Apelação Cível Nº 5038033-72.2018.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal REIS FRIEDE
RELATÓRIO
Trata-se de duas Apelações Cíveis interpostas, pela Caixa Econômica Federal – CEF e Construtora Andrade Almeida Ltda., em face da Sentença (evento 71 do processo originário) proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal do Rio de Janeiro – Seção Judiciária do Rio de Janeiro, que julgou extinto o feito, sem resolução do mérito, em relação a CVS Assessoria de Financiamentos Ltda. e a SR4 Empreendimentos Imobiliários Ltda., nos termos do art. 485, incisos VIII e VI, do CPC/2015, respectivamente; bem como julgou procedente os pedidos autorais, declarando rescindido o contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FGTS, com o restabelecimento do status quo ante, com a devolução por parte da CEF dos valores pagos pelo mutuário, devidamente corrigidos. Em ato contínuo, condenou a Construtora Andrade Almeida Ltda. e a CEF a indenizarem o autor pelos danos materiais, no valor de R$ 20.999,93 (vinte mil e novecentos e noventa e nove reais e noventa e três centavos), e pelos danos morais sofridos no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
No evento 79 do processo originário, a Caixa Econômica Federal – CEF, ora Primeira Apelante, aduz, em síntese, que a rescisão pretendida deve englobar tanto o contrato de compra e venda quanto o contrato de mútuo, já que este é acessório daquele. Argumenta, em ato contínuo, que não possui legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, já que não possui responsabilidade por falha exclusiva da construtora e tampouco existe solidariedade entre elas. Contudo, caso esta Turma Especializada entender pela manutenção da sua condenação, requer que a indenização pelos danos materiais seja limitada aos valores efetivamente por ela recebidos. Por fim, argumenta que não cometeu ato ilícito apto a ensejar a sua condenação ao pagamento de compensação por danos morais, motivo pelo qual requer que seja afastada a sua condenação.
No evento 81 do processo originário, a Construtora Andrade Almeida Ltda., ora Segunda Apelante, aduz, em síntese, que não possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que o imóvel adquirido pelo mutuário estava inserido no âmbito do PMCMV. Argumenta, em ato contínuo, que a responsabilidade pelos danos morais alegados pelo mutuário decorre da CEF, que praticou ilícito contratual não repassando os recursos necessários para a conclusão da obra. Por fim, aduz que não há nos autos comprovantes do efetivo dispêndio de qualquer dos valores a que a Construtora foi condenada a ressarcir, motivo pelo qual deverá ser afastada a sua condenação ao pagamento de danos materiais.
Embora tenham sido regularmente intimados, nenhum dos Apelados apresentou contrarrazões.
É o relatório.
VOTO
Conheço das Apelações Cíveis interpostas, visto que preenchidos os pressupostos de admissibilidade.
Em 06/07/2015 o mutuário, a SR4 Empreendimentos Imobiliários Ltda., a Construtora Andrade Almeida Ltda. e a Caixa Econômica Federal celebraram contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos do FGTS, no valor de R$ 71.132,25 (setenta e um mil e cento e trinta e dois reais e vinte e cinco centavos), para serem amortizados em 360 (trezentas e sessenta) prestações mensais, conforme documento acostado no evento 1 – out 7 no processo originário.
Ocorre que, o empreendimento residencial não foi concluído no prazo previsto, motivo pelo qual o mutuário ajuizou a presente demanda com o intuito de rescindir os contratos de promessa de compra e venda e de financiamento habitacional (contrato nº 855553423171), bem como ser indenizado pelos danos materiais e morais decorrentes.
Sobrevindo Sentença de procedência da pretensão autoral, a CEF e a Construtora Andrade Almeida Ltda. interpuseram as Apelações que ora se analisa.
A pretensão principal do mutuário é a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e do contrato de financiamento imobiliário, firmado no âmbito do PMCMV, como pode ser observado nos pedidos constantes na sua petição inicial.
