Agravo de Instrumento Nº 5014789-47.2025.4.02.0000/RJ
RELATOR: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES
RELATÓRIO
Cuida-se de agravo interposto por FABIANE DIAS CHAVES, de decisão proferida pelo Juízo da 21ª Vara Federal do Rio de Janeiro, proferida pela MMa Juíza Vivian Machado Siqueira no evento 11, nos seguintes termos:
Trata-se de ação pelo procedimento comum ajuizada por FABIANE DIAS CHAVES em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, em 25/08/2025, requerendo, inicialmente, a CONCESSÃO DA TUTELA ANTECIPADA, para determinar a suspensão do leilão a ser realizado em 1ª Praça 21 de agosto de 2025 e 2ª Praça 26 de agosto de 2025 e seus efeitos, bem como da consolidação averbada constante na matricula de número 447651 do 9º do Cartório de Registro de Imóveis RIO DE JANEIRO, oficiando-se oportunamente, determinando ainda em tutela precoce a impossibilidade de inscrição do nome do autor no SPC e SERASA e demais órgãos de crédito.
A autora narra que, em 24 de maio de 2019, alienou em favor da parte ré o imóvel situado à AVENIDA CANAL DO ANIL, 1057, APTO. 304 - BL 11, GARDENIA AZUL, Rio de Janeiro/Rio de Janeiro, CEP: 22765430, devidamente descrita na matrícula imobiliária sob o nº: 447651, do 9º CRI RIO DE JANEIRO, pelo valor certo e ajustado de R$ 188.000,00 (cento e oitenta e oito mil reais).
A Autora, contudo, por motivo de desemprego e gravidez logo em seguida, não conseguiu manter-se fiel aos pagamentos mensais das parcelas, mesmo após o pagamento de mais de 73 prestações, o que desencadeou o início do procedimento de execução extrajudicial, nos termos da Lei 9.514/97.
Com a consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária, marcaram-se as datas dos leilões, sem qualquer tentativa de intimação da parte Autora, o que fez ruir qualquer possibilidade de purga da mora, nos moldes do Decreto Lei 70/66, ou ainda, a possibilidade de acompanhar a legalidade dos atos procedimentais executivos.
E, sem a observância dos requisitos legais outrora citados, o primeiro leilão foi datado para o dia 21 de agosto de 2025, pelo valor certo de R$ 196.914,43 (cento e noventa e seis mil e novecentos e quatorze reais e quarenta e três centavos) e o segundo leilão datado para o dia 26 de agosto de 2025, pelo valor certo de R$ 216.683,54 (duzentos e dezesseis mil e seiscentos e oitenta e três reais e cinquenta e quatro centavos). O valor da avaliação constante do edital é o de R$ 196.914,43 (cento e noventa e seis mil e novecentos e quatorze reais e quarenta e três centavos).
Considerando as datas dos públicos leilões e a diferença de lapso temporal entre o primeiro e o segundo certame de apenas 5 dias, alega que não fora observado o que dispõe o artigo 27, § 1º, da Lei 9.514/97, que estabelece que em não havendo arrematantes no primeiro público leilão, será realizado nos 15 dias seguintes o 2º público leilão, portanto, a legislação, estabeleceu um prazo mínimo entre o primeiro e segundo público leilão, de 15 dias, que não sendo observado, gera nulidade absoluta do edital.
Destarte, levado a efeito os fatos articulados, não resta alternativa a parte Autora, senão a propositura da presente ação anulatória de leilão extrajudicial, com vistas a preservar a higidez do procedimento, além da preservação dos seus direitos, em homenagem ao devido processo legal extrajudicial que deve ser observado com rigor.
Inicial instruída com documentos no evento 1. Há pedido de gratuidade de justiça.
Nova manifestação da autora no evento 8.
Decido.
Inicialmente, defiro o pedido de gratuidade de justiça, tendo em vista os documentos e esclarecimentos apresentados na manifestação do evento 8.
