Apelação Cível Nº 0010251-63.2013.4.02.5001/ES
RELATOR: Desembargadora Federal VERA LUCIA LIMA DA SILVA
RELATÓRIO
O Juiz Federal Convocado MARCELO DA FONSECA GUERREIRO (Relator): Cuida-se de agravos retidos interpostos por C. G. D. A., e G. S. F. e M. T. F., de recurso de apelação interposto por C. G. D. A. e de apelação adesiva interposta por G. S. F. e M. T. F. alvejando sentença proferida no Evento 83, SENT104, que extinguiu o processo com julgamento de mérito, nos termos do art. 487, I do CPC/2015, julgando improcedentes os pedidos de declaração de nulidade de todos os atos de alienação ocorridos em relação ao lote nº 04, localizado no Loteamento Santa Paula, Quadra 16, Barra do Jucu, Vila Velha/ES, que alega ser de sua propriedade, adquirido por G. S. F. e M. T. F., através de financiamento obtido na Caixa Econômica federal – CEF; de reintegração na posse do bem imóvel; e de condenação dos réus ao pagamento de indenização por perdas e danos. O Juízo de piso condenou o autor ao pagamento de honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado, na forma do artigo 85 caput, §2º e 6º do CPC/2015, devendo ser suspensa a execução nos termos do art. 98, §3º do mesmo diploma legal.
Em razões de agravo retido (Evento 71, OUT75), o autor alega que o indeferimento de produção da prova oral configura cerceamento de defesa. Requer “O provimento do agravo retido, quando do julgamento da apelação, para deferir a produção de prova testemunhal e depoimento pessoal dos agravados, reformando-se a decisão agravada, com a anulação da sentença de 1º grau, remetendo-se os autos à vara de origem para prosseguimento do feito”.
Os réus G. S. F. e M. T. F., em seu agravo retido, alegam que “O indeferimento da produção da prova oral nos termos em que foi requerida prejudica demasiadamente o direito de defesa dos Agravantes, que através da aludida prova podem comprovar os fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do autor/agravado”. Pugnam pelo deferimento dos depoimentos pessoais do autor e dos correqueridos, bem como da oitiva da testemunha arrolada (Evento 75, OUT81).
Em razões de apelação (Evento 92, OUT91), o autor pugna pela reforma da sentença, requerendo, inicialmente, o julgamento do agravo retido. No mérito, sustenta que “provou cabalmente sua posse colacionando às. fl. 34 Certidão nº 023/2013 expedida pelo município de Vila Velha/ES e que o imóvel ora discutido foi cadastrado desde o ano de 1982 e permaneceu até 03/10/2008 em nome do Recorrente C. G. D. A. sob o nº 03.02.0030.001”. Cita documentação anexada relativa aos pagamentos de IPTU referente ao lote. Aduz que, “desde a compra do lote em 1976, o Apelante sempre cuidou e manteve o imóvel com limpezas e terraplanagens periódicas, como fazia com os outros lotes de sua propriedade”, sustentando que “estão preenchidos os requisitos essenciais da posse previstos no art. 561, I, do NCPC”. Alega, ainda, que o esbulho da posse foi comprovado através do Boletim de Ocorrência de fls. 33 (Evento 1, OUT1) e que foi praticado por G. S. F. e seu esposo em 14/02/2013 quando aterraram o lote ora em questão. Ressalta que a Imobiliária Santa Paula Ltda foi extinta em 05/02/2000 e sua inscrição foi baixada no C.N.P.J. junto à Receita Federal em 27/07/2000 (fl. 37, Evento 1, OUT1), não sendo crível nem lícito que após nove anos o Sr. R. Q. D. N. tenha outorgado procuração para J. B. D. S. F. para a prática de atos de liquidação da imobiliária Santa Paula como sócio liquidante e para vender ao seu próprio filho M. V. D. N. o lote cuja posse ora se discute. Reputa serem absolutamente nulos os sucessivos registros das transmissões do bem no competente RGI, eis que o sócio liquidante negociou lotes de proprietários originais cujas escrituras ainda não haviam sido registradas, configurando venda em duplicidade através de negócio simulado, “com a clara intenção de tirar o lote da esfera da posse do Recorrente” e revende-lo “para ganhar dinheiro locupletando-se indevidamente”. Argumenta que o autor sofreu enorme prejuízo ao ficar privado do lote 04 da quadra 16, contíguo ao lote 06, de sua propriedade, reduzindo à metade do total da área adquirida, cabendo, portanto, indenização por perdas e danos. Acusa os réus de formarem uma quadrilha que renegocia lotes já vendidos, de forma simulada, devendo o Judiciário coibir sua atuação.