No evento 1 – out 6 no processo originário, foi acostado o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda firmado entre o mutuário e a Construtora Andrade Almeida Ltda.
O contrato de promessa de compra e venda é uma espécie de contrato preliminar que é superado quando as partes firmam o contrato definitivo, isto é, quando celebram o contrato de compra e venda.
Logo, não existe interesse processual na pretensão do mutuário à rescisão do contrato de promessa de compra e venda, já que com a celebração do contrato de compra e venda o contrato preliminar, qual seja o de promessa de compra e venda, não subsiste mais.
Assim, o pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda deverá ser julgado extinto, sem resolução do mérito, por ausência de interesse processual, como dispõe o art. 485, VI, do CPC/2015.
Para a análise do pedido de rescisão do contrato de financiamento imobiliário, com a restituição dos valores pagos, bem como para o pedido de compensação pelos danos morais decorrentes do atraso na construção do empreendimento imobiliário, faz-se necessária a análise do contrato nº 855553423171 acostado no evento 1 – out 7 no processo originário.
Consoante o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, “o contrato coligado não constitui um único negócio jurídico com diversos instrumentos, mas sim uma pluralidade de negócios jurídicos, ainda que celebrados em um único documento, pois é a substância do negócio jurídico que lhe dá amparo, não a forma.” (STJ, Quarta Turma, REsp 1.127.403/SP, Rel. para acórdão Min. Marco Buzzi, DJe 15/08/2014).
Nos contratos coligados, quando o litígio recai exclusivamente sobre uma das relações jurídicas que o compõe, sem que haja reflexo nas demais, não subsiste motivo para formação do litisconsórcio necessário entre as partes.
Contudo, quando os efeitos da tutela jurisdicional pretendida se refletirem em todas as relações jurídicas firmadas no contrato coligado, faz-se indispensável a formação do litisconsórcio necessário, como dispõe o art. 114 do CPC/2015.
No caso concreto, o contrato nº 855553423171 apresenta duas relações jurídicas distintas: uma constituída pela compra e venda da unidade habitacional e outra constituída pelo mútuo com garantia de alienação fiduciária.
Como um dos pedidos do mutuário é a rescisão do contrato de financiamento, é inquestionável que, caso acolhida a sua pretensão, os efeitos se refletirão no contrato de compra e venda.
Logo, faz-se necessária a formação do litisconsórcio passivo necessário entre a CEF e a incorporadora/construtora em relação a esse pedido.
Nesse sentido, veja-se o seguinte julgado:
“SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). RESCISÃO CONTRATUAL. INEPCIA. EXTINÇÃO DO FEITO. Não há interesse em recorrer da parte que é beneficiada pela sentença extintiva, ainda que ela pretenda a apreciação de mérito. É inepta a inicial de ação que objetiva a rescisão de promessa de compra e venda (que nem mais existe), superada por mútuo com alienação fiduciária em garantia, e não descreve ou aponta os elementos mínimos para que da causa de pedir decorra logicamente a consequência. Há litisconsórcio passivo necessário entre a construtora (vendedora) e a instituição financeira mutuante, nos termos do art. 114 do CPC, pois é impossível desfazer o mútuo (já operado) sem afetar a venda (feita com o valor mutuado). Situação das litisconsortes nem descrita na causa de pedir. Apelação da autora parcialmente provida, apenas para reconhecer a completa extinção do feito, por inépcia, em vez da improcedência contra uma das litisconsortes. Apelo da construtora não conhecido e apelo da Autora parcialmente provido.” (sem grifos no original) (TRF2, AC nº 5029751-45.2018.4.02.5101, 6ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. Guilherme Couto de Castro, Data de Disponilização: 26/04/2021)
Como acima já exposto, a causa remota para o pedido de rescisão contratual do financiamento é o inadimplemento da obrigação firmada, qual seja o atraso na construção da unidade habitacional.