No caso, há pedido de tutela de urgência para determinar a suspensão do leilão a ser realizado em 1ª Praça 21 de agosto de 2025 e 2ª Praça 26 de agosto de 2025 e seus efeitos, bem como da consolidação averbada constante na matricula de número 447651 do 9º do Cartório de Registro de Imóveis RIO DE JANEIRO, oficiando-se oportunamente, determinando ainda em tutela precoce a impossibilidade de inscrição do nome do autor no SPC e SERASA e demais órgãos de crédito.
A Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel, determina a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, quando da constituição em mora do fiduciante.
Oportuno mencionar que o Supremo Tribunal Federal fixou a seguinte tese de Repercussão Geral:
“Tema 982 - É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.
De tal modo, havendo mora por parte do mutuário, o credor deverá fazer a notificação extrajudicial ("intimação") do devedor de que este se encontra em débito, comprovando, assim, a mora.
Essa notificação é exigida pelo art. 26 da Lei nº 9.514/97.
O devedor é notificado para ter a possibilidade de purgar a mora, no prazo de 15 dias, mediante o pagamento das prestações vencidas e não pagas, §1º do art. 26:
"§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação".
A intimação deverá ser pessoal, podendo ser realizada de três maneiras: a) por solicitação do oficial do Registro de Imóveis; b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou c) pelo correio, com aviso de recebimento
Nesse sentido, é a redação do §3º do art. 26 da Lei nº 9.514/97:
"Art. 26 (...)
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3º-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465/2017)
§ 3º-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3º-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465/2017)"
A consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor constitui ato de extrema gravidade que resulta na perda definitiva da propriedade pelo devedor fiduciante, razão pela qual o ordenamento jurídico estabelece rigorosos requisitos procedimentais para sua validade.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que a intimação pessoal do devedor fiduciante constitui requisito inafastável para a validade da consolidação da propriedade fiduciária, sendo a intimação por edital medida excepcional que somente se admite após o esgotamento comprovado das diligências ordinárias de localização do devedor.
Nesse sentido, a Corte Superior assentou que "É necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, porém é válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal. Rever as conclusões do acórdão recorrido acerca do esgotamento dos meios necessários demandaria o reexame de provas. Incidência da Súmula 7/STJ. (AgInt no AREsp n. 1.422.337/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 24/6/2019, DJe de 27/6/2019.)
De igual modo:
"RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA PURGAR A MORA FRUSTRADA. RECUSA INJUSTIFICADA DE RECEBER INTIMAÇÃO. INTIMAÇÃO POR EDITAL QUE SE JUSTIFICA. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR DA DATA DO LEILÃO. DESNECESSIDADE. DEMAIS VIOLAÇÕES A DISPOSITIVOS LEGAIS NÃO CONFIGURADAS. 1. Se o devedor fiduciante se escusa, por diversas vezes, de receber as intimações para purgar a mora em seu endereço comercial, conforme expressamente indicado no contrato de alienação fiduciária de imóvel, induzindo os Correios a erro ao indicar possível mudança de domicílio que nunca existiu, não há óbice à sua intimação por edital. 2. Em se tratando de contrato com garantia de alienação fiduciária de imóvel, até 12/07/2017, quando entrou em vigor a Lei 13.465/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão, haja vista que, no momento da realização do ato, o bem já não mais pertencia ao devedor fiduciante. 3. Apenas a partir da Lei 13.465/2017, tornou-se necessária a intimação do devedor fiduciante da data do leilão, devido à expressa determinação legal. 4. No caso, como o procedimento de execução extrajudicial é anterior à data de entrada em vigor da Lei 13.645/2017, não há que se falar em nulidade devido à falta de intimação dos devedores da data de realização do leilão. 5. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.733.777/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/10/2023, DJe de 23/10/2023.)"
A jurisprudência do STJ é firme ao exigir que o credor fiduciário comprove, de forma objetiva e circunstanciada, as tentativas de notificação pessoal realizadas, devendo constar dos autos elementos mínimos que permitam aferir a regularidade do procedimento, tais como o endereço onde foram realizadas as diligências, as datas e horários das tentativas, a modalidade empregada (correspondência com aviso de recebimento, oficial de registro de títulos, cartório de protestos, etc.) e os resultados obtidos.
A ausência desses dados objetivos impede o controle jurisdicional da legalidade do procedimento extrajudicial, tornando-o vulnerável à declaração de nulidade.