G. S. F. e M. T. F., quinto e sexto réus, interpõem apelação adesiva (Evento 103, OUT9), na qual alegam ilegitimidade passiva quanto ao pleito de indenização por reparação de danos, posto que adquiriram de boa-fé o imóvel demandado, verificando toda a documentação pertinente e obedecendo todos os trâmites e cautelas legais, tudo com aprovação e referendo da Caixa Econômica Federal, com a qual firmaram contrato de financiamento com alienação fiduciária. Sustentam, ainda, a prescrição do pleito indenizatório, aduzindo que o requerente teve conhecimento de que a Imobiliária havia transferido o Lote 04 ao Sr. Marcelo em janeiro de 2010, quando compareceu ao cartório, em 13/04/2010, para averbar o instrumento particular de compra e venda do lote 06, sendo esta data (13/04/2010) o termo inicial para a fluência do prazo prescricional de três anos da pretensão indenizatória, que consumou-se, portanto, em 13/04/2013, tendo a presente ação sido proposta somente em 24/10/2013.
Contrarrazões de R. Q. D. N., M. V. D. N. e J. B. D. S. F. à apelação do autor ofertadas no Evento 100, OUT96.
Contrarrazões de G. S. F. e M. T. F. à apelação do autor acostadas às Evento 104, OUT98.
Contrarrazões da Caixa Econômica Federal à apelação do autor oferecidas no Evento 109, OUT99.
Contrarrazões do autor à apelação adesiva interpostas no Evento 115, OUT103.
O Ministério Público Federal manifestou-se pela desnecessidade de sua intervenção no feito (Evento 7, OUT5).
É o relatório.
VOTO
O Juiz Federal Convocado MARCELO DA FONSECA GUERREIRO (Relator): Conforme já relatado, trata-se de controvérsia acerca da posse e da propriedade do lote nº 04 do Loteamento Santa Paula, Quadra 16, Barra do Jucu, Vila Velha/ES.
Conheço dos recursos interpostos, uma vez que se encontram presentes os pressupostos legais de admissibilidade previstos nos artigos 996, 1003, § 5º, 1007 e 1010 do CPC/15.
In casu, o autor alega ter adquirido da Imobiliária Santa Paula Ltda, em 30/06/1976, os lotes contíguos 04 e 06, da Quadra 16, do Loteamento Santa Paula, Barra do Jucu, Vilha Velha/ES, registrados no Cartório Geral de Imóveis da 1º Zona de Vila Velha, sob as matrículas 114216 e 115175. A imobiliária foi extinta em 05/02/2000, permanecendo, como liquidante, R. Q. D. N. (primeiro réu), que assumiu inteiramente a responsabilidade pelo ativo e passivo da extinta firma (fl. 94, Evento 7, OUT4). Aduz o autor que o lote 04 foi vendido em duplicidade a M. V. D. N. (terceiro réu), em 13/08/2009, por J. B. D. S. F. (segundo réu), que representava o primeiro réu, mediante procuração que lhe foi outorgada, com a intenção de obter lucro líquido ilícito. Relata que, em 07/06/2010, M. V. D. N. alienou o lote 04 para V. A. D. A. (quanto réu), que, por sua vez, o vendeu para G. S. F. e M. T. F. (5° e 6º réus), os quais obtiveram financiamento de parte do preço junto à Caixa Econômica Federal (7º réu), dando o bem em alienação fiduciária. Afirma que, em 11/02/2013, observou que a área de seu suposto lote estava sendo aterrada por pessoa desconhecida. Requereu, então, junto à Prefeitura Municipal de Vila Velha, a Certidão de Ônus do lote, quando, então, teria tomado ciência de todo o ocorrido. Pretende, nesses autos, obter a reintegração na posse do bem, sustentando a nulidade de todas as alienações levadas a cabo, ao argumento de que é nula a procuração outorgada pela imobiliária à J. B. D. S. F., já que data de 13/03/2009, quando a imobiliária já se encontrava extinta e baixada desde 27/07/2000 (fl. 95, Evento 7, OUT4).
