Apelação Cível Nº 0204964-66.2017.4.02.5108/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de dois embargos de declaração, os primeiros opostos pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF) e os segundos pela CONSTRUTORA ALDEIENSE LTDA (doravante ré ou proprietária), em ataque a acórdão que negou provimento às apelações de ambos.
Em suas razões, a CEF sustenta que há omissão no julgado, que não sopesou a prática usual do mercado imobiliário de concessão de um desconto de até 15% no preço da oferta, inserido no chamado “campo do arbítrio”, e incidente sobre o “intervalo de valores admissíveis” do aluguel. Afirma que questionou o ponto em seu apelo, pois os preços pesquisados pelo perito foram extraídos de anúncios, desconsiderando a citada prática de mercado de oferecer descontos, e destaca que o juízo não está adstrito ao laudo. Afirma ainda que sua oferta correspondia aos estudos feitos por sua área técnica e correspondem à realidade de mercado, e corrobora o respeito à verba pública (Evento 12).
Por sua vez, a ré aponta contradição no julgado. Sustenta que o pagamento dos alugueis não estava suspenso, e quando finalmente depositados, não tiveram os acréscimos de correção monetária, multa e juros moratórios pactuados no contrato, pelo que a locatária permanece em débito de R$ 161.425,05. Por oportuno, acrescenta que o IPTU de 2022 também não foi pago pela CEF e requer, ante o caráter dúplice da ação renovatória, a extinção da presente ação, pelo descumprimento do contrato ou se for o caso a improcedência do pedido, com expedição de ordem de despejo (Evento 16).
No Evento 18, a Ré requer a juntada aos autos de nova declaração de débito emitida pela administradora do imóvel.
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
Os recursos de embargos de declaração são conhecidos, e ambos serão desprovidos.
A pretexto de prequestionar a matéria e colocar o tema sob ângulo de supostas omissões e contradições, as partes pretendem discutir o julgado em suas premissas e fundamentos. Tal debate não tem lugar em sede de embargos de declaração, cujos pressupostos estão previstos no artigo 1.022 do Código de Processo Civil.
O acórdão embargado apreciou de modo suficiente a questão. A leitura do voto o mostra e, a rigor, a própria ementa já dá indicativo suficiente:
CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CEF. VALOR.
É correta a sentença que, em ação renovatória de contrato de locação empresarial, adota o fundamentado laudo pericial para fixar o novo aluguel. Contrato que preenche os requisitos da Lei nº 8.245/91 e são comprovados os requisitos exigidos para a renovação compulsória. Regularidade do recolhimento de tributos incidentes sobre o imóvel, bem como quitação de demais despesas de fornecimento de água e energia. Alegação de débito pendente relativo a multa por atraso não comprovada. Declaração de inexistência de débitos emitida pela administradora do imóvel escolhida pela proprietária. Seguro obrigatório renovado anualmente, como exigido no contrato. Valor de aluguel estipulado com base na realidade do mercado imobiliário para o período, à luz de perícia baseada em método comparativo de preços e no cenário de desvalorização imobiliária existente. Apelações desprovidas.
E no corpo do voto os demais aspectos são enfrentados com suficiência.
A omissão referida por lei é aquela pertinente a aspecto indispensável ao julgado, e não a de não enxergar a prova como a parte a vê.
Quanto ao recurso da CEF, o julgado apontou claramente que:
“Quanto ao valor do aluguel, o juízo adotou as conclusões do perito (Evento 68), que arbitrou o valor médio de R$ 24.500,00, tendo como limite inferior R$ 21.000,00 e superior R$ 28.000,00.
O expert analisou as condições e a localização do imóvel, o método de rentabilidade e adotou o método comparativo com dados de mercado assemelhados, baseada em imóveis alugados no próprio bairro, com as mesmas características.
A irresignação da Ré, de que teria realizado benfeitorias no imóvel para adequá-lo às exigências específicas das agências bancárias, foi considerada exatamente por ocasião da celebração do contrato (Evento 1, OUT5) e já serviu de parâmetro para a fixação do aluguel desde o início.
Por outro lado, as discussões sobre as notícias de mercado imobiliário, apresentadas pela CEF (Evento 1, OUT20 a 22 e 24) para justificar a oferta de aluguel em valor inferior ao atual, em nada alteram o quadro. O perito do juízo, repise-se, considerou a realidade do mercado em 2020, e os preços praticados no momento da análise.
Em resposta às impugnações das partes, o perito apresentou o laudo complementar (Evento 78), onde explicou, quanto à margem de arbítrio pretendida pela CEF, que foram apontados o parâmetro mínimo (R$ 21.000,00) e o máximo (R$ 28.000,00), exatamente em atenção à liberdade negocial e à autonomia da vontade.
O perito assinalou que adotou os princípios da ponderação e da razoabilidade, exatamente para considerar os fatores mercadológicos momentâneos, mas sem exageros a pretexto de cenários alarmantes de crise e pandemia, como quer a CEF, ou, como alegado pela proprietária, de otimistas expectativas de grandes retomadas econômicas.