O fundamento dessa exigência reside na natureza constitucional do direito de propriedade e na necessidade de observância do devido processo legal substantivo, mesmo em procedimentos extrajudiciais.
A Constituição Federal assegura que "ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal" (art. 5º, LIV), princípio que se aplica tanto aos procedimentos judiciais quanto aos extrajudiciais que resultem em privação patrimonial.
A consolidação da propriedade fiduciária, por implicar perda definitiva do bem pelo devedor, deve observar escrupulosamente as garantias processuais constitucionais, sob pena de configurar expropriação arbitrária.
Ademais, quando se trata de imóvel residencial que constitui moradia do devedor e de sua família, a necessidade de observância rigorosa do procedimento de intimação assume contornos ainda mais relevantes, tendo em vista a proteção constitucional conferida ao direito fundamental à moradia (art. 6º da CF/88) e à inviolabilidade do domicílio (art. 5º, XI).
A jurisprudência reconhece que a proteção à moradia não impede a execução de garantias fiduciárias (Tema 982 - STF), mas exige que o procedimento seja conduzido com estrita observância das normas legais e constitucionais aplicáveis.
Nesse contexto, evidenciada a irregularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária pela ausência de comprovação adequada das tentativas de intimação pessoal do devedor, configura-se situação que autoriza a concessão de tutela de urgência para suspensão do procedimento executivo extrajudicial.
Em tal quadro, os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil encontram-se preenchidos: há probabilidade do direito (fumus boni juris) consistente na plausibilidade da nulidade do ato consolidatório por vício procedimental, e perigo de dano irreparável ou de difícil reparação (periculum in mora) representado pelo risco iminente de alienação do imóvel residencial, que resultaria na perda definitiva da moradia familiar.
A medida visa preservar o patrimônio do devedor até que se proceda ao adequado exame da regularidade do procedimento extrajudicial, assegurando-se o contraditório e a ampla defesa.
Portanto, a consolidação da propriedade fiduciária desprovida de comprovação objetiva e suficiente das tentativas de intimação pessoal do devedor padece de nulidade insanável, sendo imperativa a suspensão do procedimento executivo extrajudicial para preservação dos direitos fundamentais do devedor fiduciante e de sua família, especialmente quando em risco o direito constitucional à moradia.
Frustrado o procedimento de cobrança e expirado o prazo legal de quinze dias para purgação da mora pelo devedor fiduciante, opera-se automaticamente o vencimento antecipado da dívida, reconhecendo-se o direito do credor fiduciário à consolidação da propriedade do imóvel em seu favor, conforme estabelecem os arts. 26, §7º, e 26-A da Lei nº 9.514/97.
A consolidação da propriedade fiduciária constitui ato jurídico de extrema relevância, pois transfere definitivamente a titularidade do bem ao credor, extinguindo todos os direitos reais do devedor sobre o imóvel. Uma vez consolidada a propriedade, o credor fiduciário torna-se titular pleno do bem, podendo dele dispor livremente, seja mediante venda direta, seja através do procedimento licitatório extrajudicial previsto na lei.
Com a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 e alterações da Lei 14.711/2023, que promoveu significativa reforma no marco regulatório da regularização fundiária, houve importante alteração no procedimento de execução da alienação fiduciária de imóveis.
A referida lei introduziu, dentre outros, o art. 27, §2º-A, na Lei nº 9.514/97, estabelecendo a obrigatoriedade de nova intimação do devedor fiduciante para informá-lo sobre a designação das datas dos leilões extrajudiciais. Essa inovação legislativa representa marco divisório na sistemática procedimental, tornando indispensável a renovação da intimação, mesmo quando já realizada regularmente a notificação inicial para purgação da mora.
A exigência de dupla intimação, uma para constituição em mora e outra para comunicação das datas dos leilões, fundamenta-se na necessidade de assegurar ao devedor fiduciante o pleno conhecimento de todas as etapas do procedimento executivo, garantindo-lhe condições efetivas de exercer os direitos que a lei lhe confere. Trata-se de medida que visa harmonizar a celeridade do procedimento extrajudicial com as garantias constitucionais do devido processo legal e da ampla defesa, ainda que em âmbito extrajudicial.