Em relação ao atraso na construção da obra, é necessário o exame da legitimidade passiva da CEF, que nas questões relativas ao Sistema Financeiro de Habitação está relacionada com o seu tipo de atuação: se como agente meramente financeiro, em que não responde por pedidos decorrentes de danos na obra financiada, incluindo o atraso na construção, ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, em que responde por mencionados danos.
Conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para verificar o “(...) tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem se analisar os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir.”(REsp 1534952/SC, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2017, DJe 14/02/2017)
Como acima esclarecido, o contrato de mútuo foi celebrado com recursos destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida, que prevê no artigo 9º da Lei nº 11.977/2009 a gestão operacional desses recursos pela Caixa Econômica Federal.
No evento 1 – out 7 no processo originário foi acostado o contrato de compra e venda e mútuo, no qual constam como partes contratantes o mutuário, como comprador; a SR4 Empreendimentos Imobiliários Ltda., como vendedora, a Construtora Andrade Almeida Ltda., como construtora/fiadora, e a Caixa Econômica Federal como credora/fiduciária.
Compulsando o contrato firmado, constata-se em sua cláusula 27.1, alínea “m”, que a construtora é a responsável, perante os adquirentes das unidades do referido empreendimento imobiliário, pela conclusão da edificação e por eventuais prejuízos sofridos em decorrência do seu atraso injustificado, como acostado no evento 1 – out 7, fl. 15 no processo originário.
Ademais, verifica-se que a CEF não atuou na escolha do empreendimento e tampouco da construtora, já que não participou do contrato de promessa de compra e venda, como se depreende da análise do documento acostado no evento 1 – out6 do processo originário.
Consequentemente, no caso concreto e pelo acima exposto, conclui-se que a CEF atuou exclusivamente como agente financeiro, motivo pelo qual não possui responsabilidade pelos danos decorrentes do atraso da obra, incluindo os danos morais alegados.
Ou seja, a atuação da CEF, no caso concreto, está adstrita ao fornecimento e direcionamento dos recursos para o financiamento da compra e venda do terreno e construção da unidade habitacional.
Da análise dos fatos e do conjunto probatório acostado, não se verifica inadimplemento contratual por parte da instituição financeira, que cumpriu a sua parte como mutuante, colocando à disposição da construtora os recursos em conformidade com o andamento da obra, como determina a cláusula 21.3 do contrato avençado (evento 1 – out 7 no processo originário).
Ressalte-se que, as questões relativas ao repasse do financiamento imobiliário pela CEF à construtora não são passíveis de serem alegadas em ação de responsabilidade ajuizada pelo mutuário. Admitir esse argumento corresponderia a violar o princípio do pacta sunt servanda, já que, por via oblíqua, acarretaria a não incidência da cláusula de responsabilidade 27.1, alínea “m”, já mencionada acima.
A relação jurídica de mútuo firmada entre o mutuário e a CEF não pode ser confundida com a relação de compra e venda e construção estabelecida entre o Apelado, o vendedor e o construtor do imóvel. A única obrigação assumida pela CEF foi a de financiar a construção e aquisição da unidade habitacional, não lhe podendo ser imputada qualquer responsabilidade decorrente de relação jurídica alheia.
Ademais, conforme dispõe o art. 586 do CC/2002, no contrato de mútuo, “(...) O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade.” Logo, é inviável a pretensão à rescisão do contrato de mútuo sem a devida restituição do montante emprestado pela instituição financeira, com os acréscimos contratuais devidos, como dispõe o art. 591 do CC/2002.