Conheço do agravo retido interposto pelo autor, eis que reiterado em sede de apelação, conforme disposto no art. 523, caput e § 1º, do CPC/73, então vigente quando de sua interposição, mas nego-lhe provimento por ser a prova oral pretendida desnecessária para o deslinde da lide.
Não conheço do agravo retido interposto por G. S. F. e M. T. F., tendo em vista que não foi reiterado em sede de apelação adesiva, contrariando o disposto no art. 523, caput e § 1º, do CPC/73, vigente à época de sua interposição.
Inicialmente, não merece acolhida a alegação de prescrição da pretensão indenizatória oposta pelos réus G. S. F. e M. T. F., posto que o autor somente teve conhecimento de que o lote que reivindica foi invadido na semana do carnaval de 2013, conforme boletim de ocorrência policial juntado à fl. 33 (Evento 1, OUT1), tendo sido a ação proposta em 24/10/2013.
No tocante à alegação de ilegitimidade passiva destes, no que se refere ao pedido de reparação de danos, não prospera, pois trata-se de questão que se confunde com o mérito.
Quanto à questão de fundo, conforme restou decidido pelo Pretório Excelso (HC 160088 AgR, Relator(a): Min. CELSO DE MELLO, Segunda Turma, julgado em 29/03/2019, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-072 DIVULG 08-04-2019 PUBLIC 09-04-2019; RHC 151402 Agr, Relator(a): Min. ROSA WEBER, Primeira Turma, julgado em 22/03/2019, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-066 DIVULG 02-04-2019 PUBLIC 03-04-2019; RHC 138648 AgR, Relator(a): Min. ROBERTO BARROSO, Primeira Turma, julgado em 22/10/2018, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-238 DIVULG 08-11-2018 PUBLIC 09-11-2018; RE 1052094 AgR, Relator(a): Min. ALEXANDRE DE MORAES, Primeira Turma, julgado em 22/06/2018, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-153 DIVULG 31-07-2018 PUBLIC 01-08-2018), possui legitimidade jurídico-constitucional a técnica de fundamentação que consiste na incorporação, ao acórdão, das razões expostas na sentença, no parecer ministerial ou em decisão judicial anterior (motivação per relationem).