O art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97 estabelece que "
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)".
Essa disposição legal não deixa margem para interpretação restritiva, sendo categórica ao estabelecer a obrigatoriedade da intimação específica para os leilões, independentemente de ter sido o devedor previamente intimado para purgar a mora.
A razão dessa exigência reside na proteção do direito de preferência do devedor fiduciante, que somente pode ser exercido de forma consciente e tempestiva se devidamente informado sobre as datas dos certames licitatórios.
O direito de preferência do devedor fiduciante previsto no artigo 27, § 2º-B se dá nos seguintes moldes:
"Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)"
Constitui importante instrumento de proteção patrimonial, permitindo-lhe readquirir o imóvel mediante pagamento do valor correspondente ao saldo devedor da operação de alienação fiduciária acrescido dos encargos contratuais e legais. É fundamental compreender que este direito não se limita às prestações vencidas, mas abrange a integralidade da dívida, uma vez que, com o inadimplemento e o consequente vencimento antecipado, toda a obrigação torna-se exigível pelo credor fiduciário.
Portanto, a alteração promovida a partir da Lei nº 13.465/2017, bem como, pela Lei 14.711/2023 estabeleceu novo paradigma procedimental na execução extrajudicial da alienação fiduciária de imóveis, tornando obrigatória a intimação específica do devedor fiduciante e, se for o caso, do terceiro fiduciante, sobre as datas dos leilões extrajudiciais, como condição de validade do procedimento e garantia do exercício efetivo do direito de preferência, não sendo suficiente a intimação anteriormente realizada para constituição em mora e consolidação da propriedade fiduciária.
No caso, a princípio, observa-se que foram feitas tentativas de notificação da parte autora pelo 1º Ofício de Registro de Títulos e Documentos e, em razão da negativa, procedeu-se à notificação por edital, conforme registro na Matrícula do Imóvel.
Em seguida, consolidou-se a propriedade a favor da fiduciária com subsequente ensejo à alienação extrajudicial.
Não há a cópia integral do procedimento administrativo para fins de se verificar a regularidade das notificações a tanto. Por isso, não está comprovada a probabilidade do direito.
A alteração do rito processual por meio da concessão da tutela provisória de urgência implica relativização de direitos fundamentais previstos no Estado Democrático de Direito, especialmente aqueles assegurados pelo artigo 5º, incisos LIV e LV, da Constituição Federal, bem como pelo artigo 7º do Código de Processo Civil.
Dessa forma, a tutela provisória de urgência somente deve ser deferida quando demonstrados de forma inequívoca os requisitos previstos no artigo 300 do CPC, o que não se verifica no presente caso.
Pelo exposto, diante da ausência, na presente fase processual, dos requisitos do art. 300 do CPC, INDEFIRO o pedido de tutela provisória de urgência.
Designo audiência de mediação e conciliação nos termos do artigo 334 do Código de Processo Civil para o dia 07 de novembro de 2025 às 14 horas.
Cite-se a CEF.