Nesse sentido, veja-se o seguinte julgado desta Turma Especializada:
“SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). RESCISÃO CONTRATUAL. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. ATRASO NA OBRA NÃO VERIFICADO. DANOS MORAIS. 1. Em ação que objetiva, dentre outros pedidos, a rescisão do contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária em garantia, há litisconsórcio passivo necessário entre a construtora (vendedora) e a instituição financeira mutuante, nos termos do art. 114 do CPC, pois é impossível desfazer o mútuo (já operado) sem afetar a venda (feita com o valor mutuado). 2. Diante do pedido de rescisão contratual, não se aplica a ideia (correta) expressa na Súmula n.º 543 do STJ, pois o compromisso de compra e venda não mais subsiste, e sim a definitiva compra e venda, com mútuo e alienação fiduciária em garantia, levados ao Registro de Imóveis. Não há base para o distrato do mútuo, nem mesmo lógica, pois o dinheiro já foi transferido ao mutuário, e dele para o alienante, e o distrato teria, de qualquer modo, que repor o valor mutuado. Unidade adquirida já concluída, sem respaldo a tese de atraso na entrega do empreendimento. Mutuário inadimplente desde a segunda prestação, sem jamais comunicar à credora de sua intenção de distrato, baseada em dificuldades financeiras fruto de desemprego. E não foi atribuída qualquer conduta à instituição financeira ou à construtora apta a ensejar a pretendida reparação por danos morais. Apelação provida, para afastar a extinção do processo com relação à Construtora e julgar improcedente o pedido.” (sem grifos no original) (TRF2, Apelação Cível nº 0021578-72.2018.4.02.5116, 6ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO, Pauta da Sessão Virtual do dia 13/07/2020)
Como acima exposto, a responsabilidade pelo atraso na construção do empreendimento imobiliário é da construtora, como disposto na cláusula 27.1, alínea “m” do contrato firmado entre as partes.
Por certo que o atraso na construção do imóvel gera no mutuário dano moral de natureza in re ipsa, isto é, não se faz necessária a prova do prejuízo, que é presumido e decorre do próprio fato.
É de se mencionar que não há critérios objetivos para a fixação da indenização a título de danos morais, subordinando-a ao arbítrio judicial, que deve pautar-se pelo critério de equilíbrio. A indenização por dano moral, desta maneira, deve ser fixada em termos razoáveis, não se justificando que a reparação venha a constituir-se em enriquecimento indevido, com manifestos abusos e exageros, devendo o arbitramento operar-se com moderação.
No caso concreto, reexaminando o conteúdo fático-probatório dos autos, entendo que a quantia arbitrada de R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixada pelo Juízo de origem, mostra-se adequada para os fins a que se destina, devendo contudo ser paga exclusivamente pela Construtora Andrade Almeida, responsável pelo atraso na construção do empreendimento.
Ressalte-se que, por não ter sido pedido pelo mutuário a rescisão do contrato de compra e venda, mas somente a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e do contrato de financiamento, ambos já analisados, não há como ser mantida a condenação das partes na restituição dos valores pagos a título de sinal, parcelas, ITBI, assessoria de financiamento e despesas cartorárias, já que o contrato nº 855553423171 permanece válido.
No que pertine à distribuição dos ônus sucumbenciais, verifica-se que o mutuário não obteve êxito na maior parte dos pedidos formulados na exordial e que a Construtora sucumbiu em parte mínima do pedido, razão pela qual o mutuário deverá ser condenado a responder, por inteiro, pelas despesas e honorários, a teor do art. 86, parágrafo único do CPC.
Ante o exposto, voto no sentido de dar provimento à Apelação Cível interposta pela CEF para reformar a Sentença ora impugnada, de modo a julgar extinto o feito, sem julgamento do mérito, nos moldes do art. 485, VI, §3º, do CPC/2015, no tocante ao pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda; julgar improcedente o pedido de rescisão do contrato de financiamento imobiliário e afastar a condenação da CEF ao pagamento da compensação pelos danos morais; bem como dar parcial provimento à Apelação Cível interposta pela Construtora Andrade Almeida Ltda. para julgar improcedente o pedido de indenização pelos danos materiais, mantendo a sua condenação ao pagamento da quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de compensação pelos danos morais. Condeno o Autor em honorários advocatícios de sucumbência, fixando-os em 10% sobre o valor atualizado da causa, suspendendo, contudo, a sua exigibilidade em virtude da concessão da gratuidade de justiça.
Documento eletrônico assinado por REIS FRIEDE, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20000879467v5 e do código CRC 79d223c2.
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