Agravo de Instrumento Nº 5015591-45.2025.4.02.0000/ES
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5008049-05.2025.4.02.5002/ES
RELATOR: Desembargador Federal FERREIRA NEVES
RELATÓRIO
Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por M. D. F. D. S. e D. D. N. objetivando a reforma da r. decisão [] proferida nos autos da Ação pelo Procedimento Comum de nº. 5008049-05.2025.4.02.5002/ES, proposta em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual o douto Juízo da 1ª Vara Federal de Cachoeiro de Itapemirim indeferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela para suspender o leilão do imóvel situado na Rua Luiz Sacramento, nº 55, apartamento 301, Recanto, Cachoeiro de Itapemerim - ES, designado para os dias 20.10.2025, às 10h [1º leilão] e 27.10.2025 às 10h [2º leilão].
Conforme relatado pelo douto Magistrado a quo, na r. decisão agravada, verbis:
"Trata-se de ação pelo procedimento comum, ajuizada por D. D. N. e M. D. F. D. S. NASCIMENTO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, por meio da qual requerem, em caráter liminar, a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel objeto do contrato nº 144441484292-0. Ao final, pleiteiam a confirmação da tutela para declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00.
Narram os autores, em síntese, que firmaram com a ré, em 24 de março de 2021, contrato de financiamento habitacional para aquisição do imóvel onde residem, objeto da matrícula nº 41.826 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Cachoeiro de Itapemirim/ES.
Sustentam que, por considerarem abusiva a cobrança de juros e encargos, ajuizaram Ação Revisional (processo nº 5006911-37.2024.4.02.5002), na qual realizam depósitos judiciais das parcelas que entendem devidas. Aduzem a nulidade do procedimento de execução extrajudicial, sob o argumento central de que não foram pessoalmente notificados sobre as datas de realização do leilão, em desrespeito à Lei nº 9.514/97.
Diante da iminência do leilão extrajudicial do imóvel, designado para 20 de outubro de 2025, requerem a suspensão imediata do certame.
(...)"
Neste Agravo de Instrumento os recorrentes reiteram as alegações aduzidas na origem e sustentam, em apertada síntese, que não foram pessoalmente notificados para "purgar a mora e/ou manifestar seu direito de preferência sobre o imóvel" e que o débito que fundamenta a execução está sendo questionado em juízo, por meio do processo de nº. 5008049-05.2025.4.02.5002.
Por tais razões, requerem a antecipação da tutela recursal "para rever a decisão de piso, para determinar a imediata suspensão do leilão extrajudicial do imóvel objeto do contrato nº 144441484292-0, ou de quaisquer outros que venham a ser designados, e a nulidade do mesmo e da arrematação, caso essa venha a acontecer, até o julgamento final desta demanda e da demanda de nº. 5006911-37.2024.4.02.5002" e, ao final, o provimento do recurso "para deferir o pedido de antecipação de tutela de pleiteado suspendendo todos os atos praticados pela parte Agravada sobre o imóvel em questão.".
. Decisão que indeferiu o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso.
. Contrarrazões apresentadas pela Caixa Econômica Federal-CEF, sustentando, em resumo, os fundamentos da r. decisão agravada. A recorrida requer, subsidiariamente, que "o v. acórdão fixe prazo, firme no principio da instrumentalidade das formas, para que o autor possa – de acordo com eventual determinação, proceder à purga da mora, depositando a integralidade da dívida vencida, na forma da Lei 9514-97 ou exerça o direito de preferência, adquirindo, pelo valor da dívida total, na forma da lei 9514-97, o imóvel objeto da lide".
O Ministério Público Federal entendeu não ser hipótese de intervenção no feito.
É como relato.
Peço dia para julgamento.
VOTO
Cuida-se, como visto, de agravo de instrumento interposto em face da decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para suspender o leilão do imóvel objeto da lide.
Conforme visto, os recorrentes sustentam, em resumo, a invalidade do procedimento de expropriação extrajudicial do imóvel situado na Rua Luiz Sacramento, nº 55, apartamento 301, Recanto, Cachoeiro de Itapemerim - ES, designado para os dias 20.10.2025, às 10h [1º leilão] e 27.10.2025 às 10h [2º leilão].
A r. decisão agravada, por sua vez, indeferiu o pedido, por entender que não restaram demonstrados os elementos necessários para a concessão da tutela de urgência requerida.
Cabe, de início, transcrever excertos da r. decisão objurgada, cujos fundamentos [], aliás, são de se adotar, “per relationem”, como razões de decidir:
“(...)