Em sua minuta de agravo, FABIANE DIAS CHAVES afirma: (i) “Trata-se de Ação Anulatória de Leilões Extrajudiciais c/c Pedido de Tutela de Urgência ajuizada pela Agravante em face da Agravada, visando à suspensão dos leilões designados para os dias 21 de agosto de 2025 (1ª Praça) e 26 de agosto de 2025 (2ª Praça), bem como da consolidação da propriedade do imóvel na matrícula nº 447651, e à impossibilidade de inscrição de seu nome em cadastros de restrição ao crédito.”; (ii) “A Agravante demonstrou na exordial que alienou fiduciariamente um imóvel residencial à Agravada em 24 de maio de 2019, pelo valor de R$ 188.000,00. Em decorrência de desemprego e gravidez, a Agravante não conseguiu manter os pagamentos das parcelas, o que culminou no início do procedimento de execução extrajudicial, nos termos da Lei 9.514/97.”; (iii) “A tese principal da Agravante fundamenta-se em fortes indícios de inobservância do procedimento legal na execução extrajudicial, especialmente pela ausência de intimação correta para purgar a mora antes da consolidação da propriedade, pela ausência de intimação pessoal das datas dos leilões, e pela flagrante inobservância do prazo mínimo de 15 dias entre o primeiro e o segundo leilão, visto que foram designados com apenas 5 (cinco) dias de diferença, em violação ao art. 27, §1º, da Lei 9.514/97 e ao art. 32, §1º, do Decreto-Lei 70/66.”; (iv) “A petição inicial enfatiza a ausência de intimação pessoal dos devedores para purgar a mora, requisito indispensável para a validade da consolidação da propriedade fiduciária e dos atos subsequentes de leilão. A Lei nº 9.514/97, em seu art. 26, § 3º, e o Decreto-Lei nº 70/66, que é aplicado subsidiariamente, exigem a intimação pessoal do devedor para constituí-lo em mora e oportunizar a purgação da dívida.”; (v) “A jurisprudência é uníssona em estender a necessidade de intimação pessoal do devedor também quanto às datas dos leilões, aplicando-se subsidiariamente o art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66 e o art. 39 da Lei nº 9.514/97. A finalidade dessa intimação é garantir ao devedor a última oportunidade de purgar o débito antes da arrematação do imóvel.”; (vi) “A possibilidade de purgar a mora e de acompanhar o procedimento de leilão são direitos do fiduciante, cuja inobservância gera nulidade absoluta do procedimento. A r. decisão agravada, ao não considerar essa nulidade formal crucial, cerceou o direito do Agravante ao devido processo legal.”; (vii) “O Art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/97 (com redação dada pela Lei nº 13.465/2017) é claro ao estabelecer que, em caso de ausência de arrematantes no primeiro leilão, o segundo será realizado "nos quinze dias seguintes". Tal dispositivo encontra-se em consonância com o Art. 32, § 1º, do Decreto-Lei nº 70/66. A interpretação do referido dispositivo, em harmonia com a finalidade da norma e a jurisprudência do STJ, aponta para a necessidade de um prazo mínimo de 15 (quinze) dias entre o primeiro e o segundo leilão.”; (viii) “Haja vista que, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, são evidenciados não apenas por conta da inobservância da forma prescrita na Lei n.º 9.514/97 para o procedimento de execução de alienação fiduciária extrajudicial.”; (ix) “A interpretação da lei deve ser teleológica, ou seja, observar sua finalidade. O espírito da norma é proteger o devedor, concedendo-lhe uma última oportunidade. A celeridade excessiva, sem a garantia dos direitos do devedor, desvirtua a essência da lei e coloca o Agravante em situação de extrema desvantagem, aumentando o periculum in mora.”; (x) “A finalidade precípua da alienação fiduciária é a satisfação da dívida, não a expropriação do bem. Permitir a purgação da mora até a arrematação garante ao devedor a oportunidade de evitar a perda de seu patrimônio, salvaguardando o princípio da menor onerosidade e a função social da propriedade. O "direito de preferência" não se confunde com a purgação da mora; este permite ao mutuário a continuidade do contrato e o pagamento das parcelas vencidas, enquanto aquele, para reaver o bem já consolidado, exige o pagamento integral da dívida, o que é muito mais gravoso e muitas vezes inviável.”; (xi) “Com efeito, o artigo 39, inciso II, da Lei nº 9.514/97 permite expressamente a aplicação subsidiária das disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto n.