Destarte, adoto, como razões de decidir, a bem lançada sentença que, detalhadamente, apreciou a matéria objeto da lide:
“Quanto à declaração de nulidade das alienações: O fundamento trazido pelo autor para a nulidade das alienações ocorridas sob o imóvel é que a procuração outorgada pela Imobiliária Santa Paula Ltda ao réu J. B. D. S. F. seria nula, pois o negócio jurídico realizou-se após a extinção da referida empresa, não tendo ela personalidade jurídica para verse representada. Nos exatos termos alegados pelo autor (fl. 07), “a primeira transmissão do lote ora discutido, registrada no Cartório de Registro de Imóveis – 1º Ofício – 1ª Zona de Vila Velha, ocorreu no 20 de Janeiro de 2010 e foi efetivada através de procuração absolutamente nula outorgada em 11/03/2009 pela empresa extinta desde o ano de 200 Imobiliária Santa Paula representada pelo seu sócio primeiro réu R. Q. D. N. à J. B. D. S. F. (segundo réu, sendo assim nulas todas as escrituras de compra e venda e seus devidos registros efetivados na matrícula 114216, livro 02 e página 1 – Cartório 1º Ofício, 1ª Zona de Vila Velha – ES. Têm-se configurada a inexistência dos atos jurídicos, cujo vício contamina a todos os negócios jurídicos posteriormente celebrados com base na procuração eivada de nulidade absoluta”. Inicialmente, causa estranheza o autor alegar nulidade das alienações ocorridas sobre o lote após a extinção da empresa, mas juntar aos autos uma escritura pública celebrada entre ele e a imobiliária, referente a outros lotes adquiridos (fls. 24/25), datada de 30/01/2013, também após a baixa daquela empresa. Caso seja acatada sua fundamentação, não seriam nulos também aqueles negócios jurídicos? Fato é que, analisando a procuração em questão (fls. 39/40), é possível constatar que a Imobiliária Santa Paula Ltda, em 11/03/2009, por meio de seu sócio liquidante R. Q. D. N., constituiu procurador Jurandir Barbosa de Souza para o fim de “assinar escrituras de compra e venda das unidades dos Lotes de Terrenos integrantes do Loteamento Santa Paula I”. O documento de fl. 35, no qual os sócios declaram a extinção da imobiliária em questão, nomeou o sócio R. Q. D. N. como responsável pelo ativo e passivo da extinta firma, conferindo legitimidade deste para representar a massa em juízo e fora dele. Assim, não vislumbro qualquer irregularidade na nomeação do liquidante, bem como na constituição do procurador JURANDIR para fins de representação e, por conseguinte, entendo não haver qualquer vício nas escrituras públicas de compra e venda nas quais o procurador atuou em nome da empresa em liquidação. Quanto à reintegração na posse do imóvel: Nos termos do art. 561, I do CPC, é pressuposto essencial do ajuizamento da ação de reintegração de posse o exercício anterior do poder fático sobre a coisa e a existência de esbulho sofrido pelo requerente. O autor fundamenta sua posse única e exclusivamente no contrato de promessa de compra e venda celebrado com a imobiliária, aduzindo que tomou posse do Lote 04 – Quadra 16 desde a celebração do negócio jurídico. Embora seja possível adquirir a posse do imóvel com a celebração de contrato de promessa de compra e venda, é preciso registrar que essa não é uma consequência necessária do contrato preliminar. Soma-se a isso o fato de que o referido contrato foi firmado no ano de 1976 com a Imobiliária Santa Paula, mas mesmo após 30 anos de sua celebração, o autor não procedeu ao seu registro em cartório e não realizou qualquer construção no imóvel, nem mesmo uma cerca delimitando a área. Não há qualquer registro junto à Prefeitura de Vila Velha, pagamento de IPTU, instalação de rede elétrica ou qualquer outra benfeitoria. E durante todos esses anos, o imóvel foi alienado a várias pessoas, tendo os atuais proprietários construído um muro em toda a extremidade do terreno. É estranho que o autor, possuindo o lote vizinho ao seu – nº 06 – Quadra 16, devidamente registrado em cartório –, nunca teve o interesse em regularizar a situação do lote 04 – Quadra 16, nem de realizar qualquer obra no imóvel desde a sua aquisição, em 1976. Por outro lado, todos os réus demonstraram a aquisição do lote, por meio de escritura pública de compra e venda, aduzindo que estiveram na posse do imóvel em questão, transferindo-a a terceiros quando de sua alienação. A certidão emitida pela Prefeitura Municipal de Vila Velha (fl. 34) demonstra que todos os réus regularizaram a situação do imóvel junto à prefeitura, transferindo a