A alegação da CEF de que o perito se baseou em meros anúncios, cujos preços poderiam não se concretizar após a negociação entre as partes, não é corroborada no laudo. Ao revés, o perito assentou que “a pesquisa de mercado realizada entre os dias 22 e 30 de janeiro de 2020 foi baseada em imóveis alugados [não a alugar] no próprio bairro, com as mesmas características do imóvel avaliado” (Evento 68, p. 02). Em seguida, o perito citou as cinco diferentes imobiliárias/administradoras de imóveis consultadas.
Vale lembrar que o valor vigente do aluguel, quando da propositura da ação, era de R$ 31.969,00 e, de acordo com o valor médio apurado pelo perito, foi reduzido para R$ 24.500,00. A redução já é significativa e nada foi apresentado que justificasse a oferta de apenas R$ 11.200,00, inferior à metade do valor inicialmente contratado (que era de R$ 25.000,00 – Evento 1, OUT5).
Ou seja, os aspectos necessários à obtenção do valor do aluguel foram avaliados e ponderados com razoabilidade e nada abala as conclusões do perito, profissional escolhido pelo juízo alheio aos interesses das partes, que estipulou valor locatício consentâneo com a realidade do mercado imobiliário local.”
Com relação aos embargos da proprietária, a alegada insuficiência do depósito feito pela CEF, relativa à multa e demais acréscimos, também foi devidamente rechaçada. Confira-se:
“Em primeiro lugar, a CEF apresentou certidão negativa de débitos de taxas de incêndio (Evento 1, OUT8) e de IPTU (Evento 1, OUT9), além de declaração de inexistência de débitos de fornecimento de água (Evento 1, OUT11) e de energia elétrica (Evento 1, OUT12).
A irresignação quanto a alegados débitos de ISS não possui respaldo legal (art. 71, III, da Lei n.º 8.245/91) ou contratual (Evento 1, OUT5, cláusula oitava), pois é exigida a quitação de tributos relativos ao imóvel e não de outra natureza, tal qual o imposto sobre serviços.
Por outro lado, quanto à alegada multa que ainda restaria pendente, verifica-se que, em novembro de 2016, a CEF comunicou à locadora que suspenderia o pagamento dos alugueis mensais até a solução acerca das obras necessárias (Evento 1, OUT14, p. 10), o que foi regularizado em outubro de 2017 (Evento 1, OUT15).
Tanto que, quando da propositura desta ação, em novembro de 2017, a CEF apresentou declaração da administradora do imóvel, de inexistência de quaisquer débitos (Evento 4, OUT29), nos termos do art. 320 do Código Civil.
Em sua defesa, a locadora alega que tal declaração foi emitida com erro e que teria sido retificada. Não há, porém, prova nesse sentido, nem de que outra declaração foi emitida pela administradora que apontasse a pendência de algum débito.
Por outro lado, se o pagamento estava suspenso enquanto as partes resolviam as obras necessárias, a rigor não se poderia considerar em mora a locatária, para fins de incidência da pretendida multa. E, vale ressaltar, a proprietária pode e sempre poderá cobrar os valores que entende devidos, inclusive despejar a locatária. Mas, de acordo com a documentação que instrui o presente feito, inclusive para os alegados fins de pedido contraposto de despejo, não restou suficientemente comprovada a pendência de débito que impeça a renovação pretendida.” (g.n.)
Apresentar uma nova declaração da administradora, nessa fase processual, a pretexto de substituir a anterior, sem que se trate de fato novo ou qualquer justificativa para a juntada tardia, evidentemente que não pode ser admitido (art. 435 do CPC, a contrario sensu).
Da mesma forma, o alegado débito posterior de IPTU, do ano de 2022, evidentemente que não pode ser considerado neste feito. Como já ressaltado anteriormente, a proprietária sempre poderá cobrar os valores que entende devidos, mas, nestes autos, no período pertinente, não foi demonstrado o alegado débito impeditivo da renovação contratual.
Em suma, eventual divergência entre o resultado do julgamento e a interpretação da legislação desejada pela parte não justifica a oposição de embargos de declaração.
A contradição que autoriza os embargos, para os fins do art. 1.022 do CPC, é a de proposições conflitantes do julgado para com assertivas nele mesmo constantes. E não a contradição (por sinal inexistente) entre o conteúdo do acórdão e a pretendida interpretação dos fatos e das provas constantes dos autos.
Mesmo os embargos de declaração manifestados com explícito intuito de prequestionamento exigem a presença dos requisitos previstos no artigo 1.022 do CPC. Basta dizer, inclusive, que o artigo 1.025 torna desnecessária a insistência em embargos, pois afirma que todos os temas deduzidos já se consideram automaticamente prequestionados.
Os embargos não se prestam a provocar o Colegiado a repetir em outras palavras o que está expressamente assentado ou a modificar o aresto nas suas premissas explicitamente destacadas.
Se as partes não se conformam, devem apontar sua irresignação na via própria, porque perante este Tribunal todas as questões restaram exauridas e o debate está encerrado.
Voto por negar provimento a ambos os embargos de declaração.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20000894794v3 e do código CRC 59ab5c14.
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Data e Hora: 25/3/2022, às 18:30:22