º 70/1966, mostrando-se possível a Agravante a purgação da mora após a intimação prevista no art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/97, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), mesmo após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.”; (xii) “No entanto, a argumentação do juízo a quo desconsidera que as irregularidades procedimentais apontadas (ausência de intimação pessoal válida e intervalo exíguo entre os leilões) prejudicaram substancialmente a capacidade do Agravante de exercer qualquer um de seus direitos, seja a purgação da mora antes da consolidação (se houvesse tempo hábil e notificação adequada para tal), seja o direito de preferência após a consolidação.”; (xiii) “Quanto ao periculum in mora, verifica-se que a Agravante, injusta e indevidamente, está na iminência de ter seu bem imóvel alienado a terceiro, o que não se justifica, considerando que o procedimento foi dotado de vícios. Quanto mais se demorar para a suspensão dos EFEITOS DO LEILÃO, mais prejudicado estará a Agravante.”; (xiv) “Mesmo que os leilões tenham sido realizados nas datas aprazadas, os seus efeitos e consequências continuam a produzir dano irreparável aos Agravantes. A eventual arrematação em venda direta, o registro da propriedade em nome de terceiros, a imissão na posse e eventual despejo são atos subsequentes aos leilões que, se não suspensos imediatamente, consolidarão a perda do único bem dos Agravantes, tornando inócua a presente Ação Anulatória.”; (xv) “A perda da propriedade, por si só, já configura um dano irreparável, impossibilitando o retorno ao status quo ante caso a Agravante obtenha êxito na demanda principal. O Agravante está em "grave crise financeira", conforme explicitado na inicial, e a perda do imóvel intensificaria essa situação, afetando sua dignidade e direito à moradia.”; (xvi) “A continuidade dos atos de execução extrajudicial, sem a devida análise judicial das irregularidades apontadas, poderá levar à perda de um patrimônio de alto valor, sem a garantia de um processo judicial justo e efetivo, esvaziando por completo o objeto da ação principal e tornando inócua qualquer decisão favorável futura.”; (xvii) “Ademais, a inscrição do nome do Agravante em cadastros de proteção ao crédito (SPC/SERASA) enquanto a discussão sobre a validade do débito e do procedimento de execução está sub judice, causaria dano moral e financeiro desnecessário, com impactos na sua capacidade de subsistência e honra, especialmente considerando sua grave crise financeira já alegada.”; (xviii) “A probabilidade de direito está evidenciada nos documentos juntados aos autos, onde apontam claramente a ocorrência de abusividade e descumprimento das normas legais pelo Agravado, tendo em vista a FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DAS DATAS E HORÁRIOS DOS LEILÕES ora realizados. É de se admitir que a alegação da Agravante deve ser havidas como plausíveis, deixando claro a probabilidade do direito, conforme disserta o art. 300 do CPC, com as alegações aqui trazidas.; (xix) “O perigo de dano está no fato de que a não anulação e suspensão dos efeitos do leilão causará prejuízos não somente ao Agravante, mas também para terceiro de boa fé (arrematante). A perda da propriedade sem a observância das garantias legais devidas representa um risco concreto e iminente ao resultado útil do processo, uma vez que, caso as nulidades sejam reconhecidas posteriormente, a reversão da situação jurídica do imóvel seria extremamente complexa, demandando novos custos e esforços, além do trauma gerado pela desocupação. Cabe ressaltar, que a qualquer momento o banco pode realizar tentativas de venda direta”.
Indeferida a tutela recursal vindicada no evento 2.
Contraminuta de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF no evento 9 CONTRAZ1.
Regularmente intimado, o Ministério Público manifestou-se pela desnecessidade de sua intervenção no feito (evento 13).
É o relatório.
Dispensada a revisão, na forma regimental.
VOTO
I – Cuida-se de agravo no qual se requer, em sede de tutela antecipada, a suspensão dos leilões e do possível efeito da arrematação do imóvel ou a venda do imóvel.
II – Em uma perfunctória análise, própria deste momento processual, não se vislumbra a presença do fumus boni iuris e o periculum in mora, defendido pela parte agravante, sendo que após a decisão monocrática proferida por esta Relatoria, não houve manifestação da agravante capaz de infirmar o entendimento nela esposado.
III – O procedimento estabelecido na Lei nº 9.514-97 foi sujeito ao crivo do Supremo Tribunal Federal no Tema 982, sendo estabelecida a seguinte tese: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.”
IV – No caso, confere-se a juntada de Aviso de Recebimento em nome da agravante e endereçada à residência que informa em sua inicial. Consta também a juntada de correio eletrônico noticiando à agravante a ocorrência de leilão do imóvel, datado de 13 de julho de 2025.
V – Ademais, afere-se o pleno conhecimento da mora por parte da parte agravante vez que reconhece a sua existência em suas razões. Não há como ser reconhecida, portanto, a aventada ilegalidade da notificação para purgar a mora. Ainda mais quando não há nos autos qualquer atitude realmente efetiva de purgar a mora, mas apenas manifestações nesse sentido que não se materializaram em atos concretos.