titularidade para fins de pagamento do ITBI. Portanto, repito, não há nenhum documento juntado aos autos que me permitam concluir que o autor já esteve na posse do referido imóvel, tampouco a prática de esbulho. E não havendo provas no sentido de que a parte deteve a posse, deve o pedido de reintegração de posse ser julgado improcedente. Quanto à reparação de danos: Por fim, pretende o autor a reparação material por perdas e danos. Fundamenta o seu pedido na “impossibilidade do Autor em usufruir do imóvel e pela perda de seu patrimônio e desvalorização de seu lote remanescente, em decorrência dos atos ilegais dos requeridos”. Sustenta que o lote foi vendido em duplicidade e, em decorrência dos atos ilícitos praticados, suportou prejuízos decorrentes da privação de uso do seu imóvel. Conforme já exaustivamente relatado, o autor firmou, em 30/06/1976, com a Imobiliária Santa Paula Ltda, Contrato de Promessa de Compra e Venda de dois lotes contíguos localizados no Loteamento Santa Paula (Lote 04 – Quadra 16 e Lote 06 – Quadra 16), no bairro da Barra do Jucu, em Vila Velha/ES, ambos registrados no Cartório Geral de Imóveis da 1ª Zona de Vila Velha, sob as matrículas 114216 e 115175, respectivamente. E tal fato está comprovado com o Contrato de Promessa de Compra e Venda, juntado às fls. 20/22. Também comprovou que o proprietário da imobiliária, R. Q. D. N. (1º réu) outorgou procuração pública, em 13/03/2009, para J. B. D. S. F. (2º réu), conferindo poderes para vender lotes de terrenos no Loteamento Santa Paula. E Jurandir, em 13/08/2009, vendeu o lote nº. 04 para M. V. D. N. (3º réu). Em 07/06/2010, o réu Marcelo vendeu o lote para V. A. D. A. (4º réu), que por sua vez, vendeu, em 30/11/2011, para G. S. F. e M. T. F. (5º e 6º réus), os quais deram o lote em alienação fiduciária à Caixa (7º réu). Inicialmente, cumpre dizer que o autor celebrou contrato de promessa de compra e venda, que é uma espécie de contrato por meio do qual o promitente vendedor se obriga a vender ao promitente comprador bem imóvel por preço, condições e modos pactuados. E nos termos do contrato firmado pelas partes, o autor pagaria ao promitente vendedor a importância de Cr$40.000,00, sendo Cr$4.000,00 de entrada e Cr$36.000,00 em 36 parcelas iguais. O Código Civil, ao tratar do direito do promitente comprador, assim dispõe: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. É de suma importância destacar que, nos termos do art. 1.417, o instrumento particular de promessa de compra e venda confere ao promitente comprador o direito real à aquisição do imóvel, desde que devidamente registrado em cartório. Não sendo levado a registro, nasce para o promitente comprador apenas um direito obrigacional, oriundo da promessa, mas não o direito real de aquisição. No presente caso, a promessa não chegou a ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Por outro lado, o documento de fl. 48 demonstra que as alienações realizadas pelos réus ocorreram por meio de escritura pública de compra e venda, todas devidamente registradas no Cartório do 1º Ofício – 1ª Zona de Vila Velha/ES. Feita essas considerações, é possível afirmar seguramente que a venda entre a Imobiliária Santa Paula LTDA e o réu Marcelo, bem como as alienações posteriores para os demais réus (Vitor, Graciele e Maikel) aperfeiçoaram-se e, tendo as escrituras sido registradas, operou-se a transferência de propriedade do imóvel, tendo os réus adquirido o direito real sobre o bem, ao passo que, repito, o autor adquiriu somente o direito obrigacional de ver o imóvel vendido a ele pela imobiliária, não podendo, portanto, reivindicá-lo, consoante Enunciado da Súmula 253 do STJ1 . E tendo o imóvel sido vendido a terceiro por escritura pública, restaria ao autor pleitear junto à imobiliária eventual ressarcimento do preço pago, bem como eventuais prejuízos sofridos pelo inadimplemento da promessa de compra e venda, nos termos do art. 391 do Código Civil. Em suma, o autor não comprova a ocorrência de algum vício nos negócios jurídicos realizados pelas partes, devendo ser mantido o direito real de propriedade constante do registro imobiliário. E, não sendo a imobiliária Santa Paula parte neste processo, não há que se falar em responsabilidade dos réus pelo inadimplemento da obrigação estipulada na promessa de compra e venda celebrada, por não estar configurada ilicitude em suas condutas. E sendo legítimos todos os atos praticados pelos réus, fica afastado o dever de indenizar.”