O pleito liminar visa à suspensão do leilão extrajudicial designado, até o julgamento final da demanda.
A concessão de tutela provisória de urgência, de natureza antecipada, como a que se postula, submete-se aos requisitos estabelecidos no artigo 300 do Código de Processo Civil. O deferimento da tutela de urgência reclama o preenchimento das condições do art. 300, caput, do CPC, que impõe a presença, ao mesmo tempo, de probabilidade do direito alegado pela parte autora e de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
No caso em apreço, a verossimilhança da alegação demanda análise do procedimento de execução extrajudicial, que não foi juntado pela parte autora.
Ressalta-se que, nos autos da Ação Revisional nº 5006911-37.2024.4.02.5002, este juízo indeferiu a tutela de urgência requerida para impedir a ré de promover a execução do bem dado em garantia fiduciária (). Naquela oportunidade, consignou-se que o depósito judicial de valores parciais não descaracteriza a mora, pois, nos termos do art. 50, §2º, da Lei 10.931/2004, sua exclusão exige o depósito integral do débito.
Ademais, a Averbação 13 (AV.13-41.826) da matrícula do imóvel () informa que a propriedade foi consolidada em favor da credora fiduciária, após certidão de que os devedores "não atenderam à intimação para pagar a dívida, nos termos do artigo 26 da Lei n.º 9.514/1997".
Consolidada a propriedade, segue-se a fase de leilão do imóvel, conforme o art. 27 da Lei nº 9.514/1997. O § 2º-A do mesmo dispositivo prevê que a comunicação das datas, horários e locais dos leilões será feita ao devedor por correspondência. Para comprovar a alegação de que não foram intimados, os autores deveriam ter juntado o procedimento administrativo de execução extrajudicial do imóvel que culminou na designação do leilão ou demonstrado que a CEF negou seu fornecimento, o que não fizeram. A alegação, desprovida de base probatória, não é suficiente para sustar o leilão, faltando a probabilidade do direito.
Ante o exposto:
1) INDEFIRO, por ora, o requerimento de tutela de urgência, diante da ausência de um dos requisitos legalmente exigidos, o que não impede a sua reanálise após a apresentação da contestação ou no momento da prolação da sentença.
(...)". (grifou-se)
Destaco que a inadimplência é incontroversa, não havendo, nos autos, sequer questionamento acerca desse tema, o que autorizou o procedimento de execução extrajudicial, nos termos do contrato entabulado entre as partes e da Lei 9.514/97.
Certo é, por outro lado, que a Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, determina que a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, quando não paga a dívida vencida, depende da constituição em mora do fiduciante. O art. 26 e seus parágrafos da lei em comento estabelecem a forma como o fiduciante será constituído em mora, in verbis:
“(...)
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
(...)
§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
(...)
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
(...)
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
(...)
§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
(...)"(Grifei)
Os recorrentes alegam que não foram devidamente notificados para purgar a mora. Ocorre, todavia, que não é o que se constata da leitura dos autos, na medida em que consta da Certidão de Registro do Imóvel - Matrícula 2.221 - a intimação dos fiduciantes, na forma do artigo 26 da Lei n. 9.514/97 []:
Registre-se que, para que a fé pública atribuída aos atos notariais pelo art. 3º da Lei n. 8.935/94 seja afastada, são necessárias provas concretas, aptas a infirmá-la, análise que demanda dilação probatória e que, por isso, não pode ser feita em sede de cognição sumária.
Verifica-se, portanto, a estrita observância do procedimento disciplinado no artigo 26 e seguintes da Lei Federal nº 9.514/97, em face do devedor fiduciante, sem que tenha ocorrido a purgação da mora.
Ressalte-se, por oportuno, que, uma vez consolidada a propriedade do imóvel, o bem pode ser levado a leilão público --- como, aliás, se verificou no caso em apreço, por sinal, nos exatos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/97, in verbis: “Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)”.
Quanto à notificação para a hasta pública e acerca do exercício do direito de preferência, cabe sublinhar que, nos termos do art. 27, §2º-A da mesma Lei, a comunicação acerca das datas, horários e locais dos leilões é feita "mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico" e que, em sede de contrarrazões, a agravada apresentou as notificações enviadas aos agravantes [, e ]. Ademais, no caso, a ação originária, cujo objetivo principal era a suspensão dos referidos leilões, foi ajuizada em 18.9.2025, com procuração assinada em 12.09.2025 [], o que faz crer que a ciência do leilão se deu com antecedência, tendo os autores, inclusive, instruído a inicial com informações sobre o ato [].