Conforme consta do relatório, cuida-se de agravo no qual se requer, em sede de tutela antecipada, a suspensão dos leilões e do possível efeito da arrematação do imóvel ou a venda do imóvel.
Em uma perfunctória análise, própria deste momento processual, não se vislumbra a presença do fumus boni iuris e o periculum in mora, defendido pela parte agravante, sendo que após a decisão monocrática proferida por esta Relatoria, não houve manifestação da agravante capaz de infirmar o entendimento nela esposado.
Como é cediço, com fulcro no art. 300, do Código de Processo Civil, os requisitos para o deferimento da tutela antecipada são: (i) a presença da probabilidade do direito e (ii) o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso que ora se examina, na esteira do decidido em primeira instância, não logrou êxito a parte agravante em demonstrar a probabilidade do direito.
Ab inicio, cumpre referir que o procedimento estabelecido na Lei nº 9.514-97 foi sujeito ao crivo do Supremo Tribunal Federal no Tema 982, sendo estabelecida a seguinte tese:
É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal
Ademais, verifica-se, in casu, a regularidade do procedimento extrajudicial do imóvel objeto do contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia celebrado entre as partes, nos termos da Lei nº 9.514-97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, in verbis:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
(...)
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
(...)
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio".
(...)
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
(...)
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
Acerca da consolidação da propriedade de bens imóveis, objeto de alienação fiduciária, e da execução extrajudicial desses, o caput do artigo 26 supracitado dispõe que a dívida, referente ao contrato habitacional, vencida e não paga, seja no todo ou parcial, irá constituir em mora o fiduciante e ato contínuo, a propriedade do imóvel será consolidada, em nome do fiduciário.
Por seu turno, o caput do artigo 27 supracitado determina que após a consolidação da propriedade, em nome do fiduciário, será aberto o prazo de 30 (trinta) dias, contados da data do registro de que trata o §7, do art. 26, da mesma lei, para fins de promoção de leilão público com o fito de alienar o imóvel, objeto da controvérsia.
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico”.
Assim, descabe qualquer vicio referente à forma como se deu o procedimento que levou à consolidação da propriedade, pois apreciando-se o conjunto fático-probatório juntado nos autos e na origem, confere-se a sua regularidade.
No caso, verifica-se a juntada, no evento 9 NOT10, de Aviso de Recebimento em nome da agravante e endereçada à residência que informa em sua minuta de agravo, comunicando o leilão do imóvel, com data de 22.07.2025.
Há, ainda, no feito, a juntada de correio eletrônico para fabiane_dc@hotmail.com, noticiando à agravante a ocorrência de leilão do imóvel alienado fiduciariamente (evento 9 NOT7), datado de 13 de julho de 2025.
Ademais, afere-se o pleno conhecimento da mora por parte da parte agravante vez que reconhece a sua existência em suas razões. Não há como ser reconhecida, portanto, a aventada ilegalidade da notificação para purgar a mora.
Não há nos autos qualquer atitude realmente efetiva de purgar a mora, mas apenas manifestações nesse sentido que não se materializaram em atos concretos.
Importante mencionar, ainda, que, conforme jurisprudência sedimentada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, ainda que se cogitasse irregularidade na intimação do devedor, não há prejuízo quando esse último tem ciência inequívoca da realização de leilão, como no caso concreto, com o ajuizamento de ação para suspensão da praça. Senão vejamos (grifei):
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. AJUIZAMENTO DE AÇÃO CAUTELAR. SUSPENSÃO LIMINAR DA PRAÇA. FINALIDADE DO ATO ATENDIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Não há violação do art. 535 do CPC/73 quando o eg. Tribunal estadual aprecia a controvérsia em sua inteireza e de forma fundamentada.
2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997"(AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/03/2021, DJe de 09/03/2021).
3. Na hipótese, o acórdão recorrido consignou expressamente que os devedores constantes do título executivo foram devidamente notificados acerca da realização dos leilões, sendo desnecessária a intimação do agravante por se tratar de possuidor amparado por contrato particular não levado a registro.
4. Ainda que se considerasse necessária a intimação do agravante ante a ciência, pela exequente, da realização de negócio de compra e venda com os devedores, "A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante"(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019).