Cabe destacar que, à fl. 35 (Evento 1, OUT1), consta o distrato social e a extinção da imobiliária, em cuja cláusula quarta dispõe que R. Q. D. N., primeiro réu, fica inteiramente responsável pelo passivo e ativo da empresa liquidanda, tendo sido feito o registro da extinção junto ao Cartório do 1º Ofício de Vila Velha de RGPJ ,em 27/07/2000, de modo que é lícita a procuração de fls. 39/40 (Evento 1, OUT1), outorgada pelo liquidante a J. B. D. S. F..
Registre-se que os documentos acostados pela parte autora no Evento 1, OUT1, relativos ao lote 04, com os quais pretende provar sua propriedade sobre o referido lote, não são aptos a cumprir tal fim, senão vejamos: há contrato de promessa de compra e venda dos lotes 04 e 06, firmado em 30/06/1976 (fls. 20/23), mas a escritura pública de compra e venda lavrada no Cartório do 2º Ofício de Notas de Vila Velha refere-se apenas ao lote 06 (fls. 24/26); boletim de ocorrência policial denunciando que o lote 04 encontrava-se aterrado por desconhecidos (fl. 33); certidão da Coordenação de Tributos Imobiliários da Prefeitura, na qual consta lançamento em seu nome desde 1982 a até 03/10/2008, alterada nesta data para o nome da Imobiliária Santa Paula Ltda, com base na certidão de ônus reais datada de 22/04/1976, tendo sido os lançamentos transferidos, sucessivamente, para os adquirentes posteriores, segundo, quarto, quinto e sexto réus (fl. 34); escritura pública de compra e venda do lote 04 lavrada no Cartório Sarlo (fl. 41/43); comprovação de notificação extrajudicial promovida pelo autor em face dos últimos adquirentes, dando ciência de que o lote 04 seria de sua propriedade (50/54).
Registre-se, ainda, que os comprovantes de pagamento de IPTU de fls. 379/385 (Evento 92, OUT92), além de terem sido juntados após a prolação da sentença, ultrapassada já a fase de instrução processual, estão em grande parte ilegíveis, sendo que apenas o documento de fl. 383, com data ilegível, faz referência expressa ao lote 04.
Não há nos autos sequer comprovante de que o autor tenha efetivamente pago o preço do imóvel, tampouco averbação da escritura de compra e venda no competente cartório de registro de imóveis.
Posto isso, voto no sentido de NÃO CONHECER do agravo retido interposto por G. S. F. e M. T. F.; voto no sentido de CONHECER do agravo retido interposto pelo autor, mas NEGAR-LHE PROVIMENTO; voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à apelação adesiva dos 5º e 6º réus; e voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso do autor, com a majoração dos honorários advocatícios em 1% (um por cento) sobre o valor anteriormente fixado pelo Juízo a quo, conforme prevê o artigo 85, § 11, do CPC/15, cuja execução resta suspensa, em virtude da gratuidade de justiça deferida ao autor.
Documento eletrônico assinado por MARCELO DA FONSECA GUERREIRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20000566918v9 e do código CRC c1cc36f6.
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