Dito isso, impende registrar que a jurisprudência é firme no sentido de que não se decreta a nulidade de leilão quando restar inequívoca a ciência do devedor fiduciante acerca das datas designadas, como se vê no caso. Confiram-se neste sentido os seguintes precedentes:
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. INTIMAÇÃO PESSOAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
(...)
Tese de julgamento: "1. A consolidação da propriedade fiduciária após a Lei n. 13.465/2017 impede a purgação da mora, garantindo apenas o direito de preferência. 2. A ciência inequívoca da parte sobre a data do leilão afasta a nulidade por falta de intimação pessoal."
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 489, § 1º, IV e VI, 1.022, II; Lei n. 9.514/1997, art. 27, §§ 2º-A e 2º-B.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.186.439/GO, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/3/2023; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.001.115/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023; STJ, REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13.10.2020; STJ, REsp n. 1.733.777/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/10/2023; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022.
(AgInt no REsp n. 2.112.217/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 7/11/2024.)
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. FUNDAMENTAÇÃO PER RELATIONEM. ADMISSIBILIDADE. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. VERIFICAÇÃO DOS REQUISITOS NO CASO CONCRETO. REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULA N.º 7 DO STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CIÊNCIA PRÉVIA DA DEVEDORA FIDUCIANTE. QUESTÃO ANALISADA A PARTIR DO EXAME DAS PROVAS DOS AUTOS. SÚMULA N.º 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, ocorrendo o devido enfrentamento da matéria, como no caso, admite-se a utilização da técnica da fundamentação per relationem, não havendo que se falar em ofensa ao art. 489 do CPC.
2. A revisão da conclusão do acórdão recorrido, no sentido de averiguar a presença, ou não, dos requisitos autorizadores da inversão do ônus da prova, daria ensejo ao reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado nesta instância especial, ante o óbice da Súmula n.º 7 do STJ.
3. No contrato de alienação fiduciária em garantia, em regra, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, tanto na vigência do Decreto-Lei n.º 70/66, quanto na vigência da Lei n.º 9.514/97.
4. Sem embargo, "não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante" (AgInt no AgInt no AREsp n.º 1.463.916/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado aos 3/12/2019, DJe de 9/12/2019).
5. Rever a conclusão do Tribunal estadual, no sentido de que a devedora teve ciência prévia da realização do leilão, exigiria nova incursão no acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n.º 7 do STJ.
6. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp n. 2.573.041/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 25/9/2024.)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO DEMANDADO.
1. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.
1.1. Ao mesmo tempo, "a Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante".
(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019).
Acerca do procedimento previsto na Lei n. 9.514/97, no julgamento do Recurso Extraordinário n. 860.631/SP [TEMA 982], submetido ao rito da Repercussão Geral, o Supremo Tribunal Federal firmou a seguinte tese jurídica: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” Relator Ministro Luiz FUX. Plenário, 26.10.2023.
Destaque-se, outrossim, que a demanda revisional ajuizada pelos recorrentes foi julgada improcedente [], tendo o juízo prolator, inclusive, rejeitado expressamente as teses de ilegalidade e abusividade das cobranças efetuadas.
Revela anotar, ainda, que esta Egrégia Corte tem entendimento consolidado no sentido de que apenas em casos de decisão teratológica, com abuso de poder ou em flagrante descompasso com a Constituição, a Lei ou com a orientação consolidada de Tribunal Superior ou deste Tribunal, seria justificável a reforma da decisão de Primeiro Grau por este órgão ad quem, em agravo de instrumento, sendo certo que a decisão impugnada não se encontra entre tais exceções. Nesse sentido, consultem-se: AG 5010947-35.2020.4.02.0000/RJ. Relator Desembargador Federal GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA. 6ª Turma Especializada. Julgado em 30/11/2020. AG. 5000847-84.2021.4.02.0000/RJ. Relator Desembargador Federal MARCUS ABRAHAM. 3ª Turma Especializada. Julgado em 18/05/2021. AG. 5009175-37.2020.4.02.0000/ES. Relatora Desembargadora Federal VERA LÚCIA LIMA DA SILVA. 8ª Turma Especializada. Julgado em 31/10/2020.
Por fim, vale registrar que o direito ora invocado pelo autor/recorrente estará devidamente resguardado na hipótese de o pedido ser julgado procedente.
Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento.
Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002654783v10 e do código CRC 46a7e084.
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Signatário (a): FERREIRA NEVES
Data e Hora: 18/01/2026, às 20:49:32