5. No caso dos autos, o Tribunal de origem consignou que o agravante teve ciência inequívoca da data de realização dos leilões, em razão de haver ingressado com medida cautelar da qual resultou a suspensão liminar da praça, não lhe cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada.
6. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1325854/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 04/10/2021,DJe 08/11/2021)
Por fim, somente em casos de decisões teratológicas ou fora da razoabilidade jurídica; ou, ainda, quando afronta a legalidade a decisão impugnada se justificaria a sua reforma pelo órgão ad quem, o que não ocorre no caso. Nesse sentido, confira-se precedentes desta Corte Regional:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS CONFIGURADORES. AUSÊNCIA DECISÃO TERATOLÓGICA. INEXISTÊNCIA.
1. A tutela provisória é instrumento processual que possibilita à parte pleitear a antecipação do pedido de mérito com fundamento na urgência.
2. Dessa forma, foi construído na jurisprudência, e permanece sólido na vigência do CPC/15, o entendimento segundo ou qual a reavaliação, em sede de Agravo de Instrumento, da decisão que se pronuncia sobre tutela provisória somente se mostra cabível quando se tratar de situação jurídica de manifesta excepcionalidade, evidenciada por: (a) fundado receio de grave dano de difícil reparação do direito ou risco ao resultado útil do processo; ou (b) em casos de flagrante decisão teratológica, abusiva ou com afronta a entendimento dos Tribunais Superiores.
3. Na hipótese vertente, a decisão agravada não se afigura teratológica, contrária à lei ou à prova dos autos. Com efeito, os elementos contidos nos autos não revelam a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência.
4. Agravo de Instrumento interposto por COTIA ARMAZÉNS GERAIS S.A ao qual se nega provimento.
(TRF2, Agravo de Instrumento, 5013971-71.2020.4.02.0000, Rel. THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO , 3a. TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordão - THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, julgado em 02.03.2021, DJe 18.03.2021)
..........
AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. RENEGOCIAÇÃO DO CONTRATO. DESEMPREGO. TEORIA DA IMPREVISÃO.
1. Agravo de instrumento interposto em face da decisão proferida pelo Juízo Federal da Vara Única de Macaé/RJ que indeferiu o pedido de antecipação de tutela requerida nos autos de ação ordinária na qual se pretende a renegociação do contrato de financiamento imobiliário em decorrência de desemprego.
2. "Para cogitar a incidência da teoria da imprevisão é necessária superveniência de fato extraordinário e de caráter geral que torne a obrigação excessivamente onerosa e sacrificante ao devedor, importando um proveito muito alto para o credor. Desemprego, divórcio, separação de fato, redução de renda, entre outras circunstâncias adversas que interferem na saúde financeira do devedor, não dão ensejo à revisão contratual com base na teoria da imprevisão, pois são fatos naturais da vida e, não, extraordinários, integrando o risco de qualquer contrato, especialmente financiamentos longos, como na hipótese dos autos." (TRF2, 8ª Turma Especializada, AG 00056576620164020000, Rel. Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, E-DJF2R 11.10.2016)
3. Esta Corte tem deliberado que apenas em casos de decisão teratológica, fora da razoabilidade jurídica, ou quando o ato se apresenta flagrantemente ilegal, ilegítimo e abusivo, justificaria a reforma pelo órgão ad quem, em agravo de instrumento. E, nesse contexto, a ilegalidade da decisão deve ficar clara e inequívoca, pois, do contrário, tudo deve ser resolvido ao final, no bojo da sentença e pode ser examinado pelo Tribunal competente, em grau de recurso.
4. O Juízo a quo apreciou a questão com razoabilidade suficiente, não podendo ser caracterizada como teratológica, irrazoável, ilegal ou abusiva, pelo que não resta cabível sua reforma.
5. Agravo de instrumento não provido.
(AG 0010074-62.2016.4.02.0000 – 5ª Turma Especializada do TRF 2ª Região, Relator Desembargador Ricardo Perlingeiro, DJE 16-02-2017).
Por todo o exposto, é o voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso.
Documento eletrônico assinado por ANDRÉ FONTES, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002655703v2 e do código CRC 729e6773.
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Data e Hora: 04/12/2025, às 20:22:53