos de recebimento acostados aos autos, que a notificação encaminhada através dos correios foi recebida por terceiros, e não pelo devedor fiduciante. Caracterizada, portanto, a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade, ante o descumprimento dos requisitos estabelecidos no art. 26 da Lei nº 9.514/97 (inexistência da necessária notificação pessoal do devedor para purgar o débito), o que acarreta ofensa ao princípio do devido processo legal. Dessa forma, deve ser mantida a sentença que reconheceu a nulidade da notificação realizada, bem como de todos os atos executórios posteriores, restando consignado, ainda, que "fica superada a notificação do autor para purgar a mora, mormente porque não apurado qualquer vício no contrato em comento", sendo certo que, "se o autor não quitar integralmente a dívida (prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento), no prazo de 15 (quinze) dias, a CEF poderá prosseguir na execução extrajudicial, na forma da Lei nº 9.514/97".
2. Quanto aos danos morais, não se vislumbra a ocorrência desses. Em que pese o aborrecimento decorrente da execução extrajudicial, que transcorreu de forma irregular, o próprio autor alega inadimplência desde 2012 no contrato de financiamento do imóvel, sendo certo que ainda se encontra na posse do mesmo. A simples declaração do direito frente a um erro administrativo não pressupõe a ocorrência de humilhação pública ou sofrimento capaz de causar graves danos à saúde física ou mental do autor. Não se pode reconhecer a existência de dano moral pelo simples aborrecimento ou mero desagrado ocorrido na vida em sociedade. O mal causado deve repercutir sobre o lesado de maneira que o ato danoso afete a instabilidade emocional, ao ponto de causar danos ao indivíduo posto em situação que se traduza em vexame. Há de se observar a vergonha, o constrangimento, a dor, a injúria. Assim, por entender que a situação vivenciada pelo demandante caracterizou-se como mero dissabor ou aborrecimento, não há prejuízo a título de dano moral a ser indenizado.
3. Apelos conhecidos e desprovidos.” – grifos nossos
(AC 0002058-54.2016.4.02.5001, 7ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. JOSÉ ANTONIO NEIVA, DJe 11/05/2018)
“APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DOS DEVEDORES FIDUCIANTES PARA PURGAR A MORA. IRREGULARIDADE. HONORÁRIOS. ACOLHIMENTO PARCIAL DA PRETENSÃO AUTORAL. FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR INTEGRAL DA CAUSA. IMPOSSIBILIDADE.
1. Apelações interposta em face de sentença a qual, no bojo de ação proposta por mutuários em detrimento da CEF, julga parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para condenar a demandada a se abster de qualquer medida de arrematação do imóvel dos demandantes, bem assim para autorizar a consignação do valo proposto na inicial, e julga improcedente o pleito de condenação da demandada em danos morais.
2. O art. 26 da Lei nº 9.514/97 disciplina que, uma vez constatada a mora do fiduciante no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, o credor-fiduciário deverá notificá-lo mediante o Cartório de Registro de Imóveis para purgá-la em 15 dias. Não purgada a mora, a propriedade do imóvel, antes transferida ao devedor-fiduciante, será consolidada em nome do credor fiduciário. Nesse contexto, observa-se a necessidade de intimação do fiduciante como ato fundamental à consolidação da propriedade em favor do fiduciário, a fim de reputar o procedimento como válido. Nesse sentido: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0154337-50.2015.4.02.5101, e-DJF2R 21.7.2017.
3. Não realizada a intimação do devedor fiduciante para purgar a mora, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, reputa-se inválida a consolidação da propriedade em nome do fiduciário.
4. Caso em que o pedido de consignação em pagamento é cumulado com os pedidos de nulidade de procedimento de execução extrajudicial e de indenização por danos morais. Peculiaridades que afastam a aplicação estrita do rito da ação de consignação em pagamento.
5. O dano moral é aquele que decorre da frustração, do constrangimento e da insegurança advindos da situação que se formou, extrapolando a esfera de "mero aborrecimento". A indenização pela ofensa moral, diversamente do que se verifica em relação ao dano material, não visa à recomposição do patrimônio da vítima, mas sim à reparação das dores provenientes da ofensa à sua dignidade. Como não é materialmente possível retirar da pessoa o dano por ela sofrido, busca a legislação dar-lhe, ao menos, uma reparação de ordem pecuniária, no intuito de compensar a dor experimentada (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0004229-82.2010.4.02.5101, e-DJF2R 26.4.2018). A conduta de descumprir formalidades legais no que tange ao procedimento de execução extrajudicial de contrato de financiamento imobiliário c/c alienação fiduciária em garantia não enseja, por si só, o dano moral indenizável, mormente quando comprovada a existência da inadimplência por parte do mutuário.
6. A fixação dos honorários de sucumbência com base no proveito econômico obtido pela parte vencedora somente é cabível acaso seja possível mensurá-lo, a teor do art. 85, §2º, do CPC/2015; não sendo este o caso, os honorários devem ser fixados com base no valor atualizado da causa.
7. O art. 292, V, do CPC 2015, estabelece que o valor da causa será, “na ação indenizatória, inclusive a fundada em dano moral, o valor pretendido”. O inciso VI do mesmo dispositivo legal, por sua vez, prevê que, na ação em que há cumulação de pedidos, o valor da causa será a quantia correspondente à soma dos valores de todos eles.
8. Havendo cumulação de pedidos, e sendo um deles julgado improcedente, afigura-se inadequada a fixação dos honorários com base no valor integral da causa. Noutros termos, havendo cumulação de pedidos e não sendo um deles acolhido, os honorários de sucumbência devem ser fixados a partir da incidência de percentual (10% a 20%) sobre o valor da causa correspondente apenas ao pedido acolhido, excluindo-se da base de cálculo o valor da causa relativo ao pedido não acolhido.
9. Sentença parcialmente reformada, para que seja excluído da base de cálculo dos honorários de sucumbência o montante correspondente ao valor da causa do pedido de danos morais (R$ 20.000,00), não acolhido na sentença, resultando na fixação dos honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da causa correspondente aos pedidos acolhidos (R$ 42.000,00).
10. Incabível a fixação de honorários recursais, diante do acolhimento parcial do apelo da parte que foi condenada em honorários na origem, na linha do entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).
11. Apelação da CEF parcialmente provida. Apelação de Luciano Lopes Bastos e Maria José Malta Bastos não provida.” – grifos nossos
(AC 0154900-44.2015.4.02.5101, 5ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 31/08/2018)
Por qualquer ângulo, a improcedência do pedido é de rigor.
Do exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação. Aplica-se a majoração da verba honorária em 1% sobre o valor fixado, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. É o voto.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001010202v4 e do código CRC 0144c288.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): GUILHERME COUTO DE CASTRO
Data e Hora: 10/6/2022, às 18:48:41